Sachbearbeiter/In Immobilienbewirtschafter

Fahrnis: Art 930 Abs 1 ZGB
Wer eine Sache besitzt, wird auch als Eigentümer betrachtet.

Grundstück: Art. 973 Abs. 1 ZGB
Der Eigentümer ist im Grundbuch geführt

Das Eigentum an Grund und Boden erstreckt sich auf alle damit verbundenen Dinge. Art. 677 Abs. 2 ZGB

z.B. Haus auf Grundstück gehört zum Grundstück

Sachenrechtliche Verfügungsgeschäfte sind vom Rechtsgrund abhängig. Art. 974 Abs. 2 ZGB

Für einen Eigentumsübertrag (Verfügungsgeschäft) braucht es einen Rechtsgrund. (Verpflichtungsgeschäft, Vetrag)

Das Grundbuch ist das öffentliche Register über die dinglichen Rechte an Grundstücken sowie über die Vormerkungen und Anmerkung, bestehend aus dem Hauptbuch, dem Tagebuch dem Plan für Grundbuch und Belegen.

Seit dem 1. Januar 1965 wurde der revidierte 4. Teil des ZGB umfassend Mit- und Stockwerkeigentum in Kraft gesetzt !

Art. 712a ZGB Abs. 2

Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner Räume frei, darf jedoch keinen anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechts erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.

Art. 712a  Abs.2 ZGB

Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand gutem Aussehen erforderlich ist.

Art. 712b Abs.1 ZGB

Gegenstand des Sonderrecht können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerke sein, die als Wohnung oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken genutzt werden. Sie müssen:
-einen Eigenen Zugang haben
-in sich abgeschlossen sein
-wirtschaftliche einheit haben.

und sie müssen getrennte Nebenräume umfassen können.

-Der Grund und Boden der Liegenschaft
-statische und Gebäudeteile die das äussere Erscheinungsbild definieren
-Anlagen und Einrichtungen die allen dienen (z.B. Lift, Heizung, Treppenhaus etc.)

Ein Vertrag der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum oder eine Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständiges und dauerndes Baurechts über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.

Art. 712f ZGB

Mit dem Untergang

Das Stockwerkeigentum endigt mit dem Untergang der Liegenschaft odder des Baurechtes  und mit der Löschung im Grundbuch.

Es müssen folgende Punkte geregelt sein:

-Der Wille
-Die Abgrenzung
-Die Wertquoten

-Der Anteil des einzelnen am Gesamten
-Es ist der einzige gesetzliche Verteilschlüssel für Kosten
-Für die Berechnung von Mehrheiten, wenn das qualifizierte Mehr erforderlich ist
-Partizipation an Vermögnswerten

Einteilung in:

-Sonderrechte des jeweiligen Stockwerkeigentümers
-gemeinschaftliche Teile der Gemeinschaft
-ausschlisliche Nutzungsrechte an gemeinschatlichen Teilen

Art. 712g ZGB

-Es präzisiert das Gesetzt, regelt was nicht abschliessend geregelt ist.

-Es ist keine Hausordnung. Es ist keine Nutzungs- und Verwaltungsordnung

NV-Ordnung =Nutzungs und Verwaltungsordnung
Art. 647 ZGB
Wird bei Miteigentum eingesetzt !

BV-Reglement = Benützungs- und Verwaltungsreglement
Art. 712g ZGB
Wird bei Stockwerkeigentum eingesetzt
 

A. Aufteilung des Eigentums
B. Benutzung der im Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen
C. Benutzung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen
D. Kosten für die Verwaltung und den Unterhalt der gemeinschaftlich benutzte Teile
E. Unterhalt, Umbau und Erneuerung des Gebäudes
F. Verwaltung
G. Änderungen im Bestand der Stockwerkeigentümer und Aufhebung des Stockwerkeigentums
H. Verschiedenes

Art. 712a Abs 1 ZGB
-Miteigentum an einem Grundstück
-der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt,
-bestimmte Teile eines Gebäudes auschliesslich zu benutzen und innen auszubauen

Art. 655 ZGB
1. die Liegenschaften;
2. die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte;
3. die Bergwerke;
4. die Miteigentumsanteile an Grundstücken.

-Zweckmässige Nutzung meines Sonderrechts
-Dringliche Verwaltungshandlungen durchnehmen
-Anspruch auf Bestellung eines Verwalters
-Teilnahme- und Meinungsäusserungsrecht an der Versamlmlung
-Antrags- und Recht auf Verhandlung meiner Anträge
-Stimmrecht
-Recht Beschlüsse anzufechten

-Beitragspflicht
-Duldungs- und Unterlassungspflicht
-Schadenminderungs- resp. Unterhaltspflicht

JA

-Direkt via Klage, wenn zusammenleben nicht mehr möglich ist. (Vandlismus, psychischer/körperlicher Gewalt gegen Eigentümer)

-Indirekt bei Zahlungsverzug über das gesetzliche Pfandrecht der Gemeinschaft am Sonderrecht

-Die Versammlung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
-Die Verwaltung

Situativ:
-Delegierte der Versammlung
-Rechenrevisior
-Bau- oder Unterhaltskommission

-Versammlung der Sctockwerkeigentümer
-Zuständigkeit und rechtliche Stellung
-Alles entscheiden, was nicht an die Verwaltung deligiert wurde
-Den Verwalter bestellen
-einen Ausschus wählen
-Jährliche den Kostenvorschlag (Budget) und die Jahresrechnung genehmigen
-Über die Schaffung eines Erneuerungsfonds befinden
-Das Gebäudeversichern

etc.

Art. 712r ZGB

Abberufung

Art. 712s

Ein einfacher Vertrag nach Art 394 OR
Ist jederzeit Kündbar nach Art. 404 OR

Enthält meist ein Pflichtenheft

Art. 647 Abs.2 ZGB

Das Treffen von Notmassnahmen.

z.B. Haus brennt so muss der Stockwerkeigentümer nicht warten bis die Verwaltung die Feuerwehr ruft !

Art. 647 Abs.2 ZGB

Art. 647a ZGB

Art. 647b ZGB

Indstandhaltungs- und Instandsetzungarbeiten soweie die Wertvermehrenden (baulichen) Investitionen.

Art. 647c