Sachbearbeiter/In Immobilienbewirtschafter
Verwalten von Mietliegenschaften & Stockwerkeigentum
Verwalten von Mietliegenschaften & Stockwerkeigentum
Kartei Details
| Karten | 148 |
|---|---|
| Lernende | 48 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Berufskunde |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 17.09.2015 / 02.12.2024 |
| Weblink |
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Wer ist bei Mängel Beweispflichtig ?
Die Beweispflicht bei Mängel liegt in der Verantwortung des Vermieters
Der Parkettboden ist beispielsweise nach 6 Jahren erneuerungsbedürftig. Welchen Ersatzwert kann dem Mieter in Rechnung gestellt werden ?
34/40 werden dem Mieter in Rechnung gestellt. (Zeitwert Parkett gemäss Lebendsdauertabelle 40 Jahre)
Wie sind die Nebenkosten Unterteilt ?
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Betriebskosten
Was ist wichtig zu beachten bezüglich den Nebenkosten in einem Mietvertrag ?
Nebenkosten müssen nur bezahlt werden, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und klar erwähnt sind. Dies ist der Fall wenn die Kosten für Heizung, Warmwaser, Wasser- und Abwaserkosten, Radio/TV, Hauswartung usw. einzel bezeichnet sind.
Meist werden die einzelnen Posten auf der ersten Seite des Vertrages direkt unter der Nettomiete einzel aufgeführt. Eine Position wie "übrige Betriebskosten" ist nicht zulässig.
Was sind keine Nebenkosten ?
Kosten die direkt beim Mieter anfallen sind vom Mieter zu tragen (Bsp. Stromkosten für Geräte im Mietobjekt, Telefon, Abfall etc.)
Kosten, welche aufgrund des Eigentums des Vermieters an der Sache entsteht sind vom Vermieter zu tragen (Bsp. Grundsteuern, Grundpfandzinse, Erschliessungsbeiträge usw.)
Aufwendungen für Reparaturen und Ersatzanschaffungen. Diese dienen der Erhaltung des vertragsgemässen Zustandes und werden somit durch den Mietzins abgedeckt. (Wartungs- und Kontrollarbeiten sind nebenkostenfähig)
Erstellen Sie ein Beispiel einer Nebenkostenposition !
- Heizung
- Warmwasser
- Hauswartung (Inkl. Treppenreinigung)
- Antennen,- Kabel-TV-Gebühren
- Gartenpflege
- Umbebungsarbeiten
- Abwassergebühren
- Serviceabonoment für Lift, Heizung, Warmwasserboiler
- Verwaltungsaufwand
Welche Zahlungsarten gibtes für die Nebenkostenzahlung?
Akontozahlungen
-Vereinbarung eines bestimmten Betrages (pro Monat/Quartal)
-Vermieter muss jährlich über die Nebenkosten abrechnen
-Mieter hat den Saldo zu begleichen resp. erhält diesen zurück
Pauschalzahlungen
-Vereinbarung eines bestimmten Betrages (pro Monat/Quartal)
-Betrag muss dem Durchschnittswert der letzten 3 Jahre entsprechen
-mit Bezahlung des Betrages sind die Nebenkosten beglichen (keine Abrechnung nötig)
Direktzahlungen
-Mieter bestellt und bezahlt die Nebenkosten selber (z.B. Heizöl, Warmwasser etc.) sinvoll wenn eine ganze Liegenschaft vermietet wird.
Was gehört in die Aufwandseite einer Liegenschaftsbuchhaltung ?
Kapitaklosten
-Hypothekarzinsen
-Baurechtzinsen
Steuern und Beiträge
-Liegenschaftssteuern
-Öffentliche Abgaben (Meteorwasser, Kanalisation etc.)
Versicherungen
Unterhalt und Reparaturen
-Arbeiten innerhalb der Wohnungen wie Maler und Bodenlerger, Sanitär, Elektriker etc.
-Dach und Fassadenarbeiten
-Umgebungsarbeiten
-Reparaturen von tech. Anlagen
Personenaufwand
Verwaltungsaufwand
Abschreibungen und Rückstellungen
Wie lautet die Formel für Bruttorendite ?
Mietzinseinnahme x 100
Anlagekosten bzw. Kaufpreis
Wie lautet die Formel für die Nettorendite ?
Reingewin x 100
Investiertes, teuerungsangepasstes Eigenkapital
Was für Fragen notieren Sie sich vor einem Vorstellungsgespräch für einen neuen Hauswart ?
- Erlernter und gegenwärtiger Beruf ?
- Frühere und jetzige Arbeitgeber ?
- Seit wan in dieser Stellung ?
- Arbeitszeugnisse und Referenzen ?
- Ist die Ehefrau berufstätig ? (wenn ja in welchem Beruf)
- Behält die Ehefrau die Berufstätigteik bei ?
- Erfahrungen als Hauswart ?
- Grund des Berufs- und/oder Stellenwechsels bei Vollzeit
- Grund weshalb die Hauswartung übernommen werden möchte ?
- Unfalversicherung ?
- Eintrittstermin?
- Gegenwärtiges Einkommen brutto?
- Gehaltsvorstellungen ?
Wie ist ein Hauswartvertrag in den Grundzügen aufgebaut ?
- Vertragsparteien
- Liegenschaft
- Beginn, Dauer und Kündigung des Arbeitsverhältnisses
- Aufgaben
- Arbeitszeiten
- Salär, Sozialbezüge und Auszahlung
- Spesen
- Kompetenzen des Hauswarts
- Stellvertretung bei Abwesenheit
- Urlaub
- Verischerungen
- Koppelung mit dem Mietvertrage
- Weiter Bestimmungen
- Gerichtsstand, Ort, Datum und Unterschrift
- Beilagen
Wie berechnen sie die Hauswartentschädigung ?
- Das Hauswartgehalt beträgt CHF 35.- bis CHF 55.- pro Wohnung und Monat
- 3,5% bis 4,0% der Nettomietzinseinnahmen
- Stundenaufwand von CHF25.- bis CHF 35.-
Was sind die Vor- und Nachteile einer Hauswartungsfirma ?
Vorteil:
- Kein direkter Kontakt zu den MIetern
- Fachgerechte Betreuung der Liegenschaft durch ausgebildetes Personal
- Diverse Kleinreparaturen werden fachgerecht ausgeführt
- Keine Probleme für die Stellvertretung bei Krankheit Urlaub usw.
Nachteile
- Nur temporär in der Liegenschaft
- Bei Notfällen nicht direkt vor Ort (Anfahrtszeit)
- Spezialarbeiten werden zusätzlich verrechnet
Wie lange ist die Frist, die dem Mieter der gesetzliche Mahnung zur Zahlung eingeräumt wird ?
30 Tage
Was bedeutet "fristlose Kündigung", Welche Frist ist gemeint ?
30 Tage auf Ende eines Monats , ausser bei schwerer Sorgfaltspflichtverletzung, z.B. mutwillige Zerstörung des Mietobjekts, dann fristlos, also von heute auf morgen.
Wahn gilt gesetzlich die Mahnung als zugestellt ?
Wenn sie im Besitz des Mieters ist. Falls er nicht zu Hause ist nach Ablauf der Abholfrist
Über welche Eigenschaften sollte der Hauswart idealerweise verfügen ?
- guter Handwerker (Allrounder)
- Sinn für Ordnung und Reinlichkeit
- Loyalität gegenüber dem Verwalter und Hauseigentümer
- besonnener Charakter
- hilfsbereit
- unparteiisch
- korrekt
- pflichtbewusst
- reife Persönlichkeit
Kann einem Hauswart der Urlaub ausbezahlt werden ?
Urlaub kann nur im Stundelohn ausbezahlt werden. In Form eines Zuschlages von 8.33% (entspricht einem Anteil von einem Monat des Jahres) wird dies auf den Stundenlohn abgegolten.
Ab wan ist man AHV Pflichtig ?
AHV ist bis zu einem bestimmten Monatseinkommen von der Beitragspflicht befreit.
Beträgt die Hauswartentschädigung inkl. Nebeneinkommen weniger als CHF 2300.- pro Jahr, kann auf eine Abrechnung der Sozialleistungen verzichtet werden (Ansatz 2012, AHV-Merkblatt 2.01)
Wo liegen Betreibungsorte ?
- Natürliche Personen = Wohnsitz
- Bevormundete Personen = Sitz der Vormundschaftsbehörde
- Unmündige Personen = Wohnsitz der Eltern
- Juristische Personen = Hauptsitz gemäss Handelsregister
- Personen ohne festen Wohnsitz = Aufenthaltsort
- Liegenschaften = Ort der gelegenen Sache
- Faustpfand = wahlweise am Ort der gelgegenen Sache oder am ordentlichen Betreibungsort
Zu welchen Zeiten ist keine Betreibung möglich ?
- Geschlossene Zeiten - 20:00 - 07:00 Uhr, Sonntage und staatlich anerkannte Feiertage
- Betreibungsferien - 7 Tage vor und nach Weihnachten und Ostern, 12 bis 31 Juli
Wann kann es eine Unterbrechung des Betreibungsverfahren seitens Schuldners geben ?
- Militär- und Schutzdienst
- Todesfall in der Verwandschaft
- Erkrankung des Schuldners
- Krieg od. Epidemie
Was kann der Gläubiger nach einem Rechtsvorschlag tun ?
- Provisorische Rechtsöffnung verlangen
- Definitive Rechtsöffnung verlangen
- Ordentliches Gerichtsverfahren einleiten
Was gehört zum Existenzminimum ?
- Grundbetrag für Essen, Kleider, Hygiene, Freizeit, Strom, Telefon. etc
- Auf die Anzahl Personen bezogener ortsüblicher Mietzins
- Krankenkassenprämien
- Gewinnungskosten (Verpflegung, Arbeitsweg)
Was sind Pfändungsgruppen ?
Sämtliche Gläubiger, die innerhalb von 30 Tagen das Fortsetzungsbegehren stellen, werden in eine sogennate Pfändungsgruppe eingeteilt. Stellt ein Gläubiger am 40.Tag sein Fortsetzungsbegehren, eröffnet er eine neue Pfändungsgruppe und es kommt zur Anschlusspfändung.
Wann macht ein Arrest Sinn, bzw. wann wird er angewandt ?
- Keinen festen Wohnsitz vorhanden
- In der Absicht, sich der Erfüllung seiner Verbindlichkeiten zu entziehen, Vermögensgegenstände beseiteschaft, sich flüchtig macht oder Anstalten zu Flucht trifft.
- Auf der Durchreise ist oder zu den Personen gehört, welche Messen und Märkte besuchen, für Forderungen die Ihrer Natur nach sofort erfüllen sind
- nicht in der Schweiz Wohnhaft ist.
Zwischen welchen drei Betreibungsarten wird unterschieden ?
(Art 39-43 SchKG)
- Pfändung
- Konkurs
- Pfandverwertung
Innerhalb welcher Frist kann der Schuldner Rechtsvorschlag erheben ?
- Innert 10 Tagen (Für die Fristen im SchKG gilt der Poststempel)
- Wichtig: Ein Rechtsvorschlag unterbricht die Betreibung
Welche Eigentumsformen kennen Sie ?
-Stockwerkeigentum Art. 712a ZGB
-Miteigentum Art. 646ff ZGB
-Gesamteigentum Art 652ff ZGB
-Alleineigentum Art. 641 ZGB
Wann ist ein Stockwerkeigentümer gleichzeitig auch ein Miteigentümer ?
Immer - Es muss zuerst Miteigentum bestehen um Stockwerkeigentümer zu werden
Wie ist die Definition gemäss Gesetz von Stockwerkeigentum ?
Art. 712a ZGB Abs. 1
Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes aussschlisslich zu benutzen und innen auszubauen.
Welche Voraussetzung sind nötig um Stockwerkeigentum zu begründen ?
- Der Wille der Vertragsschliessenden, Stockwerkeigentum zu begründen
- Die Abgrenzung zwischen den Stockwerkeinheiten
-Wertquoten
-Eigerner Zugang
-Wirtschaftliche Einheit
Welche Bauteile sind zwingend gemeinschaftlich ?
Dach, Fassade, Leitungen bis zum Wohnungsanschluss, Fenster Balkon, Heizung, Treppenhaus, Lift, Grundstück
Erklären Sie das Sondernutzungsrecht oder ausschliessliches Benützungsrecht ?
Es gibt keinen Unterschied !
Was ist ein Begründungsakt ?
-Der Eintrag im Grundbuchamt
-Vertrag der Miteigentümer über die Ausgestaltung iher Anteile zum Stockwerkeigentum (Erklärung)
Art. 712d Abs. 1&2
Welchen Inhalt mus ein Begründungsakt mind. haben ?
-Der Wille
-Die Räumliche Abgrenzung (Plan od Beschrieb)
-Die Wertquote
Wann ist eine 1. Versammlung und wann eine 2. Versammlung beschlussfähig ?
1. Versammlung = 50% Eigentümer mit 50% Wertqoutenanteil sind anwesend
2. Veramlung = 1/3 aller Eigentümer mind. aber 2 sind anwesend
Wieviele Kopfstimmen hat ein Eigentümer welcher 3 Wohnungen besitzt ?
1
Ausser es wurde im Reglement was anderes bestummen !
Wann ist ein Beschluss Anfechtbar?
Wenn es gegen das Gesetz, Begründungsakt, Reglement verstösst
