Mietliegenschaften FA Immobilien
Mahnwesen Kündigung/Kündigungsempfang Fristen
Mahnwesen Kündigung/Kündigungsempfang Fristen
Kartei Details
| Karten | 17 |
|---|---|
| Lernende | 29 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Allgemeinbildung |
| Stufe | Grundschule |
| Erstellt / Aktualisiert | 11.09.2014 / 06.11.2022 |
| Weblink |
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Vorgehen bei Mietzinsausständen
- rasch nach Verfall mahnen mit Zahlungserinerung (gesetzlich nicht vorgeschrieben)
- Kündigungsandrohung nach OR 257d
- 30 Tage Zahlungsfrist für Wohn- und Geschäftsräume
- 10 Tage für separat vermietete Parkplätze
- Kündigung nach OR 257d mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats
Was muss die Kündigungsandrohung enthalten?
- Hinweis, dass es sich um eine Kündigungsandrohung nach Art. 257d handelt
- Angabe der unbezahlten Monate
- Total der ausstehenden Mietzinsen
- Hinweis, dass Mietverhältnis ausserordentlich nach Art. 257d mit einer Frist von 30 Tagen auf das nächste Monatsende gekündigt wird
- bei Familienwohnungen/eingetragener Partnerschaft separate Zustellung
- eingeschränkte Empfangstheorie
- Zahlungsfrist beginnt für den Mieter am Tag nach der Entgegennahme zu laufen - oder am letzten Tag der postalischen Zustellfrist (bei Sonn- und Feiertagen der darauffolgende Werktag
- Zahlungsfrist zur Bezahlung läuft bis zum letzten Tag.
Welche Schritte müssen eingeleitet werden, wenn die Kündigungsandrohung nicht abgeholt wird?
- zwingend ungeöffnet aufbewahren als Beweismittel
- in der Praxis wird dem Mieter auf normalem Postweg eine deutlich gekenntzeichnete Kopie der Kündigungsandrohung zugeschickt
Definition Kündigungsfrist
Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, welcher eingehalten werden muss, bis der Kündigungstermin wirksam wird
Wie sind die Kündigungsfristen geregelt
- Vertragliche Kündigungstermin
- Gesetzliche Kündigungsfristen (Ortsüblichkeit)
- Kündigungstermine gemäss OR 266ff
Wie lauten die gesetzlichen Kündigungstermine (ortsüblichkeit)?
- 3 Tage für bewegliche Sachen
- 2 Wochen für Einstellplätze und möbilierte Zimmer
- 3 Monate für Wohnungen, unbewegliche Sachen und Fahrnisbauten
- 6 Monate für Geschäftsräume
Wie sind die Kündigungstermine bei Fehlen von Vertragsvereinbarungen und Ortsüblichkeit?
Bei Wohnungen: drei Monate auf Ende einer 3-monatigen Mietdauer
Bei unbeweglichen Sachen und Fahrnisbauten: 3 Monate auf Ende einer 3-monatigen Mietdauer
Bei Geschäftsräumen: 6 Monate auf Ende einer 3-monatigen Mietdauer
Bei beweglichen Sachen: 3 Tage auf einen beliebigen Zeitpunkt wie bei der Ortsüblichkeit
Formvorschriften bei Kündigungen durch den Vermieter?
- amtlich genehmigtes Formular von jenem Kanton, in welchem das Mietobjekt liegt
- Zustellung an bei Partner getrennt bei Familienwohnungen (eingetragenen Partnerschaften)
- Zustellung bei gemeinschaftlichen Mietverhältnissen unter Angaben aller Namen
Formvorschriften bei Kündigungen durch den Mieter
- schriftlich
- bei Familienwohnungen müssen beide Partner unterschrieben haben
- bei Mietverhältnissen mit mehreren Partein müssen alle Parteien unterschrieben haben
Spezielle Kündigungen
- Zahlungsrückstand nach OR 257d
- Verletzung der Sorgfaltspflicht nach OR 257f
- vorher schriftlich abmahnen
- Mietverhältnis nicht mehr zumutbar
- Nichtbeseitigen von Mängeln seitens des Vermieters nach OR 259b
- muss die Tauglichkeit zum vorausgesetzen Gebrauch ausschliessen
- Wechsel des Eigentümers
- bei befristeten Mietverträgen wenn Eigenbedarf nachgewiesen werden kann auf den nächsten ortsüblichen ermin
- auf die vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermine bei unbefristeten Mietverhältnissen
- ACHTUNG: Ausnahme, wenn Mitverträge im Grundbuch vorgemerkt sind
- Befristete Mietverhältnisse enden ohne Kündigung
- Wichtig Gründe
- unzumutbar, krasse Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnissen, unüberwindbare Differenzen, gesundheitliche Einschränkungen - plötzlich auf Rollstuhl angewiesen
- Konkurs des Mieters
- schriftlich mit einer Frist abmahnen - Kündigung wenn Forderungen nicht beglichen werden
- Tod des Mieters
- gesetzliche Frist auf den nächsten ortsüblichen Termin
Welche Empfangstheroie gilt für den Empfang der Kündigung?
Die uneingeschränkte Empfangstheorie
Welche Empfangstheorien unterscheidet man?
- eingeschränkte Empfangstheorie
- uneingeschränkte Empfangstheorie
Was heisst "uneingeschränkte Epfangstheorie?
Die Kündigung gilt als zugestellt, wenn sie zum erstn Mal in den Bereich des Empfängers gelangt
Für welche Ausnahmefälle gilt die eingeschränkte Empfangstheorie?
- Zahlungsverzugsankündigung nach OR 257d
- Mietzinserhöhungen und andere einseitigen Vertragsveränderungen zulasten des Mieters
auf was wird die Kündigung überprüft?
- Schriftlichkeit
- von allen erforderlichen Partein unterschrieben
- Ehegatte, Partner aus eingetragener Partnerschaft, Mitmieter)
- Kündigungsfrist eingehalten?
- Kündigungsbestätigung ausstellen
Was sollte die Kündigungsbestätigung enthalten?
- Bestätigung des Kündigungstermines
- allfällige Hinweise bei einer vorzeitigen Kündigung
- Hinweise über Rückgabemodalitäten
- (Reinigung, Serviceabonnement, kleienr Unterhalt...)
- Regelung über vertraglich vereinbarte bauliche Veränderungen
- Vereinbarung betr. Termin für die Übergabe
- Hinweis auf Meldepflicht bei der Einwohnerkontrolle, Gas- und Elektrizitätswerken
Merkmale zur Untermiete
- Formularpflicht (auch für Privatpersonen)
- Zustimmung seitens des Vermieters erforderlich
- Vermieter kann aber nur verweigern, wenn MZ missbräuchlich ist oder er wesentliche Nachteile aus der Untermiete hat
- Faustregel plus 10 %
- Missbrauchsbestimmungen gelten auch bei der Untermiete
- Untermieter hat kein Recht auf Einsicht in den Mietvertrag
- Untermiete richtet sich auch nach den Schutzbestimmungen des Mietrechtes
- dem Untermieter dürfen nicht mehr Rechte eingeräumt werden, als man selber hat
- Hauptvermieter kann Untermieter zur Einhaltung der Hausordnung anhalten
- für allfällige Kündigungen richten sich nach dem Mietrecht (schriftlich, amtl. Formular für den Vermieter)
