KomPlg1

E = F * Ed

Mit der baulichen Dichte wird das Verhältnis von Bauvolumen oder Geschossfläche zur Grundfläche beschrieben. Die bauliche Dichte wird in der Bau- und Zonenordnung gemäss §§ 49 und 251 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) mittels Ausnützungsziffer (AZ), Baumassenziffer (BMZ), berbuungsziffer (ÜZ) oder Feiflächenziffer (FFZ) sowie Bestimmungen zu Höhe und Abständen von Gebäuden festgelegt. Wie viele Personen in den Gebäuden wohnen oder arbeiten, wird dabei nicht beschrieben. Im Zuge der Einführung der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baugegriffe (IVHB) ist davon auszugehen, dass die Ausnützungsbestimmungen grundsätzlich wie bisher eerhalten bleiben. Neben der Angleichung von Baubegriffen werden sich jedoch unter anderem die Berechnung der massgeblichen Grundfläche bei Grundstücken mit Wald- oder Gewässeranteil und die Definition der Gebäudehöhe ändern.

Die Nutzungsdichte wird in Einwohnerinnen/Einwohner und Beschäftigte pro Hektare Bauzone (E+B/ha) angegeben. Flächen, die deutlich unter einer Hektare liegen, sind für eine Betrachtung in der Regel nicht geeignet. In der Richtplanung können dadurch unabhängig von der baulichen Dichte Zielvorstellungen zur Nutzungsintensität und zukünftigen Infrastrukturkapazität vorgegeben und gesteuert werden. Diese Aussagen sind zum Beispiel besser geeigent, um Sielung und Verkehr aufeinader abzustimmen, als Angaben in baulichen Dichten.

In den kommunalen Nutzungsplänen sind Festlegungen in E+B/ha nicht zweckmässig. aufgrund unterschiedlicher Arbeits-, Produktiions-, Nutzungs- und Wohnformen kann die Nutzungsdichte erheblichen Schwankungen unterworfen sein.Die bauliche Dichte kann jedoch Grundvoraussetzung sein, um eine gewisse Nutzungsdichte zu realisieren. Die Umsetzung der Zielvorgaben zur Nutzungsdichte in der Nutzungsplanung hat daher über Nutzungsziffern gemäss §49 PBG zu erfolgen.

• RPG1 führt dazu, dass die Grundlagenqualität in den allermeisten Kantonen klar verbessert wird
• Grundlagenqualität heisst u.A.: -Verfügbarkeit der Information über alle Gemeinden, -Informationen in gleicher Qualität
• Kantone agieren unterschiedlich in Bezug auf die Verbindlichkeit - mag begründet sein, ist aber dennoch nicht gut!

• Altes Thmea mit "neuen Schlächen"
• Die fehlende öffentlich-rechtliche Basis hat ... -bisher die Gemeinden vor einem Handeln abgehalten, -dazu geführt, dass man über andere rechtliche Ansätze versucht hat, einen Schritt in diese Richtung zu machen
• Eine Frage der (lokalen) Kulturen
• Neue Bauzone nicht gleich bestehende Bauzone

• Manövriermasse für Betriebe / Erweiterungen
• Reserve für die kommende eigene Generation / Erbgeneration
• Spekulation (Kurzzeit-Spekt)
• Kapitalanlage (Langzeit-Spekt); vor allem in Zeiten in denen mit Kurzfristanlagen nicht viel zu verdienen ist
• Freihaltung

Wenn Flächen die für eine Bebauung vorgesehen sind nicht genutzu werden, entsteht:

1. ein unnötiger Flächenverbrauch;
2. schlechte Auslastung der Infrastruktur;
3. Steigerung der Bodenpreise, insbesondere an sehr geeigneten Lagen.

Das Ausweichen auf andere Standorte widerspricht dem Zeil der:

1. haushälterischen Bodennutzung;
2. bestmöglichen Auslastung der Infrastruktur.

Art. 15a   Förderun gder Verfügbarkeit von Bauland

1 Die Kantone treffen in Zusammenarbeit mit den Gemeinden die Masnahmen, die notwendig sind, um die Bauzonenn ihrer Bestimmung zuzuführen, insbesondere beodenrechtliche Massnahmen wie Landumlegungen (Art. 20).

_² Das kantonale Recht sieht vor, dass, wenn das öffentliche Interesse es rechtfertigt, die zuständige Bhörde eine Frist für die Überbauung eines Grundstücks setzen und, wenn die Frist unbenützt verstreicht, bestimmte Massnahmen anordnen kann.

1. Baupflicht
2. Auszonierung
3. Auszonierung nach Frist
4. Mindestnutzung
5. Erschliessungspflicht
6. Baulandumlegung
7. Kaufverträge (Kaufrecht)

1. Baupflicht
2. Auszonierung
3. Auszonierung nach Frist
4. Mindestnutzung
5. Erschliessungspflicht
6. Baulandumlegung

der Hortung entgegenwirken

+

die Verfügbarkeit sicherzustellen!

"Das Instument folgt der Planung"

• Kantonaler Richtplan; - oft ein genereller Passus, -beschräkt(e) sich auf Neueinzonungen
• Regelung Baugesetz / Bauordnung; -mit RPG1 sind Zweifel "ausgeräumt", -konkreter Auftrag über Abs.2
• Es braucht aber eine gesetzliche Grundlage auf Stufe Kanton
• Privatrechtliche Regelungen

• Hortung ist Luxus (den man sich leistet) und nicht eine kostenlose Leistung der öffentlichen hand
• Es darf also kosten: -Ansatz über Gebühren-Höhe?, - Ansatz über Stuer - Besteuerungsbasis?, -Ansatz über einmalabgabe - Sonderabgabe / Kausalabgabe

• Entwurf RPG 1974: obligatorische Ausgleichregelung
• RPG 1976 abgelehnt
• Abgeschwächter Entwurf RPG angenommen; in Kraft getreten am 1.1.1980
• Rechtssystematische Fragen: -Er schliesst an die bundesrechtliche Regelung der materiellen Enteigung an; ein Begriff des bundesrechts, -Kantone können Voraussetzungen der materiellen Enteignung (aus Sicht der Betroffenen) nicht "grosszügiger" umschreiben. (Ist auch gut so, dient dem Rechtsschutz der Gemeinden)

• Kantonales Recht regelt angemessen Ausgleiche für Vor- und Nachteile (Abs. 1)
• Frage der Enteigung (Art. 5 Abs. 2) schliesst an die bundesrechtliche Regelung der materiellen Enteignung an (Art. 26 Abs. 2 BV); das ist rechts-systematisch heikel
• Bund kann Art. 5 nicht mit Zwangsmitteln durchsetzen - keine lex imperfecta
• Unklarheit in Bezug auf den Tatbestand
• 1994: AG Bund mit Entwurf für ein BG raumplanungsbedingter Vor- und Nachteile; Vorschlag bleibt in der Schublade (fehlene Praktikabilität)

• BS: Seit 1977 (?), Anpassung 2005, Nutzfläche als Bezugsgrösse; Höhe 50%
• NE: Seit 1986; 20% doch etliche Ausnahmen
• GR: Seit 2004; Gemeinden können, Einige machen dies in Form einer Realabgabe
• TG: Seit 2012; Neueinzonungen 20%, fällig bei Veräusserung, Vorliegen eines Erschliessungsprojektes oder bei Überbuung
• BE: Öff.-rechtliche Vertragsregelung (3/4 der Gde. machen davon Gebrauch. Ansätze von 10-50%.

Kontra-Argument

1. Planerische Massnahmen bewirken voresrst rein fiktive Mehrwerte
2. Realisierte Mehrwerte werden bereits durch Grundstücksgewinn- und die Vermögenssteuer weitgehend abgeschöpft
3. Mehrwertabschöpfungen widersprechen dem Kriterium der Gelichbehandlung
4. ?

Pro-Argument

1. Eine Frage der Gerechtigkeit
2. Verluste werden häufig auch entschädigt
3. Grundstücksgwinnsteuer ist oft kein Einsatz
4. Mehrwertabgabe ist ein Steuerungsinstrument
5. Ohne Mehrwertabgabe keine nachhaltige Sieldungsentwicklung

• Klarheit, was der Tatbestand für den Ausgleich ist: Boden der neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesen wird.
• Abs. 1bis spezifiziert gegenüber dem bisherigen Abs. 1 einschränkend!
• Kantone können weitergehend legiferieren (also auch bei Um- und Aufzonungen)

• Nicht alle haben dieselben Nutzungschancen bekommen
• Korrektur von durch die Raumplanung geschaffenen Ungleichverteilungen und Nutzungschancen
• Ausgleich von Mehrwerten, die durch Planungen nach RPG (!) geschaffen werden
• Die Idee des Ausgleichs gilt auch für geschaffenen Minderwerte (Art. 5 Abs 2; ...
• .... somit besteht der Bezug zu Art. 26 Abs. 2 BV (Entschädigungen die einer Enteignung gleichkommen)

• Was ist genau der Abgabetatbestand - jetzt klar
• Allgemein anerkannt ist: PWA ist keine Steuer
• PWA ist folglich eine Kausalabgabe (nicht gleich Steuer)
• Einnahmen sind zweckgebunden; also gilt: eine steuerliche Abgabe ist nicht gleich Augleich eines Vorteilsausgleichs

• Wa ist genau der Abgabetatbestand
• PWA ist eine Kausalabgabe (nicht gleich Steuer)
• PWA hat Auwirkungen auf das Abgabengefüge Kanton - Gemeinde
• Ausgleich von Vor- und Nachteilen (Grundgedanke der Symmetrie und Gerechtigkeitspostulat)
• Schwierigkeit der Abschätzbarkeit der finanziellen Folgen für den Staat (kanton/Gemeinwesen)

• Gerichtliche Auseinandersetzungen sind vorprogrammiert (und aufwändig)
• Verwaltungsaufwand (Berechnung, Fälligkeiten, Verwendung usw.)
• Aufwand für Schätzverfahren für Mehrwerte
• Berücksichtigung bei späterer Veräusserung
• Angst "sich die Finger zu verbrennen"

• Ansatz über die Steuer bzw. die Grundstücksgewinnsteuer.
• Kantone haben aber unterschiedliche Systeme (monistische oder dualistische Steuersysteme) Bei Änderungen des Steuersystems geht es immer auch um Veränderungen bei Geldflüssen
• Die vermeintlichen Steuersystem-Probleme sind eher auch ein Vorwand (niemand ist bereit auf Finanzmittel zu verzichten)

• Gegenstand der Abgabe ist ein erzielter Gewinn
• Die Grundstücksgewinnsteuer ist oft kombiniert mit einer anderen Steuer (z.B. Einkommenssteuer)
• Wenn nicht entkoppelt wird - dann kann man "Querabzüge" machen (z.B Betriebsverluste)
• Der Ausgleich von PW nach RPG kann über die Grundstücksgewinnsteuer nicht abschliessend sichergestellt werden - es braucht auf kantonaler Stufe eine zustäzliche Regelung

• PWA entspricht einem Fairness-Gedanken - das neue Vermögen ist geschenkt
• PWA kann ein Instrument sein, um der Hortung entgegenzuwirken. (Hier gibt es aber tauglichere Ansätze!)
• PWA kann Mithelfen planungsbedingte Nachteile mitzufinanzieren
• Sie ist kein "Supermittel" und ...
• ... sie kommt 30Jahre zu spät - die Vermögen sind "verteilt"

• Netzgebundene Infrastrukturaufgaben
• Ausstattung mit öffentlichen Bauten
• Welche Planung widmet sich dem? -die Richtplanung?, -Die Infrastrukturplanung? -die Erschliessungsplanung und -programm?, -die Nutzungsplanung?