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Immobilienwirtschaft

Bauprojektmanagement

Bauprojektmanagement

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Kartei Details

Karten 55
Sprache Deutsch
Kategorie BWL
Stufe Andere
Erstellt / Aktualisiert 17.01.2015 / 16.01.2020
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Was versteht man unter einer Veränderungssperre?

Die Veränderungssperre ist ein wirksames Werkzeug der Gemeinden und Städte, auf einem bestimmten Gebiet, auf dem ein Bauvorhaben seitens der Behörden durchgeführt werden soll, keine weiteren Baumaßnahmen zu genehmigen. So dürfen dann in den Zeiten, die mit dieser Veränderungssperre belegt sind, keine baulichen Umbaumaßnahmen, keine Neubauten und auch keine Abrissarbeiten mehr genehmigt werden. Auch Baumaßnahmen, die nicht anzeigepflichtig sind, müssen unterbleiben.

Wann hat die Gemeinde ein allgemeines Vorkaufsrecht?

Nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB) besteht in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde zwecks Sicherung ihrer Bauleitplanung. Es wird zwischen dem sogenannten „allgemeinen“ (§ 24 BauGB) und dem „besonderen“ (§ 25 BauGB) Vorkaufsrecht unterschieden. Zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages ist eine Erklärung von der Gemeinde über das Bestehen und die Ausübung des Vorkaufsrechtes (bzw. auf dessen Verzicht) erforderlich. Die Gemeinde wird, wenn sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt, eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichterklärung (Negativattest) abgeben, die durch den beurkundenden Notar bei der Gemeinde beantragt und meist für den Erwerber gebührenpflichtig ist. Grundbuchämter dürfen Grundstückskaufverträge nur im Grundbuch eintragen, wenn das so genannte Negativattest vorliegt (§ 2 Abs. 2 GVO). Das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde ist nicht im Grundbuch eingetragen, muss aber seit Kenntnis der Gemeinde innerhalb von zwei Monaten durch Verwaltungsakt ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 BauGB)

Wie sieht der Ablauf eines Umlegungsverfahrens aus?

1. Umlegungsanordnung durch den Gemeinderat

  • Anweisung an die Umlegungsstelle das Verfahren einzuleiten

2. Umlegungsbeschluss durch die Umlegungsstelle: hiermit ist das Verfahren eingeleitet

  • UB führt zu einer Verfügungs- und Veränderungssperre
  • ortsübliche Bekanntmachung

3. Bestandskarte und Bestandsverzeichnis

  • Nachweis des Bestandes von Grundbuch und Liegenschaftskataster sowie weiterer grundstücksrelevanter Daten
  • öffentliche Auslegung (1 Monat)

4. Erörterung und Verhandlung mit den Beteiligten

5. Umlegungsplan oder Teilumlegungsplan

  • ortsübliche Bekanntmachung
  • Auszug an alle Beteiligten
  • der Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit ist der Tag, der auf den Tag folgt, an dem die letzte Rechtsbehelfsfrist abgelaufen ist, bzw. an dem über das letzte Rechtsmittel gerichtlich entschieden wurde (RiBodO 13.1).

6. Inkrafttreten

  • erfolgt durch die ortsübliche Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans

7. Wirkung (der Bekanntmachung)

  • Einweisung in den Besitz
  • Vollzug des Umlegungsplanes

Welche Vorraussetzungen müssen für die Enteignung eines Grundstückes gegeben sein?

§ 87 Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Enteignung BauGB

(1) Die Enteignung ist im einzelnen Fall nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann.

§ 85 Enteignungszweck BauGB

(1) Nach diesem Gesetzbuch kann nur enteignet werden, um

1.entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans ein Grundstück zu nutzen oder eine solche Nutzung vorzubereiten,

2.unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke, die nicht im Bereich eines Bebauungsplans, aber innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile liegen, insbesondere zur Schließung von Baulücken, entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen oder einer baulichen Nutzung zuzuführen,

3.Grundstücke für die Entschädigung in Land zu beschaffen,

4.durch Enteignung entzogene Rechte durch neue Rechte zu ersetzen,

5.Grundstücke einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn ein Eigentümer die Verpflichtung nach § 176 Abs. 1 oder 2 nicht erfüllt,

6.im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung eine bauliche Anlage aus den in § 172 Abs. 3 bis 5 bezeichneten Gründen zu erhalten oder

7.im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus eine bauliche Anlage aus den in § 171d Abs. 3 bezeichneten Gründen zu erhalten oder zu beseitigen.

Wo werden Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen vorgenommen?

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind nach § 136 Abs. 1 Baugesetzbuch Maßnahmen in Städten und Dörfern, durch die ein Gebiet (Sanierungsgebiet) zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet werden soll, wobei die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen muss.

Ziele der städtebaulichen Sanierung:

  • Bewahrung des städtebaulichen Erbes, soweit es erhaltenswert ist.
  • Wohn- und Arbeitsbedingungen in der gebauten Umwelt verbessern.
  • Begleitung des Strukturwandels der gewerblichen Wirtschaft und der Landwirtschaft durch städtebauliche Maßnahmen.

Unterschieden wird zwischen zwei Arten von Missständen: Substanzschwächen und Funktionsschwächen.

Substanzschwächen liegen in einem Gebiet dann vor, wenn das Gebiet mit seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Bevölkerung nicht entspricht.

Funktionsschwächen liegen dann vor, wenn das Gebiet die Aufgaben, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen, nicht mehr erfüllen kann oder in der Erfüllung der Aufgaben beeinträchtigt ist.

Was versteht man unter einem Baugebot?

Baugebot

ist eine hoheitliche Verfügung an einen Eigentümer, auf seinem Grundstück eine bauliche Anlage zu errichten oder eine bereits bestehende umzubauen. Das Baugebot gemäß § 176 Baugesetzbuch dient der Verwirklichung von Bebauungsplänen und der Schließung von Baulücken innerhalb von Ortschaften. Das Baugebot ist nur zulässig, wenn eine Baupflicht wirtschaftlich zumutbar und städtebaulich erforderlich ist. Kommt ein Eigentümer dem Baugebot nicht nach, so kann die Gemeinde als letztes Mittel das Grundstück zum Zwecke der Bebauung durch einen anderen enteignen.

Projektsteuerung laut AHO

Fachkommission "Projektsteuerung/Projektmanagement" des Ausschusses der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V.

Die AHO-Schrift Nr. 9 gliedert das Leistungsbild der Projektsteuerung in fünf Handlungsbereiche und fünf Projektstufen. Die fünf Handlungsbereiche sind:

  1. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
  2. Qualitäten und Quantitäten
  3. Kosten und Finanzierung
  4. Termine, Kapazitäten und Logistik
  5. Verträge und Versicherungen

 

Die neun Leistungsphasen der Objektplanung der HOAI werden aus Sicht des Projektmanagements zu fünf sogenannten Projektstufen zusammengefasst:

  1. Projektvorbereitung (Projektentwicklung, HOAI Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung)
  2. Planung (HOAI Leistungsphasen 2: Vorplanung, 3: Entwurfsplanung, 4: Genehmigungsplanung)
  3. Ausführungsvorbereitung (HOAI Leistungsphase 5: Ausführungsplanung, 6: Vorbereiten der Vergabe, 7: Mitwirken bei der Vergabe)
  4. Ausführung (HOAI Leistungsphase 8: Objektüberwachung)
  5. Projektabschluss (HOAI Leistungsphase 9: Objektbetreuung, Dokumentation)

Was versteht man unter Projektsteuerung?

Unter Projektsteuerung versteht man die neutrale und unabhängige Wahrnehmung delegierbarer Auftraggeberfunktionen in technischer-, wirtschaftlicher- und rechtlicher Hinsicht, mit dem Ziel ein Bauvorhaben optimal wirschaftlich abzuwickeln.

Weisungsbefugnis nur bei Bevollmächtigung.

  1. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
  2. Qualitäten und Quantitäten
  3. Kosten und Finanzierung
  4. Termine, Kapazitäten und Logistik
  5. Verträge und Versicherungen

 

Welche Unterlagen sind dem Bauantrag beizufügen?

Der Bauantrag ist schriftlich bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Mit allen erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen lt. Bauvorlagenverordnungen)

Bauantrag

Ausgefüllter Bauantrag (entsprechendes Formular) Zustimmungserklärung der Nachbarn sowie ggf. eine Baulastenerklärung.

Bauzeichnungen

Zeichnerische Darstellung der Baumaßnahme im Maßstab 1:100 (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)

Gartenhäuschen eher 1:50, Einfamilienhaus 1:100, Einkaufszentrum 1:1.000 und Quartierumbau 1:10.000.

Lageplan

Katasteramtlicher Lageplan, i.d.R. ein Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte), im Maßstab 1:1000 bzw. 1:500.

i.d.R. ein beglaubigtes und zwei unbeglaubigte Exemplare.

Baubeschreibung

Erläuterung technischer Einzelheiten durch Angabe verwendeter Baumaterialien und Ausstattungen.

Berechnungen

Berechnungen und Ermittlung bebaute Fläche, umbauter Raum, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Wohnfläche oder Nutzfläche, Rohbau- und Gesamtkosten.


Standsicherheitsnachweis (Statik), Wärmeschutznachweis sowie gegebenenfalls Schallschutznachweis.


Betriebsbeschreibung (gewerbliche Bauvorhaben)

Beschreibung und Darstellung der Tätigkeit des Betriebes, der Betriebsablauf, die Anzahl der Beschäftigten usw. enthalten.


Entwässerungsplan (-gesuch)

Zeichnerische Darstellung der Abwasserbeseitigung (Schmutz- und Regenwasser).

Eventuell Brandschutznachweis, detaillierte technische Angaben zu Heizungs- oder Lüftungsanlagen sowie die Prüfstatik sein.

Was sind Faktoren der Standortanalyse?

Harte Standortfaktoren sind quantifizierbare Strukturdaten über einen Ort und dessen Umgebung

    Topographie/Bodenbeschaffenheit (Lage im Gelände, Tragfähigkeit, Kontaminierung)   
    Verkehrsanbindung (Straße, Schiene, Wasser, Luft)
    Technische Ver-/Entsorgung (Strom, Wasser, Gas, Fernwärme, Abfallbeseitigung)
    Arbeitsmarkt (quali-/quantitativ)
    Raumordnung/Bauleitplanung (Angebot erschlossener Grundstücke, Baurechtliche Hürden)
    Lage zu den Bezugs- und Absatzmärkten (Versorgungsentfernung täglicher Bedarf, Nachfrage und Angebot)
Energie- und Umweltkosten
Lokale Steuern und Abgaben (Hebesatz Grundsteuer/Gewerbesteuer, Straßenreinigungs-,     Abfallbeseitigungsgebühren)
    Förderangebote (Subventionen, Befreiung von lokalen Steuern und Abgaben, Investitionszulagen)

Weiche Standortfaktoren sind nur schwer messbar.

1. Weiche, unternehmensbezogene Faktoren = Faktoren, die für die Wettbewerbsfähigkeit eines Unternehmens direkt relevant sind:

    Wirtschaftsklima einer Stadt bzw. einer Region (Schnelligkeit und Qualität der Beantwortung von Anfragen und der Bearbeitung von Anträgen; Effektivität der Unterstützung, etc.)
    Stadt- und Regionsimage (objektiv und subjektiv bestimmte Außenwahrnehmung);
     Branchenkontakte (Vorhandensein unterstützender Branchen und Zulieferer; Kommunikations- und Kooperationsmöglichkeiten)
    Hochschul- und Forschungseinrichtungen
    Innovatives Milieu (Informationsfluss zwischen Unternehmen, Forschungs-, Entwicklungs- und Ausbildungsinstitutionen)
    Leistungsfähigkeit der Wirtschaftsverbände (technische und organisatorische Kompetenz; Qualität des Dienstleistungsangebotes, etc.)

2. Weiche, personenbezogene Faktoren = Faktoren, die für die Lebensqualität der Nachfrager bedeutsam sind:

    Qualität des Wohnens und Wohnumfeldes
    Qualität von Schulen und anderen Ausbildungseinrichtungen
    Qualität der sozialen Infrastruktur
    Umweltqualität
    Freizeitwert (kulturelles Angebot, Sport, etc.)
    Reiz der Stadt und der Region

Wann gilt ein Grundstück als erschlossen?

Im Zusammenhang mit dem Recht zu bauen ist der Begriff der Erschließung von besonderer Bedeutung. Damit ein Grundstück als erschlossen gilt, erst dann kann es bebaut werden, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein. Dazu gehören: die Anbindung an das öffentliche Straßennetz sowie die Versorgung mit Strom, Wasser und die Entsorgung von Abwasser über ein Kanalsystem in erforderlichem Maße. §§ 127 ff. BauGB

Was ist ein Disagio?

Grund eines Disagios (Damnum, Abgeld) bei einem Kredit ist die Vereinbarung eines niedrigeren Nominalzinssatzes, weil das Disagio als vorausbezahlter Zins gilt. Hierdurch wird die monatliche Ratenzahlung – während des Zeitraumes, für den das Disagio vorausbezahlt wurde – niedrig gehalten. Wegen des nicht ausgezahlten Disagios ist jedoch bei gegebenem Kreditbedarf ein höherer Kreditbetrag aufzunehmen, zu verzinsen und zurückzuzahlen als bei einem Kredit ohne Disagio.

Welche Unterlagen sind zur Darlehensgewährung einzureichen?

  • Grundbuchauszug
  • Auszug Liegenschaftsbuch
  • Auszug Flurkarte
  • Baubeschreibung
  • Bauzeichnungen
  • technische Berechnungen
  • Wirtschaftlichkeitsberechnung
  • Rentabilitätsberechnung
  • Geschäftsberichte des Unternehmens der letzten Jahre
  • Gesellschaftervertrag bei GmbH
  • Kaufvertrag Grundstück
  • Erbbaurechtsvertrag
  • Baugenehmigung
  • Flächen-/Massenberechnung
  • Versicherungsschein Gebäudeversicherung
  • Bescheide Baufortschritt
  • ggf. Abnahmebescheinigung
  • Unterlagen Kreditwürdigkeit
  • Nachweis einer tragfähigen Gesamtfinanzierung

Was ist ein Annuitätendarlehen?

  • Jählich/monatlich gleichbleibender Rückzahlungsbetrag
  • Zinsen und i.d.R. 1 % anfänglicher Tilgung
  • Tilgung mindert Restschuld
  • dadurch sinkt nach und nach die jährliche Zinszahlung
  • gesunkene Zinszahlung erhöht nach und nach die jährliche Tilgungszahlung

Vorteil ist die gleichbleibende kalkulierbare Belastung bis zum Ende der Laufzeit/Zinsbindung und die Tilgung bis spätestens 30 Jahren.

Was sind die Merkmale eines offenen Immobilienfonds (open-end-fond)?

Kapitalanlagegesetz (KAGB) mit dem Kapitalanlagegesellschaften dazu angehalten werden sollen, bestimmte Anlagegrundsätze, wie eine bestimmte Risikostreuung oder Publizitätsvorschriften, einzuhalten. Ziel ist es unter anderem, Anlegern einen gewissen Schutz zu bieten.

  • rechtlich identifizierbares Sondervermögen, das vorwiegend oder ausschließlich aus Immobilien besteht
  • In der Regel eine große Zahl von Anteilseignern und eine größere Anzahl von Einzelobjekten
  • nach 22. Juli 2013 erworbene Anteile 2 Jahre Halte- und 1 Jahr Kündigungsfrist (gilt nicht für Börse, sondern nur für Rücktausch)
  • Risikominimierung durch Diversifikation bei verantwortlichem Portfolio (ist vorgeschrieben) gegenüber geschlossenem Immobilinefond (relativ risikoarm)
  • geringes Eintrittskapital
  • i.d.R. Inflationsschutz (Mietenanstieg und Anpassungsmöglichkeit)
  • langfristiges Anlagevehikel
  • relativ hohe Kosten für Fondmanagement
  • voll zu versteuern (Kapitalertragsteuer/Abgeltungssteuer+SolZ+KSt)

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