Immobilientreuhand

Chance:

1. Kostensenkung durch geringere Gemeinkosten
2. Wandelung von fix auf variable Kosten
3. Entlastet das Management
4. senkt die Komplexität, erhöht die felxibilität
5. Konsentration auf das Kerngeschäft
6. Nutzung externes Now-hows

Risiken:

1. Qualitätseinbussen
2. geringe Planbarkeit von langfristigen Kosten
3. Machtverlust durch fehlende Einflussnahme

1. Zinsniveau ist gesunken
2. erhöhte Nachfrage durch Einwanderung
3. unsichere Alternativen an Anlagemöglichkeiten (Aktien)
4. Vertrauen in Immobilien ist gestiegen (Betongold)
5. erhöhte Nachfrage in Realinvestitionen wegen Geldausweitung (inflationsschutz)
6. Anlagenotstand bei Institutionellen Anleger

entnehmen:

1. Index im Moment in der Risikophase
2. deutlicher anstieg in den letzten Jahren
3. Abschwung von 1990 bis 2001

was ist nicht entnehmbar:

1. keine regionale Unterschiede
2. nur Wohnungsmarkt keine Geschäftsimmobilien
3. nur relative Betrachtung des Preisniveaus
4. keine Infos zu spezifischen Objekten

Unterschied:

1. Darlehen werden in Raten zurückbezahlt, Feste Vorschüsse i.d.R. einmal Rückzahlung
2. Darlehen weisen i.d.R. eine längere laufzeit auf

Gemeinsamkeit:

1. beides sind Geldkredite
2. bei beiden erfolgt die Auszahlung auf einmal

1. Kreditwürdigkeit
2. Kreditfähigkeit
3. Kredit
4. Benutzung
5. Verwendung
6. Sicherstellung
7. Konditionen Rückzahlung
8. Kündigung
9. Verfügbarkeit

1. Kreditprüfung
2. Kreditbewilligung
3. Kreditüberwachung

• 2. hat höhren Zinssatz
• 2. ist im Rang nach der 1.
• 2. sollte innert 15 Jahren amortisiert sein
• 2. hat kleineres Kreditvolumen

Anteil meist in Prozent der Hypotheken im Vergleich zum Verkehrswert der Liegenschaft

• Libor - kurze Laufzeiten 1, 3, 6, 12 Mnt., günstigste Variante
• Variabel - variabeler Zinssatz, flexibel betreffend teil-Rückzahlung
• Fest - lange und feste Laufzeit, vorbestimmter Zinssatz, Kündigung während laufzeit nicht möglich

Globalpreis kann der Teuerung angepasst werden, Pauschalpreis nicht.

Beides sind Fixpreise

1. Werkvertag im allgemeinen
2. Vergütung der Leistungen des Unternehmers
3. Bestelländerungen
4. Bauausführung
5. Ausmass, Abschlagszahlungen, Sicherheitsleistungen, Schlussrechnungen
6. Abnahme des Werkes und Haftung für Mängel
7. vorzeitige Beendigung des Werkvertrages und Zahlungsverzug des Bauherren

1. Spitäler
2. Verwaltungsgebäude
3. Schulen
4. Wohsiedlungen
5. Einfamilienhäuser
6. Geschäftshäuser
7. Produktionsgebäude
8. Lagerhallen

1. Strategische Planung
2. Vorstudie
3. Projektierung
4. Ausschreibung
5. Realisierung
6. Bewirtschaftung

• Der GU übernimmt das Erstellen des Bauwerks ohne Planung und Pojektierung
• Der TU übernimmt das Erstellen des Bauwerks inkl. der Planung und der Pojektierung

Rügezeit bis zwei Jahre - die Rüge kann jederzeit erfolgen

verdeckte Mängel nach zwei Jahren - die Rüge muss sofort nach Entdeckung erfolgen

Betrag, um den der Preis eines Wertpapiers über dem Nennwert, der Kurs einer Geldsorte über der Parität (2) liegt; Aufgeld

Der Verursacher trägt die Kosten

an der Quelle

GV - Gebäudevolumen
Nettogebäudevolumen
Hauptnutzvolumen
Konstruktionsvolumen
Verkehrsvolumen

1. Grundstückform
2. Grundstückgrenzen
3. Gebäudegrundriss
4. Zonenzugehörigkeit
5. Parzelle- und Gebäudenummer
6. Strassen
7. Wald-, Gewässerabstände

Baumassen = Bauvolumen über Terrain / anrechenbare Landfläche

Überbauungsziffer = maximale Gebaudegrundfläche / anrechenbare Landfläche

Grünflächenziffer = Grünfläche / anrechenbare Landfläche

Bedürfnisvormulierung
Lösungsstrategien

Vorgehen: Beschaffung der Unterlagen, Analyse, Vorabklärungen bei Behörden, Aufzeigen von Risiken, Erstellen eines Berichtes, Finanzbedarf einschätzen, Schätzung des Zeitbedarfs

Anmerkungen: STWE-Reglement, Zugehör

Vormerkungen: Mietverträge, Bauhandwerkerpfandrecht, Vorkaufsrecht STWE, Vor-, Rück-, und Kaufsrecht, Heimfallvereinbarung

Dienstbarkeiten: Peronaldienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten etc.

kann nur als Namenspapier errichtet werden

beim Miteigentum gibt es vom Gesetz aus ein Vorkaufsrecht (ZGB Art. 682)

STWE gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Es kann jedoch errichtet und im Grundbuch Vorgemerkt werden (ZGB Art. 712c Abs. 1)

Ja, ausser arglistig verschwiedene Mängel

Sachgewährlseistungen sind Mängel am Objekt
Rechtsgewährleistungen sind Forderungen von Dritten am Grundstück

Besteht eine Dienstbarkeit wie ein Wohnrecht, Nutzniessungsrecht etc. wirkt sich das negativ auf den Wert der Liegenschaft aus.

Bei der ersten Runde der versteigerung wird die Liegenschaft versteigert wie sie ist (mit Wohnrecht). Nun kann der Gläubiger, wenn das Wohnrecht nach seinem Grundfpand errichtet worden ist, eine weite Runde der Versteigerung vorder. In der zweiten Runde wird die Liegenschaft ohne das Wohnrecht versteigert.

1. GGst
2. Handänderungsst.
3. Einkommenst.
4. direkte Bundesst.
5. Gewinnst.
6. Schenkungst.
7. Erbschaftsst.
8. Mwst

1. Erhalten
2. Entwickeln
3. Verkaufen
4. Invstieren (Kaufen)

Die Achsen sind Risiko und Rendite

• Core - geringes Risiko, Belehnung 0-50%, Büro, Wohnen, Verkau
• Value Added - höheres Risiko, Belehnung 30-70%, Hotels, Seniorenresidenzen, Logistik
• Opportunistic - hohes Risiko, Belehnung > 70%, Alle Anlagen, schlechte Zustände, B und C Lagen

Der Leverage Effekt beschreibt die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrentabilität: durch den Einsatz von Fremdkapital (anstelle von Eigenkapital) kann die Eigenkapitalrendite für die Eigentümer gesteigert werden.

Voraussetzung für einen positiven Leverage-Effekt ist, dass die Investitionsrendite (Gesamtkapitalrendite) über dem Fremdkapitalzins liegt.

• Schulbrief
• Grundpfandverschreibung
• Gült

Die Grundpfandverschreibung hat bloss Sicherungsfunktion. Es wird kein Wertpapier ausgestellt. Durch die Grundpfandverschreibung kann eine beliebige, gegenwärtige oder künftige oder bloss mögliche Forderung sichergestellt werden. Für diese Forderung haftet der Schuldner mit seinem ganzen persönlichen Vermögen.

Gesetzliche Grundpfandrechte:

• für die Forderungen des Verkäufers am verkauften Grundstück (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB)
• für die Forderung der Miterben und Gemeinder aus Teilung an den Grundstücken der Gemeinschaft (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB)
• für die Forderungen der Bauhandwerker (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB)
• für die Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712i ZGB)
• für die Baurechtszinsforderungen des Grundeigentümers (Art. 779i ZGB).

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