Immobilientreuhand
Diplom
Diplom
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 80 |
|---|---|
| Utilisateurs | 33 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Finances |
| Niveau | Collège |
| Crée / Actualisé | 10.08.2015 / 14.08.2024 |
| Lien de web |
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| Intégrer |
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Beispiele für Realsicherheit/ Personalsicherheit
Realsicherheit: Grundpfand, Faustpfand, Registerpfand, Forderungspfand
Personalsicherheit: Bürgschaft, Garantie, Solidarhaftung
Der Mieter übergibt dem Vermieter die Wohnung fristgerecht.
Wann muss der Vermieter den Mieter bezüglich Mängel durch offensichtlich übermässige Abnutzung rügen?
sofort. OR Art. 267a Abs. 1
Hauptziele des GwG (Geldwäschereigesetz)
- verbrecherisch erlangte Vermögenswerte nicht in den legalen Umlauf gelangen zu lassen
- Vermögenswerte sollen ferner nicht der Ausübung von Verbrechen (Terrorismus) dienen
- Sicherstellung der Sorgfalt bei Finanzgeschäften
Welche Tätigkeiten sind dem GwG unterstellt und welche nicht
Unterstellt: Salärmandate, Erbschaftsverwalter im Auftrag der Erben
n. Unterstellt: klassische Liegenschaftsverwaltung, Inkassotätigkeiten für Kunden
Herr Müller hat uns eine Rechnung nicht bezahlt. Wie kann die Verjährung der Schuld unterbrochen werden.
- durch das Einleiten eines Betreibungsverfahrens
- durch das Einreichen einer Klage (Gericht oder Schiedsgericht)
- durch Schuldanerkennung von Hr. Müller
- durch das Leisten einer Teilzahlung oder Zinszahlung
(OR Art. 135)
Was ist ein Share Deal
Verkauf von Aktien einer Immobiliengesellschaft.
Aktienkaufvertrag, keine Formforschrift
Was ist ein Asset Deal.
Verkauf der Grundstücke einer Immobiliengesellschaft.
Kaufvertrag eines Grundstückes, öffentliche Beurkundung
Welche Steueraufschubtatbestände kennt das DBG
- überführung von Geschäfts- in Privatvermögen (DBG Art. 18a Abs. 1)
- Erbteilung unter gewissen Umständen (DBG Art. 18a Abs. 3)
- Umstrukturierung (DBG Art. 19)
- Ersatz von betreibsnotwendigen Liegenschaften (DBG Art. 30)
Worin liegt der Unterschied zwischen den Steuerabzügen, bezüglich dem Unterhalt, bei Wohnliegenschaften oder durch Dritte geschäftlich genutzte Liegenschaften
Bei Wohnliegenschaften kann zwischen einem Pauschalabzug oder den effektiven Kosten gewählt werden. Bei Geschäftsliegenschaften können nur die effektiven Kosten geltend gemacht werden
Ein Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz kauft sich ein Einfamilienhaus.
Welche Bedingung müssen erfüllt sein, damit er das Haus Kaufen kann.
- Das Grundstück darf nicht grösser als 3'000 m2 sein
- Er muss seinen Wohnsitz in der CH haben
- Grundstück das innerhalb eines Jahres bebaut wird
- er kann nur auf seinen eigenen Namen kaufen
Definition Sonderrecht
Räumt dem einzelnen Stockwerkeigentümer das ausschliessliche Recht ein, bestimmte Gebäudeteile zu benutzen, zu verwalten und innen auszubauen.
Voraussetzung: eigener Zugang, in sich abgeschlossen, wirtschaftliche Einheit
Beispiele: Wohnung, Büro, Lager
Schriftstück: Stockwerkbegründungsurkunde
Definition Sondernutzungsrecht
Das ausschliessliche Benutzungsrecht (auch Sondernutzungsrecht genannt) vermittelt seinem Inhaber das Recht auf alleinige Benützung eines gemeinschaftlichen Teiles
Beispiele: Parkplätze, Dachterrasse, Gartensitzplatz, Balkon
Schriftstück: STWE-Begründungsurkunde, Reglement, Verwaltunsordnung
Definition gemeinschaftliche Teile (STWE)
Gemeinschaftlich sind alle Teile einer zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft, an welchen kein Sonderrecht begründet worden ist. Als zwingend gemeinschaftliche Teile schreibt das Gesetz vor:
- Fundation, statische Konstruktionen, Dach, Fenster, Fassade, Treppenhaus, Lift, Leitungen, Heitzung, gemeinschaftliche Einstellräume
Schriftstück: durch das Gesetz zugeteilt
gewillkürte gemeinschaftliche Teile (STWE)
Ursprünglich oder nachträglich durch Begründungsakt oder Rechtsgeschäft gemeinschaftlich erklärte Räumlichkeiten, Anlagen und Einrichtungen
- [vgl. 712b Abs. 3]
- Hauswarts-Wohnung
- Lagerräume
- Abstellräume (zB Veloraum)
Schriftstück: STWE-Begründungsurkunde, Reglement, Verwaltungsordnund, Vereinbarung
Was ist unter der Bezeichnung "naktes" Eigentum zu verstehen
Man ist Eigentümer, jedoch ist man noch nicht Besitzer (übergang von Nutzen und Gefahren oder Erträgen und Kosten)
Welche Liegenschaften benötigen keine Bewilligung im Sinne des BewG
a. das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient;
b. das Grundstück dem Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient; oder
c. eine Ausnahme nach Artikel 7 vorliegt.
Unterschied zwischen Begleitbeistand und Vertretungsbeistand in Bezug auf grundbuchliche Geschäfte
Die Begleitbeistandschaft schränkt die Handlungsfähigkeit der betroffenen Person nicht ein (ZGB 393 Abs. 2) - keine Auswirkung auf GB-Geschäfte
Die Vertretungsbeistandschaft kann die Handlungsfähigkeit der betroffenen Person einschränken (ZGB 394 Abs. 2) - falls eingeschränkt: Handelt durch Beistand, Zustimmung der Erwachsenenschutzbehörde (ZGB 416 Abs. 1 Ziff. 4,5)
Steuerfolgen bie der Finanzierung des Eigenheims durch die 2. Säule
Vorbezug 2. Säule - privilegierte Besteuerung nach DGB Art. 38 (DBG Art. 36)
Verpfändung 2. Säule - keine Steuerfolgen
Was ist ÖREB
Infosystem über öffentlich rechtliche Eigentumsbeschränkung (z.B. Bauzonen)
3 Vor- und Nachteile des Registerschuldbriefes gegenüber dem Papierschuldbrief
Vorteil: kein Verlustrisiko, keine Aufbewahrungskosten, Transparenz durch GB-Eintrag, günsigere Errichtung
Nachteil: kein Inhaberschuldbrief mehr möglich, keine Physis (Übertragung nur durch GB-Amt), GB-Kosten für die Übertragung
Sinn des Formulars zur Mitteilung des Anfangsmietzinses
- Es soll den Vermieter hemmen den Mietzins bei Mieterwechsel erheblich zu erhöhen (missbräuchlich zu erhöhen)
- Der neue Mieter kann den Anfangsmietzins anfechten (gemäss OR Art. 2780 Abs. 1 lit. b)
Was bedeutet Kauf bricht Miete nicht
Bei Eigentumswechsel gehen die Mietverhätlnisse mit dem Eigentum auf den Erwerber über (OR Art. 261)
BGBB - Welche grundsätzlichen Verbote sind im BGBB enthalten
- Realteilungsverbot Art. 58
- Zerstückelungsverbot Art. 57
- Verbot der freiwilligen Versteigerung Art. 69
- Verbot der Überschreitung der Belastungsgrenze Art. 73
- Verbot von Gesamtpfandrechte auf landwirtschaftliche und nicht-landwirtschaftliche Grundstücke
Grundstücke in der Bauzone sind nie dem BGBB unterstellt
Grunstücke die dem BGBB unterstellt sind, haben zwingend eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch
Ziel des Ertragswertprinzips ist die Tiefhaltung der Bodenpreise (BGBB)
Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer
Fällt das Ende einer Mietdauer auf einen Sonn- oder Feiertag, ist von Gesetzes wegen der darauffolgende Werktag der Rückgabetag.
Welche Steuern fallen bei einem gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler an
Grundstückgewinnsteuer (monistisch)
AHV ( * 0.097 / 1.097)
Einkommenssteuer (gem. Einkommenssteuertarif)
direkte Bundessteuer (gemäss Tarifen DBG Art. 36)
Wie wird der Grundstückgewinn berechnet
(Verkaufserlös - Kaufspreis - Wertvermehrende Investitionen - Liegenschaftenaufwendungen) * GGst Tarif
Wie werden die AHV-Beiträge berechnet
(Verkauf gewerbsmässiger Liegenschaften Händler)
(wiedereingebrachte Abschreibungen + Grundstückgewinn) * 0.097 / 1.097 =
Wie wird die Einkommenssteuer berechnet
(Verkauf gewerbsmässiger Liegenschaften Händler)
(wieder eingebrachte Abschreibungen - AHV Beiträge) * Einkommenssteuertarif (Bsp. 0.15)
Wie wird die direkte Bundessteuer berechnet
(Verkauf gewerbsmässiger Liegenschaften Händler)
(wieder eingebrachte Abschreibungen + Grundstückgewinn) * Tarife gemäss DBG 36
Definition "Asset Allocation"
Die Asset Allocation (englisch), deutsch Vermögen aufteilen oder Portfolio-Strukturierung, ist die Aufteilung (Diversifikation) eines angelegten Vermögens auf verschiedene Anlageklassen, wie z. B. Anleihen, Aktien, Immobilien, Währungen und Edelmetalle
9-Felder Zielportfoliomatrix
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Indirekte Immobilienanlagen: zählen sie drei Arten auf mit je einem Beispiel
Beteiligung an einer Aktiengesellschaft: PSP, HIAG, Fortimo
Immobilienfond: Mobimo Fonds, Swiss Property
Anlagestiftung: Credit Suisse Anlagestiftung,
Wie oft müssen Liegenschaften eines Immobilienfond bewertet werden
Auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres (KKV Art. 93)
Von welcher Aufsichtsbehörde mössen die Bewerter von Immobilienfond anerkannt sein
Finnma (KAG Art. 64)
Kennzahlen Portfoliomanagement
BR, NR, CF-R, Betriebskostenquote
Bruttorendite = Mietertrag Soll / Verkehrswert
Nettorendite = ( Mietwert Soll - Leerstand - Eigentümerkosten ohne Instandsetzung ) / Verkehrswertr
CF-Rendite = (Mietwert Soll - Leerstand - Eigentümerkosten mit Instandsetzung) / (Verkehrswert + Anlagen im Bau)
Betriebskostenquote = Eigentümerkosten / ( Mietertrag Soll - Leerstand )
Sale-and-Lease-Back Definition, Vorteil für Verkäufer
Verkauf und die Rückmietung der Immobilie
Das Unternehmen kann das freigesetzte Kapital für sein Kerngeschäft einsetzen.
Umschichtung von AV in UV - verflüssigen.
