LK zu Gebäudeunterhalt
Lernkartei zum Thema Gebäudeunterhalt von Mietliegenschaften gemäss Wegleitung zur Prüfung Immobilienbewirtschaftung (Code nlkme2015) gemäss Lernziele der Wegleitung. Nur teilweise Nummeriert und nicht abgeschlossen.
Lernkartei zum Thema Gebäudeunterhalt von Mietliegenschaften gemäss Wegleitung zur Prüfung Immobilienbewirtschaftung (Code nlkme2015) gemäss Lernziele der Wegleitung. Nur teilweise Nummeriert und nicht abgeschlossen.
Kartei Details
| Karten | 66 |
|---|---|
| Lernende | 67 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Technik |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 29.08.2015 / 05.01.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/gebaeudeunterhalt12
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Welche vier Bewirtschaftungsstrategien gibt es?
- Erhalten
- Ersetzten
- Abwarten
- Verkaufen
Bei der Objektstrategie "Ersetzten" gibt es welche Hintergründe?
Ursache kann verschieden sein. Gebäude ist end of Life; entspricht nicht mehr dem heutigen Standard; zu hohe Unterhaltskosten >mangelnde Rendite. Nutzung nicht mehr wirtschafltich möglich; nicht mehr Zonenkonform usw..
Weshalb kann bei einer Immobilie die Strategie "Abwarten" lauten?
Abwarten weil:
- Behördliche Auflagen
- Gesetzte Änderungen
- Erträge/Rendite
- Neue Erschliessung in Aussicht
- Imagefragen
Weshalb kann bei einer Immobilie die Strategie "Verkaufen" lauten?
Verkaufen weil:
- Zeitpunkt günstig und zukünftige Erlöse vermutlich kleiner
- Passt nicht mehr ins Portfolio
- Steuerliche Gründe
- Beschaffung neuen Kapitals
Wozu braucht es eine Gebäudezustandsanalyse?
Diese wird benötigt um den baulichen Zustand eines Gebäudes zu erfassen und daraus Massnahmen abzuleiten.
Aus welchen Teilen besteht eine Gebäudeanalyse?
- Grobanalyse
- Feinanalyse
- Massnahmenplan, Erneuerungsstrategien
Welche Unterlagen enthält eine grobe Zustandsanalyse eines Gebäudes?
- Bau- und Zonenordnung der Gemeinde - Lage und Grösse des Objekts
- Baugrundverhältnisse (Geologie, Hydrologie - Erschliessung
- Grundbuchauszug - Nachbarrechtliche Verhältnisse
- Bauvorschriften (CH, Kanton, Gemeinde) - Prestige und Image des Objekts
- Ist Zustand des Gebäudes - Energiebilanz Ist/Soll
- Liste aller vorhanden Unterlagen/Pläne - Liste aller Unterlagen die noch benötigt werden
- Wünsche des Eigentümers - Liste mit Mängel und erkannten Problemen
- Liste mit bereits getätigten Sanierungen - Vorschlag für weiters Vorgehen.
Was bedeuted Instandhaltung?
Bewahren der Funktionstüchtigkeit durch einfache und
regelmässige Massnahmen.
Was versteht man unter Instandsetzung?
Wiederherstellen der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit.
Mit der Instandsetzung werden die allmählich abgebauten
Bauteile wieder in die Nähe des Neuwertes zurückgeholt.
Weshalb ist es wichtig, die Energiekennzahlen des zu sanierenden Gebäudes zu kennen?
Die Energiebilanz bildet die Grundlage für das energetische Sanierungskonzept
Was ist gemeint mit dem Begriff "Erneuerung"
Wiederherstellung eines Bauwerkes in einem dem ursprünglichen Neubau vergleichbaren Zustand.
Bei der Strategie "Erhalten" gibt es drei Massnahmen welche zum Erhalt führen. Wie heissen diese?
- Überwachen (Beobachten, Kontrollieren)
- Unterhalten (Instandhalten, Instandsetzten) Werterhaltung
- Erneuern (Anpassen, Umbauen, Erweitern) Wertvermehrung
Auf was ist die Altersentwertung von Bautelen und Bauten zurück zu führen?
-Abnützung durch Gebrauch
-Abnützung durch Bewitterung
-Abnützung chemische Einflüsse
-Abnützung / Zerstörung durch fehlerhafte Konstruktionen
-Abnützung / Zerstörung durch falsche Materialwahl
-Abnützung / Zerstörung durch unsachgemässe Nutzung
Wo liegt der Unterschied zwischen laufendem/ordentlichem- oder ausserordentlichem Unterhalt
Beim laufenden Unterhalt werden kleine Reparaturen, Wartungs- und Unterhaltsarbeiten erledigt, beim ausserordentlichen Unterhalt gehte es um zyklische grosse Reparaturen und Sanierungen.
Auf welche beiden Arten altern Immoblien?
Technisch und Soziale Alterung.
Aus welchen Punkten setzt sich die technische Alterung zusammen?
- Alterung Materialen
- Kontruktionseignung
- Sorgfalt Nutzung
- Qualität Ausführung
- Folgen der Bewirtschaftung
Auf welche Gegebenheiten ist die Soziale Alterung zurück zu führen?
- Neue Technologien
- Mobilität der Nutzer
- neues Wohnverhalten
- neue Komfort-/Raumansprüche
Wann ist der ideale Instandsetzungszeitpunkt?
In jenem Zeitpunkt in dem die Instandsetzungskosten pro Zeiteinheit am geringsten ist.
Wie hoch ist der durchschnittliche Instandhaltungsaufwand in einer Liegenschaft (in %)
Etwa 0.8 bis 1.1 % des Gebäudeversicherungswerts.
Was ist die Aufgabe des Hauswarts?
- Bindeglied Mieterschaft + Bewirtschaftung
- Verantwortlich für Pflege + Unterhalt allgemeine Bereiche
- Einfacher technischer Unterhalt
- Koordination von Handwerkern und Lieferanten
- Überwachung + Kontrolle von externen Servicearbeiten/Verträgen
Welche Bauteile müssen periodisch geprüft werden?
- Personenaufzüge
- Stromverteilung
- Brandmeldeanlagen
- Sprinkler
- Nasslöschposten / Feuerlöscher
- Fluchtwege
- RWA
- Notbeleuchtung
- Blitzschutz
- Feuerungskontrolle
- Kaminfeger
- Öltankkontrolle
- u.v.m.
F 4508; Bei welchen Bauteilen ist allenfalls ein Servicevertrag sinnvoll?
- Flachdach
- Heizung
- Lüftung
- Wasseraufbereitung
Auf was ist bei Kontrollen durch Hauswart/Bewi besonders zu achten?
- Fluchtwege müssen frei sein
- Fluchttüren müssen öffenbar sein (nicht mit Schlüssel abschliessbar)
- Keine brennbaren Gegenstände in Garage und Treppenhäuser
- Allfällige Brandschutzanlagen (BMA, Notbeleuchtung usw. ) müssen funktionieren.
F 4518; Wie lautet die Kernfrage bei der Projektplanung?
> In welche 5 Elemente lässt sie sich gliedern?
- Analyse (was will der Eigentümer, welches Ziel möchte er wann erreicht haben?)
- Aufgabe: (welche Aufgaben ergeben sich daraus?)
- Budget: (Welche Kosten ergeben sich daraus?)
- Zeitlicher Ablauf:(Wie viel Zeit wird benötigt und wie ist der Ablauf bezw. die Reihenfolge?)
- Ergebniss: (In welche Teilergebnisse lässt sich der Ablauf gliedern?)
In welche Teile ist die Machbarkeitsstudie eine Projekts eingeteilt?
- Wirtschaftlich (finanzierung)
- Technisch (Erschliessung, Qualität)
- Rechtlich (Zonenordnung, Dienstbarkeiten)
- Betrieblich (Logistik, Sicherheit)
- Terminlich (Nutzungsdauer, Lebensdauer)
Welche Arten bei der Projektorganisation für die Realisierung gibt es?
- Planerteam führend (konventionelle Organisation; Architekt macht Werkverträge, Abschluss durch Bauherr (Auftraggeber)
- Planergemeinschaft (Bauherr beauftragt Archithekt, dieser beauftragt Fachplaner, Beauftragung Unternehmer durch Bauherr)
- Architekt als Gesamtleiter (Architekt hat Auftrag für komplette Planung (ohne Ausführung)
- Generalunternehmer (GU kriegt Auftrag von Bauherr und beauftrag die Sub-Unternehmer)
- Totalunternehmer (TU macht ganzes Projekt inkl. Planung und Ausführung)
Wie läuft der Bauprozess ab (von der Planung bis zur Bewirtschaftung)?
- Strategische Planung (Bedürfins und Ziele definieren)
- Vorstudien
- Projektierung
- Ausschreibung
- Realisierung
- Bewirtschaftung
Was ist die Funktion eines Terminplans?
- Start- Endzeit definieren
- Rechtzeitige Auslösung von Aufträgen
- Erkennen von Schnittstellen und Konflikten
Auf was sollte bei einer Renovation/Erneuerung in Bezug auf die Kommunikation mit den Mietern, geachtet werden?
Es sollte eine schriftliche Einladung zur mündlichen Projektvorstellung geben. Dabei interessiert den Mieter folgendes:
- Zeitlicher Ablauf?
- Kann ich in der Wohnung bleiben?
- Was kostet diese nach dem Umbau?
- Welche Teile sind betroffen?
Was sollte in der Abschlussphase des Baus beachtet werden (was ist zu tun)?
- Vorinformation für Termine bei den Mietern
- Abnahmeprotokolle der Handwerker
- Gebäudedokumentation einfordern
- Annerkennung durch Abschlussfest oder Geschenk
- Garantieablauf beachten
Auf was ist bei Abnahmen zu achten?
Jede wichtige, einem Bauprojekt auferlegte Vorgabe, Richtlinie oder Vorschrift muss durch eine Abnahme bezüglich deren Erfüllung abgenommen werden. Wichtig ist auch die zeitliche Reihenfolge, so bedarf es allfälliger Zwischenabnahmen zur Beweissicherung wie zum Beispiel des Unterbaus bevor der Deckbelag erstellt wird.
Wie ist der Abblauf bei einer Werkübergabe?
- Anzeige durch Unternehmer
- Abnahme durch Unternehmer und Bauleitung innert 30 Tagen
- Protokollierung der Abnahme mit Ort, Zeit, Objekt, Bauteil und allfälligen Feststellungen.
Mit der Abnahme geht das Bauteil in die Obhut der Bauherrschaft ausser bei der Verweigerung der Abnahme wegen wesentlichen Mängeln.
Wie lange dauert die Garantiezeit (SIA 118)
2 Jahr nach Werkübergabe
Mängel können innert der Garantiefrist angezeigt und deren Behebung verlangt werden
Unterschiede bei der Garantie nach OR Art. 371 oder SIA 118?
Nach OR liegt die Beweislast eines Mangels beim Bauherr. Mängel müssen sofort nach Feststellung angezeigt werden sonst verliert man den Anspruch auf Behebung.
Garantie beträgt zwei Jahre, Mängel müssen nicht einzeln gerügt werden, Anspruch verfällt nicht. Beweislast liegt beim Unternehmer die ersten zwei Jahre, anschliesend beim Bauherren
Bei beiden beträgt die Rügefrist 5 Jahren bei Feststelung oder bei arglistig verschwiegen Mängel 10 Jahre.
Auf welche zwei Arten kann eine Werkabnahme erfolgen?
- Durch Abnahme
- Durch Nutzung erfolgt die Abnahme stillschweigend
Welches sind häufige Mängel beim Hochbau?
- Fenster (Glasbeschädigungen)
- Gipserarbeien (Oberflächenbeschädigungen)
- Platten und Parkettböden weisen Beschädigungen auf
- Fehlende Prüfung von technischen Einreichtungen
Auf was ist bei der 2-Jährigen Abnahmen besonders zu achten?
- Schallschutz
- Risse in Wänden und Böden und Decken
- Funktion von beweglichen Teilen
Sind Mängel vorhanden ist es möglich, einen Teil des geschuldeten Betrags zurück zu behalten?
Ja, nach OR Art . 111 bei Garantievertrag oder
Nach OR Art. 82 bei Nichtvollendung
Welche drei Rechte kennt das Gesetz nach OR betrffend der Mängelbehebung?
- Besserung
- Minderung
- Wandelung (entfernen des Werks, kein Lohn)
Durch welche Gegebenheiten unterbricht sich die Verjährungsfrist bei der Garantie?
- Gerichtliche Klage
- Betreibung
- Verzichtserklärung auf Einrede der Verjährung durch Beschudligten)
Kein Unterbruch durch:
- Mängelrüge
- Augenschein
- Expertise
