Lernkartei Flächenmanagement & Immobilienbewertung (Seite 3 von 5)

Karten	176
Lernende	15
Sprache	Deutsch
Kategorie	Landwirtschaft
Stufe	Universität
Erstellt / Aktualisiert	18.08.2015 / 26.12.2023
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Flurbereinigungsverfahren

Wertermittlungsverfahren §§ 27 - 33

Aufstellung des Tarifs für die Wertermittlung
- Typen- und Rahmenschätzung
- Vergleichsschätzung mit durchlaufenden Wertzahlen (Bayern)
Durchführung der Wertermittlung durch landwirtschaftliche Sachverständige § 31 Wertermittlung von Sonderflächen durch F-Behörde; Einschaltung des GA möglich
Auslegung der Wertermittlung, Anhörungstermin § 32
Feststellung der Wertermittlungsergebnisse § 32, Öff. Bekanntmachung

Flurbereinigungsverfahren

Neugestaltungsgrundsätze §§ 33, 38

Aufstellen der allgemeinen Grundsätze für die zweckmäßige Neugestaltung des F-Gebietes
Benehmen mit landw. Berufsvertretung,TöB unter Berücksichtigung der Vorplanung nach § 38
Aufgaben der Neugestaltung § 37
- Neueinteilung der Feldmark
- Zusammenlegung; zweckmäßige Neugestaltung
- neues Wege- und Gewässernetz, gemeinschaftliche Anlagen § 39
- Bodenverbesserung
- Landschaftsgestaltende Maßnahmen
- Dorferneuerung
- Bereitstellung von Land für öff. Anlagen § 40

Flurbereinigungsverfahren

Vermessung

Umringsgrenze des Verfahrensgebietes
- Ermittlung, Aufmessung, Feststellung

Flurbereinigungsverfahren

Plan nach §41

Aufstellung des Plans im Benehmen mit Vorstand der TG über gemeinschaftliche und öff. Anlagen
Öff. Anhörungs- und Erörterungstermin mit TöB und Gemeinde, mit landw. Berufsvertretung § 41
Feststellung durch obere F-Behörde § 41
Absteckung, Ausbau und Aufmesung des Wege- und Gewässernetzes

Flurbereinigungsverfahen

Abfindung

Aufstellen von Zuteilungskarte und Verzeichnissen
Planwunschtermin § 57
Aufbereitung der Planwünsche
Abfindung:
- Landabfindung §44
- Geldabfindung §49(1),50(2),52,53 73
- Behandlung von Rechten§49(1)
- Ausgleich für vorübergehende Nachteile

Flurbereinigungsverfahren

Flurbereinigungsplan

Aufstellen des Flurbereinigungsplans § 58
Genehmigung des F-Plans durch obere F-Behörde § 58 (1)
Bekanntgabe des F-Plans, auf Wunsch Erläuterung an Ort und Stelle
Ausführung
- Planabsteckung und Aufmessung
- Vorläufige Besitzeinweisung § 65
- Vorzeitige Ausführungsanordnung § 63
- Ausführungsanordnung § 62 nach Rechtskraft § 61
Widerspruchs- und Klageverfahren §§ 141 ff.

Flurbereinugungsverfahren

Berichtigung öff. Bücher

Ersuchen der F-Behörde um Berichtigung des Grundbuches § 80
Berichtigung des Liegenschaftskatasters § 81

Flurbereinigungsverfahren

Verfahrensabschluss

Schlussfeststellung § 149, Zustellung der Schlussfeststellung an TG
Übergang der Aufsichtsbefugnis über TG an Gemeindeaufsichtsbehörde, wenn TG nicht erlischt § 151
Ggf. Gründung eines Wasser- und Bodenverbandes nach § 43 zur Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen
Auflösung der TG durch Gemeindeaufsichtsbehörde

Kosten

Verfahrenskosten
- Alle bei der Flurbereinigungsbehörde aus deren Tätigkeiten bei der Durchführung der Flurbereinigung entstehenden Kosten sowie die Kosten der Schätzer u. Sachverständigen.
- Die Verfahrenskosten trägt das Land (§ 104).
- Bei Verfahren nach § 87 trägt Unternehmensträger Anteil an den Kosten
Ausführungskosten
- Alle von der TG zuleistenden Aufwendungen (z.B. Messgehilfenlöhne, Herstellung der gemeinschaftlichen Anlagen sowie der Unterhaltung, Kosten der Bodenverbesserung, Entschädigungen, Zins- und Tilgungsbeiträge für Kredite (§ 105).
- Die Ausführungskosten trägt die TG. Zuschüsse vom Land 60 – 90 %; außerdem EU-Mittel möglich.
- Im Verfahren nach § 87 hat Unternehmensträger für die entstehenden Nachteile des Unternehmens eine Geldentschädigung zu leisten, deren Höhe die Flurbereinigungsbehörde feststellt.

Präventive Hochwasserschutzmaßnahmen

Technische Hochwasserschutzmaßnahmen
- Deichverlegung
- Deichneubau
- Vergrößerung des Retentionsraumes von 4,5 auf 10 Mio. m³
- Grundstücksneuordnung
Ökologische Hochwasserschutzmaßnahmen
- Wiederherstellung früherer Überschwemmungsgebiete
- Versiegelungsverbot
- Schaffung eines geländeangepasstes Gewässernetz
- Anpassung der Landnutzungsformen

Verfahrenscharakteristik Hochwasserschutz

Verfahren der Bodenordnung zum Hochwasserschutz sind nicht privatnützig, sondern fremdnützig:
- Erhebliche Flächenansprüche für öffentliche Zwecke, die nicht überwiegend den Eigentümern der Flächen dienen
- Landabfindungsansprüche in bestimmter Lage
- Verfahren nach § 87 ff. FlurbG
Wasserwirtschaftliche Planfeststellung nach Landeswassergesetz als Rechtsgrundlage
Kostenträgerschaft anteilig durch Verursacher
Gewährleistung der berechtigten Interessen der Verfahrensbeteiligten

Flurbereinigung vs. freihändiger Landerwerb

Umfassender Interessenausgleich: Eigentümerinteressen, Infrastrukturausbau, Natur- und Landschaftsschutz, Agrarstruktur, Gemeindeentwicklung u.a. öffentliche Belange
Hoheitliche Durchsetzbarkeit der Planungsziele
Keine bzw. geringe Restflächen und Durchschneidungsschäden
Kein räumlich gezielter Landankauf erforderlich
Verkürzung der Verfahrensdauer (Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs, vorzeitige Besitzeinweisung)
Landbevorratung in einem größerem Raum vermindert Flächenabzug der Teilnehmer

Städtebaulicher Vertrag

Teil eines neuen Governaceverständnisses: Kooperative Regelungen durch Vertrag statt hoheitlicher Regelungen durch Verwaltungsakte
Besondere Form des öffentlich-rechtlichen Vertrags
Vertragspartner: Gemeinde und Dritte
Zweck: Erfüllung städtebaulicher Aufgaben
Nicht jeder Grundstückskaufvertrag mit der Gemeinde ist ein städtebaulicher Vertrag

• Möglichkeiten und Grenzen?

Städtebauliche Vertragsarten nach § 11 I BauGB

Bauplanungs- und Baureifmachungsverträge
- Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen
- Neuordnung der Grundstücke, freiwillige Umlegung
- Bodensanierung und sonstige Maßnahmen der Vorbereitung,
- Erschließung (früher § 124 BauGB)
- Städtebauliche Planungen
Baurealisierungs- bzw. Zielbindungsverträge
- Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere
- Grundstücksnutzung
- Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß § 1a BauGB
- Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblemen sowie
- des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sonstige Maßnahmen
Folgekostenverträge
- Kosten und Aufwendungen, die Voraussetzung oder Folge einer
- städtebaulichen Maßnahme sind wie z.B.
- Grundstücksbereitstellung
- Anpassung von Straßen und Wegen
- Abwasserbeseitigung
- soziale Infrastruktur
- ÖPNV-Anlagen
Energienutzungsverträge
- Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur zentralen und dezentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung und Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme- Kopplung
Energetische Anforderungen an Gebäude
- Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden

Grundsätze städtebaulicher Verträge

Kausalität der Vertragsleistungen und Koppelungsverbot
- Erfordernis des sachlichen Zusammenhangs: Austauschvertrag darf nur das verbinden, was ohnehin in einem inneren Zusammenhang steht.
- nur maßnahmenbezogene, tatsächliche Kosten, keine sachfremden Kosten
- Erfordernis des zeitlichen Zusammenhangs
- Gemeinde darf für hoheitliche Aufgaben keine Gegenleistungen vereinbaren
- Materielle Vorwegbindungen für den Bebauungsplan dürfen nicht vertraglich eingegangen werden.
- Ausnahme: Gemeinderat nimmt vertraglich Regelungen vorweg, die im Rahmen einer Gesamtabwägung im späteren B- Planverfahren zum gleichen Ergebnis führen.
Angemessenheit
- Verfassungsprinzip: Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit für das gesamte Verwaltungshandeln anzuwenden
- vereinbarte Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein, d. h. Leistung und Gegenleistung der Vertragspartner müssen ausgewogen sein
- Bereicherungsverbot für die Gemeinde
- Freiwilligkeit kein Kriterium für Angemessenheit
- Rechtsprechung: Halbteilungsgrundsatz des BVerwG,
- Praxis: Beim Münchener und Kölner Modell der Baulandentwicklung werden max. 2/3 der Bodenwertsteigerung abgeschöpft für Infrastrukturkosten
Begrenzung der Planungsgewinnabschöpfung auf den Aufwendungsersatz
- nach geltendem Bodenrecht nur Aufwendungsersatz für städtebauliche Maßnahmen (Umlegung, Sanierung, städtebauliche Entwicklungsmaßnahme)
- keine volle Abschöpfung planungs- und maßnahmenbedingter Bodenwertsteigerungen
- Planungsgewinn unterliegt auch dem Eigentumsschutz Art 14 GG und steht dem Grundstückseigentümer zu
materielle und formelle Anforderungen
- Vertragsfreiheit im Rahmen der Gesetze
- Anwendung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (jetzt §§ 305 – 310 BGB nF, bisher AGB-Gesetz) bei städtebaulichen Verträgen
- formelleAnforderungen: Schriftform, notarielle Beurkundung

Erschließungsvertrag § 11 Abs. 1 BauGB

Voraussetzungen
- einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan
- zumutbares Angebot eines Erschließungsträgers für B-Plan nach § 30 (1) BauGB
- Erschließungsträger ist (überwiegender) Eigentümer der Bauflächen
Gegenstände
- Planungsrechtlich festgesetzte Erschließungsanlagen nach § 127 BauGB
- Technische Ver- und Entsorgung
- Äußere Erschließungsanlagen
- Gewährleistung, Bankbürgschaft
Modell 1
- Zweck: Übernahme der öffentlichen Erschließungslast in privater Durchführung
- Private Durchführung der Erschließung, keine Erschließungsbeiträge
- Übernahme der Kostenlast der Gemeinde durch die Erfüllungsübernahme
- Regelungen über Haftungsbeschränkung nötig
- Kostenrisiko trägt primär die Eigentümergesellschaft
Modell 2: Doppelverpflichtungsmodell
- Erschließungsträger schließt im eigenen Namen und auf eigene Rechnung Erschließungsvertrag mit Gemeinde ab
- Eigentümer werden von der Gemeinde zur Übernahme der Kosten (100 %) verpflichtet (keine Erschließungsbeiträge!)
  - Variante 1a: Gemeinde tritte die Verpflichtung der Eigentümer an Erschließungsträger ab
  - Variante 1b: Eigentümer verpflichten sich direkt gegenüber erschließungsträger zur Kostenübernahme. Erschließungsträger tritt dann als Vertreter der Eigentümer in Erschließungsfragen auf .
- Kostenrisiko liegt beim Erschließungsträger

Vorhabenbezogener Bebauungsplan § 12 BauGB

Bestandteile:
- Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP): keine Bindung an BauNVO und PlanzVO; Erstellung durch Investor
- Durchführungsvertrag zwischen Stadt und Investor (z.B. Erschließung, Kostenübernahme, Bauverpflichtung, Fristen)
- Satzung: Beschluss durch Gemeinde, Planungshoheit
Kein numerus clausus: Der Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an Festsetzungskatalog des § 9 BauGB und an BauNVO gebunden
Nicht anwendbar sind:
- Veränderungssperre,
- Zurückstellung von Baugesuchen
- Allgemeines und besonderes Verkaufsrecht
- Entschädigungsrecht
- Umlegungsrecht
- Erschließungsrecht
- Kostenerstattung für Ausgleichsmaßnahmen
Aber: für öffentliche Zwecke kann gemäß § 85 Abs. 1 Nr. 1 BauGB enteignet werden.

Baulandmodelle

Grundsätzliche Festlegung einer Strategie für das Flächenmanagement
Quantitative und qualitative Ziele der Baulandentwicklung in einer Stadt
Verknüpfung von städtebaulich- strategischen mit sozialen, ökologischen und finanziellen Zielsetzungen der Baulandbereitstellung
Keine gesetzliche Normierung im BauGB
Entwicklung in der kommunalen Praxis
Zulässigkeit vom Bundesverwaltungsgericht bestätigt (Einheimischenmodelle in Süddeutschland)

Baulandmodelle

Motive und Aufgaben

Bedarfsgerechte Entwicklung und Mobilisierung von Bauland
Beschleunigung des Baulandentwicklungsprozesses
Beteiligung der Planungsbegünstigten an den Kosten der Baulandbereitstellung und Stadtentwicklung zur Entlastung kommunaler Haushalte
Verwirklichung städtebaulicher Zielsetzungen (sozialgerechte Bodennutzung, Innenentwicklung, Stadtumbau, ökologische Siedlungsentwicklung ...)
Sozial ausgewogene Stadt- und Quartiersentwicklung
Dämpfung der Bodenpreisentwicklung

Gründe angespannte Wohnungsmärkte in Ballungsräumen

Singularisierung mit der Folge von Haushaltsverkleinerungen
Veränderung des Wanderungsverhaltens der Bevölkerung. Reurbanisierung führt zur Verknappung von Wohnraum in den großen Städten und Ballungsräumen
Zunahme der Studierendenzahlen
Zu geringe Neubaurate, insbesondere im unteren Preissegment und für öffentlich geförderten Wohnungsbau
Stagnierende Haushaltseinkommen bei erhöhten Ausgaben für Mieten, Ernährung, Energie, Mobilität etc.

Baulandmodelle Ziel

Ziel: sozialgerechte Bodennutzung (§ 1 Abs. 6 BauGB):

Ausreichendes Wohnungsangebot für Haushalte mit geringem Einkommen
Sozial stabile Bevölkerungsstrukturen, Vermeidung sozialer Polarisierungen und Fragmentierungen im Stadtgebiet
Eigentumsbildung für weite Kreise der Bevölkerung
Kostensparendes Bauen
Soziale Bedürfnisse der Bevölkerung (Familien, alte, junge und behinderte Menschen ...)

Baulandmodelle Rechtliche Schranken

Anforderungen:

Angemessenheitsgebot: Die Leistungen der Planungsbegünstigten und Vorteile durch Baulandentwicklung müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Eine pauschale Abschöpfung von planungsbedingten Bodenwertsteigerungen ist unzulässig, sondern nur Aufwendungsersatz.
Kausalitätsgebot: Es sind nur solche Kosten und Leistungen übertragbar, die in einem kausalen Zusammenhang mit der Baulandentwicklung stehen (Voraussetzung oder Folge). Zuordnung in räumlicher und zeitlicher Hinsicht erforderlich.
Koppelungsverbot: Es dürfen lediglich städtebauliche Ziele verfolgt werden. Erforderlichkeitsgebot der Bauleitplanung beachten: ...sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB).

Münchener Modell SoBon

Angemessene Beteiligung der Planungsbegünstigten an den Kosten und Aufwendungen:
- Flächenabtretungen für Verkehrs- und Grünflächen, Immissionsschutz, Gemeinbedarf, sozialer Wohnungsbau, Ausgleichsmaßnahmen
- Herstellungskosten der Erschließungsanlagen und der Ausgleichsmaßnahmen
- Herstellungskosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur, Ablösung der Verpflichtung durch anteiligen Finanzierungsbeitrag von 70 €/m2 Geschossfläche möglich
- Planungs- und Wettbewerbskosten, Honorare nach HOAI, Gutachten, Umlegungskosten
- Kostenwirksame Bindungen für sozialen Wohnungsbau (30 % der Wohnfläche im geförderten Wohnungsbau) und bei Ausweisung gewerblicher Baurechte (Nutzungsauflagen)
Anwendungsvoraussetzungen
- Anwendung seit 1994 durch Beschluss des Stadtrates; letzte Bestätigung 2006 mit einer „Förderquote“ von 30%. Grundsatz: 20 % für den geförderten Mietwohnungsbau und 10 % für Eigentumsmaßnahmen.
- Anwendung bei jeder städtebaulichen Neubaumaßnahme, bei der die Grundstücksüberplanung zu einer nicht unerheblichen Bodenwertsteigerung führt und planungsbedingte Lasten bei der Stadt verursacht.
- mindestens 1/3 des Bruttowertzuwachses verbleibt als Investitionsanreiz bei den Planungsbegünstigten
Prinzipien:
- maximal 2/3 des Bruttowertzuwachses können für die Lasten abgeschöpft werden
- mindestens 1/3 des Bruttowertzuwachses bleibt bei den Planungsbegünstigten
Bewertung
- Nach anfänglicher Aufregung hohe Akzeptanz des Modells durch die Bau- und Immobilienwirtschaft
- Schnelle und verbindliche Entscheidungen im Verfahren durch Einsatz einer referatsüber-greifenden Arbeitsgruppe
- Bilanz: Seit 1994 sind durch die SoBoN ca. 31.000 Wohneinheiten für rund 70.000 Bewohner entstanden
- Vorbildfunktion für andere Städte

Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM)

Zielsetzungen
- Bündelung verschiedener vorhandener baulandpolitischer Initiativen
- Quote zur Sicherung preiswerten/geförderten Wohnraums
- Gleichbehandlung aller Planungsbegünstigten
- Verfahrenstransparenz und -nachvollziehbarkeit
- Stärkerer Einsatz des „Erweiterten Stuttgarter Modells der Bodenordnung“ in der Innenentwicklung
Anwendung bei folgenden Kriterien:
- Bauvorhaben in Innenstadt oder Stadtteilzentren, sofern Planungsrecht zugunsten höherwertigen Nutzungen entsteht
- Mind. 1/3 der planungsbedingten Gründstückswert- steigerung bleibt als Investitionsanreiz beim Planungsbegünstigten
- auch bei geringerer Wertsteigerung, dann mit modifizierten Bedingungen
Verpflichtung der Planungsbegünstigten
- Förderung des Wohnungsbaus
- insbesondere der sozialen Wohnraumförderung, und/oder
- Maßnahmen zur Sicherung einer gemischten Wirtschaftsstruktur
Konditionen
- Verpflichtung zur Projektrealisierung innerhalb von drei Jahren
- Verpflichtung zur Durchführung eines städtebaulichen Gutachter- oder Wettbewerbsverfahrens
- Einhaltung von bestimmten Mindestqualitäts-standards (Konzeptvielfalt, Grünordnung etc.)
- Einhaltung energetischer Standards im Wohnungsneubau
- Empfehlung ggf. modifizierter Konditionen durch eine einzurichtende SIM-Kommission und Entscheidung durch ein Gremium des Gemeinderates
vorläufige Bewertung
- Modell in Pilot- und Dialogphase 2011/2012, ggf. Korrekturbedarf
- SIM als vergleichsweise restriktives Modell (Anwendung bei allen Neubauvorhaben, Miteinbeziehung der gewerblichen Objekte)
- Kritik von Investorenseite, da keine Einbindung der Bau- und Immobilienwirtschaft in die Entwicklung von SIM erfolgte
- Sorge vor abschreckender Wirkung des Modells auf potentielle Investoren (Stichwort: Region Stuttgart mit anderen großen Städten, u.a. ES, LB, BB)

Rechtsfragen bodenpolitischer Grundsatzbeschlüsse

Konzentration auf ausschließliche städtebauliche Ziele
Gewährleistung der erforderlichen Abwägung gemäß § 1 Abs. 5 BauGB der planerischen Baulandbereitstellung im Einzelfall
Beachtung des Planungserfordernisses nach § 1 Abs. 3 BauGB
Geeignetheit der Regelungen zur Zielerreichung
Rechtlich zulässige Ausgestaltung der einzelnen Instrumente und Regelungen
Verhältnismäßigkeit und Kausalität der die Eigentümer und Bauherren verpflichtenden Regelungen
Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes
Beachtung der durch strafrechtliche Vorschriften gezogenen Grenzen für den Einsatz städtebaulicher Verträge

Probleme und Fragen der bodenpolitischen Modelle

Die Herstellung von gefördertem Wohnraum allein mit Baulandmodellen ist relativ gering und nicht ausreichend für den Bedarf in Ballungsräumen (Stichwort: Wohnraumförderung)
Das Ziel „konstante Baulandpreise und Mieten“ wird nicht hinreichend erreicht (Bsp. München).
Kritik von Seiten der Immobilienwirtschaft: fehlende Rentabilität der Investitionen (Bsp. Stuttgart)
Optimierungsbedarf an einzelnen Modellen vorhanden, z.B. hinsichtlich der Flexibilität (Ersatzmaßnahmen), der Attraktivität des Wohnungsbaus in Gewerbeimmobilien sowie der Bindungsfrist von Mietwohnungen bei exit-orientierten Unternehmen
Mietpreis- und Bodenpreissteigerungen?
Abwanderung von Investoren?

Erfolgsfaktoren von Baulandmodellen

Gleichbehandlung der Planungsbegünstigten
Transparenz und Kostenklarheit
Langfristigkeit und Verlässlichkeit
Breiter politischer Konsens
Kombination mit Wohnungsbauförderungsprogrammen
Effiziente Verfahren durch Standards und Baulandkommissionen
Regionale Abstimmung

Bewertung von Grundstücken für private und öffentliche Zwecke

Grundstückstransaktionen, Zwangsversteigerung, Erbauseinandersetzung
Bilanzierung: Grundstücke als Betriebsvermögen
Beleihungswert: Grundstück als Beleihungsobjekt
Besteuerung: Einheitswert für Grundsteuer
Versicherungswert: Zeitwert, Wiederbeschaffungswert

Verkehrswert - Marktwert

Legaldefinition § 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert kann pragmatisch als Preis verstanden werden, der am Wertermittlungsstichtag, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach der Qualität des zu bewertenden Grundstückes am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre.

Wertermittlungsstichtag

ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht;
er braucht nicht mit dem Zeitpunkt identisch zu sein, in dem die Ermittlung vorgenommen wird.
die allgemeinen Wertverhältnisse (Konjunktur) auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 3 Abs. 3 WertV)
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht (§ 194 BauGB; § 6 Abs. 2 WertV).

gewöhnliche Geschäftsverkehr

ist der freie Handel auf dem örtlichen lage- und artenspezifischen Grundstücksmarkt zwischen jedermann bei freihändigem Angebot und zwangloser Nachfrage.
Maßgebend für jedermanns (vernünftiges) Verhalten beim Aushandeln von Grundstückspreisen (Preisverhalten) sind die wertbedeutsamen Eigenschaften des Grundstücks (Qualität) und die allgemeinen wertbeeinflussenden Umstände (allgemeine Wertverhältnisse / Konjunktur).

Verhältnisse

Persönliche Verhältnisse sind insbesondere zu vermuten bei • gefühlsbetonter Wertschätzung durch den Nachfrager
- wirtschaftlicher Notlage des Anbieters (Notpreis),
- verwandtschaftlichen und freundschaftlichen Beziehungen zwischen Erwerber und Veräußerer (Verwandtschaft- bzw. Freundschaftspreis)
Ungewöhnliche Verhältnisse können gegeben sein bei
Zwangsversteigerungen,
Förderungsmaßnahmen der öffentlichen Hände (Einheimischenmodelle/Wirtschaftsförderung) und
Raten- und Rentenzahlungen

Kaufpreissammlung

Erfassung aller Grundstückskaufverträge durch Mitteilung des Notars
Analyse des Grundstücksmarktes nach sachlichen und räumlichen Teilmärkten
Ermittlung der Bodenrichtwerte (BORISplus.NRW)
Erforderliche Daten für die Wertermittlung (Kapitalisierungszinsätze, Sachwertmarktanpassungsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren)
Grundstücksmarktbericht
Grundlage für Erstattung von Gutachten
Einsicht der Finanzämter, Gerichte, Staatsanwaltschaft
Auskünfte bei berechtigtem Interesse

Grundstücksmarktbericht Inhalt

Zweck: Schaffung von Grundstücksmarkttransparenz
Differenzierung nach räumlichen und sachlichen Teilmärkten (Wohnen (EFH, MFH, ETW), Gewerbe)
Überblick über Grundstücksverkehr: Umsätze in Geld und Fläche
Preisniveau und Preisentwicklung, Indexreihen
wertermittlungsrelevante Daten
Bodenrichtwerte

Erforderliche Daten zur Wertermittlung

§ 193 Abs. 5 BauGB

Kapitalisierungszinssätze zur Ermittlung von Ertragswerten
Marktanpassungsfaktoren zur Ableitung von Verkehrswerten aus vorläufigen Sachwerten
Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartiger Grundstücken
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
Indexreihen zur Erfassung allgemeiner Wertänderungen von Immobilien

Def.: Bodenrichtwertkarte

Definition:

fiktives Richtwertgrundstück
Bodenrichtwerte für bebautes oder baureifes Land
Fiktion: Grundstück sei unbebaut
maßgebliche wertbestimmende Merkmale:
- Planungsrechtliche Qualität
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Grundstücksgröße bzw. Zuschnitt
- Erschließungszustand, beitragsfrei gemäß BauGB und KAG
Stichtag z.B. 1.1.2012
Zonale Bodenrichtwerte
Besondere Bodenrichtwerte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten

Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung

Ausgangsmaterial sind die Daten der Kaufpreissammlung
Unterstützend sonstige Unterlagen sowie örtliche Ermittlungen
- Bauleitpläne
- Daten über Art und Umfang der Erschließung – Abrechnung von Erschließungsbeiträgen
- Daten über Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Planfeststellungen,
- Bodengütekarten, Ergebnisse der Bodenschätzung,
- Satzungen nach § 34 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB)
Bodenpreisindexreihen und Umrechnungskoeffizienten

Mietspiegel

Grundlage für

Mietfestsetzung
Mietgutachten
Standort- und Marktanalysen
Projektentwicklungen
wohnungswirtschaftliche Planungen und Entscheidungen

Gutachterausschuss § 192 BauGB

Rechtsgrundlagen
- BauGB
- GutachterausschussVO (GAVO) NRW)
Merkmale
- neutral, selbständig, unabhängig
- Landkreise, kreisfreie Städte, große kreisangehörige Städte
- Oberer Gutachterausschuss: Erstellung von Obergutachten, jährliche Übersicht über Grundstücksmarkt
- Geschäftsstelle des GA
Aufgaben
- Schaffung von Transparenz auf dem Immobilienmarkt durch
  - Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
  - Ermittlung von Bodenrichtwerten (jährlich, flächendeckend)
  - Erteilung von Bodenrichtwertauskünften
  - Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Grundstücksmarktbericht)
  - Erstellung von Mietwertübersichten
  - Erstattung von Gutachten bezüglich Verkehrswerte und Entschädigungen (Enteignung)
  - Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten (in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten)
  - Erstattung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte

Sachverständiger

Sachverständiger: natürliche Person mit einer besonderen Sachkunde und einer überdurchschnittlichen fachlichen Expertise auf einem gewissen Gebiet.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (ö.b.u.v.): nach § 132 StGB im Gegensatz zum „Sachverständigen“ gesetzlich geschützte Bezeichnung. Bestellung z.B. durch Industrie- und Handelskammern. Gutachten für Gerichte, Behörden oder Private Sachverständigen zur Beantwortung delegieren. Gesetzlich nicht geschützte Bezeichnung. Die Grundpflichten eines ö.b.u.v. Sachverständigen sind Objektivität, Unparteilichkeit und Weisungsfreiheit. Hierauf muss er einen Eid leisten. Ein Verstoß gegen diese Pflichten stellt einen Straftatbestand dar. Die Grundpflichten gelten gegenüber Gerichten und privaten Auftraggebern

Flächenmanagement & Immobilienbewertung

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