Flächenmanagement & Immobilienbewertung

VU ist grundsätzlich eine Umlegung im Sinne des § 45 BauGB (§ 80 Abs. 1 Satz 1 BauGB verweist auf §§ 45 und 46 Abs.1 BauGB):

• Zweck: Schaffung von Grünstücken, die nach Lage, Form und Größe, die für eine planungsadäquate und lagegemäße bauliche oder sonstige Nutzung geeignet sind.
• Aufgabe: Grundstückstausch nach den Prinzipien der (klassischen) Umlegung, behördlich geleitetes Verfahre
• Anwendungsbereich:
  • Geltungsbereich eines qualifizierten B-Plan (§ 30 Abs. 1 BauGB)
  • Bereich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich nach § 34 BauGB)
  • für den Innenbereich müssen sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder aus einem einfachen B-Plan (§ 30 Abs. 3 BauGB) hinreichende Kriterien für eine Neuordnung ergeben.
  • im Außenbereich ist die vereinfachte Umlegung nicht zulässig. 
• Einschränkende Bedingungen:
  • Grundstücke müssen unmittelbar aneinander grenzen oder in enger Nachbarschaft liegen (§ 80 I 1 Nr. 1 BauGB)
  • Grundstücke (-teile) können einseitig zugeteilt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse geboten ist (§ 80 I 1 Nr. 2 BauGB) (betrifft insbesondere Splittergrundstücke oder Grundstücksteile)
  • auszutauschende Grundstücke bzw. Grundstücksteile dürfen nicht selbständig bebaubar sein (§ 80 I 2 BauGB)
  • Grundstücke dürfen allenfalls eine geringfügige Wertminderung erfahren 

Städtebaulicher Nachbarschaftsbegriff und nicht nachbarrechtlicher Begriff

• umfasst Bereiche, die nach örtlich erkennbaren Merkmalen oder nach rechtlichen Gesichtspunkten (z.B. B-Plan) abgegrenzt sind
• ist weiterhin aus der bodenordnerischen Problemlage her zu beurteilen
• Größe des Gebietes bzw. Anzahl der Beteiligten lassen sich bezüglich der Zulässigkeit des vereinfachten Verfahrens nicht abstrakt bestimmen. 

öffentliches Interesse im städtebaulichen Sinn liegt z.B. vor

• bei der Schaffung von Baugrundstücken bei unbefriedigtem Bedarf,
• bei der Nachverdichtung und Beseitigung von Baulücken zur Innenentwicklung oder
• bei der Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse 

selbständig bebaubar nach § 80 Abs. 1 Satz 2 BauGB:
Für die Frage, ob ein auszutauschendes Grundstück(-teil) selbstständig bebaubar ist, spielt die Größe keine allein entscheidende Rolle. Ein Grundstück (Grundstücksteil) ist selbstständig bebaubar, wenn es die Entwicklungsstufe „baureifes Land“ gemäß § 4 Abs. 4 WertV erreicht hat.
Entwicklungsstufe „baureifes Land“ liegt vor, wenn die Fläche nach öffentlich- rechtlichen Vorschriften rechtlich und tatsächlich baulich nutzbar ist. 

• BegriffbeiklassischerUmlegung:unwesentlicheWertminderung
• Schutzvorschrift für Eigentümer und zur Sicherung der Grundpfandgläubiger
• Grenze für die „Unerheblichkeit“ der Wertminderung nennt das Gesetz nicht
• „Unwesentliche“ Wertminderung: BGH Urteil (06.12.84) zur Umlegung: über 10% sind keine unwesentliche Wertänderung mehr! Immer auch die absolute Wertänderung berücksichtigen
• Auslegungspraxis für VU: 5% Wertänderung sollten nicht überschritten werden!
• Die Wertänderung wird durch Ermittlung des Wertes der Grundstücke vor und nach Durchführung der VU festgestellt.
• WertermittlungsstichtagistderBeschlussüberdievereinfachteUmlegung nach § 82 BauGB 
• Anwendungsbereich/Vorraussetzungen:
  • auf auszutauschenden oder einseitig zuzuteilenden Grundstücken (-teile) dürfen zum Zeitpunkt der Durchführung der vereinfachten Umlegung keine Bauvorhaben aus rechtlichen bzw. tatsächlichen Gründen realisierbar sein.
  • Bebauung der Grundstücke bezüglich der rechtlich zulässigen Nutzung im Anwendungsbereich einer vereinfachten Umlegung i.d.R. gegeben
  • Nichtbebaubarkeit ist daher nur durch objektive tatsächliche Umstände, wie fehlende Bodenordnung oder fehlende Sicherung der Erschließun zu begründen. 
  • Vereinfachte Umlegung ist klassischer Umlegung vorzuziehen, wenn einfache bodenordnerische Aufgaben zu lösen sind und/oder geringe Eingriffsintensität (wenn nicht in stärkerem Maße in vorhandene Strukturen und Bestände eingegriffen wird) oder zwischen den Beteiligten weitgehend Konsens über die Bedingungen und Durchführung des Verfahrens besteht. 

• Zweckmäßigkeit der Gestaltung (§§ 45 und 59 (1) BauGB)
  • Festsetzungen des Bebauungsplans
  • ohne Befreiung bebaubar
• Verhältnismäßigkeit ( § 59 (1) i.V. m. §§ 57 und 58 BauGB)
  • Sollanspruch
  • Mehr- oder Minderzuteilungen
  • Kleinstgrundstücke
• Gleichwertigkeitsgrundsatz von Einwurf und Zuteilung (§§ 57, 58 und 59 (2) BauGB)
• Grundsatz der gleichen oder gleichwertigen Lage (§ 59 (1) BauGB)
  • wirtschaftliche Lage
  • geographische Lage
• Sonderformen der Zuteilung (§ 59 (3) - (6) BauGB) 

• Vermögensvorteile sind in Geld auszugleichen
• bei Vermögensnachteilen besteht Anspruch auf Entschädigung
• vereinfachte Umlegung soll ebenfalls für Beteiligte im Ergebnis vermögensneutral bleiben
• Für die Bemessung des Geldausgleichs sind die Vorschriften über die Entschädigung (§§ 93 ff. BauGB) entsprechend anzuwenden.
• Wertermittlungsstichtag ist Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses nach § 82 BauGB 

• Gewinnung von Flächen für öffentliches Straßenland darf nicht alleiniger oder entscheidender Zweck sein
• Flächenbereitstellung für neue Erschließungsanlagen bzw. für Erweiterung von Erschließungsanlagen kann bei weitem nicht den Umfang wie in der klassischen Umlegung erreichen.
• Vorwegausscheidung nach § 55 Abs. 2 BauGB nicht möglich, da kein Verweis in den §§ 80 – 84 BauGB enthalten ist
• Übertragung von Erschließungsflächen an Gemeinde
• durch Kauf oder Tausch gegen andere Flächen der Gemeinde (z.B. ehem. Wegeflächen)
• vereinfachte Umlegung ermöglicht keine umfangreiche Bereitstellung von Erschließungsflächen für die Gemeinde oder den Erschließungsträger

• Einleitung der vereinfachten Umlegung:
  • zur Verwirklichung eines B-Plans oder zur Verbesserung der baulichen Nutzbarkeit
  • auf Antrag eines Eigentümer oder
  • von Amts wegen durch den Umlegungsausschuss
  • Information der Eigentümer 
• Beschluss über die vereinfachte Umlegung (Verwaltungsakt)
  • wird durch den Umlegungsausschuss gefasst
  • Festsetzung der neuen Grenzen
  • Nachweis des Neuzustandes in Verzeichnis und Karte
  • Festsetzung Geldleistungen
  • Regelungen der Neuordnung, Neubegründung und Aufhebung von Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten und Baulasten 
  • Zustellung eines ihre Rechte betreffenden Auszugs an die Beteiligten mit Hinweis auf Möglichkeit der Einsichtnahme des Beschlusses
  • Rechtsbehelfsfrist 1 Monat 
• Verwirklichung
  • die neuen Grundstücke und Rechte treten außerhalb des Grundbuches an Stelle der alten Grundstücke
  • Einweisung in die neuen Grundstücke 

• keine Anordnung der vereinfachten Umlegung durch die Gemeinde
• kein einleitender Umlegungsbeschluss
• keine Eintragung eines Umlegungsvermerks im Grundbuch
• keine Verfügungs- und Veränderungssperre
• kein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde
• keine Erstellung und Offenlage der Bestandskarte und des Bestandsverzeichnisses erforderlich
• keine Bekanntmachung des Beschlusses über die Aufstellung des Umlegungsplanes 

• Staat greigf auf Eigentum des einzelen zu
• Rechtsposition die durch Art14 Abs1 GG geschützt sind zu erfüllen
• öffentlcihe Aufgaben ganz oder teilweise entziehen
• Administrativenteignung: konkretes Eigentum Einzelner auf Grund eines Gesetzes durch behördlichen Vollzugsakt enziehen
• Legalenteignung: Eigentumsrechte eines Personenkreises durch Gesetz eintziehen

Art. 14 GG (Eigentum und Erbrecht)

1. Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch Gesetze bestimmt
2. Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen.
3. Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen. 

Eigentumsgewährleistung umfasst

• Die Garantie des Privateigentums als Rechtsinstitut (Institutsgarantie)
• Den Schutz des konkreten Eigentums in der Hand des Einzelnen gegen Enteignung (Bestandsgarantie)

Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt gekennzeichnet durch

• Privatnützigkeit (Befugnisse des Grundeigentümers gemäß § 903 BGB, mit dem Grundstück nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, können erheblich eingeschränkt werden.)
• Grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers (Baufreiheit, Bestandsschutz) 

1. Gezielter gesetzmäßiger Entzug von Eigentum
2. für ein öffentliche Zwecken dienendes Vorhaben
3. gegen Entschädigung: Die Bestandsgarantie des Eigentums wandelt sich ausnahmsweise in eine Wertgarantie 

Enteignung als ultima ratio

1. Sicherung der persönlichen Freiheit des Einzelnen im vermögensrechtlichen Bereich
2. Entfaltung und eigenverantwortliche Gestaltung des Lebens
3. Soziale Absicherung insbesondere im Alter
4. Wirtschaftliche Unabhängigkeit gegenüber Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Baulandmarkt
5. Örtliche Bindung und Identifikation mit dem Lebensumfeld
6. Engagement für die Gemeinschaft

7. Geringere Fluktuationsrate in den Quartieren und soziale Stabilisierung 

Enteignung nur zur

1. Beschaffung von Grundstücken für öffentliche Zwecke entsprechend den Festsetzungen eines Bebauungsplans (planakzessorische Enteignung)
2. Schließung von Baulücken (unbebaute oder geringfügig bebaut) im unbeplanten Innenbereich
3. Beschaffung von Grundstücke zur Entschädigung in Land (Ersatzland)
4. Ermöglichung von Ersatzleistungen für enteignete Rechte (Ersatzrechte)
5. Umsetzung eines nicht erfüllten Baugebots nach § 176 BauGB (Baugebot)
6. Erhaltung von baulichen Anlagen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB
7. Erhaltung oder Beseitigung baulicher Anlagen im Geltungsbereich einer Durchführungssicherungssatzung nach § 171 d BauGB (Stadtumbau)

Nach § 169 (3) zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB (z.B. zur Brachflächenrevitalisierung) 

Zielgerichtetes und hoheitliches Handeln zur Entziehung oder Begründung einer Rechtsposition:

1. Entzug oder Belastung des Eigentums an Grundstücken (Voll- bzw. Teilenteignung)
2. Entzug oder Belastung anderer dinglicher Rechte an Grundstücken
3. Entzug oder Begründung von Rechten, die zum Erwerb, zum Besitz oder zur Nutzung von Grundstücken berechtigen 

• Zurückstellung von Baugesuchen
• Veränderungssperre (bis vier Jahre)
• Beteiligung an hoheitlicher Umlegung
• Verfügungs- und Veränderungssperre in der Baulandumlegung
• Erhebung von Erschließungsbeiträgen
• Erhebung von sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen
• Denkmalschutzbindungen
• Naturschutzauflagen
• Abmarkungszwang
• Mieterschutzbestimmungen 

• Entschädigungsanspruch bei ansonsten unangemessenen Schallimmissionen (§ 42 BImSchG)
• Entschädigungsanspruch für Gewerbebetriebe bei starker Beeinträchtigung durch Straßenbauarbeiten (§ 8a V FStrG)
• Entschädigungsanspruch bei der Aufhebung oder Änderung der baulichen Nutzung (§ 42 BauGB)
• Gesetzliche Überbaurente bei zwar gesetzeswidrigem, aber entschuldigtem Überbau (§ 913 BGB) 

1. Antrag auf Enteignung an die Enteignungsbehörde i.d.R Bez.Reg.
2. Einleitungsbeschluss der Enteignungsbehörde
   • Festsetzung des Termins zur mündlichen Verhandlung 
   • ortsübliche Bekanntmachung
   • Verfügungs- und Veränderungssperre
3. Vorbereitung der mündlichen Verhandlung
   • Ziel: Verfahrenskonzentration
4. Mündliche Verhandlung
   • Ziele:
     • Einigung über Rechtsübergang und Entschädigung
     • Teileinigung über Rechtsübergang
     • Entscheidungsreife für hoheitlichen Beschluss herstellen
     • Vorzeitige Besitzeinweisung 
5. Enteignungsbeschluss
   • wenn zuvor keine Einigung oder Teileinigung erreichbar sind
   • Verwaltungsakt, Suspensiveffekt der Klage
6. Vorabentscheidung über Rechtsübergang 
   • Falls die Sache insgesamt nicht entscheidungsreif ist 
   • Abtrennung des Streites über die Höhe der Entschädigung 
7. Ausführung des Enteignungsbeschlusses
   • nach Vorauszahlung oder Hinterlegung der Entschädigung Einweisung des neuen Eigentümers in den Besitz des Grundstücks 
8. Entschädigung
   • zum Verkehrswert, i.d.R. durch Zahlung in Geld
   • Ausnahmsweise durch Zuweisung von Ersatzland 

• Instrument des Enteignungsrechts 
• nur zulässig, wenn die sofortige Ausführung der beabsichtigten Maßnahme aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit dringend geboten ist 
• es geht zunächst nur der Besitz über, der bisherige Eigentümer behält seine Eigentumsrechte =>Enteignungsverfahren notwendig 
• mündliche Verhandlung auf Antrag vor der Enteignungsbehörde notwendig 
• Entschädigung mit Verzinsung für den Nutzungsentzug 
• Der Zinssatz beträgt 2 % über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB 

• Die Entschädigung kann gemäß § 93 BauGB:
  • in Geld (Regelfall)
  • in Ersatzland: Bei Existenzgefährdung kann der betroffenen Antrag auf Entschädigung mit Ersatzland stellen
  • durch Gewährung anderer Rechte erfolgen (Miteigentumsanteil an einem Grundstück, grundstücksgleiches Recht, Wohnungsrecht).
• Gerechte Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und des betroffenen Grundstückseigentümers erforderlich
• Abwägungsgebot bezieht sich auf Art und Höhe der Entschädigung
• Entschädigung soll den Enteigneten bildlich in die Lage versetzen, sich einen gleichwertigen Ersatz für das Genommene zu beschaffen (Äquivalenzprinzip) 
• zu entschädigen sind (§ 95 BauGB)
  • der durch die Enteignung entstehende Rechtsverlust (Substanzverlust wie Flächenverlust)
  • und andere Vermögensnachteile (Wertminderung der verbleibenden Flächen, Folgeschäden, Erwerbsverlust, Restbetriebsbelastung)
  • Vollständige Entschädigung umfasst den objektiven und subjektiven Wert
  • Bemessung nach dem Verkehrswert gemäß § 194 BauGB (nicht unter Verkehrswert), Ausnahme allgemeine Notzeiten 

• Entschädigung: Entschädigung beruht auf einem rechtmäßigem Eingriff. Ersatz für das Genommene (Substanzverlust), Ein Anspruch auf entgangenen Gewinn besteht grundsätzlich nicht, sondern nur dann, wenn er zum Zeitpunkt der Entschädigungsbemessung objektiv absehbar war.
• Schadensersatz: Schadensersatz beruht auf einer Schuldhandlung. Der Betroffene ist so zu stellen, als wäre das Ereignis nicht eingetreten. Es besteht Anspruch auf den entgangenen Gewinn (§ 252 BGB): es wird die hypothetische Vermögensbildung ohne Schadenseintritt berücksichtigt!
• Gemeinsame Prinzipien: Schadensminimierungspflicht, Vorteilsausgleich ist zu beachten, bei der Verwendung der Geldbeträge sind die Betroffenen frei 

Arge Landentwicklung:

• Wirtschaftskraft und Beschäftigung beleben
• Land- und Forstwirtschaft unterstützen
• Regionale und gemeindliche Entwicklung fördern
• Natürliche Lebensgrundlagen nachhaltig sichern
• Vorteile einer integrierten, nachhaltigen Landentwicklung besser nutzen
• Hilfen beim Planvollzug bieten
• Landwirtschaft und Weinbau unterstützen
• Regionale und gemeindliche Entwicklung stärken
• Natürliche Lebensgrundlagen nachhaltig schützen, entwickeln und nutzen
• Wirtschaftskraft und Beschäftigung beleben

Begriff: Flurbereinigung = Fachplanung + Bodenordnung nach dem FlurbG

Durch die ländliche Bodenordnung werden

• Grundstücke nach Lage, Form und Erschließung für eine zeitgemäße Bewirtschaftung neugestaltet,
• die agrarische oder forstwirtschaftliche Infrastruktur verbessert,
• Landnutzungskonflikte, z.B. zwischen Landwirtschaft, Infrastruktur, Siedlung oder Umweltschutz, durch Interessenausgleich aufgelöst oder
• flächenbeanspruchende Großvorhaben „aus einem Guss“ eigentumsrechtlich vorbereitet und
• flächenrelevante Dorfentwicklungsprozesse bodenordnerisch begleitet. 

• Regelflurbereinigungsverfahren nach §§ 1 und 37 FlurbG 
• Vereinfachtes Flurbereinigungsverfahren nach § 86 FlurbG 
• Unternehmensflurbereinigung nach § 87 ff. FlurbG 
• Beschleunigtes Zusammenlegungsverfahren nach § 91 ff. FlurbG 
• Freiwilliger Landtausch nach § 103 a ff. FlurbG 

• Behördlich geleitetes, hoheitliches Verfahren
• Privatnützigkeit: Eigentum an Grund und Boden erhalten und wirtschaftliche o.a. Vorteile schaffen
• Ausnahme: fremdnützige Unternehmensflurbereini gung mit Entzug von Eigentum für öff. Zwecke
• Surrogationsprinzip
• Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums 

• Flurbereinigungsgebiet ist unter Beachtung der vorhandenen Landschaftsstruktur neu zu gestalten
  • Interessen der Beteiligten und der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung abwägen
  • wie es das Wohl der Allgemeinheit erfordert
• Zersplitterter oder unwirtschaftlich geformter Grundbesitz ist nach neuzeitlichen Gesichtspunkten zusammenzulegen und nach Lage, Form und Größe zweckmäßig zu gestalten
• Wege, Straßen, Gewässer oder andere gemeinschaftliche Anlagen schaffen
• bodenschützende sowie – verbessernde und landschaftsgestaltende Maßnahmen
• alle Maßnahmen, durch die Grundlagen der Betriebe verbessert, Arbeitsaufwand vermindert, und Bewirtschaftung erleichtert
• die rechtlichen Verhältnisse sind neu zu ordnen
• Maßnahmen der Dorferneuerung können durchgeführt werden 

• Maßnahmen der Landentwicklung, insbesondere Agrarstrukturverbesserung, Siedlung, Dorferneuerung, städtebauliche Maßnahmen, Maßnahmen des Umweltschutzes, der naturnahen Entwicklung von Gewässern, Umsetzung der Europäischen des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder Wasserrahmenrichtlinie durch Bodenordnung am Beispiel des Flurbereinigungsverfahrens Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes ermöglichen oder ausführen.
• Nachteile für die allgemeine Landeskultur beseitigen, die durch Herstellung, Änderung oder Beseitigung von Infrastrukturanlagen o.ä. entstehen oder entstanden sind 

• Enteignung zulässig
• Ländliche Grundstücke in großem Umfang (> 5 ha) werden beansprucht
• Landverlust kann auf einen größeren Kreis von Eigentümern verteilt werden
• Nachteile für die allgemeine Landeskultur sollen vermieden werden
• Planfeststellungsverfahren durchgeführt und Beschluss liegt vor 

• Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft
• Notwendige Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege
• kein neues Wegenetz und
• keine größeren wasserwirtschaftlichen Maßnahmen erforderlich 

•  Verbesserung der Agrarstruktur
• schnelles und einfaches Verfahren
• Konsens zwischen den (wenigen) Teilnehmern
• ganze Flurstücke sollen getauscht werden
• aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege
• Vermeidung von wege- und gewässerbaulichen sowie bodenverbessernden Maßnahmen 

• Beantragung durch Beteiligte, Landwirtschaftliche Berufsvertretung, Gemeinde,  Enteignungsbehörde (§ 87 )
• Feststellung der Dringlichkeit
• Vorplanung nach § 38 
• Aufklärung der Beteiligten § 5 (1) 
• Anhörung der landw. Berufsvertretung, der Gemeinde und anderer TöBs 

• Anordnung der F und Feststellung des F- Gebietes § 4 i.V. m. § 7 (Flurbereinigungsbeschluss) durch obere F- Behörde
• Bekanntmachung des F-Beschlusses § 6
  • Name und Sitz der TG §16
  • Aufforderung zur Anmeldung unbekannter Rechte § 14
  • Bestimmungen über Nutzungsänderungen 
• Ermittlung der Beteiligten §§ 10 - 14 
• Einleitungstermin, Wahl des Vorstandes der TG 16 ff.