Flächenmanagement & Immobilienbewertung
Fragen zur Klausur
Fragen zur Klausur
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 176 |
|---|---|
| Utilisateurs | 15 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Agriculture |
| Niveau | Université |
| Crée / Actualisé | 18.08.2015 / 26.12.2023 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/flaechenmanagement_immobilienbewertung
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| Intégrer |
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Ertragswertverfahren in Formeln
EW = Re * V + BW/qn + boG
- EW = Ertragswert (§§ 15-19 WertV)
- Re = Jährlicher Reinertrag des Grundstücks (§ 16 WertV) Bodenwert
- BW = Bodenwert
- p= Liegenschaftszinssatz/100 = q - 1
- q= Barwertfaktor für Abzinsung = 1 + p
- n= Restnutzungsdauer (§ 16 Abs. 4 WertV)
- V= Barwertfaktor für Kapitalisierung (Vervielfältiger) = (qn – 1) / (qn * (q – 1))
- boG = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Rohertrag
Alle nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus einem Grundstück
- Mieten für Wohnungs-, Büro- und Gewerbebauten
- Mieten und Pachten für mieterspezifische Investitionen des Vermieters • Mieten und Pachten für Grundstücksfreiflächen
- Einnahmen aus Vermietung von Werbeträgern
- Einnahmen aus sonstigen Nutzungen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nicht Umlagen für Betriebskosten
Nachhaltigkeit der Einnahmen
- tatsächlich erzielte Erträge
- Erträge aus vorhandenen baulichen Anlagen
- Ertragsentwicklungspotenziale
- Einnahmen zu den allgemeinen Wertverhältnissen am Wertermittlungsstichtag
- Ortübliche Einnahmen
- Ortsübliche Vergleichsmiete
- Überdurchschnittliche Mieten von besonderen Bevölkerungskreisen
- Mieten für Geschäfts- und Gewerbeobjekte
- Wohn- und Nutzflächenermittlung
- Erträge aus illegalen Nutzungen
Mietpreisbremse
Mit der Mietpreisbremse ab 1.6.2015 sollen Preissprünge gedeckelt werden. Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Bewirtschaftungskosten
- Verwaltungskosten
- Betriebskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
- nach Ansätzen der WertR 2006
- Abschreibung
- bisher nicht erfasst, im Barwertfaktor für die Kapitalisierung enthalten
Wohnflächenermittlung gemäß Wohnflächenverordnung v. 1.1.2004
- Eine Anrechnung auf die WF erfolgt bei Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe > 2 m zu 100%,
- Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe 1 m und <2 m und Wintergärten, Schwimmbäder etc. zu 50 %
- Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe <1 m 0%.
- Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder etc. zu 50 %, sofern diese allseitig umschlossen sind
- Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen zu 25 %, wenn diese ausschließlich zum Wohnraum gehören
- Nicht angerechnet werden Keller, Dachböden, Heizräume, Garagen etc
Kapitalisierung
Kapitalisierung: Ermittlung der Summe aller Barwerte der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbaren Reinerträge zuzüglich der Zinsen über die Restnutzungsdauer zur Bestimmung des Ertragswertes
Diskontierung (=Abzinsung)
Durch Diskontierung erhält man den Betrag K0, den man im Zeitpunkt x hätte anlegen müssen um ein bestimmtes Endkapital Kn zum Zeitpunkt y zu erreichen (Barwert K0)
Ermittlung des Barwertes oder Anfangswertes (K0) aus einem gegebenen Endbetrag (Kn) bei gegebener Laufzeit n und mit Verzinsung i mit Hilfe des Diskontierungsfaktors = 1/qn
K0 = Kn/q2
q = (1 + i)
i = p/100
p = Kalkulationszinssatz in v. H.
Barwertfaktor für die Kapitalisierung
finanzmathematische Größe zur Ermittlung des Ertragswertes baulicher Anlagen.
V= 1/qn*(qn –1)/(q–1)
Abzinsungsfaktor: 1/qn Rentenendwertfaktor: (qn – 1) / (q – 1) V = Rentenbarwertfaktor
V ist so bemessen, dass zu jedem Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) der Zeitwert der baulichen Anlage in der verbleibenden Restnutzungsdauer abgeschrieben wird.
Liegenschaftszinssatz p
§ 14 ImmoWertV:
Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 des BauGB) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.
Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.
Modellkonformität beachten!
- Der Liegenschaftszinssatz ist abhängig von:
- Nutzungsart (Wohnen, gemischt genutzte und gewerblich genutzte Grundstücke)
- Restnutzungsdauer des Gebäudes
- Lage
- Ertragssituation
- Eine Verminderung des Liegenschaftszinssatzes führt zu einer Erhöhung des Ertragswertes und umgekehrt.
Lineare Abschreibung
Als Abschreibung wird der Wertverlust von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen bezeichnet. Dabei kann der Wertverlust durch allgemeine Gründe wie Alterung und Verschleiß oder durch spezielle Gründe wie Preisverfall veranlasst sein.
Der Boden kann nicht abgeschrieben werden!
Progressive Abschreibung
steigende jährliche Abschreibungen mit zunehmender Nutzungsdauer
Restnutzungsdauer
- Die Restnutzungsdauer (n) ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
- Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Gebäudealters von der Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt:
- n = Gesamtnutzungsdauer – Gebäudealter
- Durchgeführte (oder unterlassene) Instandhaltungen oder Modernisierungen können n verlängern (oder verkürzen).
Fehlerbetrachtung beim Ertragswertverfahren
Parameter, die den Ertragswert beeinflussen:
- Nachhaltig erzielbarer Rohertrag (Nettokaltmiete)
- Höhe der Bewirtschaftungskosten
- Höhe des Liegenschaftszinssatzes
- Geschätzte Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
- Bodenwert
- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)
Schwachstellen:
- Es fehlt an regionalen, aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen
- Die nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieteinnahmen) sind unsicher
Sonderfälle der Ertragswertermittlung
- Abgrenzung der für die Bebauung sinnvollen Grundstücksfläche (stets erschließungsbeitragsfrei)
- Abweichungen zwischen realisierter und bauplanungsrechtlich zulässiger Nutzung (aktueller und fiktiver Bodenwert?)
- Alsbaldige Freilegung des Grundstücks (Liquidationswertverfahren)
Liqudationswertverfahren
Sonderfall des Ertragswertverfahrens
RE – BW * p < 0 bzw. BW * p > RE mit:
RE Reinertrag
BW Bodenwert
p Liegenschaftszinssatz
