Flächenmanagement & Immobilienbewertung

„Begünstigtes“ Agrarland (i.S. WertV ‘88) sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen der Land- und Forstwirtschaft, die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht. 

Beeinträchtigtes Agrarland liegt vor, wenn die ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Nutzung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist. Beschränkungen können sich ergeben aus situationsbedingten Einschränkungen (Topografie, Immissionsbelastung durch Autobahn oder Industriestandort, etc.), Lage im Naturschutzgebiet, dessen Satzung die Nutzung einschränkt naturschutzrechtlichen Kompensationsmaßnahmen, die die Fläche auf Dauer beanspruchen 

naturschutzrechtliche Ausgleichflächen Wasser-, Natur- und Landschaftsschutzgebiete etc.: Beeinträchtigung der landwirtschaftlichen Nutzung durch Extensivierung und Bewirtschaftungsauflagen 

• Bauerwartungsland (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dadurch bestimmt wird, dass für sie eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit zu erwarten ist. Typisches Merkmal: Darstellung im F-Plan als W-, G-, M- oder So-Fläche möglich 
• Erwartung aufgrund von Darstellungen im Flächennutzungsplan (als Bauflächen) oder nach den für eine geordnete städtebauliche Entwicklung maßgeblichen Situationsmerkmalen wie  Lage zu bebauten Gebieten,Lage zu Erschließungsanlagen und dem Verhalten des Planungsträgers entstehen.
• konkludentes städtebauliches Handeln der Gemeinde oder eines Planungsträgers 
• Wesentliche Kriterien für die Wertbildung und Bewertung:
  • Es besteht keine Sicherheit, sondern nur eine Chance, dass die Fläche in absehbarer Zeit einer baulichen Nutzung zugeführt wird.
  • Die Entwicklung weist noch Risiken auf; sie kann sich auch durch Änderung von Planungen oder tatsächlichen Entwicklungen grundsätzlich entschädigungslos wieder reduzieren oder ganz verflüchtigen.
  • Hinzu kommen Entwicklungskosten und Wartezeiten, die bis zur Baureife sehr unterschiedliche Größen besitzen können.
    => Bauerwartungsland weist grundsätzlich - absolut und relativ - eine große Wertspanne auf. 

• Rohbauland (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr durch eine erhöhte Erwartung hinsichtlich einer baulichen Nutzung bestimmt wird.
  • Als erhöhte Erwartung reicht Darstellung als Baufläche im Flächennutzungsplan oder Aussagen informeller Planungen der Gemeinde (z.B. Entwicklungs- oder städtebauliche Rahmenplänen) nicht aus
  • Sie muss sich aus gegebenen planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit von baulichen oder sonstigen höherwertigen Nutzungen ergeben 
• Rohbaulandqualität ergibt sich z.B. aus
  • rechtskräftigem qualifizierten Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB),
  • vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 2 BauGB) oder
  • Bebauungsplan mit Planreife (§ 33 BauGB),
  • Lage innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (§ 34 BauGB) oder
  • einer Innenbereichssatzung (§ 34 Abs. 4 BauGB). 
• Die Flächen können aber wegen objektbezogener Hindernisse rechtlicher oder tatsächlicher Art noch nicht baulich genutzt werden, z.B.
  • unzureichender Grundstückszuschnitt (nach Lage, Form oder Größe),
  • geringe Grundstücksgröße und/oder
  • fehlende Sicherung der Erschließung. 

Baureifes Land (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dadurch bestimmt wird, dass auf ihnen Vorhaben zur baulichen Nutzung (gemäß § 29 Satz 1 BauGB) aufgrund der Bestimmungen der §§ 30, 33, 34 und 35 Abs. 4 BauGB (planungsrechtliche Anforderungen) und der einschlägigen Vorschriften des Bauordnungsrechts (bspw. gesicherte Erschließung) sowie anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten dem Grunde nach zuzulassen sind, oder vorhandene Nutzungen von Jedermann beibehalten werden dürfen. 

Simple Zu- und Abschläge, die dem Grunde nach keines Beweises bedürfen.

• Erschließungsbeiträge bei unterschiedlichem beitragsrechtlichen Zustand
• Freilegungskosten bei abgängigen Gebäuden,
• Zeitwert von geringfügigen baulichen Anlagen und besonderen Einrichtungen 

Mittels statistisch aus Kaufpreisen für typische Anwendungsfälle abgeleiteten Faktoren.

• Umrechnungskoeffizienten für Unterschiede im Maß der baulichen Nutzung (Ausnutzungsfaktoren),
• Bodenpreisindizes,
• mathematisch-statistische Regressions- und Kovarianzanalysen von Kaufpreisen. 

Nach allgemeiner Erkenntnis und Erfahrung plausible Verknüpfung des Vergleichspreises mit bodenpreisrelevanten Faktorleistungen (unterschiedliche Qualität des Bewertungs- und Vergleichsobjektes).

• Ausgleich von Lageunterschieden mittels Mieten,
• Bemessung von Unterschieden in der Nutzbarkeit mittels Mieten und Baupreisen,
• Erfassung von unterschiedlichen Entwicklungszuständen mittels Erschließungs-, Bodenordnungs- und Vorhaltekosten. 

• Nach spezieller Marktkenntnis und Erfahrung geschätzte Zu- und Abschläge mit nachvollziehbarer Begründung.
  • Schätzung von relativen Lageunterschieden mittels Lagekriterien,
  • argumentativ abgesicherte Schätzung der Wertminderung wegen dinglicher Belastung (z.B. Wegerecht),
  • Objektivierung von Gutachterschätzungen. 
• Bedeutung
  • Nachrangig gegenüber dem deduktivem, statistischen und evidenten Preisvergleich.
  • Ausschließliche Anwendung nur, wenn die anderen Anpassungsmöglichkeiten ausscheiden.
  • Zusätzliche Anwendung z. B. zur Ergänzung oder Stützung des deduktiven Preisvergleichs.
  • Flächenhafte Ermittlung von Bodenrichtwerten in kaufpreisarmen Lagen mittels Mietlageverfahren und Lagewertverfahren. 

• fiktives Richtwertgrundstück
• Bodenrichtwerte für bebautes oder baureifes Land
• Fiktion: Grundstück sei unbebaut
• maßgebliche wertbestimmende Merkmale:
  •  Planungsrechtliche Qualität
  • Art und Maß der baulichen Nutzung
  • Grundstücksgröße bzw. Zuschnitt
  • Erschließungszustand, z.B. beitragsfrei gemäß BauGB und KAG
• Stichtag z.B. 1.1.2012
• Zonale Bodenrichtwerte
• Besondere Bodenrichtwerte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten 

• Der Grundgedanke des Vergleichswertverfahrens (§ 15 und 16 ImmoWertV) liegt in der „marktorientierten“ Ermittlung des Verkehrswertes
  • der Wert eines Grundstücks lehnt sich an Preise für vergleichbare Grundstücke an,
  • insbesondere bei unbebauten Grundstücken (z.B. baureifes Land),
  • bei bebauten Grundstücken ist die Anwendung deutlich schwieriger, daher eher für homogene Bewertungsgegenstände (z.B. Eigentumswohnungen). 
• Das Vergleichswertverfahren ist besonderes geeignet, wenn zeitnahe Vergleichspreise, in ausreichender Zahl, von in der Qualität mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmenden Vergleichsgrundstücken zur Verfügung stehen. 
• Vergleichspreise müssen bezüglich der Qualität und der Konjunktur mit dem Bewertungsobjekt „vergleichbar“ sein oder gemacht werden.
• Anpassung erfolgt schrittweise (einzeln) durch Umrechnungskoeffizienten bzw. Indexreihen. 

1. Planungsrecht: 
   • a)  qualifizierter B-Plan nach § 30 I BauGB 
   • b)  Innenbereich § 34 BauGB 
   • c)  Außenbereich § 35 BauGB 
   • d)  einfacher B-Plan nach § 30 III BauGB ergänzend zu b) und c)
   • weiterer Planungsbedarf gegeben: ja/nein?
2. Bodenordnung: Grundstücke nach Lage, Form und Größe bebauungsfähig: ja/nein?
3. Erschließung: vorhanden: ja/nein?

• Vergleichspreise für werdendes Bauland (Bauerwartungsland, Rohbauland) werden benötigt
• Kaufpreissammlungen enthalten i.d.R. nur wenige geeignete Vergleichsfälle
• Bodenrichtwerte für werdendes Bauland (Bauerwartungsland, Rohbauland) bislang nur vereinzelt abgeleitet
• Theorie: Kaufverträge knüpfen an Wert für baureifes Land an.

• dem Bodenwert B, der für das erschließungs- und ausgleichsbeitrags- freie baureife Land nach den allgemeinen Wertverhältnissen zum Wertermittlungsstichtag (Konjunkturstichtag) zu erwarten ist, ggf. unter Berücksichtigung gegebener Risiken, z.B. nicht ausräumbarer Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen oder andere anthropogene oder geogene Baugrundmängel oder merkantile Minderwerte;
• den Kosten für die Entwicklung des werdenden Baulandes zu baureifem Land (Planung, Gutachten, Erschließung, Bodenordnung = Entwicklungskosten E);
• dem Anteil für öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen (Erschließungsflächenanteil f);
• den Zinsaufwendungen während der Wartezeit n (in Jahren) bis zur Baureife für das (in das werdende Bauland) investierte Kapital, erfasst durch den angemessenen Liegenschaftszinssatz p % und den Zinsfaktor q = 1 + p %.
• Risiken der städtebaulichen Entwicklung

\(W = (B_{ebfr}-E)*\frac{1-f}{q^n}\)

1. Entwicklungskosten (E)
   • Planungs- und Managementkosten
   • Kosten für die Herstellung der Erschließung (§ 127 BauGB, KAG)
   • Kosten für die Herstellung der internen und externen Ausgleichsmaßnahmen (§ 135 BauGB)
   • Kosten für Erwerb der externen Flächen Für den Ausgleich
   • Freilegungs- und Altlastensanierungskosten
   • Neuordnungskosten: Grunderwerbssteuer, Vermessungs-, Notar- und Grundbuchkosten,
   • Kompensationskosten
   • Finanzierungskosten
2. Flächenabzug
   • Erschließungsflächen gemäß § 127 BauGB
   • Flächen für interne Ausgleichsmaßnahmen sonstige Flächenabzüge (z.B. für sozialen Wohnungsbau, Gemeinbedarfseinrichtungen)
   • ortstypische Flächenabzüge 
3. Liegenschaftszinssatz p
   • Praxis: Verwendung eines spezifischen Liegenschaftszinssatzes
   • Zinssatz zwischen Kapitalmarktzins und Liegenschaftszins angemessen 
4. Wartezeit
   • mindestens Zeit bis zur rechtlichen Zulässigkeit der (baulichen) Nutzung,
   • max. bis zur Vermarktung aller Flächen abhängig von Siedlungsdruck, allg. Lage auf dem Grundstücksmarkt, Verhalten der Gemeinde, Verwaltung, Aktivitäten des Investors hinsichtlich Erschließung
   • Risikozuschlag in Abhängigkeit von ortspezifische Entwicklungsverfahren und planungsrechtlicher Qualität 

• Bodenverunreinigungen können vorliegen bei schädlichen Bodenveränderungen, Verdachtsflächen, Altlasten und altlastenverdächtigen Flächen.
• Die Wertminderung von entsprechenden Grundstücken kann in Anlehnung an die Kosten ermittelt werden, die für Bodenuntersuchungen, Sicherungs-, Sanierungs- oder andere geeignete Maßnahmen zur Gefahrenabwehr erforderlich sind.
• Der hierfür erforderliche Aufwand hat sich an der baurechtlich zulässigen bzw. marktüblichen Nutzung des Grundstücks zu orientieren (§ 4 Absatz 4 des Bundesbodenschutzgesetzes)
• Oft verbleibt ein merkantiler Minderwert
• Berücksichtigung durch Abschlag vom Bodenwert (Schätzung!) 

• Planungsadäquater Bodenwert (B): Wert bei plan- bzw. lagegemäßer Nutzung (ggf. ohne Gebäude!)
• Fiktiver Bodenwert (B_f): Annahme, auch ohne Bestandsschutz wäre die tatsächliche Nutzung identisch mit der planungsadäquaten Nutzung
• Aktueller Bodenwert (B_a): Bodenwert eines bebauten Grundstücks, bei dem die tatsächliche Nutzung nicht der planungsadäquaten Nutzung entspricht 
• Anpassungszeit n: Dauer der aktuellen Nutzbarkeit
• Planungsadäquater Liegenschaftszinsfuß p: Zinsfuß entsprechend der planungsadäquaten Nutzbarkeit
• Fiktiver Liegenschaftszinsfuß p_f: Zinsfuß entsprechend der fiktiven Nutzbarkeit
• Aktueller Liegenschaftszinsfuß p_a: Zinsfuß entsprechend der aktuellen Nutzbarkeit
• Aktueller Abzinsungsfaktor 1/q_an mit q_a= 1 + p_a/100 

Eine sachgerechte, nachvollziehbare und schlüssige Grundstücksbewertung erfordert grundsätzlich:

1. die wertrelevante, vollständige und zutreffende Beschreibung des Bewertungsobjektes (Qualitätsbestimmung),
2. die objekt- und methodenbezogene Auswertung von Vergleichspreisen für Grundstücke und für wertbedeutsame Faktorleistungen (Ermittlung der Wertermittlungsgrundlagen),
3. den nach Qualitätsbestimmung und Wertermittlungsgrundlagen angemessenen Preisvergleich (Methodenwahl) sowie
4. die objekt- und marktgerechte Würdigung des Ergebnisses der angewendeten Methode(n) (Wertbemessung). 

Besonderheiten des Vergleichswertverfahrens (§ 15 ImmoWertV) für bebaute Grundstücke
Vorteil: „marktorientierte“ Ermittlung des Verkehrswertes Keine weitere Marktanpassung erforderlich
Anwendung bei bebauten Grundstücken wegen zahlreicher wertbedeutsamer Determinanten komplexer
Voraussetzungen: standardisierte, homogene Bewertungsgegenstände (Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, ggfs. auch freistehende Einfamilienhäuser) 

Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG 15.03.1951,i.d.F.v. 2007)

• An Wohnungen kann das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
• Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück, zu dem es gehört.
• Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück, zu dem es gehört. 

1. Ermittlung des Durchschnittswertes aus flächenbezogenen Vergleichspreisen für neu errichtete Wohnungseigentum (fiktive Standardwohnung) 
2. Berücksichtigung von Abweichungen der Wohnungsgröße vom Vergleichsobjekt
3. Berücksichtigung des Stellplatzes 
4. Berücksichtigung des Alters 
5. Berücksichtigung der Lage 
6. Sonstige wertbeeinflussende Merkmale:
   • Erst- und Wiederverkäufe, vorangegangene Veräußerungen 
   • Ausstattung 
   • Lage der Wohnung innerhalb des Gesamtobjektes (z.B. Geschoss) 
   • Anzahl der WE innerhalb des Objektes 
   • Besonderheiten (Instandsetzungen, Verwaltung, Gemeinschaftsanlagen, übrige Bewohner) 

• In BGF werden die Unterschiede in der wirtschaftlichen Nutzbarkeit nicht erfasst
• Nicht ausgebautes Dachgeschoss (Gebäudetypen .02; .12; .22; .32)
• Grad der Nutzbarkeit (nutzbar, eingeschränkt nutzbar, nicht nutzbar)
• Berücksichtigung eines Drempels
• Ausgebautes Dachgeschoss (Gebäudetypen .01; .11; .21; .31)
• Berücksichtigung eines fehlenden Drempels
• Berücksichtigung eines Spitzbodens
• Höhe des Abschlags oder Zuschlags ist zu begründen 

NHK hängen auch von Gebäudegröße (BGF) ab

bestimmte Aufwendungen des Bauprozesses (z.B. Baustelleneinrichtung) sowie für das Gebäude (z.B. Gebäudetechnik wie Bäder, WC’s, Heizungsanlagen) unabhängig von der Größe

Je nach Gebäudeart beziehen sich die NHK 2010-Werte auf unterschiedlich große Gebäude, für die Gebäudeart 1.01 wird eine durchschnittliche BGF von rund 300 m2 angenommen

Für erheblich kleinere bzw. größere Gebäude kann im begründeten Einzelfall ein Zuschlag bzw. Abschlag vorgenommen werden 

Bei der Auswahl der NHK‐Werte ist abzustellen auf

1. die wahrscheinliche zukünftige Nutzung und den zukünftigen Zustand: Für welche Nutzung und in welchen Zustand werden vergleichbare Objekt nach einem Erwerb überlicherweise versetzt werden?
2. ein Substitutionsgebäude: Wie würde man heute das Gebäude für dieselbe Funktion errichten?
3. einen wertorientierten Ansatz und nicht auf einen herstellungskostenorientierten Ansatz: Welchen Gebrauchswert hat das Objekt?
4. Der Wert des Gebäudes ergibt sich nicht aus der Summe der Herstellungskosten seiner einzelnen Bauteile! 

• Gebäudenormalherstellungswert = Substanzwert des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag
• Technische Alterung und Abnutzung
  • Normaler Verschleiß
  • Altern der Bauteile und Baustoffe
• Wirtschaftliche Alterung
• Bezugsgrößen: Gebäudealter und Restnutzungsdauer 

•  Mehrere Bau-, Instandsetzungs- und Modernisierungsabschnitte bei Gebäuden
• Unterschiedliche Lebensdauer der Bauteile mit unterschiedlichen Anteilen am Gesamtgebäude
• Technische = wirtschaftliche Lebensdauer (z.B. Porta Nigra; Wohngebäude der 50er Jahre) 

Wohnungswirtschaftlicher Modernisierungsbegriff:

Maßnahmen zur Verbesserung

• des Zuschnitts der WE,
• der Belichtung und Belüftung,
• des energetischen Zustandstands
• der Wasserversorgung sowie der Entwässerung,
• der sanitären Einrichtungen,
• der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,
• der Funktionsabläufe in WE und
• der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Städtebaulicher Modernisierungsbegriff i.S. v. § 177 BauGB: Beseitigung von baulichen Missständen! 

Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs getätigt werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. 

Behebung von baulichen Mängeln, insbesondere von Mängeln, die infolge von Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, durch Maßnahmen, die in den Wohnungen den zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherstellen. 

• Pro
  • Hohe Qualität ist länger nutzbar als geringe („Gutes hält länger“) 
  • Bewusste doppelte Berücksichtigung des Gebäudestandards 
  • SW-Faktoren können ausstattungsunabhängig ermittelt werden 
  • Kontinuität zum AGVGA-Modell NRW und zur Wert R
•  Contra
  • In Großstädten nicht zutreffend
  • Aufwand für Ableitung der SW-Faktoren nimmt zu, da ausstattungsabhängige Differenzierung erforderlich
  • Gebäudestandard wird zweifach berücksichtigt
  • Übertragung auf Ertragswertverfahren problematisch 

• Beispiele:
  • Garten, Terrasse, Einfahrt, Einfriedungen, Tore, Stützmauern
  • Erschließung, Hausanschlüsse
  • Platzbefestigungen
  • Schwimmbecken, Tennisplätze
  • Gartenhaus, Gartenteich
  • Werke bildender Künstler
  • Wertrelevanz der Außenanlagen? Drittverwendungsfähigkeit
• Wertermittlungsansätze:
  • 5- 10 % der des alterswertgeminderten Gebäudesachwertes
  • nach Herstellungskosten - Alterswertminderung 

• lediglich außergewöhnliche Anlagen
• Parkartige Anlagen und wertvolle Anpflanzungen
• übliche Zier- und Nutzgärten sind im Bodenwert enthalten
• besondere Behandlung in entschädigungsrechtlichen Fällen (z.B. Methode „Koch“ nach Herstellungskosten) 

boG (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) sind wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjekts, die vom Üblichen abweichen und denen der örtliche Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst z.B.

• Besondere Ertragsverhältnisse
• Baumängel und Bauschäden
• Wirtschaftliche Überalterung
• Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
• Freilegungskosten
• Bodenverunreinigungen
• Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Soweit diese in den bisherigen Verfahrensschritten nicht ausdrücklich nachvollziehbar, gesondert erfasst und berücksichtigt wurden, sind sie durch marktgerechte Zu‐ oder Abschläge zu berücksichtigen. 

• Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
• Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
• Gemischt genutzte Grundstücke