Flächenmanagement & Immobilienbewertung

Art. 14 GG (Eigentum und Erbrecht)

1. Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch Gesetze bestimmt
2. Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen.
3. Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen. 

• Alleineigentum
• Gemeinschaftliches Eigentum
  • Miteigentum: Wohnungseigentum, Teileigentum für Gewerbe
  • Gesamthandseigentum: Burgerlich-rechtliche Gesellschaft, Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft, offene Handelsgesellschaft, Komandidgesellschaft
• grundstücksgleiche Rechte: Erbbaurecht, Bergrecht, Jagt-/Fischereirecht

• An Wohnungen kann das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
• Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
• Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. 

• Besitzer: Dieb, Mieter, Pächter, Entleiher, Verwahrer... (tatsächliche Herrschaft)
• Eigentümer: Vermieter, Verpächter, Verleiher, Hinterleger... (rechtliche Herrschaft)

• Öffentliches Register der dinglichen Rechte am Grund und Boden sowie deren Statusveränderungen
• Zweck: Nachweis des Eigentums und anderen Rechten an Grundstücken
• Bereich der Judikative: freiwillige Gerichtsbarkeit, Grundbuchämter bei Amtsgerichten
• Rechtsgrundlagen:
  • formelles Liegenschaftsrecht: Grundbuchordnung (GBO)
  • materielles Liegenschaftsrecht: BGB
• Grundstück abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer des Bestandsverzeichnisses gebucht ist. Ein Grundstück kann aus mehreren, auch räumlich getrennt liegenden Flurstücken bestehen 

• Aufbau des Grundbuchs (§ 3 ff. GBO)
  • Aufschrift
  • Bestandsverzeichnis: Merkmale des Grundstücks
  • ersteAbteilung: Eigentumsverhältnisse
  • zweite Abteilung: Belastungen und Beschränkungen
  • dritte Abteilung: Grundpfandrechte
• Besondere Grundbücher:
  • Wohnungsgrundbuch: Teileigentumsgrundbuch (§ 7 WEG): Gesonderte Grundbuchblatt für jeden Miteigentumsanteil; Besondere Belastungen möglich
  • Erbbaugrundbuch: Eintragung auf Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks; gesondertes Grundbuchblatt für Erbbaurecht 

• Konsensprinzip: Einigung des bisherigen und des künftigen Berechtigten (materielles Konsensprinzip); einseitige notarielle Erklärung (Eintragungsbewilligung) ersetzt Einigung der Betroffenen (formelles Konsensprinzip)
• Antragsgrundsatz: Grundsätzlich setzen alle Eintragungen einen Antrag voraus: Ausnahmen: unrichtige oder unzulässige Eintragungen, gegenstandslose Angaben, Widerspruch gegen fehlerhafte Eintragungen, Erhaltung der Übereinstimmung zwischen GB und LK
• Eintragungsprinzip: Rechtsänderungen bedürfen der Eintragung, Ausnahmen: Erbgang, Zwangsversteigerung, gesetzliche Bodenordnungsverfahren
• Legalitätsprinzip: Prüfungsrecht und -pflicht der Grundbuchämter hinsichtlich der eingehenden Anträge auf Eintragungen (formelle und materielle Voraussetzungen) 
• Prinzip des öffentlicher Glaubens: Nach § 891 BGB gilt die Vermutung der Richtigkeit der Eintragungen: öffentlicher Glauben des GB! Gutgläubiger Erwerb möglich (§ 892 BGB); nicht bei
  • Zwangsversteigerung, Erbfolge
  • eingetragenem Widerspruch
  • wenn Unrichtigkeit des Grundbuchs bekannt ist
  • Katasternachweis versagt
• Bestandsangaben des Liegenschaftskatasters nehmen am öffentlichen Glauben teil (nicht Flächenangaben, Reichsgerichtsurteil vom 12.2.1910)
• Spezialitätsprinzip: Grundstück, Berechtigter und Inhalt müssen eindeutig festgelegt sein
• Prioritätsprinzip: Der Rang der Eintragungen bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen, bzw. bei verschiedenen Abteilungen nach dem Datum der Eintragung; gleichrangige Rechte werden anteilsmäßig befriedigt 

• Öffentliches Register mit drei Funktionen:
  • Eigentumskataster (Amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung)
  • Steuerkataster (Nachweis der amtlichen Bodenschätzung)
  • Mehrzweckkataster mit Basisfunktionen für Bedürfnisse von Recht, Verwaltung und Wirtschaft
• Informationen für alle Grundstücke (Flurstücke) und Gebäude:
  • Lage
  • Nutzungsart
  • Größe
  • charakteristische topographische Merkmale
  • Eigentümer und Erbbauberechtigte in Übereinstimmung mit dem Grundbuch
  • die Ergebnisse der Reichsbodenschätzung 
• Zwecke:
  • Es ist amtliches Verzeichnis der Grundstücke im Sinne der Grundbuchordnung für den Eigentumsnachweis im Grundbuch.
  • Es liefert die Basisdaten für die Geodateninfrastruktur (GDI) in Deutschland. Die Geodateninfrastruktur in Deutschland (GDI-DE) soll sicherstellen, dass Geoinformationen zukünftig verstärkt in Entscheidungsprozessen innerhalb der Verwaltung, der Wirtschaft und der Politik zum Einsatz kommen. Es übt Basisfunktion für andere Bereiche aus:Anforderungen des Rechtsverkehrs, der Verwaltung und der Wirtschaft, Bedürfnisse der Landesplanung, der Bauleitplanung, der Bodenordnung, der Ermittlung von Grundstückswerten sowie des Umwelt- und des Naturschutzes 

• Kaufvertrag und Auflassung
• Ersitzung
• Aufgebot
• Aneignung
• Ehevertrag
• Erbfall
• Zuschlag in der Zwangsversteigerung
• Bodenordnung
• Enteignung 

• Einigung (= schuldrechtlicher Vertrag) und Eintragung ins Grundbuch § 873 BGB (Auflassung: Einigung über den Übergang des Eigentums bei gleichzeitiger Anwesenheit von Käufer und Verkäufer vor dem Notar)
• Schriftform
• notarielle Beurkundung
• Ablauf:
  • Schuldrechtlicher Vertrag
  • Auflassungsvormerkung im Grundbuch
  • Kaufpreis auf Notarandenkonto
  • Eintragung ins Grundbuch
  • Auszahlung des Kaufpreises 

• Bezeichnung der Beteiligten
• Beschreibung des Grundstücks
• Kaufpreis und Nebenleistungen
• Eigentumsvormerkung als Käufersicherheit
• Vorwegbeleihung des Kaufobjektes
• Übernahme und Löschung von dinglichen Belastungen
• Gewährleistung für Sachmängel
• Kostentragung 

• Grundstücksgleiche Rechte: Erbbaurecht, Gebäudeeigentum, Wohnungseigentum
• Dienstbarkeiten: Nießbrauch, Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Dauerwohn/Dauernutzungsrecht
• Sicherungs- und Verwertungsrechte: Reallast, Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld
• Verfügungs- und Erwerbsrechte: schuldrechliches/dingliches/ Vorkaufsrecht, Wiederkaufs-/Ankaufsrecht
• Dienstbarkeitsähnliche Duldungspflichten nach privatem Recht: Überbau, Notweg, Landesrechtliche Befugnisse/Beschränkungen
• Öffentlich-rechtliche Belastungen und Beschränkungen: öffentliche Lasten, Baulasten, gesetzliche Verfügungs-/nutzungsbeschränkungen
• Vertragliche Gebrauchs- und Nutzungsüberlassung: Miete, Pacht, Leihe, Immobielenleasing

• Baufreiheit: Bestandteil des Eigentumsrechts nach Art. 14 GG und das Recht mit dem Grundstück als Sache beliebig zu verfahren (§ 903 BGB) oder eigens durch Planung verliehenes Recht, ein Grundstück baulich zu nutzen?
• Steuerung der baulichen und sonstigen Nutzung durch Bauleitplanung Planmäßigkeit der Bodennutzung
  • Vorbereitende Bauleitplanung: F-Plan
  • Verbindliche Bauleitplanung: B-Plan (qualifizierter, einfacher vorhabenbezogener, zur Innenentwicklung)
• Sonstige Baurechtssatzungen nach § 34 und § 35  BauGB 

• Klarstellungssatzung: §34Abs4 Nr1, Festlegung der Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, Innenbereichsqualität, deklatorisch, anzeigepflichtig
• Entwicklungssatzung: §34Abs4 Nr2, Festlegung bebauter Bereiche im Außen- bereich als im Zusammenhang bebauter Ortsteile, Darstellung der Flächen im FNP als Bauflächen; aus- reichende Prägung durch vorhandene Bebauung, konstitutiv, anzeigepflichtig
• Ergänzungssatzung: §34Abs4 Nr3, Einbeziehung von Außenbereichs- flächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil, Prägung der einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs, konstitutiv, Genemigungs- bzw. bei Entwicklung aus dem FNP anzeigepflichtig
• Außenbereichssatzung: §35Abs6, Festlegung bebauter Bereiche im Außen- bereich, ohne dass sie den Darstellungen des FNP widersprechen, Keine überwiegende landwirtschaftliche Prägung/vorhandene Wohnbebauung von einigem Gewicht, Begünstigung von im übrigen nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilenden Vorhaben, genehmigungspflichtig 

• Die rechtmäßige Ausnutzung des Eigentums einer baulichen Anlage umfasst auch den sich aus Artikel 14 GG als Ausfluss der Baufreiheit ergebenden Bestandsschutz
• Bestandsgarantie ergibt sich auch aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes, der nach dem Allgemeinen Verwaltungsrecht durch einen rechtmäßigen, begünstigenden Verwaltungsakt – etwa eine Baugenehmigung – begründet wird
• Rechtmäßig errichtete Gebäude sowie die genehmigten Nutzungen genießen Bestandsschutz
• Passiver Bestandsschutz: Änderung eines B- Plan begründet keine Pflicht, die bestehende Nutzung oder eine bauliche Anlage aufzugeben
• Aktiver Bestandsschutz: Erweiterungen zur funktionsgerechten Nutzung zulässig 

• im Geltungsbereich eines B-Plan:
  • Grundlage: § 30 Abs. 1, 2 und 3 BauGB 
  • Vorraussetzung: kein Widerspruch zum B-Plan
• im unbeplanten Innenbereich: 
  • Grundlage: § 34 BauGB 
  • Vorraussetzung: Vorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein nach Art und Maß baulicher Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 
• im Außenbereich:
  • Grundlage: § 34 BauGB 
  • Vorraussetzung: privilegierte Vorhaben, öff. Belange dürfen nicht entgegenstehen, sonstige Vorhaben: keine Beeinträchtigung öff. Belange, teilprivilegierte Vorhaben öff. Belange dürfen nicht entgegenstehen 
• während der Planaufstellung: 
  • Grundlage: § 33 BauGB 
  • Vorraussetzung: Planreife, öffentliche Auslegung erfolgt, Behörden beteiligt, Vorhaben steht den künftigen Festsetzungen nicht entgegen, schriftliche Anerkennung des B-Plans

• Veränderungssperre §14BauGB
• Zurückstellung von Baugesuchen § 15 BauGB 
• Teilungsgenehmigung § 19 ff. BauGB
• Allgemeines Vorkaufsrecht § 24 BauGB 
• Besonderes Vorkaufsrecht § 25 BauGB 

• Ziele: Sicherung der planerischen Ziele durch Verhinderung entgegenstehender Vorhaben nach § 29 BauGB und wertsteigernder Maßnahmen
• Voraussetzung: Beschluss, B-Plan aufzustellen, zu ändern, zu ergänzen, aufzuheben eigenständige Satzung
• Dauer: 2 Jahre, 1 Jahr Verlängerung durch Gemeinde1 weiteres Jahr Verlängerung mit Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde, Ablauf nach Fristablauf, Rechtskraft des B-Plans, Aufhebung
• Folgen: > 4 Jahre: Entschädigung der Vermögensnachteile, Bemessung der Entschädigung nach § 93 ff; § 121 

• Ziele: Sicherung der planerischen Ziele durch Verhinderung von Vorhaben nach § 29 BauGB und wertsteigernder Maßnahmen 
• Voraussetzung: Beschluss, B-Plan aufzustellen, zu ändern, zu ergänzen, aufzuheben, Antrag der Gemeinde auf Aussetzung der Entscheidung bzw. vorläufige Untersagung 
• Dauer: Entscheidung jedes Einzelvorhabens kann bis zu 12 Monate zurückgestellt werden 
• Folgen: Dauer der Zurückstellung ist auf die Höchstdauer der Veränderungssperre (4 Jahre) anzurechnen 

• Vorraussetzung: Fremdenverkehrsgemeinde: eigenständige Satzung oder B-Plan
• Ziele: Sicherung der Fremdenverkehrsfunktion durch Verhinderung von Wohnungs- oder Teileigentum, Erhaltungssatzung (Milieuschutz) nach § 172 BauGB mit RechtsVO, Genehmigungsbedarf für Wohnungs- und Teileigentum max. 5 Jahre
• Dauer: Entscheidung über Genehmigung innerhalb 1 Monats, Verlängerung bis zu 3 Monate
• Folgen: fiktive Teilungsgenehmigung nach Fristablauf, Milieuschutz: Übernahmeanspruch bei Versagen der Genehmigung 

• Ziele: Erwerb von Grundstücken zur Sicherung der städtebaulichen Ziele, Ausübung durch Gemeinde auch zugunsten Dritter (sozialer Wohnungsbau, Bedarfsträger) 
• Vorraussetzung: wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt
  • B-Plan: öff. Flächen und Flächen für Ausgleichsmaßnahmen
  • Umlegungsgebiet § 45 ff. BauGB 
  • förmliche Sanierungsgebiete oder Entwicklungsbereiche 
  • Stadtumbausatzung § 171d BauGB u. Erhaltungssatzung § 172 BauGB
  • FNP: unbebaute W-Flächen im Außenbereich 
  • Gebiete nach §§ 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB für Wohngebäude 
  • Flächen in Überschwemmungsgebieten 
• Dauer: binnen 2 Monate nach Mitteilung, unbefristet 
• Folgen: Zeugnis bei Verzicht auf Vorkaufsrecht oder Nichtbestehen, Erwerb zum Kaufpreis bzw. zum Verkehrswert oder Entschädigung 

• Ziele: Erwerb unbebauter Grundstücke zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung 
• Vorraussetzung: wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt, Satzung im Geltungsbereich eines B-Plans, Satzung in Gebieten mit vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen 
• Dauer: binnen 2 Monate nach Mitteilung, unbefristet 
• Folgen: Zeugnis bei Verzicht auf Vorkaufsrecht oder Nichtbestehen, Erwerb zum Kaufpreis bzw. zum Verkehrswert oder Entschädigung 

• Hoheitliche Instrumente
  • (Klassische) Umlegung (§ 45 ff BauGB)
  • Vereinfachte Umlegung (§ 80 ff BauGB)
  • Enteignung (§ 85 ff BauGB)
  • Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (§ 165 ff BauGB)
• Kooperative Instrumente
  • Städtebauliche Verträge (z.B. § 11, 12, 124 BauGB)
  • Grundstückskauf- und Grundstückstauschvertrag (§ 433 BGB)
  • Freiwillige Umlegung (§ 11 BauGB) 

• Gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren
• Zweck der Umlegung: für die bauliche oder sonstige Nutzung nach Lage, Form und Größe zweckmäßige Grundstücke bereit zu stellen
• Gebietskulissen:
  • Erschließungsumlegung: erstmalige Erschließung und Entwicklung von Bauland
  • Neugestaltungsumlegung: Neuordnung und städtebauliche Optimierung in bereits bebauten Gebieten 

Erstmalige Entwicklung von Erschließung von Bauland

• Bereitstellung von Flächen für verkehrliche Erschließung
• Grünflächen
• Flächen für soziale Infrastruktur
• Schaffung von Grundstücken, die auf Grundlage des Bebauungsplans neu bebaubar bzw. nutzbar sind. 

• Die Neuordnungsumlegung dient der städtebaulichen Innenentwicklung
• Ziel: Nachverdichtung durch Erschließung und Mobilisierung von zusätzlichen Bauflächen
• Planungsbedarf:  B-Plan erforderlich als Rechtsgrundlage für die Bereitstellung zusätzlicher Erschließungsflächen
• Festsetzungen als Vorgaben zur Gestaltung der Grundstücke 

• Die Umlegung dient gemäß § 45 BauGB dazu, nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke zu schaffen. 
• Die Umlegung ist zulässig im Geltungsbereich eines qualifizierten oder einfachen B-Plans oder eines B- Plans zur Innenentwicklung oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder eines einfachen Bebauungsplans hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben 
• Einordnung der Umlegung:
  • Bodenordnung ist grundsätzlich Aufgabe der Eigentümer und dient zur Vorbereitung der Baurechtnutzung, 
  • Umlegung dient dem Ausgleich privater Interessen
  • Privatautonome Lösungen haben Vorrang (private Umlegung: Tausch, Kauf als städtebaulicher Vertrag)
  • Falls keine Einigung (kooperative Lösung) zustande kommt, hoheitliche Umlegung nach BauGB (Subsidiaritätsprinzip)
  • Umlegung ist keine Enteignung: Zwar wird das konkrete Eigentum an einer Fläche entzogen, aber es besteht ein Sollanspruch auf eine Fläche von mindestens dem gleichen Wert und in gleicher oder gleichwertiger Lage
  • Umlegung ist aus verfassungsrechtlicher Sicht eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums 

1. Alter Bestand
   • Prüfung der Voraussetzungen, Erörterungstermin mit Eigentümer
   • Beschaffung der Bestandsdaten (Grundbuchamt, Katasteramt)
   • Anfertigung einer Bestandskarte und eines Bestandsverzeichnisses der Beteiligten
   • Öffentliche Auslage von Karte und Verzeichnis
2. Umlegungsmasse
   • Vermessung der Umlegungsgebietsgrenze
   • Rechnerische Vereinigung aller Grundstücke im Umlegungsgebiet zur Umlegungsmasse 
3. Flächenabzug und Verteilungsmasse 
   • Vorwegabzug von Flächen für örtlicheVerkehrsanlagen, Parkplätze, Grünanlagen, Kinderspielplätze, Regenklär- und Regenüberlaufbecken, Ausgleichsmaßnahmen
   • Abzug sonstiger Flächen für öffentliche Zwecke (hier: Kindergarten) gegen Ersatzland 
4. Neuer Bestand
   • Bestimmung des Verteilungsmaßstabs Ermittlung der Einwurfs- und Zuteilungswerte
   • Ermittlung der Sollansprüche
   • Erstellung eines Zuteilungsentwurfs
   • Planwunschgespräch und Überarbeitung des Zuteilungsentwurfs
   • Erstellung des Umlegungsplans
   • Berechnung der Geldausgleiche 

• Privatnützigkeitsgebot: Die Umlegung dient nicht nur öffentlichen Interessen, sondern stets auch den privaten Interessen der Eigentümer im Umlegungsgebiet, indem unerschlossenes Rohbauland zu erschließungsbeitragsfreiem Bauland entwickelt wird.
• Konservationsprinzip: Das Eigentum bleibt in seiner Substanz grundsätzlich erhalten, Anspruch auf mindestens wertgleiches Grundstück
• Solidaritätsprinzip: Die Flächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen sind von allen Eigentümern zu gleichen Teilen aufzubringen.
• Konformitätsprinzip: Die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken sollen aufgrund der planungsrechtlichen Vorgaben bzw. nach Maßgabe des § 34 BauGB neu geordnet werden
• Surrogationsprinzip: Rechte und Belastungen an den alten Grundstücken gehen auf die neuen Grundstücke, soweit erforderlich, über. 

• Lässt sich der Zweck der Umlegung optimal erreichen?
• Kann ein gerechter Interessenausgleich herbeigeführt und die ungleiche Belastungen von Eigentümern durch die Planung ausgeglichen werden?
• Sind die Rechtsgrundlagen gegeben, also entweder B-Plan (§ 30 BauGB) oder ein innerhalb des im Zusammenhang bebauter Ortsteil (§ 34 BauGB)?
• Ist die Hinzuziehung bebauter Grundstücke aus wirtschaftlicher und rechtlicher Sicht erforderlich?
• Kann das Umlegungsgebiet in zweckmäßige Teilbereiche (künftige Nutzungsstruktur, Wertverhältnisse, Anzahl der Beteiligten und Verfahrensdauer) aufgeteilt werden?
• Sind räumlich getrennte Grundstücke hinzuzuziehen um Flächenansprüche Dritter (überörtlicher Bedeutung) zu erfüllen? 

Umlegungsmasse: Rechnerische Vereinigung der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke: 

• alte Verkehrsflächen
• Einwurfmasse: private Grundstücksflächen und sonstige Flächen der Gemeinde 

• Festsetzungen im B-Plan:
  1. örtliche Verkehrsfläche für Straßen, Wege einschließlich Fuß- und Wohnwege und für Plätze sowie für Sammelstraßen
  2. Parkplätze, Grünanlagen, Kinder- spielplätze,
  3. Flächen für Umwelteinwirkungen i.S. d. BImSchG
  4. Flächen für Regenklär- und Regenüberlaufbecken
  5. Flächen für Ausgleichsmaßnahmen
  6. Flächen für 2. – 4. nur, wenn sie überwiegend den Bedürfnissen den Bewohnern des U-Gebietes dienen sollen! 
• Flächen für Ausgleichsmaßnahmen
  1. AF für örtliche Verkehrsflächen können generell vorab ausgeschieden werden.
  2. AF für bauflächenbedingte Ausgleichsmaßnahmen müssen als Grünflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB ausgewiesen werden,
  3. Kein Vorwegabzug für Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB (SPE-Flächen)
  4. Alternative: AF als private Grünflächen oder private SPE- Flächen nach § 59 Abs. 1 BauGB 

• Eine Umlegung ist unzulässig, wenn die Erschließungsflächen einen solchen Umfang aufweisen, dass das private Grundeigentum in der Substanz nicht angemessen bewahrt bleibt (Konservationsprinzip).
• Das Konservationsprinzip ist nach dem Beschluss des BVerfG dem Gebot überzuordnen, die Erschließungsflächen von den Eigentümern zu gleichen Teilen aufbringen zu lassen (Solidaritätsprinzip).
• Eine Umlegung, bei der nach den planerischen Festsetzungen und den örtlichen Verhältnissen der Grundsatz der mindestens wertgleichen Landzuteilung nicht verwirklicht werden kann, ist als Gesamtmaßnahme mit Art. 14 Abs. 1 GG unvereinbar, und kann gegen den Willen der benachteiligten Eigentümer nicht durchgeführt werden.
• Wirksame Sperre gegen die »Aushöhlung« der Privatnützigkeit der Umlegung im konkreten Fall durch die Umsetzung »großzügiger« planerischer Ausweisungen von Flächen für die Infrastruktur und den naturschutzrechtlichen Ausgleich. 

• Bei Verteilung der Verteilungsmasse und zur Ermittlung des Sollanspruchs ist entweder vom Verhältnis der Flächen (Flächenmaßstab) oder dem Verhältnis der Werte (Wertmaßstab) auszugehen, in dem die früheren Grundstücke vor der Umlegung zueinander gestanden haben (§ 56 Satz 1 BauGB).
• Der Maßstab ist einheitlich zu bestimmen (§ 56 Satz 2 BauGB). Diese Vorschrift eines Verteilungsmaßstabs einheitlich nach Wert oder nach Fläche besagt nicht, dass für das Umlegungsgebiet insgesamt nur ein einziges Flächen- oder Wertverhältnis (Verteilungsquotient) zu bestimmen ist.
• Vielmehr sind bei Unterschieden in den Erschließungsständen der eingeworfenen Grundstücke differenzierte Verteilungsquotienten zwingend erforderlich.