Das Sachenrecht

- Ein Ehepartner kann nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen das Haus oder die Wohnung der Familie verkaufen (Art. 169 Abs. 1 ZGB)

- Steht ein Grundstück im Miteigentum von Eheleuten, welche unter dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung leben, so darf kein Ehepartner ohne die Zustimmung des anderen über seinen Miteigentumsanteil verfügen, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 201 Abs. 2 ZGB)

- Die Miteigentümer eines Grundstücks verfügen über ein gesetzliches Vorkaufsrecht (Art. 682 Abs. 1 ZGB)

- Ein gesetzliches Vorkaufsrecht steht auch dem Baurechtsgeber gegenüber dem Erwerber eines selbständigen und dauernden Baurechts zu; ebenso dem Inhaber einer solchen Dienstbarkeit gegenüber dem Erwerber des baurechtsbelasteten Grundstücks (Art. 682 Abs. 2 ZGB)

- Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Richter einem Ehepartner die Verfügung über ein Grundstück untersagen und diese Verfügungsbeschränkung im Grundbuch anmerken lassen (Art. 178 Abs. 3 ZGB)

- Für die Sicherung des Baurechtszinses wird dem Grundeigentümer ein mittelbares Pfandrecht gewährt (Art. 779iZGB)

- Anspruch auf Errichtung eines Grundpfandrechtes haben Verkäufer, die Miterben und die Bauhandwerker (Art. 837 ZGB)

- Die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

Zu den gewillkürten Verfügungsbeschränkungen gehören das Vorkaufs- Kaufs- und Rückkaufsrecht (Art. 216 ff OR). Alle drei Verträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Ausnahme Art. 216 Abs. 3 OR).

Zur Verstärkung ihrer Wirkung können sie im Grundbuch eingetragen werden (Art. 216a OR). Aufgrund dieser Vormerkung entfalten das Vorkaufs- Kaufs und Rückkaufswrecht Wirkung gegenüber jedem späteren Eigentümer des belateten Grundstücks. Diese vertraglichen Rechte sind vererblich aber nicht abtretbar. 

Das Vorkaufsrecht ist das Recht des aus dem Vorkaufsvertrag Berechtigten, eine bestimmte Sache des Vorkaufsverpflichteten im Falle des Verkaufs an einen Dritten (Vorkaufsfall) zu Eigentum zu erwerben. Nicht als Vorkaufsfall gelten, Erbfall, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben. 

Das Vorkaufsrecht kann für die Dauer von höchstens 25 Jahren vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. 

Das Vorkaufsrecht ist das Recht des aus dem Vorkaufsvertrag Berechtigten, eine bestimmte Sache des Vorkaufsverpflichteten im Falle des Verkaufs an einen Dritten (Vorkaufsfall) zu Eigentum zu erwerben. Nicht als Vorkaufsfall gelten, Erbfall, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben. 

Das Vorkaufsrecht kann für die Dauer von höchstens 25 Jahren vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. 

Das Kaufsrecht ist die vertragliche Verpflichtung des Verkäufers, dem Berechtigten ein Grundstück auf dessen Verlangen zu einem festgesetzten Preis zu verkaufen.

Das Kaufsrecht kann höchstens für eine Dauer von 10 Jahren vereinbart werden und im Grundbuch vorgemerkt werden. 

Das dem Rückkaufsrecht zugrunde liegende Rechtsgeschäft bildet ein Kaufvertrag, in welchem das Rückkaufsrecht des früheren Eigentümers in einer Klausel vorbehalten oder in einer nachträglichen Zusatzvereinbarung festgehalten wird. Der Verkäufer erhält damit die Möglichkeit, die vormals verkaufte Sache wieder zurück zu erwerben.

Das Rückkaufsrecht kann höchstens für 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden. 

Im Gegensatz zum Eigentum als grundsätzlich umfassende Sachherrschaft gewähren die beschränkten dinglichen Rechte nur eine teilweise Beherrschung der Sache. 

- Dienstbarkeiten

- Pfandrecht

- Grundlasten

Dienstbarkeiten sind Gebrauchs- oder Nutzungsrechte wie z.B. das Wegrecht, Wohnrecht, Nutzniessung, Überbaurecht etc. )

Aus Sicht des Grundeigentümers ein "Dulden oder Unterlassen" beispiel Wegrecht; Anstatt einen Teil seines Grudstücks zu verkaufen, räumt er seinem Nachbarn ein Wegrecht also eine Dienstbarkeit ein. 

Beiden Grundpfandarten ist zunächst gemeinsam, dass sie durch die Belastung einer Sache mit einem beschränkten, auf deren Verwertung gehenden Recht für eine Forderung Sicherheit bieten. Bei allen Pfandarten hat man dem gemäss ein Dreifaches: 

Ein Objekt, beim Grundpfandrecht demnach ein Grundstück im Sinne von Art. 943 ZGB, Eine Forderung, d.h. ein obligatorisches, auf irgendeine Leistung gehendes Verhältnis (z.B. Darlehen) sowie die Haftung des Objektes für diese Forderung. 

Statt dem Nachbarn B einen Streifen Land zum Bau einer Zufahrtsstrasse zu dessen Liegenschaft zu verkaufen, räumt A zu Lasten seiner eigenen Liegenschaft dem B zugunsten von dessen Grundstück ein Wegrecht in Form einer Dienstbarkeit ein. Damit behält A weiterhin das volle Eigentum an der Zufahrtsstrasse mit dem Recht auf eigene Benützung. Der Wegrechtsberechtigte B hat den Weg grundsätzlich zu unerhalten (Art. 741 ZGB). Im Wegrechtsdienstbarkeitsvertrag werden in der Regel die gemeinsamen Unterhaltspflichten sowie auch die Einmalentschädigung für die Einräumung des Wegrechts festgelegt. 

Aussichtsdienstbarkeit: Der Eigentümer A eines Einfamilienhauses will sich die schöne Aussicht auf den See sichern. Der benachbarte Landwirt B möchte ihm das angrenzende Grundstück zwar nicht verkaufen., ist aber bereits, zugunsten des Grundstücks von A un dzu Lasten seines eigenen Grundstücks eine Überbauungsverbots-Dienstbarkeit gegen eine entsprechende Entschädigung zu errichten. Damit behält der Landwirt B die uneingeschränkte landwirtschaftliche Bewirtschaftungsbefufnis als Eigentümer und A seinerseits hat Gewähr, dass ihm niemand die Aussicht verbaut. 

Der Entstehungsgrund für eine Dienstbarkeit bildet namentlich ein zwischen den Parteien abgeschlossener Dienstbarkeitsvertrag oder ein Dienstbarkeitserrichtungsakt, für dessen Abschluss die öffentliche Beurkundung notwendig ist. (Art. 732 Abs. 1 ZGB)

Als beschränktes dingliches Recht, entsteht die Dienstbarkeit erst mit der Eintragung ins Grundbuch (Art. 731, 746 ZGB)

- Bei einer Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines Grundstückes belastet; berechtigt ist der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes. Die für die Grunddienstbarkeiten geltenden Gesetzesbestimmungen finden sich in Art. 730 - 744 ZGB

- Bei einer Personaldienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines Grundstückes belastet: berechtigt ist eine bestimmte Person. Als typische Personaldienstbarkeiten sind im Gesetz die Nutzniessung (Art. 745 ff ZGB) und das Wohnrecht (Art. 776 ff ZGB) geregelt. 

Die Nutzniessung ist eine Personaldienstbarkeit, welche dem Berechtigten (natürliche oder juristische Person gem. Art. 749 ZGB) vorbehältlich anderer Bestimmungen den vollen Genuss des Nutzniessungsgegenstandes verleiht (Art. 745 Abs. 2 ZGB). Der Nutzniesser hat das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der Sache.

Ist ein Grundstück Nutzniessungsgegenstand, so hat der Nutzniesser das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten sowie Ausbesserungen und Erneuerungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören, von sich aus vorzunehmen (Art. 764 1 ZGB).

Der gewöhnliche Unterhalt ist mit dem eines Mieters zu vergleichen und geht sogar eher noch weiter da der Eigentümer keinen Nutzen aus dem ihm verbleibenden Recht ziehen kann.

Die Nutzniessung endet zwingend mit dem Tod der berechtigten natürlichen Person bzw. mit der Auflösung der juristischen Person. Für letztere kann sie jedoch höchstens 100 Jahre dauern (Art. 749 ZGB).

Die Nutzniessungsdienstbarkeit ist nicht übertragbar.

Das Wohnrecht ist eine Personaldienstbarkeit und verleiht dem oder den Berechtigten (natrliche Personen) die Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Gebäudeteil zu wohnen. Das Wohnrecht ist unübertragbar und unvererblich. Der Wohnrechtsberechtigte ist von Gesetzes wegen nicht befugt, das Gebäude oder den Gebäudeteil, auf welches / welchen sich das Wohnrecht bezieht, zu vermieten oder zu verpachten (vgl. Art. 776 Abs. 2 ZGB).

Falls das Wohnrecht nicht ausdrücklich auf seine Person beschränkt ist, darf der Wohnrechtsberechtigte seine Familienangehörigen bei sich in der Wohnung aufnehmen (Art. 777 Abs. 2 ZGB).

Der Wohnrechtsberechtigte trägt die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts, soweit ihm ein ausschliessliches Wohnrecht zusteht (Art. 778 Abs. 1 ZGB)

Anders als bei der Nutzniessung obliegt die Verzinsung der Grundpfandschulden und die Bezahlung der mit dem Grundeigentum verbundenen Steuern und Abgaben der Eigentümer.