Das Sachenrecht

Beim gemeinschaftlichen Eigentum gehört ein und dieselbe bewegliche oder unbewegliche Sache gleichzeitig mehreren Personen. Alle diese Personen haben die gleiche Rechtsstellung. 

Das Miteigentum

Das Gesamteigentum

Es können nur diese zwei Formen des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet werden (Numerus Clausus- Typengebundenheit)

Das Gesamteigentum setzt zu seiner Entstehung ein bereits bestehendes Grundverhältnis voraus. (Beispiel Erbgemeinschaft, eheliche Gütergemeinschaft, einfache Gesellschaft)

Beim Gesamteigentum ist die individuelle Rechtsausübung durch den Einzelnen ausgeschlossen. Nur die Gemeinschaft als solche, nicht aber die Einzelne, kann Rechte ausüben. (vgl. Art. 653 Abs. 2 ZGB)

Wird beim Gesamteigentum von einem Anteil gesprochen, so handelt es sich lediglich um eine Anwartschaftsquote. Dies ist das Recht auf quotenmässige Gewinnbeteiligung oder auf den Liquidationsanteil. 

Das Miteigentum kann ohne verbestehendes persönliches Gemeinschaftsverhältnis begründet werden. Es setzt keinerlei persönliche Bindung oder Beteiligung voraus. 

Dem Miteigentümer kommt im Unterschied zum Gesamteigentümer eine weitgehend verselbständigte Rechtsposition in Bezug auf die gemeinschaftliche Sache zu. Dies zeigt sich insbesondere dadurch, dass jeder einzelne Miteigentümer über seinen Anteil (=ideeller Bruchteil, Quote) selbständig verfügen und ihn belasten kann. 

Das Stockwerkeigentum stellt die qualifizierte Form des Miteigentums dar. Wird hier nicht behandlelt. 

Um den Miteigentumsanteil verkehrsfähig zu machen, wird er durch eine rechnerische Quote ausgedrückt. Sofern nichts anderes vereinbart, sind die Miteigentümer zu gleichen Teilen an der gemeinsachen Sache berechtigt (Art. 646 Abs. 2 ZGB)

Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer seinen Anteil ganz oder teilweise an einen Dritten verkaufen, sofern keine gegenteilige Vereinbarung unter den Miteigentümern besteht.

Diesem Grundsatz steht jedoch das gesetzliche Vorkaufsrecht gegenüber. Ist nämlich die gemeinschaftliche Sache ein Grundstück, so haben die MIteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichteigentümer, der den Anteil erwirbt (Art 682 ZGB) Dieses gesetzliche Vorkaufsrecht kann vertraglich ausgeschlossen werden. 

- Notwendige Verwaltungshandlungen

- Gewöhnliche und wichtigere Verwaltungshandlungen 

- Bauliche Massnahmen 

Darunter fallen jene Handlungen, die unerlässlich für die Erhaltung des Wertes und die Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Sache sowie für deren Nutzungsfähigkeit sind. 

Stimmt die Mehrheit der Miteigentümer einem Antrag auf Vornahme einer notwendigen Verwaltungshandlung nicht zu, kann der antragstellende MIteigentümer beim Richter deren Anordnung verlangen, bei Dringlichkeit selber ergreifen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 und 2

- notewendige bauliche Massnahmen; z.B. Dachreparatur nach Unwetter (Art. 647c ZGB)

- andere notwendige Verwaltungshandlungen; z.B. Bezahlen von Hypothekarzinsen (Art. 647c Abs. 2 Ziff. 1 ZGB)

- dringliche Verwaltungshandlungen; z.B. Reparatur einer geborstenen Wasserleitung im gemeinschaftlichen Gebäude (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB)

Gewöhnliche Verwaltungshandlungen dienen der Erhaltung der gemeinschftlichen Sache oder ihres Wertes oder der Verhütung von Schäden. Zu ihrer Vornahme ist jeder Miteigentümer befugt, solange die Mehrheit nicht anders verfügt hat. 

Wichtigere Verwaltungshandlungen stehen in direktem Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der gemeinschaftlichen Sache, z.B. Anstellung eines Hauswartes. Für die Anordnung wichtiger Verwaltungshandlungen sieht das Gesetz einen qualifizierten Beschluss mit der Mehrheit nach Köpfen und Anteilen vor. Andere Vereinbarungen bleiben vorbehalten. 

Die gesetzlich geregelten baulichen Massnahmen bezwecken, das gemeinschaftliche Gebäude nicht nur zu erhalten, sondern einen zeitgemässen Aus-, Um- oder Erweiterungsbau zu ermöglichen.

- notwendige bauliche Massnahmen (Art. 647c ZGB): Die Ausführung einer notwendigen baulichen Massnahme kann mit der Zustimmung der Mehrheit aller Mitglieder ausgeführt werden.

- nützliche bauliche Massnahmen (Art. 647d ZGB): Eine nützliche bauliche Massnahme führt zu einer Wertsteigerung. Sie kann aufgrund eines qualifizierten Mehrheitsbeschlusses (nach Köpfen und Anteilen) durchgeführt werden

- luxuriöse bauliche Massnahmen (Art. 647e ZGB): Diese dienen lediglich der Verschönerung oder dem bequemeren Gebrauch der gemeinschaftlichen Sache. Solche Massnahmen erfordern Einstimmigkeit. 

- Rechtsgeschäft, z.B. Kauf

- von Gesetzes wegen (vgl. Art. 727, 670 ZGB), z.B. beim Erstellen von Vorrichtungen auf der Grundstücksgrenze zwecks Abgrenzung zweier Liegenschaften

- Aufgrund eines richterlichen Urteils

- Durch behördliche Verfügung

- Der Aufhebungsanspruch des Miteigentümers kann durch Rechtsgeschäft auf eine Dauer von höchstens fünfzig Jahren ausgeschlossen werden (Art. 650 Abs. 2 ZGB)

- Bei der Aufteilung zu Stockwerkeigentum ist der Aufhebungsanspruch grundsätzlich ausgeschlossen (Art. 650 Abs. 1 ZGB) 

- Der Aufhebungsanspruch kann nicht geltend gemacht werden, wenn die gemeinschaftliche Sache einer dauernden Zweckverfolgung dient, z.B. bei einer Frenheizungsanlage (Art. 650 Abs. 1 ZGB)

- Die Aufhebung darf nicht zur Unzeit verlangt werden (Art. 650 Abs. 3 ZGB)

- Körperliche Teilung, falls die Sache teilbar ist

- freiwillige Versteigerung

- freihändigen Verkauf an Dritte

- Auskauf. Dabei übernehmen ein- oder meherere Miteigentümer die Sache zu Eigentum und entschädigen die übrigen Miteigentümer 

Stellt die Verhaltensweise eines Miteigentümers einen derart wichtigen Grund dar, dass für die anderen Miteigentümer die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist, kann der Richter diesen Miteigentümer aus der Gemeinschaft ausschliessen. Ein Ausschluss ist nur dann gerechtfertigt, wenn alle Mahnungen, Aufforderungen und Zurechtweisungen erfolglos geblieben sind. (Art. 649 Abs. 1 ZGB).

Im Gegensatz zum Miteigentum setzt das Gesamteigentum voraus, dass ein- oder mehrere Personen einer personenrechtlichen Gemeinschaft angehören, welcher das Gesamthandprinzip zugrunde liegt. Das Gesamthandverhältnis entsteht entweder durch Rechtsgeschäft unter den Beteiligten oder kraft Gesetzesvorschrift. 

- die Gütergemeinschaft (Art. 221 ZGB)

- die Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB)

- die Gemeinderschaft der Verwandten (Art. 336 ff ZGB)

- die einfache Gesellschaft (Art. 530 ff OR)

- die Kollektivgesellschaft (Art. 552 ff OR)

- die Kommanditgesellschaft (Art. 594 ff OR)

Vom Bundesgericht sind ausserdem als Gesamthandverhältnisse anerkannt: 

- die fortgesetzte Erbengemeinschaft

- die Gemeinschaft meherer Treuhänder (Fiduziant)

Beim Gesamteigentum gibt es im Unterschied zum Miteigentum keine verselbständigten Anteile, über welche die berechtigten Gesamteigentümer verfügen und auf die ihre Gläubiger greifen können. 

Beim Anteil des Gesamteigentümers handelt es sich nur um den Anspruch auf den Vermögenswert, der einem Gesamthändler zufällt, falls das Gesamteigentum aufgehoben wird oder wenn er aus der Gesamthandschaft ausscheidet. 

Dritte, denen Ansprüche gegen einen einzelnen Gesanthänder zustehen, haben nur die Möglichkeit des Zugriffs auf den aus dem Gemeinschaftsvermögen resultierenden Gewinn und au das Liquidationsergebnis. 

Grundsätzlich gilt: Der Gesamteigentümer hat keinen Aufhebungsanspruch (Art. 653 Abs. 3 ZGB). 

Das Gesamteigentum an einer Sache geht nur mit der Beendigung des die Gesamteigentümer verbindenden Gesamthandverhältnisses (z.B. die Auflösung einer einfachen Gesellschaft, Art. 545 OR) oder durch die Veräusserung der Sache unter (Art. 654 Abs. 1 ZGB).

Gegenstand des Grundeigentums sind gemäss ZGB die unbeweglichen Sachen, die Grundstücke. 

Als Grundstücke gelten einerseits Liegenschaften, andererseits auch selbständige und dauernde Rechte an Grundstücken sowie Bergwerke und Miteigentumsanteilse (Art. 655 ZGB). 

Das ZGB sieht für die rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an einem Grundstück das Eintragungsprinzip vor. Das heisst, dass gem. ZGB nur derjenige Eigentümer eines Grundstücks sein kann, welcher im Grundbuch auch als solcher eingetragen ist.

-> Publizitätsprinzip: Grundsätzlcih müssen dingliche Rechte nämlich für jedermann offenkundig sein. Für Grundstücke ist das Grundbuch das Publizitätsmittel. Dem Grundbucheintrag kommt daher durch seine rechtsbegründende und rechtserlöschede Wirkung die wichtigste und bedeutendste Publizitätsform zu. 

- Aneignung

- Erbgang

- formelle Enteignung

- Zwangsvollstreckung

- Ehegüterrecht

- richterliches Urteil

So erlangt der Erwerber bei beispielsweise obengenannten Fällen das Eigentum schon vor der Eintragung. Über das Grundstück verfügen kann er aber erst, wenn die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. 

- Abschluss eines gültigen Grundgeschäftes, das die Verpflichtung begründet, das Eigentum zu übertragen (Kausalitätsprinzip)

- Grundbuchanmeldung, die formell einen Antrag an den Grundbuchverwalter enthält, eine Buchung vorzunehmen, und materiell als Verfügung über das Eigentum an einem Grundstück zu betrachten ist. 

- Grundbucheintragung, welche gestützt auf die Grundbuchanmeldung erfolgt.

Das dem Eigentumserwerb durch Grundbucheintragung zugrunde liegende Rechtsgeschäft, das sogenannte Grundgeschäft (= Verpflichtungsgeschäft), ist entweder ein Vertrag oder eine Verfügung von Todes wegen. Das rechtsgültige Zusammenkommen eines Grundgeschäftes, welches die Übertragung von Grundeigentum zum Gegenstand hat, gibt dem Erwerber gegenüber dem Veräusserer lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums sowie das Recht, sich bei dessen Weigerung das Eigentum gerichtlich zusprechen zu lassen. Andererseits muss bei einer Übertragung des Eigentums aufgrund eines ungültigen Grundgeschäftes die Rückübertragung des Eigentums erfolgen. (Kausalitätsprinzip). 

- der Kaufvertrag

- die Schenkung

- die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gestützt auf einen Ehevertrag

- der Erbteilungsvertrag

- der Sacheinlage- und Sachübernahmevertrag im Gesellschaftsrecht

Darunter ist die Festlegung rechtlich relevanter Tatsachen und rechtsgeschäftlicher Erklärungen in einem Schriftstük durch eine Urkundenperson innerhalb ihrer sachlichen und örtlichen Zuständigkeit und in der vorgeschriebenenen Form zu verstehen (nicht zu verwechseln mit der notariellen Beglaubigung einer Unterschrift, anlässlich welcher nur die Echtheit der Unterschrift vom Notar bestätigt wird). 

Der Zweck der öffentlichen Beurkundung besteht einersteits im Schutz der Parteien vor unbedachten Abschlüssen von Rechtsgeschäften und andererseits in der Förderung der Präzision rechtsgeschäftlicher Verpflichtungen und der Herstellung zuverlässiger und vollständiger Grundlagen für die Eintragung im Grundbuch. 

- Kaufverträge (Art. 216 OR)

- Verträge, mit welchen ein Vorkaufs-, Kaufs-, oder Rückkaufsrecht errichtet wird (Art. 216 Abs. 2 OR)

- Schenkungsversprechen (Art. 243 Abs. 2 OR)

- Sacheinlage- und Sachübernahmeverträge betreffend Grundstücke im Gesellschaftsrecht

- Eheverträge (Art. 184 ZGB)

- übertragung von Eigentum an einem Grundstück durch eine Verfügung von Todes wegen (eigenhändige Verfügung)

- Erbteilungsvertrag

- Verträge unter Miterben über die Abtretung der Erbanteile

Weil Liegenschaften Objekte des Grundeigentums sind und Eigentum nur an Sahen bestehen kann, muss die Liegenschaft abgrenzbar sein. Einerseits müssen gegenüber anderen Lliegenschaften Grenzlinien vorhanden sein. Diese Grenzziehung nennt man horizontale Abgrenzung. Andererseits sind die Grenzen der Liegenschaft nach oben in den Luftraum und nach unten ins Erdinnere festzulegen, was man als vertikale Abgrenzung versteht. Das Eigentum an Grund und Boden erstreckt sich nach oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, sowet für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht (Art. 667 Abs.1 ZGB)

Aufgrund des Akzessionsprinzips lässt sich feststellen, welche Objekte innerhalb der horizontalen und vertikalen Grenzen vom Eigentumsrecht des Grundeigentümers erfasst sind. 

Das Akzessionsprinzip bedeutet, dass sich das Grundeigentum auch auf die mit dem Grund und Boden verbundenen Bauten, Pflanzen und Quellen erstreckt (Art. 667 Abs. 2 ZGB)

Das Akzessionsprinzip erfasst insbesondere die Dauerbauten. Bauten, welche zum Grundeigentum gehören, sind nicht nur Gebäulichkeiten, sondern alles, was durch die Verwendung von Baumaterialien mit dem Boden ober- oder unterirdisch fest und dauerhaft verbunden ist. 

- Vermutung von Miteigentum an Grenzvorrichtungen (Art. 670 ZGB)

- Überbaurecht (Art. 674 ZGB)

- Baurecht (Art. 675 & 779 ZGB)

- Leitungsbaurecht (Art. 676 ZGB)

Der Eigentümer kann seiner eigenen Machtsphäre Grenzen setzen, indem er zugunsten bestimmter Personen auf gewisse aus dem Eigentum fliessende Rechte freiwillig verzichtet. Diese Selbstbeschränkung betrifft entweder das Nuntzungs- oder das Verfügungsrecht über dei Sache. 

Nutzungsbeschränkungen sind insbesondere im Bereich des Nachbarrechts von grosser Bedeutung. Als Nachbarrecht wir die Gesamtheit der Nutzungsbeschränkungen des Grundeigentums bezeichnet, welche die Rücksichtnahme auf einen engeeren oder weiteren Kreis benachbarter Grundeigentümer erfordert. 

Jeder Eigentümer dar nämlich seine Nutzungsbefugnisse nur soweit ausüben, als dadurch die Rechtsposition seines Nachbarn nicht beeinträchtigt wird. 

Die Nachbarn haben normale Einwirkungen auf ihr Grundstück gegenseitig zu dulden. 

- Staubwolken durch Lastwagen beim Nationalstrassenbau

- Staub und Gerüche durch Geflügelmast

- Versickern von Abwasser

- Verunreinigung des Trinkwassers durch Düngung

- Fluor aus einer Aluminiumfabrik

- Erschütterungen durch Werkzeugmaschinen

Ideelle Immissionen erzeugen eine Verletzung des psychischen Empfindens der Nachbarn oder verursachen unangenehme psychische Eindrücke. Eine unzulässige ideelle Immission bewirkt z.B. die Benutzung einer Wohnung als Bordell