Brennpunkt (20): Mietvertrag

Ist eine Kündigung ungültig (z. B. Nichterfüllung formeller Erfordernisse oder Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben), kann die Mieterpartei diese anfechten; bei Erfolg Kündigungsschutz während der nächsten drei Jahre (Art. 271 f. OR).

Kommt zum Zug z.B. bei Zahlungsverzug oder Verletzung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter. Dabei verlieren die vertraglich fixierten Termine und Fristen ihre Bedeutung (Art. 266g - 266k OR).

Vertragsabmachungen, die von den Vertragsparteien frei vereinbart werden können. Dispositiven Vorschriften kommen nur dann zur Anwendung, wenn der konkrete von den Mietvertragsparteien abgeschlossene Vertrag keine andere Regel enthält.

Bsp. Art. 257c OR, Fälligkeit des Mietzinses; dieser muss am Ende des Monats bezahlt werden, die Parteien können aber einen andere Regelung vereinbaren.

Standardvertragsformular, in dem die wichtigsten Daten (Vertragspartner, Mietobjekt, Mietzins und Beginn der Miete) für die Vermietung von Wohnräumen festgehalten sind; werden von den Interessenverbänden der Hauseigentümer und Mieter entwickelt und herausgegeben.

Der Grundsatz bedeutet, dass wir uns bei Verhandlungen und Absprachen fair, anständig und korrekt verhalten sollen.

Vgl. Art. 271 Abs. 1 OR: «Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst».

Bruttorendite = Jahresmiete in Prozent der Anlagekosten;

Auf die Bruttorendite wird zur Beurteilung Mietzinsen in Neubauten abgestellt. Als kostendeckende Bruttorendite gilt eine, die 2 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegt.

Der Zeitraum, der mindestens zwischen dem Empfang der Kündigung und der Beendigung des Vertragsverhältnisses liegen muss. Für Mietwohnungen: 3 Monate, für Geschäftsräume: 6 Monate (Parteien können längere Fristen vereinbaren).

Der Tag, auf den das Vertragsverhältnis infolge einer Kündigung der einen oder andern Partei endet. Er wird in erster Linie durch den Vertrag bestimmt. Fehlt eine Vereinbarung, ist das Mietverhältnis auf einen ortsüblichen Termin gültig kündbar.

Beim Leasingvertrag ermöglicht der Leasinggeber dem Leasingnehmer für eine bestimmte Zeit die Nutzung eines Gegenstandes (Leasingobjekt) gegen Zahlung einer Leasinggebühren. (Vertragsart ist nicht im OR geregelt)

Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, bei welchem dem Mieter eine Sache für eine begrenzte Zeit gegen Zahlung eines Mietzinses zum Gebrauch überlassen wird. (Art. 253 ff. OR)

Der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen darf auch nach einer rechtsgültigen Kündigung gegen den Willen des Vermieters für einige Zeit (bis zu vier Jahren) in den Räumen verbleiben (Art. 272 ff. OR)

auch «Mietzinsreserve»; damit macht der Vermieter geltend, dass er von einer Gelegenheit zur Mietzinserhöhung (z. B. aufgrund eines höheren Hypothekarzinses) nicht Gebrauch gemacht hat, dies eventuell aber noch nachholen möchte.

(Nur rechtskräftig, wenn er in einer Beilage zum Mietvertrag ausführlich begründet und präzisiert ist (z.B. in Prozenten des aktuellen Mietzinses).

Mietzinsen sind missbräuchlich, falls damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird.

«Gewöhnliche» Kündigung von Seiten der einen oder anderen Partei; es gelten die vertraglichen Kündigungstermine (z. B. Ende März, Ende Juni, Ende September, bzw. je nach Kanton Ende eines jeden Monats).

Formvorschriften:
Mieter > Vermieter: einfache Schriftlichkeit;
Vermieter > Mieter: qualifizierte Schriftlichkeit (= kantonlaes Formular);
Eheleute > Vermieter: gemeinsam unterschreiben;
Vermieter >  Eheleute: separate Kuverts, an beide adressiert.

Bei einem Wechsel des Eigentümers kann der neue Vermieter eine Anpassung der Mietzinsen an das orts- und quartierübliche Niveau verlangen. (Der Vermieter muss diese Üblichkeit beweisen und in der Regel mit fünf vergleichbaren Objekten belegen.)

Damit wird eine am Ort der Mietsache in der Regel gebräuchlichen Abmachung bezeichnet; z.B. Kündigungstermine oder die Reparaturkosten, die der Mieter zu seinen Lasten übernehmen muss.

Vertrag zwischen Pächter und Verpächter, bei welchem dem Pächter eine Sache zur Nutzung und zur Ertragserzielung überlassen wird. (Art. 275 ff. OR)

Paritätisch heisst, dass die Vertreter/innen der Interessenorganisationen gleichwertig in einer Behörde vertreten sind. Neben einer unabhängigen Vorsitzenden (meistens einer Amts- oder Gerichtsperson) ist ein Vertreter des Mieterinnen- und Mieterverbandes sowie eine Vertreterin des Hauseigentümerverbandes in der Schlichtungsbehörde vertreten.

Der Referenzzinssatz stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken (wird in ¼-% angegeben).

Gilt als Massstab zur Beurteilung, ob eine Rendite zulässig ist; liegt seit Mitte 2017 bei 1.50 %.

Nettorendite (Rendite des Eigenkapitals)
= (Jahresmietzins – Liegenschaftsaufwand) in Prozent des investierten Eigenkapitals;

Beurteilungskriterium für die Anlagekosten von Altbauten. Die Eigenkapitalrendite des Vermieters darf den Referenzinssatz um höchstens einen halben Prozentpunkt übersteigen.

Bei Mietstreitigkeiten versucht eine besondere Schichtungsbehörde (oder Schlichtungsstelle) für Mietsachen, eine einvernehmliche Regelung ohne eigentlichen Prozess zu erreichem. Sie besteht in der Regel aus drei Personen und ist paritätisch zusammengesetzt.

Die allgemeine Teuerung wird mit dem Index der Konsumentenpreise gemessen. 40% dieser Teuerung dürfen auf die Mietzinsen überwälzt werden. Damit soll der Ertrag des investiertes Eigenkapital (= risikotragendes Kapital) der Teuerung angepasst werden.

Neue Einrichtungen (z.B neue Küche, neues Bad, Umbau des Balkons als Wintergarten) berechtigen zu einer Mietzinserhöhung.

Vertragsbestimmungen, von denen die Vertragsparteien nicht abweichen dürfen, auch nicht in einer gegenseitigen individuellen Vereinbarung.

(Bsp. Art. 266l OR: Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Mieter vorzugehen hat.)