Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum FA

-wird durch Eintragung im Grundbuch begründet, dafür benötigt es ein zweiseitiges oder einseitiges Rechtsgeschäft, ein Rechtsgrund muss vorliegen

 

-jederzeit
-eine Eintragung von Stockwerkeigentum kann bereits vor Erstellung des Gebäudes begründet werden, wenn mit der anmeldung die Aufteilungspläne eingereicht werden

ZGB Art. 712e

-klarer Wille zur Bildung von Miteigentum an eime Grundstück
-genaue Bezeichnung der Stockwerke mit angabe ihrer Anteile am Gesamtgrundstück
-räumliche ausscheidung jedes Stockwerkes

-Bezeichnung des Grundstücken
-Angaben über die Art und Grösse des Grundstückes
-Eigentümer
-Gebäude Nr.
-Anmerkungen
-Vormerkungen
-Dienstbarkeiten und Grundlasten
-Grundpfandrechte und Bemerkungen zu den Grundpfandrechte

-Bestandteile des Stockwerkeigentums, welche nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können.

Boden, Fundament, tragende Mauern, Isolation, Abdichtungen, Treppenhaus, Lift, zentrale Heizung, Leitungen, Zivilschutzräume

-ein Stockwerkeigentümer darf seine im Sonderrecht stehende Räume nach freiem Ermessen ausschliesslich nutzen oder benutzen lassen

-muss min. einen Raum enthalten, eine wirtschaftliche Einheit bilden, einen eigenen Zugang haben

-eigene wohnung, Fenster und Türe von innen
-Keller, Estrich, Garage
-Balkone, Loggias, Veranden und Fenster sind von aussen gemeinschaftliche Teile (von aussen sichtbar) aber von innen Sonderrecht

-alleinige Benutzungsrecht von gemeinschafltichen Räumen, nicht aber dessen Verwalung und Ausgestaltung

-Abstellplätze im Freien, Gartensitzplätze, Innenhof

Drückt die Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen aus.

-Eigentumsverhältnisse an der Gemeinschaft
-Rechte der Stockwerkeigentümer
-Pflichten der Stockwerkeigentümer

Nein.

-Feststellung der Beschlussfähigkeit der Versammlung
-Massgebend für die Verteilung der finanziellen Leistungen (Vertilung der Kosten)
-Massgebend für die Versicherungssumme, die ausbezahlt wird, wennd as Gebäude bei seiner ganzen oder teilweisen Zerstörung nicht wieder aufgebaut wird
 

-Grundfläche m2 oder Rauminhalt m3
-Nebenräume
-die eingeräumten ausschliesslichen Benutzungsrechte
-Lade des Stockwerks im Haus
-Aussicht
-Himmelsrichtung
-Lärmimmissionen
-Zugang/Benutzbarkeit
-besondere eignung der Stockwerkeinheit
-Grösse und Aufteilung der Einheit

Ausbaustandart ist NICHT massgebend

Änderungen bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer.

mit dem Untergang der Liegenschaft oder des Baurechtes  und mit der Löschung im Grunbuch

-von jedem Stockwerkeigentümer
-wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört ist

-es handelt sich um ein Rechtsgeschäft
-z.B
 -Veräusserung einer Stockwerkeinheit
 -Verzicht auf eine Stockwerkeinheit
 -Enteigung einer Stockwerkeinheit
 -Zwangsverwertung einer Stockwerkeinheit
 -Ausschluss eines Stockwerkeigentümers aus der Gemeinschaft
 -Aufhebung der Stockwerkeinheit

-das Stockwerkeigentum als solches wird aufgehoben
-z.B.
 -dem Untergang der Liegenschaft (Erdrutsch, Erdbeben, etc.)
 -dem Untergang des Baurechtes
 -der Aufhebungsvereinbarung
 -der Aufhebungserkläung
 -der Aufheung durch Aufhebungsklage
 -der willentlichen oder vom Grundbuchverwalter angeordneten Umwandlung in gewöhnliches Miteigentum
 -der Zwangsverwertung der Stammliegenschaft
 -der Enteignung der Stammliegenschaft

Die Stockwerkeigentümerversammlung

ZGB Art. 712m
 

Beschlossen:
-gemeinschaftliche Angelegenheiten

Genehmigt:
-die Rechnung für das abgelaufene Jahr und den Kostenvoranschlag

Das Gesetz schreibt keine Frist vor. Jedoch steht in den meisten Reglementen eine Frist. Ansonsten sollten min. 10 Tage eingehalten werden.

-wenn ein Fünftel aller Stockwerkeigentümer die Einberufung verlangt
-vom Bewirtschafter, wenn der Jahresabschluss vorliegt

keine. Schriftlichkeit sollte jedoch in der Praxis die Regel sein. Gemäss ZGB Art. 712m Abs. 2 sind Beschlüsse nur über "gehörig angekündigte" Geschäfte möglich. Demnach sollte die Einladung eine aussagefähige Traktandenliste beinhalten, wobei die Schriftlichkeit unumgänglich wird.

1. Begrüssung und Feststellung der Beschlussfähigkeit
2. Wahl des Protokollführers
3. Protokoll der 4. ordentlichen Versammlung vom 15. Januar 2014
4. Jahresabschluss vom 01.10.2013 - 30.09.2014 und Décharge-Erteilung an Verwaltung
5. Instandstellung Betonpflastersteinbelag Besucherparkplatz / Entscheid und Finanzierung
6. Budget vom 01.10.2014 - 30.09.2015 und Festsetzen Einlage in Erneuerungsfonds
7. Wahlen

7.1   Verwaltung

7.2   Stellvertreter Verwaltung und Rechnungsrevision

1. Information Stand Behebung Wassereintritte in Garantie
2. Abtransport Grüngutabfälle
3. Verschiedenes

ZGB Art. 712p Abs. 1

-die Hälfte aller Stockwerkeigentümer  (mind. 2) anwesend oder rechtskräftig vertreten sind
und
-die Hälfte aller Wertquoten anwesend oder rechtskräftig vertreten sind

-darf nicht vor Ablauf von 10 Tagen seit der ersten Versammlung stattfinden
-Gemeinschaft ist beschlussfähig, wenn min. ein Drittel der Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind (min. 2). Die Wertquoten sind nicht zu beachten.
 

-an einer Versammlung
-durch einen Zirkulationsbeschluss
-durch die Urabstimmung

-es müssen alle Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sein
-ist die strengste Form der Beschlussfassung
-Beispiele:
.räumliche Ausscheidung von gemeinschaftlichen Teilen und Sonderrechten
.Begründung und Aufhebung von Vorkaufsrechten
.Veränderung aller Wertquoten
.Anordnung luxuriöser Baumassnahmen
.Änderung der Zweckbestimmung der Liegenschaft
.Aufhebung des Stockwerkeigentums

-ein mix. von den Kopfstimmen und der Wertquoten
-z.B.
.Erlass des Reglements
.Anordnung wichtiger Verwaltungshandlungen
-Anordnung nützlicher baulicher Massnahmen

-Kopfstimmen, der anwesenden oder vertretenden Stockwerkeigentümer
-z.B.
.Erlass der Hausordnung
.Genehmigung von Budget, Jahresrechnung und Kostenverteilung
.Schaffung einer Erneuerungsfonds
.Abschluss von Versicherungen
.Anordnung der notwendigen baulichen Massnahmen
.Beschluss über die Einleitung einer Ausschussklage
.Wahl des Bewirtschafters

Dringliche Massnahmen:
-Reparatur einer zerbrochenen Fensterscheibe
-Feuer löschen
-Gebrochene Wasser- oder Gasleitung reparieren
-Instandstellung einer defekten allgemeinen Beleuchtung
-Ausbesserung eines beschädigten Daches
-Bezahlung von Baurchtszinsen, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien etc.

Notwendige Massnahmen:
-Vornahme von Ausbesserungen oder ständig wiederkehrenden Kleinreparaturen
-Ausübung der Befugnisse aus Miet-, Pacht- und Werkverträgen
-Bezahlung von Versicherungsprämien, Baurechtszinsen, Liegenschaftssteuer etc.
-Zahlungen zur Abwendung einer Zwangsvollstreckung
-bauliche Massnahmen gegen Naturereignisse (Lawinenschutz)

-die eigentlichen Massnahmen zur Bewirtschaftung einer Liegenschaft, die nicht nur der Werterhaltung dienen
-z.B.
.Änderung der Benutzungsweise (Umgestaltung einer Stockwerkeigentums, Schrebergärten in Parkplätze umwandeln)
.Abschluss und Aufhebung von Miet- und Pachtverträgen
.Erwerb von teurem Betriebsmaterial
 

ZGB Art. 712c
-Erhaltung des Werts und der Gebrauchsfähigkeit
-etwas durch etwas gleichwertiges ersetzen
-z.B.
.Ergreiffen von Massnahmen gegen Naturereignisse
.die Reparatur defekter gemeinschaftlicher Teile
.Erstellung von Besucherparkplätzen
.Massnahmen, um Dritte vor Schäden zu bewahren
.Ersatz einer beschädigten Isolation

-einfaches Mehr
-gerichtlich durchsetzbar

-Massnahmen, die ohne notwendig zu sein, eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit bezwecken
-der Ersatz hat mehr Komfort
-z.B.
.Verbesserung der Wärme- und Schallisolation
.Neubau einer unterirdischen Autoeinstellhalle bei notorischen Mangel an Parkplätzen
.Ausbau des bisher ungenutzten Dachgeschosses
.Erneuerung einer funktionierenden Heizungsanlage, um den Energieverbrauch zu senken
.Einbau einer moderneren Waschküche

-qualifiziertes Mehr
-nicht gerichtlich durchsetzbar