5_Immobilientreuhand

vgl. Abbildung

_materielle Enteignung

_formelle Enteignung

Definition

Das Bundesgericht (BGE 111 IB 257) unterscheidet bei der Umschreibung der materiellen Enteignung zwei verschiedene Tatbestände. Der erste liegt vor, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer eingeschränkt wird, weil dem Eigentümer eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird.

Der zweite ist gegeben, wenn ohne Entzug einer wesentlichen Eigentümerbefugnis ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit unvereinbar wäre, wenn hiefür keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer, BGE 110 Ib 32 E. 4)

Vorgehen

Bei der materiellen Enteignung gilt es zu prüfen, ob die Eigentumsbeschränkung zulässig ist. Sie ist nur zulässig, wenn eine genügende gesetzliche Grundlage (mindestens Verordnung bei leichtem Eingriff, BGE 111 1a 98). Desweitern muss ein öffentliches Interesse bestehen und die Enteignung verhältnismässig, d.h. geeignet, erforderlich und zumutbar sein.

Anschliessend wird geprüft, ob eine materielle Enteignung gemäss Definition vorliegt. Liegt dies vor, so wird untersucht, ob diese eine Entschädigungspflicht nach sich zieht.

Die materielle Enteignung hat volle Entschädigung zur Folge (Art. 26 Abs. 2 BV), was in Form einer Geldleistung entrichtet wird, nie jedoch als Realersatz. Der Wert der Entschädigung berechnet sich entweder nach objektiven Kriterien, d.h. dem Verkehrswert, oder nach subjektiven Kriterien, d.h. dem Ertragswert.

Definition

Eine formelle Enteignung ist ein Hoheitsakt, bei dem geschützte vermögenswerte Rechte vollumfänglich oder teilweise entzogen oder beschränkt werden, indem sie auf einen Dritten übertragen oder getilgt werden. 

Enteigner

Bei der formellen Enteignung tritt entweder das Gemeinwesen für sich selber oder für einen Dritten als Enteigner auf. Dritte können ebenfalls als Enteigner auftreten, sofern ihnen dieses Enteignungsrecht übertragen worden ist zur Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe.

Gegenstand

Es können nicht nur geschützte vermögenswerte Rechte des Zivilrechts, wie das Eigentum, die beschränkten dinglichen Rechte, Besitz, obligatorische Rechte aus Vertrag und Immaterialgüterrechte enteignet werden, sondern auch wohlerworbene vermögenswerte Rechte des öffentlichen Rechts, faktische Interessen und nachbarrechtliche Abwehransprüche. 

Voraussetzung

Die formelle Enteignung ist ein Eingriff in die grundrechtsgeschützte Eigentumsgarantie, weshalb sie nur zulässig ist, wenn eine genügende gesetzliche Grundlage in Form eines Gesetzes im formellen Sinn besteht. Das Enteignungsgesetz (EntG) reicht hierzu nicht aus. Desweitern muss ein öffentliches Interesse an der Enteignung bestehen und diese verhältnismässig, d.h. geeignet, erforderlich und zumutbar sein.

Die formelle Enteignung hat volle Entschädigung zur Folge (Art. 26 Abs. 2 BV), was in Form einer Geldleistung entrichtet wird, nie jedoch als Realersatz. Der Wert der Entschädigung berechnet sich entweder nach objektiven Kriterien, d.h. dem Verkehrswert, oder nach subjektiven Kriterien, d.h. dem Ertragswert.

Ein Eingriff in die Eigentumsgarantie hat nicht immer Entschädigungsfolgen. Wiegt der Eingriff nicht so schwer, als dass eine materielle Enteignung vorliegen würde, so ist keine Entschädigung geschuldet. Dies gilt ebenfalls für polizeilich motivierte Einschränkungen, ausser es handelt sich um einen besonders schweren Eingriff und dieser Eingriff primär zum Schutz der Allgemeinheit erfolgt.

Unter der Eigentumsgarantie wird die Institutsgarantie als Kerngehalt, die Bestandesgarantie sowie die Wertgarantie verstanden. Die Bestandesgarantie hat zur Folge, dass Einschränkungen einer gesetzlichen Grundlage bedürfen, im öffentlichen Interesse  und verhältnismässig sein müssen. Die Wertgarantie löst schliesslich die Entschädigungspflicht aus. (Art. 26 BV)

_Raumplanungsrecht

_materielles Baurecht

_formelles Baurecht

_Baupolizei (Sicherheit, Hygiene, Umwelt) => Normen

_Nutzung (Art, Mass, Erschliessung) =>BZO etc.

_Gestaltung (Ästhetik, Schutzobjekte, Landschaft) =>Denkmalschutz, Altlastenkataster

_Nichtstreitiges Bewilligungsverfahren (Baubewilligungsverfahren)

_Streitiges Rechtschutzverfahren

_Zwangsverfahren

Richt- und (Rahmen-)Nutzungsplanung

_Landwirtschaftszone

_Schutzzone

_Bauzone

Richtplanung

_Planungsziel 20-25 Jahre

_Grobplanung mit Unschärfen

_(nur) behördenverbindlich

_nicht mit Rekurs/Beschwerde anfechtbar

Nutzungsplanung (abgeleitet von Richtplanung)

_Planungsziel 15 Jahre

_parzellenscharfe Planung

_(auch) grundeigentümerverbindlich

_mit Rekurs/Beschwerde anfechtbar

_Konzepte und Sachpläne (Art. 13 RPG)

_RIchtpläne (Art. 6-12 RPG)

_Rahmennutzungspläne (=Allgemeine Nutzungspläne, Nutzungspläne) (Art. 14-24d RPG)

_Sondernutzungspläne (abgeleitet in der Praxis)

_Planungszonen (Art. 27 RPG)

_Kantonale Nutzungszone nach Art. 18 RPG

Cashflow / (0.5 * (Marktwert Jahresende + Marktwert Jahresanfang = %

_Core

_Non-Core (Core plus/Value addes / value-enhanced / opportunistic)

Basis / Index / Referenzportfolio

Moderates Risiko eingehende Strategie, die die Performance eine slangfrsitigen Referenzindex abbildet

Basis Plus

Moderates Risiko eingehende Strategie mit immobilienbezogenen Basis-Risiko-Rendite-Verhältnis, aber mit erhöhtem Finanzierungsrisiko

Wert steigernd

Erhöhtes Risiko eingehende Strategie durch substantielle Steigerung von Mieteinnahmen und Marktwert

Chancen geleitet

Unternehmerische Hochrisiko-Strategie geleitet durch kurzfristig auftretende Chancen

SIA 118

_Ablieferung des Werkes:nach Erhalt Vollendungsanzeige innerhalb Monatsfrist=> gemeinsame Prüfung

_Mängelrüge innerhalb der ersten 2 Jahre: offensichtliche und verdeckte Mängel können zu jedem Zeitpunkt gerügt werden

_Beweislast innerhalb der ersten 2 Jahre: Beweislast liegt bei Unternehmer

_Verjährungsfristen: 5 Jahre nach Abnahme des Werkes verjähren Mängelrechte des BH / bei absichtlich verschwiegenen Mängeln nach 10 Jahren

OR

_Ablieferung des Werkes: Besteller muss Werk nach Fertigstellung prüfen (Holschuld)

_Mängelrüge innerhalb der ersten 2 Jahre: Mangel sofort nach Entdeckung anzuzeigen

_Beweislast innerhalb der ersten 2 Jahre: Beweislast bei Besteller

_Verjährungsfristen: 1 Jahr nach Ablieferung verjähren Mängelrechte bei beweglichen / nach 5 Jahren Mängelrechte bei unbeweglichen / nach 10 Jahren bei arglistig verschwiegenen Mängeln

_Buy and Hold

_Buy and sell

_Wertschöpfungsstrategie (Objekte mit Optimierungsbedarf)

_Entwicklungsstrategie (Umnutzungsvorhaben)

direkte / indirekte Amortisation

Bei direkter Amortisation wird, in der Regel in regelmässigen Abständen, ein Teil der Hypothek zurück bezahlt. Die Höhe der Hypothek reduziert sich nach jeder Rückzahlung und dadurch verringern sich auch die Zinskosten. In der Steuererklärung kann nach jeder Amortisation weniger Schuldzinsabzug getätigt werden. Die zweite Hypothek (in der Regel der Betrag, der 65 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft übersteigt), muss bei den meisten Banken während 20 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.

Achtung: Steuerlast steigt an

Bei indirekter Amortisation bleibt die Höhe der Hypothek gleich hoch. Die Bank verlangt keine Amortisation, dafür muss auf ein Konto oder Depot im Rahmen der Säule 3a einbezahlt werden. Das so angesparte Kapital ist zu Gunsten der Bank verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit. Spätestens zum Pensionierungszeitpunkt wird das Kapital in der Säule 3a ausbezahlt und muss dann zur Rückzahlung der Hypothek verwendet werden.

vgl. Bild