5_Immobilientreuhand
51_Kundenberatung in rechtlichen Fragen 52_Protfoliomanagement 53_Kundenberatung in finanziellen Fragen
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Set of flashcards Details
| Flashcards | 113 |
|---|---|
| Students | 97 |
| Language | Deutsch |
| Category | Career Studies |
| Level | Other |
| Created / Updated | 12.08.2016 / 02.04.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/5immobilientreuhand
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| Embed |
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Definition Stockwerkeigentum (Gesetz-Artikel)?
Gemäss Art. 712a ZGB ist Stockwerkeigentum der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
Während der Alleineigentümer innerhalb der Rechtsordnung (ZGB 641) über sein Eigentum nach Belieben verfügen kann, besitzt der Miteigentümer nur einen ideellen, nicht fest umrissenen Teil am Eigentum. Auch kann er gewisse Verwaltungshandlungen oder bauliche Massnahmen nur mit der Zustimmung der anderen Miteigentümer veranlassen.
Stockwerkeigentum unterscheidet sich vom gewöhnlichen Miteigentum dadurch, dass mit dem Miteigentumsanteil ein Sonderrecht (nicht Sondereigentum) untrennbar verbunden ist.
Das Miteigentum aller Stockwerkeigentümer besteht nicht etwa nur am Boden oder an gewissen Gebäudeteilen, sondern am gesamten gemeinschaftlichen Grundstück mit allen seinen Bestandteilen (Miteigentum an allen Wohnungen!!), insbesondere auch den Bauteilen, an denen Sonderrechte der einzelnen Stockwerkeigentümer bestehen. Das Stockwerkeigentum verschafft also dem Miteigentümer kein besonderes Eigentum an dem ihm durch das Sonderrecht zugewiesenen Teil der Liegenschaft.
Durch die Begründung von Stockwerkeigentum (notarieller Akt), wird nun dem Miteigentümer das Sonderrecht gegeben, gewisse Teile einer Liegenschaft ausschliesslich alleine zu benützen, zu verwalten und innen auszubauen
Warum ist in der Schweiz das Stockwerkeigentum so beliebt?
Eigentumswohnungen sind bei stark steigenden Bodenpreisen ggü. EFH vergleichsweise „bezahlbar“.
Stockwerkeigentum erlaubt es, den Traum von den eigenen vier Wänden mit hoher individueller Gestaltungsfreiheit zu verwirklichen.
Eine Eigentumswohnung im STWE ist ökologisch sinnvoller als ein EFH (insb. auch im Zusammenhang mit dem haushälterischen Umgang mit dem Boden gemäss RPG-Revision. Eigentumswohnungen sind oft in urbanen Lagen mit guter Infrastruktur.
Was bedeutet der Sonderfall Retentionsrecht im Stockwerkeigentum?
Sonderfall Retentionsrecht im Stockwerkeigentum (sonst nur für Geschäftsflächen): Sämtliche Stockwerkeigentümer haben an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Wertquoten zu leisten. Bezahlt ein STWE-Eigentümer seine Beitragsforderungen nicht, so hat die STWE-Gemeinschaft für die auf die letzten drei Jahre entfallenen Beiträge an den beweglichen Gegenständen, die sich in der Wohnung befinden, ein Retentionsrecht wie ein Vermieter. Ist die STWE-Einheit vermietet, gehen die Eigentumsrechte des Mieters dem Retentionsrecht vor.
Was verstehst du unter einem Retentionsrecht?
Das Retentionsrecht des Vermieters von Geschäftsräumen ist ein dingliches Sicherungs- und Befriedigungsrecht (dinglich = hat Vorrang ggü. anderen Gläubigern; analog Pfandgläubiger) an beweglichen Sachen, die vom Mieter in das gemietete Grundstück/Räume eingebracht worden sind. Vermieter von Geschäftsräumen haben gemäss OR 268 ff ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen (= Betriebseinrichtung) im Umfang eines verfallenen Jahreszins und des laufenden Halbjahreszins (inkl. NK). Auch der Mieter kann ggü. des Untermieters retinieren.
Schuldbetreibungs- und Konkursrecht?
vgl. Seite 245ff in ZUSA
Was bedeutet Diversikation?
Anlage in verschiedene Gefässe
Was bedeutet Korrelation?
geringeres Risiko durch nicht-korrelieren der Assets (Anlagen)
Zeige das Portfolioselektions- / Marktattraktivitäts- / Wettbewerbsvorteil-Modell auf?
Zähle die vier Schritte des Investitionsprozesses auf?
1. Vorbereitungsphase/Vorbereitung
2. Due Diligence (vertiefte Prüfung)
3. Strategieentwicklung
4. Umsetzung
(5. Controlling/Reporting)
Was bedeutet Asset Deal?
Übernahme Grundstück, Gebäude+Maschinen etc.
Was bedeutet Share Deal?
Teilweise Übernahme (z.B. Aktien)
Was bedeutet Sale-and-Lease-Back?
Verkaufen und zurückmieten
=> gut zur Entlastung der eigenen liquiden Mittel resp. der Bilanz
Was bedeutet CFROI? Berechnung?
Cash Flow Return on Investment
CF ROI = (BCF (Bruttocashflow) - ÖV (Ökonomische Abschreibung)) / BIB (Bruttoinvestitionsbasis)
Was bedeutet CREM?
Coporate Real Estate Management
Was bedeutet PREM?
Public Real Estate Management
Was bedeutet PREM?
Private Real Estate Management
Erkläre den Aufbau und den Zusammenhang zu
_REIM
_REPM
_REAM
_etc.
Unternehmensebene => Real Estate Invest Management (REIM)
Portfolioebene => Real Estate Portfolio Management (REPM)
Objektebene => Real Estate Asset Management (REAM)
Operatives Objektmanagement (COOM) wird unterteilt in:
Property Management (Investitionsorientiert) und Facility Management (Nutzerorientiert)
Was verstehst du unter Perfomence?
Cash-Flow-Rendite
- Asset-Rendite (entsteht durch Wertveränderung)
= Performance (Gesamterfolg)
=> daher Performance = Netto-Rendite + Wertveränderung
Was ist die Problematik der Performace (im Bezug auf die Aktionäre)?
1. Geld, weches ausbezahlt werden müsste, ist nicht vorhanden
2. im Folgejahr wird die Netto-Rendite kleiner, da höherer Wert der Immobilie mit gleichem Mietertrag
=> Lösungsansatz = Substanzverkauf, d.h. Liegenschaften verkaufen um GEwinn auszubezahlen zu können = nicht nachhaltig
Was bedeutet Asset Allocation?
Anlageaufteilung / Protfolio-Strukturierung
_ Aufteilung eines angelegten Vermögens auf verschiedene Anlageklassen (z.B. Anleihen, Aktien, Immobilien, Währungen etc.)
Ziel = Anlageerfolg
Was bedeutet Asset?
gesamte Vermögensverwaltung wobei Portfolio z.B. nur Immobilien-Portfolio
Was sind die Aufgaben des Asset-Managements?
_Definition der start. Zielsetzung
_Konkretisierung der Umsetzungsstrategie (messbar + umsetzbar)
_Rechnungswesen, Admin & Controlling (Ungereimtheiten finden)
_Projektentwicklung und Promotion
_Projektrealisierung
_FM
Bewirtschaftug und Unterhalt
Was sind die Aufgaben des Protfolio Management?
_Umsetzung der Investitionsstrategie
_Aktives Bewirtschaften der Immobilien-Anlagen
_Sicherstellen der langfristigen Erträge
_Optimierung de Flächennutzung
_Realisierung von Umnutzungs- und Erneuerungsprojekten
_Optimierung der Mieterträge und des Bewirtschaftungsaufwandes
_Umsetzen von Marketingmassnahmen
_Controlling der Bewirtschaftung
In welche Unterkategorien kann das FM aufgeteilt werden?
_kaufmännisches Gebäudemanagement (Beschaffungsmanagement / Flächenmanagement etc.)
_technisches Gebäudemanagement (Betreiben / Dokumentieren / Entsorgung etc.)
_ infrastrukturelles Gebäudemanagement (Catering / Gärtner- und Hausmeisterdiesnste / Interne Postdienste etc.)
_Flächenmanagement
Was ist der NAV?
Net Asset Value = Nettoumlaufvermögen (Vermögensgegenstände - Verbindlichkeiten = Substanzwert)
Was bedeutet Agio?
_Aufgeld oder Aufschlag
_Differenz zwischen Ausgabekurs (Marktkurs) und Nennwert (Nettoinvestitionswert)
Was ist der Unterschied zwischen direkten und indirekten Anlagen?
direkte Anlagen = im Gundbuch als Eigentümer eingetragen
indirekte Anlagen = nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen
Was für indirekte Anlagen gibt es in der CH-Immobilienbranche?
_Immobilienfonds (CS-Immobilienfonds / Immofonds)
_Anlagestiftungen (Swisscanto / UBS-Anlagestiftung)
_Beteiligungen
_Immobilien-AG (HIAG Immobilien / CSL Immobilien)
Was für Risiken gibt es im Protfoliomanagement?
_systematische Risiken
_unsystematische Risiken
Was sind systematische Risiken?
Gesamtrisiko, welches sich aus der Kapitalgruppe bzw. dem Markt aufgrund von Zinsänderungen, politischen Ereignissen etc. ergibt
=> lässt sich durch Diversivikation nicht eliminieren
vgl. auch PESTEL
Was sind unsystematische Risiken?
Sind einzelwirtschaftliche bzw. titelspezifische Risiken, die als spezielle Risiken nicht im Zusammenhang mit übergeordneten Ereignissen stehen
=> unabhängig von Markt und durch Diversifikation eliminierbar
National/Regional Steuern, demographische Trends, Leerstandraten etc.
Lokal/Mikro Beschäftigungsbasis, Baukosten etc.
Objekt Physikalische Merkmale (Grösse, Alter, Qualität), Standort/Lagemerkmale etc.
Wer begründete die Protfolio-Theorie?
Harry Markowitz
Was besagt die Protfoliotheorie und auf welchen Prinzipien basiert sie?
Theorie:
Reduktion des Risikos druch geschickte Mischung der Anagetitel, bei gleichzeitiger Maximierung der Rendite
Prinzipien:
A) mit Diversivikation eleminierte Risiken erfordern keien Risikopräme
B) die bestimmte Anlagekategorie (Asset) soll auf der Basis des Marktrisikos eine angemenssene Rendite erbringen
Was ist die Protfolio-Rendite?
= Summe aler Beträge der im Portfolio enthaltenen Kapitalanlagen
Beispiel:
Asset A = Anteil von 30% mit Rendite von 10%
Asset B = Anteil von 70% mit Rendite von 13%
Portfolio-rendite = (0.3x10) + (0.7x13%) = 12.1%
Was ist die Effizienzgrenze?
vgl. Abbildung
Was besagt die Steuerungsgrösse ALM?
ALM = Asset Liability Management
=> Organisation das Verpflichtungen mit Einnahmen gedeckt werden können => Achtung Unterdeckungen!!!
Was heisst Due Diligence?
Due Diligence heisst die "gebotene Sorgfalt", mit der bei Kauf bzw. Verkauf von Unternehmensbeteiligungen oder Immobilien im Vorfeld der Akquisation geprüft wird. Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine SWOT-Analyse des Objektes, eine Analyse der mit dem Kauf oder des Börsengangs verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objektes
Was ist das Ziel der Due-Diligence?
Ziele sind es, eine "No-Surprise"-Situation zu schaffen und alle mit dem Objekt zusammenhängenden Fakten zu kennen, die Verbesserungen der Qualität der Entscheidung zu ermöglichen und zur Erhöhung der Genauigkeit der Wertermittlung aufgrund des verbesserten Infomationsstandes beizutragen.
Die Erkenntnisse der Due-Diligence bilden dei Entscheidungsgrundlage für einen Kauf.
Welche Teile werden bei einer Due-Diligence geprfüt?
"PESTEL"
1. Schitt
_Market Due-Diligence
_Legal Due-Diligence
_Tax Due-Diligence
_Techincal Due-Diligence
_Enviromental Due-Diligence
2. Schritt
Financial Due-Diligence / Bewertung
= führt zu Investitionsentscheid
Welche Rechnungslegungsstandards gibt es?
_IAS: International Accounting Standards neu
_IFRS: International Financial Reporting Standards
_US GAAP: Generally Accepted Accounting Standards
_FER: Fachempfehlung für Rechnungslegung (CH)
_IPSAS: International Public Sector Accounting Standards (öffentliche Hand)
