Bewirtschaftung Mietliegenschaften 1

Die Nachbereitung, z. B. durch automatisierte E-Mails oder persönliche Anrufe, ist entscheidend, um den Kontakt mit Interessenten aufrechtzuerhalten. Dies fördert die Lead-Generierung und hilft, potenzielle Käufer in echte Abschlüsse zu verwandeln.

Social Media ermöglicht es, vor, während und nach dem Event potenzielle Käufer oder Mieter durch gezielte Kampagnen, Live-Updates und direkte Interaktionen anzusprechen. Plattformen wie Instagram und Facebook helfen, die Markenpräsenz zu stärken und das Event in Echtzeit zu bewerben.

Virtuelle Touren und AR ermöglichen es Besuchern, Immobilien zu erkunden, die möglicherweise noch im Bau sind, oder die Raumgestaltung digital anzupassen. Dies bietet eine immersive Erfahrung und zeigt den Interessenten, wie ihre zukünftige Wohnung oder Bürofläche aussehen könnte.

Der Vermietungsauftrag in der Schweiz basiert auf dem Schweizer Obligationenrecht (OR), insbesondere Art. 394 ff. (einfacher Auftrag) und Art. 412 ff. (Maklervertrag). Diese rechtlichen Grundlagen regeln die Pflichten und Rechte der beteiligten Parteien.

Ein Vermietungsauftrag sollte den Namen und die Adresse des Auftraggebers und Auftragnehmers, Objektangaben, Pflichten und Leistungen beider Parteien, die Honorar- und Spesenvereinbarung sowie die Vertragslaufzeit und Kündigungsregelungen enthalten.

Notwendige Unterlagen umfassen Grundrisspläne, Situations- oder Katasterpläne, Baubeschrieb, finanzielle Angaben, Renditeziel und den Grundbuchauszug. Diese Dokumente helfen, das Objekt detailliert darzustellen und die Vermietung professionell zu organisieren.

Der Auftragnehmer ist verantwortlich für die Mietersuche, das Handling von Werbemassnahmen, das Einholen von Mietbewerberauskünften, das Ausfertigen der Mietverträge und die Objektübergabe an die neuen Mieter.

Ein durchdachter Auftritt mit einer starken Online-Präsenz, Social Media Integration und modernen Kommunikationsmitteln wie Virtual Reality Touren und interaktiven Webseiten erhöht die Reichweite und spricht potenzielle Mieter effektiv an. Ein Beispiel hierfür ist das Projekt „The Circle“ am Flughafen Zürich, das mit einer interaktiven Webseite und 360-Grad-Touren arbeitet.

Erfolgreiche Kommunikationsinstrumente umfassen Retargeting-Ads, Online-Marketing, Social Media Marketing, virtuelle Rundgänge und Influencer-Marketing. Das Genfer Neubauprojekt, das TikTok zur Vermarktung nutzte, zeigt, wie innovative Kanäle jüngere Zielgruppen ansprechen können.

Ein erfolgreicher Kommunikationsprozess umfasst die Auswahl der passenden Kanäle, die Erstellung präziser und überzeugender Werbebotschaften, die Segmentierung der Zielgruppe und die Definition eines klaren Call-to-Action, wie z.B. „Jetzt anfragen“ oder „Virtuelle Besichtigung buchen“.

Der USP ist das Alleinstellungsmerkmal eines Projekts, das es von der Konkurrenz abhebt. In der Schweiz wird z.B. die nachhaltige Bauweise eines Gebäudes als „Green Living Space“ beworben, um umweltbewusste Mieter anzusprechen.

Personas helfen, Zielgruppen besser zu verstehen und Marketingstrategien gezielt auf ihre Bedürfnisse zuzuschneiden. Ein Beispiel ist die Persona „Sven, der junge Berufseinsteiger“, der auf der Suche nach einer modernen, nachhaltigen Wohnung in einem urbanen Umfeld ist.

Segmentierungskriterien sind wesentliche Werkzeuge im Prozess der Zielgruppenanalyse, die es ermöglichen, eine heterogene Gruppe potenzieller Kunden in homogene Untergruppen zu unterteilen. Diese Kriterien werden häufig in der Marketingforschung verwendet, um unterschiedliche Merkmale und Verhaltensmuster von Kunden zu identifizieren, mit dem Ziel, massgeschneiderte Marketingstrategien zu entwickeln.

Es gibt verschiedene Arten von Segmentierungskriterien, die je nach den spezifischen Zielen und Anforderungen eines Unternehmens eingesetzt werden können. Demografische Kriterien beziehen sich auf Merkmale wie Alter, Geschlecht, Einkommen und Bildungsniveau. Geografische Kriterien berücksichtigen den Standort der Kunden, wie Wohnort oder Region. Verhaltensbasierte Kriterien erfassen das Kaufverhalten, die Nutzungsgewohnheiten und die Vorlieben der Kunden. Psychografische Kriterien zielen auf tiefere Aspekte wie die inneren Motivationen, Persönlichkeitseigenschaften und Lebensstile der Zielgruppe ab.

Die Anwendung dieser Segmentierungskriterien ermöglicht es Unternehmen, ihre Marketingaktivitäten präzise und zielgerichtet zu gestalten. Indem Botschaften und Angebote auf die spezifischen Bedürfnisse und Präferenzen bestimmter Kundensegmente abgestimmt werden, können Ressourcen effizienter genutzt und die Marktposition gestärkt werden.

Für eine erfolgreiche Segmentierung ist es unerlässlich, eine gründliche Marktanalyse durchzuführen. Dies kann durch Umfragen, Marktforschung, Kundenbefragungen oder andere Methoden geschehen, um relevante Daten über die Zielgruppe zu sammeln. Die gewonnenen Informationen müssen sorgfältig ausgewertet werden, um die relevantesten und aussagekräftigsten Kriterien für die Segmentierung zu bestimmen.

Insgesamt sind Segmentierungskriterien ein entscheidendes Instrument, um Marktchancen optimal zu nutzen und effiziente Marketingmassnahmen zu entwickeln. Eine gezielte Segmentierung ermöglicht es Unternehmen, ihre Strategien passgenau auf die Bedürfnisse der Kunden abzustimmen und somit ihren Markterfolg nachhaltig zu steigern.

• Soziodemografische Merkmale: Kombination aus demografischen und sozialen Daten, z.B. Altersgruppen, Berufstätigkeit, Haushaltsgrösse.

• Demografische Merkmale: Beinhaltet Informationen wie Geschlecht, Alter, Familienstatus (ledig, verheiratet, mit/ohne Kinder), und Wohnort. Beispielsweise kann eine Persona eine „junge, berufstätige Einzelperson, 28 Jahre, wohnhaft in einem urbanen Gebiet“ sein.

• Sozio-Ökonomische Merkmale: Diese umfassen Einkommen, Beruf, und Bildungsstand. Eine Persona könnte beispielsweise als „Akademiker mit hohem Einkommen, leitende Position“ beschrieben werden, was sich auf die Zahlungsbereitschaft und Präferenzen auswirken kann.

• Geografische Merkmale: Beschreibt das geografische Umfeld der Zielpersonen wie Länder, Regionen, Städte oder Gemeinden. Dies ist besonders wichtig, wenn die Immobilie auf eine bestimmte Region abzielt, z.B. „Pendler, die eine ruhige Wohngegend im Umland suchen“.

• Psychografische Merkmale: Beziehen sich auf die Einstellung, den Lebensstil, die Meinungen und die Motivation der Zielgruppe. Hierdurch lassen sich tiefergehende Aspekte einer Persona erfassen, wie z.B. „umweltbewusster, sportlicher Single, der Wert auf nachhaltiges Wohnen und eine aktive Freizeitgestaltung legt“.

• Verhaltensorientierte Merkmale: Berücksichtigen das tatsächliche Verhalten der Zielgruppe, wie Markenpräferenzen, Preisbewusstsein, Online-Suchverhalten und Mediennutzung. Ein Beispiel könnte sein: „Personen, die gezielt auf Immobilienportalen nach energieeffizienten Wohnungen in bestimmten Stadtteilen suchen.“

Soziodemografische Merkmale kombinieren demografische und soziale Daten wie Altersgruppen, Berufstätigkeit und Haushaltsgrösse. Diese Merkmale helfen, ein klares Bild der potenziellen Mieter oder Käufer zu zeichnen und gezielte Marketingstrategien zu entwickeln. Zum Beispiel kann eine Zielgruppe "junge Berufseinsteiger" sein, die eine kompakte Stadtwohnung suchen.

Psychografische Merkmale beziehen sich auf den Lebensstil, die Werte und die Motivationen der Zielgruppe. Sie ermöglichen ein tieferes Verständnis der Präferenzen, wie z.B. "umweltbewusste Singles, die Wert auf nachhaltiges Wohnen und eine aktive Freizeitgestaltung legen." Diese Informationen helfen, Immobilienprojekte besser auf die Lebensziele der Zielgruppe abzustimmen

Marketing-Controlling bezieht sich auf die Überwachung, Analyse und Steuerung aller Marketingaktivitäten. Es ist der Prozess, der sicherstellt, dass die eingesetzten Ressourcen nicht nur effizient, sondern auch zielgerichtet genutzt werden. Das Hauptziel ist, den Return on Investment (ROI) der Marketingmassnahmen zu maximieren, indem die Leistung anhand festgelegter Kennzahlen (KPIs) gemessen wird.

In der Immobilienbranche, wo hohe Investitionen und lange Verkaufszyklen typisch sind, ist es besonders wichtig, den Erfolg der Marketingaktivitäten zu verfolgen und anzupassen.

Optimierung von Ressourcen: Marketingbudgets können gezielt eingesetzt werden, wenn klar ist, welche Massnahmen den grössten Erfolg bringen.
Strategische Anpassung: Durch die Überwachung von Marketingkampagnen in Echtzeit können Anpassungen vorgenommen werden, bevor es zu spät ist.

Messbare Erfolge: Im hart umkämpften Immobilienmarkt ist es entscheidend, den Erfolg von Marketingmassnahmen messbar zu machen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die richtigen Kunden angesprochen und die gewünschten Ergebnisse erzielt werden.

• Leads und Anfragen: Wie viele potenzielle Mieter oder Käufer haben sich nach einer Kampagne gemeldet? Beispiel: Ein Bauprojekt in Zürich nutzte gezielte Facebook-Anzeigen. Der Erfolg wurde an der Anzahl der Anfragen gemessen, die direkt über die Plattform generiert wurden.

• Conversion Rate: Wie viele der Interessenten wurden tatsächlich zu Mietern oder Käufern? Beispiel: Eine Immobilienagentur in Bern optimierte ihre Website und schaltete Google Ads. Der Erfolg wurde durch die Anzahl der tatsächlichen Vertragsabschlüsse gemessen, die aus den Online-Leads resultierten.

• Cost per Lead (CPL): Wie viel kostet es, einen potenziellen Mieter oder Käufer zu gewinnen? Beispiel: Durch den Vergleich der Kosten für Google-Anzeigen und die daraus resultierenden Leads konnte eine Agentur in Genf feststellen, dass Social Media Ads wesentlich kosteneffizienter waren.

• Verweildauer auf der Website: Wie lange bleiben Besucher auf der Website? Dies gibt Aufschluss darüber, wie ansprechend die Inhalte sind. Beispiel: Ein Entwickler stellte fest, dass virtuelle Rundgänge die Verweildauer auf seiner Website signifikant erhöhten und dadurch die Anzahl der Anfragen steigerte.

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• Click-Through-Rate (CTR): Wie viele Nutzer klicken auf eine Anzeige oder einen Call-to-Action? Beispiel: Eine Wohnbaugesellschaft in Luzern stellte durch A/B-Tests fest, dass Anzeigen mit emotionalem Bildmaterial eine deutlich höhere CTR aufwiesen als sachliche Texte.

• Belegung und Leerstandsquote: Wie schnell wurden Einheiten nach einer Marketingkampagne vermietet oder verkauft? Beispiel: Ein Neubauprojekt in Basel konnte durch gezielte Marketingmassnahmen die Leerstandsquote nach dem Erstbezug auf unter 5 % senken.

• Mieter- oder Käuferzufriedenheit: Wie zufrieden sind die neuen Mieter oder Käufer? Diese Information kann durch Umfragen oder Bewertungen eingeholt werden und bietet wertvolle Hinweise auf die Qualität des Marketings. Beispiel: Nach dem Einzug neuer Mieter führte ein Wohnbauunternehmen in Zürich eine Zufriedenheitsbefragung durch. Die Ergebnisse halfen, zukünftige Marketingmassnahmen besser auszurichten.

• Anzahl versandter Marketingunterlagen pro Zielgruppe (Wohnungen, Gewerbe, Kauf etc.)

• Anzahl durchgeführter Besichtigungstermine in Wohnungen, Häusern, Gewerbeobjekten oder Showrooms

• Anzahl Interessenten an Events (z. B. "Tag der offenen Tür"), aufgeschlüsselt nach Zielgruppen

• Anzahl eingegangener Anfragen über digitale Kanäle (Website, Social Media, Immobilienportale)

• Anzahl Website-Besucher, analysiert nach Herkunft, Wochentagen und Uhrzeit

• Anzahl eingehender Anrufe auf Printanzeigen, differenziert nach Titel und Erscheinungstag

• Anzahl Reaktionen per E-Mail auf Online-Marketingaktionen (z. B. Newsletter, Kontaktformulare)

• Anzahl versandter Objekt-Dokumentationen pro abgeschlossenem Vermietungs- oder Verkaufsvorgang

• Anzahl Besichtigungstermine pro abgeschlossenem Vermietungs- oder Verkaufsvorgang

• Durchschnittliche Vermarktungsdauer bis zur erfolgreichen Vermietung oder zum Verkauf

• Durchschnittliche Vermarktungskosten pro abgeschlossenem Vermietungs- oder Verkaufsvorgang

• Durchschnittliche Drittkosten (z. B. Werbeagenturen, Fotografen) pro Vermietungs- oder Verkaufsvorgang

• Durchschnittliche Honorarkosten für externe Vermarktungsdienstleister pro Abschluss

• Kundenzufriedenheit hinsichtlich der Beratungsdienstleistung (z. B. durch Befragungen)

Eine unüberlegte Mieterwahl kann zu zusätzlichen Kosten, zeitlicher Belastung und Spannungen innerhalb der Mietergemeinschaft führen. Eine genaue Prüfung der finanziellen Situation des Mieters, z.B. durch Betreibungen, ist daher entscheidend.

• Einkommen und finanzielle Situation: Die Bruttomiete sollte idealerweise nicht mehr als ein Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens betragen.

• Mieter-Mix: Stimmen die Mieter oder die Firma mit der bestehenden Hausgemeinschaft und dem Umfeld des Quartiers überein?

• Wohnungsgrösse im Verhältnis zur Anzahl der Personen: Ist die Anzahl der Bewohner für die Grösse der Wohnung angemessen?

• Rückmeldungen von bestehenden Mietern: Gibt es Empfehlungen oder Rückmeldungen von aktuellen Mietern?

• Auskünfte und Referenzen: Bonitätsauskünfte, Referenzen von früheren Vermietern oder Arbeit- gebern sollten eingeholt werden.

• Zusätzliche Kriterien bei Gewerbemietern:
  • Keine Konkurrenz zu bestehenden Mietern
  • Harmonischer Mietermix (besonders relevant in Einkaufszentren)                         • Langfristiges Potenzial und Stabilität der Branche

Das Bewerbungsformular sollte Personendaten, berufliche Informationen, Haushaltsgrösse, finanzielle Angaben (z.B. Auszug aus dem Betreibungsregister) und Referenzen von früheren Vermietern oder Arbeitgebern umfassen.

Alle erhobenen Daten sind vertraulich zu behandeln und dürfen nur für den Zweck der Mieterauswahl verwendet werden. Besonders sensible Daten wie Einkommensverhältnisse dürfen nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Bewerbers weitergegeben werden.

Zulässige Fragen umfassen Personalien, Geburtsdatum, Nationalität, Beruf, Einkommen, Haushaltsgrösse, Haustiere sowie bestehende Mietverhältnisse und Gründe für den Umzug.

Unzulässige Fragen betreffen die Religionszugehörigkeit, politische Ansichten, Familienplanung, Krankheiten (ausser es betrifft Barrierefreiheit), sowie Fragen nach Mitgliedschaften bei Vereinen oder Leasingverträgen.

Der Vermieter kann die Empfehlungen der Eidgenössischen Datenschutzkommission und des Mieterinnen- und Mieterverbandes (MV) einhalten, um sicherzustellen, dass er nur zulässige Fragen stellt und den Datenschutz respektiert.

Eine Bonitätsprüfung gibt dem Vermieter Auskunft über die finanzielle Stabilität eines Mietinteressenten und hilft, potenzielle Zahlungsausfälle zu vermeiden. Diese objektiven Informationen sind oft verlässlicher als Auskünfte von Branchenkollegen.

Bei der Vermietung an Unternehmen sollte der Vermieter einen aktuellen Handelsregisterauszug und eine Kreditauskunft von spezialisierten Dienstleistern anfordern, um die Bonität des Unternehmens zu prüfen.

Das Internet, insbesondere soziale Netzwerke und Online-Datenbanken, bietet wertvolle Informationen über Privatpersonen und Unternehmen, die bei der Überprüfung der Bonität hilfreich sein können.

Oft möchten Vermieter, die Probleme mit einem Mieter hatten, keine negative Auskunft geben, um den Auszug nicht zu verzögern. Daher sind objektive Quellen wie Betreibungsregisterauszüge oder Bonitätsprüfungen verlässlicher.

Das CreditTrust-Zertifikat bietet eine innovative Möglichkeit für Personen in der Schweiz, ihre Bonität in Echtzeit und fälschungssicher über die Blockchain nachzuweisen. Diese Lösung kombiniert Daten der beiden führenden Wirtschaftsauskunfteien in der Schweiz, CRIF und Intrum, und ermöglicht eine sichere, transparente und schnelle Überprüfung der Kreditwürdigkeit.

Die von BlockFactory entwickelte Technologie bringt die Blockchain-Technologie direkt in den Alltag. Das CreditTrust-Zertifikat stellt damit eine moderne, digitale Alternative zur herkömmlichen Betreibungsauskunft dar und gewährleistet ein hohes Mass an Sicherheit und Integrität. Durch die Blockchain wird jede Überprüfung nachvollziehbar und manipulationssicher.

Die Bedürfnisse von Mietern variieren stark, je nachdem ob es sich um Familien, Einzelpersonen, DINKs oder Unternehmen handelt. Eine gezielte Ansprache hinterlässt einen positiven Eindruck und zeigt, dass der Vermieter die Erwartungen des Mieters versteht.