Finanzberater IAF Immobilien

Schuldbrief wird vom Eigentümer erstellt und formell an die Bank übereignet aber nur zur Sicherheit

Die Bank wird nicht rechtlicher Eigentümer sondern bekommt nur ein Sicherungsrecht

DIe Sicherung erfolgt durch Übereignung nicht durch direkten Gläubiger Eintrag im Grundbuch

Ähnlich wie bei Sicherungsübereignung, aber der Gläubiger ist nicht direkt im Grundbuch eingetragen

Eine dritte Partei (z.B der Eigentümer) steht im Grundbuch, hält den Schuldbrief und überlässt ihn der Bank als Sicherheit

Die Bank hat keine direkten Zugriff sie muss erst rechtlich nachweisen dass sie zur Nutzung des Schuldbriefs berechtigt ist

Eine reine Sicherungsform ohne ein Wertpapier (nicht wie bei Schuldbrief)

Nur ein Grundbucheintrag wird gemacht - keine Urkunde - Dient nur als Sicherheit für Darlehen

Keine Handelbarkeit oder Weitergabe wie beim Schuldbrief

• Fremdfinanzierung max. 80% des Belehnungswerst

• Eigenmittel mind. 20%

• 2. Hypothek max. 15% (Diese muss innert 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter abbezahlt werden)

• 1. Hyptohek max. 65% oder 2/3

Weitere Belehnungsgrenzen:

• Ferienobjekte 50-60%

• Gewerbliche Grundstücke 60%

• Industrielle Grundstücke 50%

Auch bei einer Verpfändung von PK Geldern müssen 10% liquide Eigenmittel sein (ausser bei Säule 3a)

• Ermittlung der Kreditfähigkeit des Kunden

• Nur Kosten die direkt mit dem Grundstück zusammenhängen werden berücksichtigt

• kalkulatorischer Zinssatz von 5%

• 2. Hypothek muss innerhalb 15 Jahre amortisiert werden (oder bis Pensionsalter)

• Für Unterhalt und Nebenkosten oft Pauschale von 1%

• Die so ermittelte Brutto Belastung sollte 1/3 des Bruttoeinkommens nicht übersteigen (zum Teil wird auch Nettoeinkommen verwendet)

• Mindestens 25% Eigenmittel

• Amortisation auf 2/3 des Belehnungswerts (2. Hypothek) hat innert 10 Jahren zu erfolgen

• Steuerwert der Liegenschaft 70% des Verkehrswerts

• Eigenmietwert 5% des Steuerwerts

Ein Baukredit in der Schweiz ist eine flexible Finanzierung für Bauvorhaben. Die Bank eröffnet ein Baukreditkonto, von dem laufend Rechnungen für Bauarbeiten bezahlt werden. Du zahlst während der Bauphase nur Zinsen auf den tatsächlich genutzten Betrag, die meist höher als Hypothekarzinsen sind.

Nach Abschluss des Baus wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt. Die Bank überwacht den Baufortschritt und die Kosten. Ein Baukredit bietet finanzielle Flexibilität, erfordert aber sorgfältige Planung und regelmäßige Kontrolle.

Zinsniveau passt sich den Kapitalmarktzinsen an. In der Regel verbunden mit Amortisation der 2. Hypothek;
• Vorteil: Bei tiefen oder sinkenden Marktzinsen, Flexibilität;
• Nachteil: Bei steigenden Zinsen zunehmende Belastung.

Wird über feste Laufzeit abgeschlossen (in der Regel 1-10 Jahre) Zinssatz wird über Laufzeit fixiert.

Wird oft auch in mehreren Tranchen (Laufzeiten) aufgeteilt. I.d.R. ohne Amortisation;
• Vorteil: Bei sich abzeichnenden steigenden Zinsen. Berechenbare Kalkulation über Periode = Budgetsicherheit;
• Nachteil: Veränderungen am Kapitalmarkt, Keine Flexibilität Bei frühzeitigem Ausstieg mit Prämien verbunden (Vorfälligkeitsentschädigung bzw. Penalty).

Meist ist eine Vorfälligkeitsentschädigung die Folge:

Diese berechnet sich aus der Differenz zwischen dem fixierten Zins der aufzulösenden Festhypothek und
dem Wiederanlagezinssatz der Bank für die Restlaufzeit.

• Von der Einkommenssteuer: Im Fall einer vorzeitigen Auflösung einer bestehenden Festzinshypothekund gleichzeitigem neuen Abschluss einer Hypothek (Anschlussfinanzierung) beim gleichen Finanzierungsinstitut.

• Von der Grundstückgewinnkosten: Wenn eine Festzinshypothek aufgrund eines Verkaufs der Liegenschaft aufgelöst werden muss

In anderen Fällen, können die Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich nicht geltend gemacht werden
(einmalige Amortisation ohne Anschlussfinanzierung / Amortisation mit Neufinanzierung bei einem anderen Finanzierungsinstitut

• Option auf niedrige Zinsen auch in Zukunft

• Mit diesen Produkten, kann der Kreditnehmer heute den Zins und die Laufzeit der Festhypothek fixieren, das Kapital aber später beziehen und verzinsen.

• Die Refinanzierung von auslaufenden Festhypotheken im Vordergrund

• Die Vorlaufzeit liegt in der Regel zwischen 3-6 Monate (maximal 1-2 Jahre). Dass selten längere Vorlaufzeiten gewählt werden, hängt v.a. mit dem Zuschlag zusammen, der für die Zinsabsicherung anfällt.

• Bis zu einer Vorlaufzeit von 12 Monaten verzichten die meisten Institute auf einen Zuschlag

• SARON Hypothek (Swiss Average Over Night)

  • Referenzzinssatz aufgrund von tatsächlichen Transaktionen am Schweizer Geldmarkt

  • SARON ist dadurch transparenter und weniger manipulationsanfällig als der LIBOR

Die SIX berechnet täglich den volumengewichteten Durchschnitts-Zinssatz der von den Finanzinstituten in der

Schweiz getätigten Geschäfte. Dieser SARON-Satz wird von der SIX jeweils um 18:00 Uhr fixiert und publiziert.

• 2. Hypothek wird mit regelmässigen Rückzahlungsraten abbezahlt

• max 15 Jahr oder bis Pension

• Schuldzins reduziert sich womit Eigenkapital zunimmt

• Steuerbelastung steigt durch sich reduzierenden Zinsabzug

• Schuld wird indirekt abgetragen -» Amortisationsraten z.B auf ein 3a Konto wodurch ein zusätzlicher Steuerabzug erreicht wird

• Schuld und Schuldzinsen bleiben über gesamte Dauer gleich

• Bei Ablauf vertraglicher Dauer wird gesamter Vorsorge-Betrag zur einmaligen Rückzahlung/Reduktion der Hypothekarschuld eingesetzt

Form der Rückzahlung (z.B. bei der direkten Amortisation), bei der die Gesamtsumme des Zins- und der Amortisationsbetrages über die Laufzeit konstant bleibt. In der Anfangsphase ist der Zinsanteil höher, mit der laufenden

Rückzahlung wird sich dieser laufend zugunsten des Rückzahlungsbetrages reduzieren.

• 4-5 Monatslöhne Reserve lassen

• Rückstellungen für Zusatzausgaben

  • Steuern bei WEF Bezug (da diese separat bezahlt werden müssen)

  • Handänderkungskosten (ca 2%)

  • Verkaufskomissionen

• Vermögenssteuer

  • Steuerwert von ca 60-80% des Verkehrwerts

• Eigenmietwert ca 4-5% vom Steuerwerts

  • davon können etwa 10-20% als Pauschalabzug für Unterhalt abgezogen werden

• Hypothekarzinsen können abgezogen werden

• Auch gütterrechtliche Massnahmen sind zu klären

  • Ehevertrag mit Meistbegünstigungsklausel

  • evtl Nutzungs/Wohnrecht

• Unterlagen und Angaben zum Objekt, Besichtigung vor Ort, Erstellung eines detaillierten Berichts

• • dank standardisierten Programmen

  • basiert auf effektiv bezahlten Preisen bei Handänderungen sowie statistischen Verfahren (multiple Regression)

  • stammt aus USA

  • Preis der Immobilie lässt sich durch Eigenschaften bestimmen (Volumen, Alter , Fläche…)

  • liefert gute Ergebnisse jedoch können nicht alle Aspekte berücksichtigt werden

    • z.B. Architektur, Einteilung allfällige Dienstbarkeiten

• • dynamische Ertragswertberechnung

  • Marktwert aufgrund der Summe aller in Zukunft zu erwartenden Erträge (10 Jahre)

  • Für Restlebensdauer des Objekts wird ein Residualwert (voraussichtlicher Wert für verbleibende Zeit) -» Diese Werte werden dann auf Bewertungszeitpunkt diskontiert

• Wird meistens bei Rendite- /Mietobjekten ermittelt. Dabei wird aus dem Bruttoertrag der Wert kapitalisiert.

• Bruttoertrag (ohne Nebenkosten) *100/ Kapitalisierungssatz (4-10%)

• Der angemessene Kapitalisierungssatz setzt sich zusammen aus: Hypothekarzins, 1-3% für Unterhalt, 1-2% Zuschlag für sein eigenes Risiko (Leerstände);

• Künftige (5-10 Jahre) abdiskontierte Nettoerträge (Brutto ./. Unterhalt), zzgl. ebenfalls auf heutigen Zeitpunkt diskontierter Residualwert (kapitalisierter Restwert).

• Der Diskontierungssatz entspricht in der Regel dem risikolosen Marktzins (Bundesanleihen) zzgl. Zuschlag für Liegenschaftsrisiko (1-3%), abzüglich Abschlag für den Geldentwertungsschutz (0.5-2%).

Bei schlechter Wiederverkäuflichkeit

Diese Bewertung wird für Objekte in schlechtem Zustand, mangelnder Nachfrage, unzweckmässiger Nutzung etc. angewendet. Aktueller Marktwert bzw. mutmasslicher Wiederverkaufswert, der derzeit erzielt werden kann; abzüglich der Kosten für eine Umnutzung oder Liquidation.

Bruttoertrag = Mietzinseinnahmen ohne Mieter-Nebenkosten (Bruttomiete – Mieter-Nebenkosten)

Nettoertrag = Bruttoertrag – Verwaltungskosten sowie Unterhalt und Nebenkosten, die der Eigentümer trägt

Verkehrswert = Der effektive Wert der Liegenschaft (Handelswert)

Brutto Rendite -» (Bruttoertrag/Verkehrswert) * 100

Netto Rendite -» (Nettoertrag/Verkehrswert) * 100

Netto-Eigenkapital-Rendite: (vor Steuern) -» (Nettoertrag/Zinsen)/ (Verkehrswert – Hypotheken) * 100