SVIT immobilienbewirtschaftung

Umfasst die Gesamtheit aller Rechte an Sachen. Wirken gegenüber Jedermann (im Gegensatz zu

obligatorischen Rechten) 

-Körperlich
-Abgegrenzt
-Beherrschbar

-Unpersönlich (kein Mensch) 

FIFO-Verfahren "first in- first out"

LIFO - Verfahren "last in-first out"

HIFO-Verfahren "highest in - first out"

LOFO-Verfahren "lowest in - first out"

Inseratenkosten - Marketingkosten
Begleitung bei umfassenden Sanierungen Anwaltshonorar
Begleitung auf Schlichtungsbehörden und Gerichte Betreibungen
Ausweisungen 

Zahlung des vereinbarten Honorars und der Spesen – OR Art. 394 Abs. 3
Befreiung des Auftragnehmers von Verbindlichkeiten, welche dieser im Rahmen seines Auftrags eingegangen ist – OR Art. 402 Abs.1
Ersatz des Schadens, den der Auftragnehmer bei der Ausführung seines Auftrages erlitten hat – OR Art. 402 Abs. 2 

Keine Erstreckung bei Zahlungsverzug (OR 257 D)
Keine Erstreckung bei wiederholter Pflichtverletzung (OR 257 F)
Keine Erstreckung bei Konkurs des Mieters
Keine Erstreckung bei befristeten Verträgen aufgrund eines Umbaus/Abbruchs der LS Keine Erstreckung wenn dem Mieter gleichwertige Objekte angeboten wurden 

Verhältnisse auf dem örtlichen Markt
Familiäre, persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse des Mieters Dauer des Mietverhältnisses
Allfälliger Eigenbedarf des Vermieters
Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrages 

Der neue Eigentümer kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten ge- setzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte geltend machen kann.

Der neue Eigentümer kann dem Mieter auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, auch ohne Eigenbedarf unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist

Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen, d.h. das Kündigungsrecht bei dringendem Eigenbe- darf ist ausgeschlossen. 

Der schwere Mangel

Bei einem schweren Mangel liegt eine derart gravierende Einschränkung vor, dass dem Mieter das Verbleiben im Mietobjekt kaum oder gar nicht mehr zugemutet werden kann.

Beispiel:
Durch das schadhafte Dach tritt Wasser in die Wohnung ein.

Der mittlere (untergeordneter) Mangel

Beim mittleren Mangel ist die Tauglichkeit zum vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache vermin- dert, aber nicht derart beeinträchtigt, dass die Wohnung nicht mehr bewohnt werden kann.

Beispiel
Technische Einrichtungen wie Kühlschrank, Waschmaschine, Kochherd usw. versagen ihren Dienst.

Der kleine Mangel (kleiner Unterhalt)
Von einem kleinen Mangel geht man aus, wenn dieser durch einfache Reinigung oder durch Aus- besserung leicht und ohne grössere Kosten behoben werden kann. Die Behebung solcher Schäden gehört zum alltäglichen Unterhalt des Mietobjekts und ist laut Art. 259 OR Sache des Mieters

Beispiel:
Ersatz des Duschenschlauches 

Anspruch auf Beseitigung des Mangels
Herabsetzung des Mietzinses während der Zeit des Mangels Ersatzvornahme bei untergeordneten Mängeln
Hinterlegung des Mietzinses auf der Schlichtungsbehörde Schadenersatz
Fristlose Kündigung bei schwerwiegenden Mängeln 

Ein Mangel am Mietobjekt liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht, d.h. wenn Eigenschaften fehlen, welche die Tauglichkeit des Miet- objektes herabsetzen. 

Der Nettomietzins muss um den Betrag gesenkt werden, welcher neu als Nebenkosten ausgesondert wird. Dafür wird der Durchschnitt der letzten 3 Jahre gerechnet. Anzeige an die Mieter mit dem amtlichen Formular, eingeschrieben unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 10 Tagen vor Beginn der 3-monatigen – resp. 6 monatigen - Kündigungsfrist. Nebenkosten, welche abgerechnet werden, müssen klar umschrieben (Begründung) sein. 

a) Ich stelle dem Betreibungsamt ein Verwertungsbegehren zu.
b) Das Verwertungsbegehren kann frühestens sechs Monate und spätestens zwei Jahre nach

der Zustellung des Zahlungsbefehls verlangt werden (Art. 154 Abs. 1 SchKG). 

1. a)  Ich erhalte einen Verlustschein im Sinne von Art. 149 SchKG.

2. b)  Der Verlustschein ist eine Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 SchKG.

   Der Verlustschein verleiht dem Gläubiger die folgenden Rechte gemäss Art. 271 Ziff. 5 SchKG und Art. 285 SchKG: Recht auf einen Arrest und zur Anfechtung.

   Innerhalb von 6 Monaten nach Erhalt des Verlustscheins kann der Gläubiger ohne neuen Zahlungsbefehl die Betreibung fortsetzen.
   Der Gläubiger ist nicht berechtigt, dem Schuldner Zinsen für die durch den Verlustschein verurkundete Forderung in Rechnung zu stellen (Art. 149 Abs. 4 SchKG). Forderungen gemäss Verlustschein verjähren nach 20 Jahren seit Erhalt des Verlustscheins (Art. 149a Abs. 1 SchKG); gegenüber den Erben des Schuldners jedoch verjähren sie spätestens ein Jahr nach Eröffnung des Erbganges. 

Mahnung
Betreibung
Retention
Pfandrecht der Stockwegkeigentümer 

Vormerkung: Mietvertrag, prov. Pfandrecht Stockwerkeigentümer
(Sicherung Rechtsverhältnis beim Vertrag, Rangsicherung beim

Pfandrecht)

Anmerkung: wirkt deklaratorisch – informativ eines begründeten Rechtsverhältnisses (Reglement, Aufteilungsplan) 

Eigentümer
Vormerkungen
Dienstbarkeiten / Grundlasten
Grundpfand
Anmerkungen
Gebäude- Nr.
Art und Grösse GB
Bezeichnung Grundstück (GBBL, Kataster Nr. GBBL. Nr.) 

STWEG:

Wertquote
nur an Grundstück möglich

STWE-Versammlung
kein gesetzliches Vorkaufsrecht

Sonderrecht

MEG:

Bruchteile
Begründung auch an einer Sache möglich

Miteigentümerversammlung

gesetzliches Vorkaufrecht

kein Sonderrecht 

• Miteigentum

Vorteil: Eigenes GBBL kann separat verkauft werden

Nachteil: Dritteigentümer ohne Wohnung in der STWEG kann PP erwerben
Führt zu Wohnungen ohne PP (Wildparkiererei)

• Ausschliessliches Nutzungsrecht

Vorteil: Können nur innerhalb der Gemeinschaft abgetauscht werden

Nachteil: PP nicht handelbar Dritten gegenüber, da kein eigenes GBBL
gemeinschaftlicher Teil

• Dienstbarkeiten

Vorteil: Subjektiv-dringlich verknüpft mit der Wohnung Wohnung hat immer einen Parkplatz

Nachteil: PP kann nicht separat verkauft werden

Relativer Untergang:

Handänderung
Gewillkürte Räume (Aufhebung Stockwerkeinheit)

Enteignung
Zwangsverwertung

Absoluter Untergang:
Aufhebung der STOWE mittels Vereinbarung

Untergang Baurecht
Untergang durch Erdrutsch. Lawine 

A: Wie kann ich mit dem Inserat die Aufmerksamkeit der Leser erreichen?

I:  Wie kann ich das Interesse auf die Anzeige wecken?

D: Wie kann ich den Drang/ Wunsch des Lesers nach mehr Informationen lenken?

A: Wie kann ich die Leser auffordern, den nächsten Schritt zu tun?

• Fach-  Fachkenntnisse werden durch Schulungen, Ausbildung und Weiterbildungsmassnahmen sowie durch Berufserfahrung angeeignet.
• Sozial- Fähigkeit mit anderen Menschen zu interagieren (nicht fachbezogen) Es braucht, Selbstvertrauen und Selbstdisziplin, Achtung und Respekt sowie Empathie (Fähigkeit sich in andere hineinversetzen zu können)
• Selbst- wie gehe ich mit mir selber um. Kann ich Kritik annehmen? Bin ich loyal? Kann ich Fehler eingestehen? Bin ich Verlässlich? Nehme ich Verantwortung war?
• Methoden- dazu zählt heute in der Praxis in erster Linie Projektmanagement- Wissen. Weiter kann darunter folgendes verstanden werden: Prozessorientiertes Vorgehen, Aneignen strukturierter Erklärungsansätze, zielorientiertes Vorgehen, Prioritäten setzen, Termine einhalten
• Führungs- gehen mit Mitarbeiter respektvoll und vertrauensvoll um. Unternehmensorientiert, Zieldifferenzierung & -orientierung, Strategisches Denken und Handeln, Entscheidungskompetenz, Vorbild-Funktion

1. Frage Was

Welche Aufgabe wird delegiert? Was ist zu tun?

2. Frage Wer

An wen wird delegiert? Wer übernimmt die Aufgabe?

3. Frage Warum

Warum muss die Aufgabe erledigt werden? Wozu dient sie?

4. Frage Wann

Wann soll mit der Aufgabenerledigung gestartet werden? Bis wann muss sie erledigt sein? Welche Terminvorgaben sind einzuhalten?

5. Frage Wie

Wie soll bei der Aufgabenerledigung vorgegangen werden? Was ist vorgegeben, was nicht?

6. Frage Womit

Welche Hilfsmittel stehen zur Verfügung? Welche Methoden? Welche Informationen sind zu beschaffen?

Das Pareto-Prinzip besagt im Selbstmanagement, dass mit 20% des Zeit- Aufwandes bereits 80% der angestrebten Ergebnisse erzielt sind.
Das Pareto-Prinzip kann auch auf andere Themen wie beispielsweise das Verhältnis der Kunden zu ihrem Umsatzbeitrag oder auf die Verteilung des Volksvermögens (nach Pareto: 20% der Be- völkerung besassen 80% des Vermögens) angewendet werden.
Für die Perfektionisten und Spezialisten im Team bedeutet das Pareto-Prinzip, dass ein grosser Teil der Zeit eingespart werden kann, wenn man die zulässigen Schwächen dieser Teammitglieder im Team ausgleichen kann. 

• Bewertungskonflikt

Häufig stehen die persönlichen Ziele und Bedürfnisse der Arbeitnehmenden in Widerspruch zu den formalen Zielen der Organisation. Bewertungskonflikte entstehen aber auch durch die Unvereinbarkeit von persönlichen Normen und Werthaltungen, die mit jenen des Kontrahenten nicht vereinbar sind.

• Beurteilungskonflikt

Beurteilungskonflikte, die durch unvereinbare oder gegensätzliche Bewertungen von Aktivitäten und deren Planungen entstehen, beruhen wesentlich auf unterschiedlichen Wissensgrundlagen.

• Verteilungskonflikt

Diese Konflikte entstehen durch die Knappheit von beanspruchten Ressourcen (Ausrüstung, Budget, Personal, attraktive Aufgaben, Belohnung). Ein Klima des Wettbewerbs fordert den Verteilungskonflikt. Ebenfalls ausschlaggebend kann das Gefühl der ungerechten Behandlung sein.

• Beziehungskonflikt

Hier wird das Selbstwertgefühl verletzt. Jeder Mensch hat das Bedürfnis, dass er sich selbst positiv sehen kann und dass die anderen ihn positiv bewerten. Wenn zentrale Aspekte des Selbstkonzeptes in Frage gestellt oder sogar angegriffen werden, entstehen massive Beziehungskonflikte (z.B. Mobbing).

Oft wandeln sich sachliche Meinungsverschiedenheiten zu stark emotionalen Beziehungskonflikten.

Nach Belbin arbeiten Teams dann effektiv, wenn sie aus einer vielzahl heterogener (ungleich; Homogen= gleich) Persönlichkeitstypen bestehen, es werden drei Hauptorientierungen unterschieden:

Handlungsorientierte Rollen: Macher, Umsetzer, Perfektionist

Kommunikationsorientierte Rollen: Koordinator, Teamarbeiter, Weichensteller

Wissensorientierte Rollen: Erfinder, Beobachter, Spezialist

Wenn sie 2% über dem Referenzzins liegt. Nettorendite darf 0.5 % über Referenzzinssatz betragen. 

Das Modell beschreibt vier Seiten jeder Äusserung/Botschaft in der Kommunikation. Die vier Seiten sind vier Gesichtspunkte, die durch die verbale, nonverbale und paraverbale Kommunikation inter- pretiert werden können:

1. Seite: Der Sachinhalt. Er beschreibt den Inhalt einer Äusserung, also worum es in einer Bot- schaft geht.

2. Seite: Der Appell. Beschreibt die ausgesprochene oder unausgesprochene oder verstande- ne Aufforderung an den Botschafts-Empfänger, etwas zu tun.

3. Seite: Der Beziehungshinweis. Sagt etwas aus über die Beziehung der beiden Menschen, die miteinander kommunizieren. Im Beziehungshinweis kann interpretiert werden, wie der Botschafts-Sender zum Empfänger steht.

4. Seite: Die Selbstkundgabe /Selbstoffenbarung. Diese Seite der Botschaft beschreibt, wie es dem Sender im Moment geht, wie sie/er sich fühlt. 

Vier Seiten Modell

Methode: Überbauungsziffer

Berechnungsweise:Verhältniszahl zwischen der überbaubaren Grundstückfläche und der anrechenbaren Grundstücksfläche

Methode: Baumassenziffer

Berechnungsweise:Verhältniszahl zwischen dem oberirdisch umbauten Raum (Kubus) und der anrechenbaren Grundstücksfläche

Methode: Grünflächenziffer

Berechnungsweise: Verhältnis zwischen der Grünfläche und der anrechenbaren Grundstücksfläche 

ja.

- Acker- und Gemüseanbau
- Milch- und Fleischproduktion 

Ziel: Besondere Ausgestaltung des Nutzungsplans für Teilräume

Zweck:  Ermöglichung einer von der Grundordnung abweichenden Überbauung

Arten:  Bebauungsplan Gestaltungsplan 

-Gewässer
-Besonders schöne und kulturgeschichtlich wertvolle Landschaften

-Bedeutende Ortsbilder
-Lebensräume für bedrohte Tierarten