SVIT immobilienbewirtschaftung

SIA 102: Ordnungen für Leistungen und Honorare der Architekten

SIA 118: Allg. Bedingungen für Bauarbeiten

Streifenfundament, Einzelfundament, Plattenfundament

Beschaffenheit des Baugrundes, Grundwasserverhölntisse, gebäudelast, Klima, Nutzlast

• Schall- und Wärmeschutz wird verbessert
• Das Niederschlagswasser wird zum Teil zurückbehalten und vermidnert somit die Abflussmenge
• Die Abflussmenge wird verzögert in die Kanalisation geleitet (Retention)
• Schaffung von grünflächen vor allem in verdichteten Bauweisen

Vorteil Kompaktfassade

• geringere Kosten
• dünnere Wand

Vorteil hinterlüftete Fassadenverkleidung

• Dauerhaftigkeit, 
• wenig Unterhalt
• keine Diffusionsprobleme
• weniger Algenbefall
• robust

Für Dienstleistungen (DL) gelten fünf unterschiedliche Ortsbestimmungsregeln

1. Erbringerortsprinzip Art. 8 Abs. 2 Bst. a – b MWSTG Die DL gilt als dort erbracht, wo der Leistungserbringer seinen Sitz oder eine Betriebsstätte hat.
• Coiffeure, Kosmetikerinnen, Masseure

• Therapeuten, Lebensberater

2. Tätigkeitsortsprinzip Art. 8 Abs. 2 Bst. c – e MWSTG Die DL gilt als dort erbracht, wo die Tätigkeit effektiv ausgeübt wird.
• kulturelle, unterhaltende und sportliche Tätigkeiten

Gastgewerbliche Leistungen

Personenbeförderung, Bildungsleistung

3. Belegenheitsortsprinzip Art. 8 Abs. 2 Bst. f MWSTG Die DL gilt als dort erbracht, wo das Grundstück gelegen ist, mit dem die erbrachte Leistung im Zusammenhang steht.

• Beherbergungsleistungen

• Liegenschaftsverwaltung und -bewachung

• Architektur- und Ingenieurleistungen

• 4. Bestimmungsortsprinzip Art. 8 Abs. 2 Bst. g MWSTG Die DL gilt als dort erbracht, wofür sie bestimmt ist.

• DL im Bereich der internationalen Entwicklungshilfe

• DL der humanitären Hilfe vor Ort

Art. 3 Bst. e MWSTG
Als Dienstleistung gilt jede Leistung, die keine Lieferung ist.

• Vermitteln und Schätzen von Liegenschaften

• Gastgewerbliche Leistungen

• Beherbergungsleistungen

• Leistungen von Architekten und Ingenieuren

• Beförderung von Personen und Gütern

• Beratungen aller Art

• Liegenschaftsverwaltung

• Notarielle Beurkundungen

• Be- und Überwachen von Liegenschaften 

Art. 3 Bst. d Ziffer 3 MWSTG

Als Lieferung gilt auch das Überlassen eines Gegenstandes zum Gebrauch oder zur Nutzung.

• Vermietung und Verleasen von Fahrzeugen

• Vermietung von Messestandplätzen in Gebäuden

• Vermietung von Parkplätzen

• Vermietung von Schliessfächern aller Art

• Verpachten einer Gaststätte

• Verpachten eines Bauernhofes 

Art. 3 Bst. d Ziffer 2 MWSTG
Als Lieferung gilt auch das Abliefern eines Gegenstandes, an dem Arbeiten besorgt worden sind, auch wenn dieser Gegenstand dadurch nicht verändert, sondern bloss geprüft, geeicht, reguliert, in der Funktion kontrolliert oder in anderer Weise behandelt worden ist.

• Ändern eines Kleidungsstücks

• Einstell-, Inbetriebsetzung-, Service- und Unterhaltsarbeiten an Apparaten aller Art

• Reinigen einer Gebäudefassade

• Reparieren eines Daches

• Schneeräumen

• Abbrechen von Gebäuden

• Erstellen von Gebäuden (Handwerker, Generalunternehmer)

• Streichen einer Wand

• Prüfen der Funktionsfähigkeit von Heizungen 

Bei der Mehrwertsteuer handelt es sich um eine allgemeine Verbrauchs- oder Konsumsteuer. 

Sie wird erhoben auf
• allen Phasen der wirtschaftlichen Wertschöpfung (Herstellung, Handel, Dienstleistungsgewerbe) im Inland

• bei den Bezügern von Dienstleistungen und gewissen Lieferungen von Unternehmen mit Sitz im Ausland

 • der Einfuhr von Gegenständen

Die MWST ist eine Netto-Allphasensteuer. Eine Kumulation der Steuer wird durch das Instrument des Vorsteuerabzugs vermieden.

formell

• Gesetzesmässigkeit der Besteuerung (Legalitätsprinzip)

• Bestimmtheit der Besteuerung

• Gewährung ausreichenden Rechtsschutzes

• Einsprache- und Beschwerderecht
• Durchsetzung des staatlichen Anspruchs gegenüber dem Steuerpflichtigen

materiell

• allgemeine Besteuerung (jeder leistet seinen Beitrag)

• zürcherische Kopf- oder Personalsteuer
• Gleichmässigkeit und Verhältnismässigkeit der Besteuerung

(Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit) 

• Rechtsgleichheit (BV Art. 8)

• Handels- und Gewerbefreiheit (BV Art. 27)

• Eigentumsgarantie (BV Art. 26)

• Glaubens- und Gewissensfreiheit (BV Art. 15)

• Verbot interkantonaler Doppelbesteuerung (BV Art. 127)

• Verbot ungerechtfertigter Steuerabkommen

• Steuergerechtigkeit 

stark föderalistische Prägung

• mehrere Steuerhoheiten für dasselbe Steuersubjekt

• Bund
• Kantone
• Gemeinden

• 26 kantonale Steuergesetze

• weitgehende Eigenständigkeit der Kantone in Steuerangelegenheiten (BV Art. 3)

• Einschränkung nur durch StHG (BV Art. 129) 

sind Steuerobjekt und Bemessungsgrundlage deckungsgleich, spricht man von direkten Steuern

• Einkommens- und Gewinnsteuer

• Vermögens- und Kapitalsteuer

• Grundstückgewinnsteuer 

sind Steuerobjekt und Bemessungsgrundlage nicht deckungsgleich, spricht man von indirekten Steuern

• MWST

• Stempelsteuern

• Erbschafts- und Schenkungssteuern 

• Steuerhoheit

Basiert auf der Souveränität von Bund und Kantonen (ursprüngliche Souveränität) oder auf der Verleihung durch übergeordneten Hoheitsträger (abgeleitete Souveränität: Gemeinden)

• Steuersubjekt
Person, welche die Steuer zu entrichten hat

• Steuerobjekt
Tatbestand, welcher die Steuer auslöst

• Zufluss von Einkommen 

Erzielung eines Umsatzes

• Steuerbemessungsgrundlage

Wertmässige Erfassung des Steuerobjekts

 • Steuermass 

Massstab der Steuerbelastung bestehend aus Tarif (Steuersatz) und (meistens auch) Steuerfuss 

Gemengsteuern beinhalten sowohl Elemente von Kausalabgaben (direkte zuordenbare Leistung des Gemeinwesen) als auch von Steuern (voraussetzungslos geschuldet).

Mann nennt sie auch Kostenanlastungssteuern oder Besitz- und Aufwandsteuern:

• Hundesteuer
• Motorfahrzeugsteuer
• Kurtaxe
• Schiffssteuer

Allgemeine Steuern - Decken den allg. Finanzbedarfs des Gemeinwesens

• Direkte Bundessteuer
• MWST
• Verrechnungssteuer

Zwecksteuern - Dienen der Finanzierung bestimmter Aufgaben

• Spielbankabgabe (Mitfinanzierung der AHV)

Lenkungssteuern

• Tabak- und Biersteuer
• Alkoholsteuer
• CO2- Abgabe

Kausalabgaben stellen das Entgelt für eine bestimmte (direkt zuordenbare) vom Gemeinwesen erhaltene Leistung dar.

• Gebühren

Gebühr für das Ausstellen von Ausweisen oder Pässen

Gebühr für eine Baubewilligung

Gebühr für einen grundbucheintrag

Kehrichtentsorgungsgebühr

• Vorzugslasten

Abgeltung besonderer Vorteile, die einer Person aus einer öffentlichen Einrichtung zukommen

Grundeigentümerbeiträge für Strassen

Kanalisationsbeiträge

• Ersatzabgaben

Militärpflichtersatz

Feuerwehrpflichtersatz

Bei Naturallasten handelt es sich um an das Gemeinwesen erbrachte Leistungen, die nicht in Form einer Geldzahlung erbracht werden:

• Militärdienst
• Zivildienst
• Feuerwehrdienst
• Pflicht zur Erstellung von Schutzräumen

Bei der Umsatzsteuer entsteht die Steuerforderung mit der Ausstellung der Rechnung. Mit dem Erhalt der Rechnung des Leistungserbringers kann die Vorsteuer zurückgefordert werden.

• Vorliegen eines Schadens
• Widerrechtliche Handlung
• Adäquater Kausalzusammenhang 
• Verschulden

Art. 41 OR

Realobligatorisches Recht

auch: Quasi-dingliches Recht

Beschränktes, dingliches Recht

Die Grundpfandverschreibung ist kein Wertpapiert. Bei der Grundpfandverschreibung kann es sich auch um eine künftige Forderung handeln. Das Verhältnis zwischen Pfandrecht und Forderung ist bei der Grundpfandverschreibung akzessorisch, beim Schuldbrief ist die Forderung abstrakt (Der Schuldbrief verbrieft auch die persönliche Haftung des Schuldners (abstrakt)).

• ist ein Wertpapier
• handelbar
• beschränktes dingliches Recht
• Sicherungs-oder Verwertungsrecht
• Pfandrecht
• Sachhaftung

Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben.

Fähigkeit, Rechtssubjekt zu sein.

Negative Rechtskraft
Ohne Eintrag im Grundbuch kein Recht am Grundstück (Art. 971 Abs. 1 ZGB) (aber: relatives Eintragungsprinzip: Art. 963 Abs. 2 ZGB, zB Erwerb eines GstK durch Erbgang)

Positive Rechtskraft

Die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch wird vermutet und man darf sich darauf verlassen (Art. 973 Abs. 1 ZGB)

• Eigentümer (Allein-, Gesamt- oder Miteigentum)

• Dienstbarkeiten, Grundlasten

• Pfandrechte (Grundpfandverschreibung, Schuldbrief)

Vormerkungen
(Kaufs-, Vorkaufs, Rückkaufsrechte, vorläufige Eintragungen wie

Bhwpf-Recht)

Anmerkungen(zB STWE-Reglemente)

Bemerkungen (Art. 130 GBV, v.a. Ergänzungen pfandrechtlicher Eintragungen.) 

6 Teile:
-Hauptbuch

-Liegenschaftenbeschreibungen
-Pläne
-Grundbuchbelege
-Tagebuch (Für das Datum massgeblich)

-Hilfsregister 

•  Bauhandwerkerpfandrecht
•  Verkäuferpfandrecht
•  Miterbenpfandrecht
•  Pfandrecht für den Baurechtszins
•  Pfandrecht für Beitragsforderungen der StoWE
•  Pfandrecht des Staates für Grundstückgewinnsteuer etc. 

 Grundpfandverschreibung, Art. 824ff. ZGB

• Reines Grundpfand ohne Fixierung der

  zugrundeliegenden Forderung

•  Sichert eine gegenwärtige, zukünftige oder bloss mögliche Forderung, welche vom Pfand unabhängig besteht.

• Kein Wertpapier, nur im Auszug aus dem Grundbuch ersichtlich

• Akzessorisch: dh, folgt der gesicherten Forderung (geht die Forderung unter, erlischt auch Pfandrecht) 

Arten

• Grundpfandverschreibung, Art. 824ff. ZGB (nur Sicherungsfunktion)
• Schuldbrief, Art. 842ff. ZGB (Sicherungs- und Verkehrsgrundpfandrecht) 

• Art. 782-792 ZGB

• Verpflichtung zu einem aktiven Tun

• Für die Leistung haftet nur das Grundstück, nicht auch der Belastete persönlich

• Form: öffentliche Beurkundung und Eintrag im Grundbuch 

• Reguläre Personaldienstbarkeit
• Endigt mit dem Tod des Berechtigten
• Max. 100 Jahre
• Berechtigter erhält Genuss am Gegenstand
• Recht auf Besitz, Gebrauch und Nutzung der Sache
• Weiter Vermietung ist zulässig
• Berechtigter zahlt Steuern und Hyp. Zinsen und Versicherungsprämien
•  Berechtigter trägt Kosten des gew. Unterhalts
• Eigentümer darf über seine Liegenschaft trotz Nutzniessung

• verfügen (zB sie belasten)

• Personaldienstbarkeit
• Höchstpersönlich (regulär, nicht übertragbar)
• Recht, Gebäude oder Teil davon zu bewohnen
• Aufnahme höchstens von Familienangehörigen
• Berechtigter darf nicht weiter vermieten
• Berechtigter trägt Lasten des gewöhnlichen Unterhalts
•  Berechtigter muss den Nutzen versteuern (übrige Steuern und Hypothekarzins zahlt der belastete Grundeigentümer)