SVIT immobilienbewirtschaftung
Querbeet
Querbeet
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 435 |
|---|---|
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Gestion d'entreprise |
| Niveau | Autres |
| Crée / Actualisé | 23.04.2025 / 03.05.2025 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/20250423_svit_immobilienbewirtschaftung
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| Intégrer |
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Ein Eigentümer welcher nicht an der Versammlung teilgenommen hat, ist mit einem Beschluss nicht einverstanden und fechtet ihn beim Verwalter an. Ist dies ausreichend?
Nein, die Anfechtung hat mittels Klage an das zuständige Richteramt innert 30 Tagen nach Kenntnisnahme zu erfolgen. Eine Anfechtung beim Verwalter entfaltet keine Wirkung.
Welche 8 wesentlichen Punkte/Geschäfte müssen auf der Traktandenliste bekannt gegeben werden?
Datum und Zeit sowie Ort der Versammlung Vorlage der Jahresrechnung
Revisorenbericht /Entlastung der Verwaltung
Genehmigung der Jahresrechnung
Vorlage und Genehmigung des Budgets
Genehmigung von Einlagen und Bezügen des Fonds
Wahlen
Anträge
Varia
Termine (nächstjährige Versammlung)
Welchen Informationsgehalt hat eine Jahresrechnung?
Welches sind die Bestandteile der Jahresrechnung?
Die tatsächliche finanzielle Lage muss daraus deutlich hervorgehen, oder: Wirtschaftliche Lage ist so darzustellen, dass sich die STOWE-Eigentümer ein zuverlässiges Urteil über die finanzielle Lage bilden können
b) Die Jahresrechnung besteht aus Bilanz, Betriebs-/Erfolgsrechnung, Kostenverteiler, Fondsbestand, Kostenzusammenstellung
Was bedeutet Urabstimmung?
zur Fassung von Mehrheitsbeschlüssen auf dem Schriftweg (muss im Begründungsakt oder durch einstimmigen Beschluss gemacht werden)
Was ist in Bezug auf die Übernahme des Auswartes speziell zu beachten ud zu kontrollieren
Hauswartvertrag und Pflichtenheft vorhanden? Lohnzahlungen erfolgt?
Sozialabgaben abgerechnet und bezahlt? Lohnabrechnung erstellt?
Inventarliste des Betriebsmaterials vorhanden? Schliessplan – Schlüsselverzeichnis vorhanden? Spesen geregelt?
Erkläre den Begriff wirtschaftliche Verantwortung eines Bewirtschafters in 2-3 Sätzen
Der Immobilienbewirtschafter bewirtschaftet ein grosses Vermögen seines Kunden (Budget, Vermögenswerte, Erträge). Man darf von ihm erwarten, dass er sich seiner wirtschaftlichen Verantwortung bewusst ist, kostenbewusst denkt, ein gutes Fachwissen aufweist, Sozialkompetenz und psychologisches Geschick mit sich bringt.
Die Lampe im Kühlschrank funktioniert nicht mehr und es gibt keinen Ersatz. Die Mieter verlangen, dass der Vermieter den Kühlschrank austauscht. Was antworten Sie?
Die defekte Lampe beeinträchtigt die Tauglichkeit zum Gebrauch des Kühlschrankes nicht; daher hat Familie Roth keinen Anspruch auf Ersatz. Dies wäre unverhältnismässig.
Erkläre den Begriff des "Mangels" in zwei Sätzen:
Wenn der tatsächliche Zustand vom vereinbarten oder zugesicherten Zustand abweicht, spricht man von einem Mangel
Nenne die vers. Positionen des Lohnes eines Vollamtlichen Hauswartes.
Wie lauten 2 Faustregeln, welche zur Prüfung der erhaltenen Zahl angewendet werden können?
Bruttolohn, Arbeitgeberbeiträge für AHV/IV/EO/ALV, evtl. berufliche Vorsorge (nach Einkommen berechnet); FAK, UVG, Ferienvertretung, Spesen, Kleinmaterial
Hauswartlohn beträgt ca. 3.5 – 4 % der Nettojahresmietzinsen oder Fr. 45.00 – Fr. 55.00 pro Wohnung/Monat
Eine Machbarkeitsstudie ist die Grundlage zur Beurteilung von Bauprojekten. Ziel ist es ein Projekt bezüglich gewisser Kriterien zu prüfen. Nenne 4 Kriterien, welche in diesem Zusammenhang überprüft werden müssen:
- Technische Machbarkeit
- Gesetzliche Machbarkeit
- Finanzielle Machbarkeit
- Politische Machbarkeit
- Nachhaltigkeit
Erkläre den Begriff Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung und Restaurierung in jeweils einem Satz.
Instandhaltung:
Durch regelmässige, einfache Massnahmen bewahren der Gebrauchstauglichkeit
Instandsetzung
Die Gebrauchstauglichkeit und Sicherheit des Gebäudes oder Bauteiles wiederherstellen
Erneuerung
Es wird ein neuwertiger Zustand des Gebäudes oder Bauteiles hergestellt
Restaurierung
Es wird ein möglichst grosser Anteil der ursprünglichen Bausubstanz erhalten
Welche wichtigen Informationen entnimmst du dem Handelsregissterauszug?
Name der Firma / Rechtsform (AG, GmbH, etc) / Sitz und Domiziladresse / Zweck / Zeichnungsberechtigte / Eingetragen am (Datum)
Welche weiteren Unterlagen nebst dem Katasterplan benötigst du für die Erstellung des Vermietungsauftrages?
Grundbuchauszug; Grundrisspläne; Baubeschrieb; Erstellungskosten; Renditeziel, Vermarktungsbudget etc.
Wer stellt Katasterpläne her und was ist darauf ersichtlich?
Der zuständige Geometer fertigt dieses amtliche Dokument aus. Darauf sind der Grenzverlauf von Grundstücken mit den entsprechenden Vermarkungen und Gebäuden ersichtlich.
Was verstehen Sie unter dem Begriff " Prosequierung"?
Der Gläubiger muss innert Frist seit Erhalt des Retentionsverzeichnisses (innert 10 Tagen bei verfallenen Mietzinsen und bei laufenden, noch nicht fälligen Mietzins, innert 10 Tagen nach dessen Fälligkeit) die Betreibung auf Pfandverwertung anheben. Die Anhebung der Betreibung auf Pfandverwertung innert Frist, nennt man Prosequierung.
Welche Kunkursverfahren kennen Sie und von wem wird der Konkurs über einen Schuldner eröffnet?
Grundsätzlich kennt das Gesetz drei Arten von Konkursverfahren:
- Summarische Verfahren (Art. 231 f. SchKG)
- Ordentliche Verfahren (Art. 231 f. SchKG)
- Einstellung mangels Aktiven (Art. 230 und 230a SchKG)
Der Konkurs wird ausschliesslich nur vom hierfür zuständigen Gericht (Konkursrichter im summarischen Verfahren Art. 251 ZPO) über einen Schuldner eröffnet (Art. 166 ff., 190, 191, 192 u. 193 SchKG).
nennen Sie die 2 wichtigsten Wirkungen eines Pfandausfallscheins:
1. Wirkung
Gibt dem Gläubiger das Recht, für den Ausfall seiner Forderung binnen Monatsfrist durch Einreichen eines Fortsetzungsbegehrens beim hierfür zuständigen Betreibungsamt, d. h. ohne Erlass eines neuen Zahlungsbefehls, die Betreibung, je nach Person des Schuldners, auf Pfändung oder Konkurs fortzusetzen (Art. 158 Abs. 2 SchKG).
2. Wirkung
Der Pfandausfallschein gilt als Schuldanerkennung (provisorischer Rechtsöffnungstitel) im
Sinne von Artikel 82 SchKG (Art. 158 Abs. 3 SchKG).
Anlagedeckungsgrad 2
Eigenkapital + langfr Fremdkapital X 100
Anlagevermögen
Ziel: mind. 100% , sonst wurde ein Teil des Anlagevermögens mit kurzfristigem Fremdkapital finanziert
Anlagedeckungsgrad 1
Eigenkapital x 100
Anlagevermögen
Ziel: je nach Risiko ca. 70%
Anlagedeckungsgrade = "goldene Bilanzregel"
Diese verlangt, dass langfristig investiertes Vermögen (- Anlagevermögen) auch mit langfristigen Mitteln ( Eigenkapital, Hypotheken, langfirstige Darlehen) finanziert wird.
Fristenkongruenz (Fristenübereinstimmung) zwischen Mittelherkunft und Mittelverwendung
Liquiditätsgrad 3 = current ratio
Dieser misst in %, wie viel das UV die kurzfristigen Verbindlichkeiten abdeckt.
(flüssige Mittel + Forderungen + Vorräte)
Kurzfristiges Fremdkapital
Ziel = nicht über 200%
Liquiditätsgrad 2 = quick ratio
Hier werden zu den flüssigen Mitteln die Forderungen hinzuaddiert. Damit sollten alle kurzfristigen Verbindlichkeiten beglichen werden können.
(flüssige Mittel + Forderungen)
kurzfristiges Fremdkapital
Ziel mind. 100%
Liquiditätsgrad 1 "Cash ratio"
Mit dem ersten Liquiditätsgrad wird gemessen, zu wie viel % die flüssigen Mittel die kurzfristigen Verbindlichkeiten (diese repräsentieren 100%) decken:
Flüssige Mittel x 100
kurzfristiges Fremdkapital
Ziel: ca. 10-35%
Damit wird sichbar was wir sofort, quasi Bar bezahlen könnten.
Folgen einer ungenügenden Bruttorendite?
- Tiefere Eigenkapitalverzinsung
- höherer Eigenfinanzierungsbedarf
Welche 3 baulichen Voraussetzugen müssen gegeben sein, damit Stockwerkeigentum an einem Gebäude begründet werden kann?
Sonderrechtsfähig:
• In sich abgeschossen
• Eigener Zugang
• Wirtschaftliche Einheit
Grundprinzip einer Wärmepumpe:
Der Umgebungswärme energie entziehen und auf ein höheres niveau kompromieren (Kältemittel verdampft bei geringen Temparaturen)
Pläne Grössen und Arten:
1: 500 Katasterplan
1:100 Bauprojektplan ; Baueingabepläne
1:50 Werkpläne; Ausführungspläne
1:20/1:10/1:5/ 1:1 Detailpläne
Nenne 4 Mehrschalenwände:
- Zweischalenmauerwerk
- Kompaktfassade
- Hinterlüftete Aussenwärmedämmung
- Innengedämmte Aussenwand
Nenne 4 Einschalenwände:
- gegossene Wand (Beton)
- gemauerte Wand (Backstein, Kalkstein)
- Einsteinmauerwerk
- Verbandmauerwerk
Ein Gebäude besteht aus folgenden Konstruktionselementen:
- Tragkonstruktion
- Fundament
- Gebäudehülle
- Haustechnik (Versorgung und Entsorgung)
- Innenausbau
Was bedeutet SUVA und VKF?
Schweizerische Unfall- und Versicherungsanstalt
Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen
Was bedeutet NPK und NCS?
Normpositionen-Katalog sind die genormten Grundlagen zur Erstellung von Leistungsverzeichnissen (Devisierung).
Natural Color System - ermöglicht eine klare, unmissverständliche Farbdefinition
Nenne die Hauptgruppen nach e-BKP-H:
A Grundstück
B Vorbereitung
C Konstruktion Gebäude
D Technik Gebäude
E Äussere Wandbekleidung
F Bedachung Gebäude
G Ausbau Gebäude
H Nutzungsspezifische Anlagen Gebäude
I Umgebung Gebäude
J Ausstattung
V Planungskosten
W Nebenkosten zur Erstellung
Y Reserve, Teuerung
Z MWST
Was bedeutet eBKP-H
Der vorgenannte BKP und EKG waren nicht kompatibel, daher erstellte der CRB den neuen Standard eBKP-H Baukostenplan Hochbau. Der Hauptunterschied zum konventionellen BKP ist, dass der eBKP-H nach Bauteilelementen aufgebaut ist.
Was bedeutet EKG?
Elementkostengliederung
Die Elementkostengliederung ermöglicht die Quantifizierung der 4 wichtigsten entwursabhängigen Kostenfaktoren eines Bauprojektes:
- Grösse (Geschossfläche und/oder Volumen eines Objektes)
- Form (Relationen zwischen Bezungsmengen von Bauwerksteilen, z.B. Dach- zu Geschossfläche
- Qualität (Einheitspreise der Bauwerksteile)
- Komplexität (installations und Gesamtkosten)
für was dient der BKP?
dient als Gliederungsmethode (nicht als Berechnungsmethode) für den Kostenvoranschlag (KV)
Enthält Gliederungsmerkmale für Ausschreibungen und Werkverträge
ist eine Gliederungshilfe bei der Kostenüberwachung
Was bedeutet CRB?
Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung.
Setzt Standards in der Planung, Ausführung und für die Bewirtschaftung von Bauwerken.
Was bedeutet SIA?
Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein
Der SIA gibt die im Bauwesen gültigen Normen heraus. Sie sind immer aktuell und werden daher als die anerkannten regeln der Baukunst bezeichnet. Normen gelten als ergänzendes Recht und werden bei Streitigkeiten als Entscheidungsgrundlage von Richtern herbeigezogen.
Nenne den Hauptunterschied von Rolläden zu Verbundraffstoren?
Rollläden schliessen dichter, isolieren besser und haben eine längere Lebensphase,
Verbundraffstoren erlauben eine Lichtsteuerung
Nenne die einzelnen Schichten eines Warmdaches:
- Tonziegel-Deckung Dachlatten
- Konterlatten und Durchlüftungsraum
- Dachelement mit integrietem Unterdach und Dampfbremse
- Luftdichtung und Dampfbremse
- Untersicht zwischen oder auf dem Sparren
