129 FA Immobilienbewerter / Wohnrecht
Kurzabriss
Kurzabriss
Kartei Details
| Karten | 21 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Finanzen |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 09.04.2025 / 10.04.2025 |
| Weblink |
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Was ist ein Wohnrecht?
Wohnrecht bedeutet, dass der Berechtigte bestimmte Räumlichkeiten oder ein ganzes Haus bewohnen können.
Was sind Eigenschaften des Wohnrechts?
Wohnrecht = persönliche Dienstbarkeit
Nur für natürliche Personen
Nicht übertragbar, nicht vererbbar, keine Vermietung
Lebenslang oder befristet (üblich: lebenslänglich)
Endet mit Tod oder Verzicht der berechtigten Person
Auch bei längerer Abwesenheit (Pflegeheim) bleibt es rechtlich bestehen, es sei denn, gerichtlich gelöscht (Art. 736 ZGB)
Wie verhält es sich mit Nutzung und Unterhalt beim Wohnrecht?
Ausschliessliches Wohnrecht = Berechtigter trägt den gewöhnlichen Unterhalt („kleiner Unterhalt“ gemäss Mietrecht)
Alle weiteren Kosten (Versicherungen, Abgaben, Verwaltung etc.) trägt der Eigentümer
Vertragliche Abweichungen sind möglich, müssen aber schriftlich vereinbart und beim Grundbuchamt hinterlegt sein
Was ist der Kapitalwert des Wohnrechtes?
Kapitalwert = jahrlicher Mietwert × Barwertfaktor
Wie verhält es sich mit dem Barwertfaktor/Zins beim Wohnrecht?
Barwertfaktor gemäss statistischer Lebenserwartung → z. B. Stauffer – Schaetzle – Weber
Zinssatz 3.5 % (Referenz: Haftpflichtfälle, Gerichtspraxis)
Was gilt als "die" Fachliteratur im Zusammenhang mit statistischer Lebenserwartung?
Barwerttafeln und Berechnungsprogramme
--> Stauffer – Schaetzle – Weber
Wie verhält es sich mit dem Mietwert beim Wohnrecht?
Mietwert muss durch Immobilienbewerter bestimmt werden (orts- und objektbezogen)
Keine Abzüge von Bewirtschaftungskosten, sofern nicht vertraglich geregelt
Eventuell konsumtiver Nutzungszuschlag bei EFH, wenn im Marktwert ebenfalls enthalten (sonst weglassen)
Was gibt es für eine Besonderheit beim Wohnrecht für Ehegatten?
Berechnung nach dem (statistisch) längeren Leben der beiden Ehegatten
--> Barwertfaktor für das längere Leben
Was ist der Wert des belasteten Grundstücks?
Marktwert – Barwert des Wohnrechts
Wohnrecht ist eine wertmindernde Last
Der Eigentümer erzielt keinen Ertrag während der Dauer → relevante Wertminderung
Wird der Mietwert reduziert?
Nein. Ausser bei vertraglicher Vereinbarung.
Werden Bewirtschaftungskosten abgezogen?
Nein, gehen zulasten Eigentümers
Was, wenn Wohnrecht befristet ist?
Mietwert × Barwertfaktor (für die Dauer)
Ehepaar = zwei Barwertfaktoren?
Nein, höherer der beiden zählt ( = die längere Lebenserwartung)
Was passiert, wenn der Wohnberechtigte älter ist als seine statistische Lebenserwartung? (Fangfrage :) )
Kann eine Lebenserwartung negativ sein?
Die statistische Lebenserwartung ist eine Erwartung.
-> kein Maximum
-> kein "Ablaufdatum"
Die Restlebenserwartung ist auch bei hohem Alter stets positiv. Auch bei sehr alte Personen besteht ein rechnerischer Kapitalwert des Wohnrechts, da die Dauer auf der statistisch verbleibenden Lebenszeit basiert und nie null (oder negativ) ist.
Aufgabe A11:
Bei der Bewertung eines Wohnrechts kommt eine spezielle Berechnungsmethode zur Anwendung.
Nennen Sie diese und beschreiben Sie, warum diese angewendet wird.
(Renten-)Barwertmethode
Nur mit der Barwertmethode kann die zeitlich begrenzte Dauer berücksichtigt werden.
Aufgabe A10:
Zählen Sie die Punkte auf, die Sie bei einem Wohnrecht zu beachten haben.
Bedingungen des Wohnrechts
– entgeltlich oder unentgeltlichKostenregelung (Unterhalt, NK etc.)
Dauer
– zeitlich begrenzt oder lebenslänglichBerechtigte Person(en)
– Geschlecht, Alter, Ehepaar: längeres Leben zählt
Aufgabe A9:
Bei der Bewertung eines 10-Familienhauses stellen Sie fest, dass ein Wohnrecht besteht.
Beschreiben Sie dessen Einfluss auf den Verkehrswert.
Das Wohnrecht hat einen negativen Werteeffekt im Umfang des Kapitalwertes des Wohnrechtes. Die Höhe des Kapitalwertes ist abhängig von den Bedingungen des Wohnrechtes.
Bei der Bewertung eines Wohnrechts brauchen Sie eine bestimmte Tabelle als Hilfsmittel.
Wie heisst diese und wer sind die Autoren?
Mortalitätstabelle / Sterbetafel
Stauffer – Schaetzle – Weber
Aufgabe B2:
Eine Liegenschaft ist mit einem Wohnrecht belastet. Bitte berechnen Sie den Wert des Wohnrechts mit den nachfolgenden Parametern:
Der Mietwert für die belastete Wohnung entspricht CHF 14'640 pro Jahr (exkl. NK)
Die statistische Restlebensdauer des Begünstigten ist 17 Jahre
Barwertfaktor: 12.65
Bewirtschaftungskosten = 20 % des Mietwertes
Kapitalwert Wohnrecht = 14′640 × 12.65 = CHF 185’196
Die Bewirtschaftungskosten gehen zulasten des Eigentümers (nicht des Wohnberechtigten), ausser es ist vertraglich anders geregelt.
Der Barwert wird also mit dem vollen Bruttomietwert berechnet.
Aufgabe B21:
Wenn eine Frau heute 81 Jahre alt ist und ein unentgeltliches und lebenslanges Wohnrecht an einer Wohnung besitzt, dessen heutiger marktorientierter Mietwert pro Jahr CHF 24'000 beträgt:
Welches ist der heutige Wert dieses Wohnrechtes, wenn der Zinssatz 3.5 % beträgt?
Wie beurteilen Sie die Verzinsung von 3.5 %?
Ertrag pro Jahr: CHF 24'000
Zinssatz netto: 3.5 %
Ohne Mortalitätstabelle ist die Aufgabe nicht lösbar !
Für eine 81-jährige Frau ergibt sich eine statistische Restlebenserwartung von 9.5 Jahren
Barwertfaktor bei 3.5 % für 9.5 Jahre: 7.965
Berechnung:
24′000 × 7.965 = CHF 191’165Die Beurteilung des Zinssatzes:
Der Satz von 3.5 % entspricht dem Schweizer Versicherungsrecht und ist gerichtlich anerkannt / bewertungsüblich.
Aufgabe C1:
Berechnen Sie das Wohnrecht mittels untenstehenden Angaben:
Alter der Berechtigten: 73 Jahre
Dauer des Wohnrechts: lebenslang
Zinssatz: 3.50 %
Lebenserwartung: gem. Mortalitätstabelle
Mietzins Wohnung: CHF 1’680 / Monat
Jährlich: CHF 20’160
Alter: 73 Jahre
Restlebenserwartung: 15.5 Jahre
Rentenbarwertfaktor (3.5 %, 15.5 Jahre): 11.805
Barwert = CHF 20′160 × 11.805 = CHF 238’000
