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Liegenschaftsverkauf
Liegenschaftsverkauf
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 52 |
|---|---|
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Finances |
| Niveau | Autres |
| Crée / Actualisé | 16.05.2022 / 25.05.2022 |
| Lien de web |
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| Intégrer |
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Was ist der Unterschied zwischen Eigentum und Besitz?
Eigentum = Tatsächliche und rechtliche Verfügungsmacht.
Besitz = "nur" Verfügungsmacht.
Beispiel: Eigentümer = Vermieter / Besitzer = Mieter.
Welchen Zweck hat die Öffentliche Beurkundung eines Vertrages?
1. Den Parteien volle Klarheit über das zu tätigende Geschäft geben
2. Die Parteien vor unüberlegten Entschlüssen bewahren
3. Schaffen einer zuverlässigen Grundlage für einen allenfalls erforderlichen Registereintrag (Grundbuch, Handelsregister)
Was ist ein Rechtsgeschäft?
Jede private, erlaubte Willensäusserung einer Person, welche eine Rechtswirkung herbeiführt, abändert oder aufhebt.
Was ist ein Vertrag?
Verbindliche Versprechen auf gegenseitige Leistung
Was regelt das Sachenrecht und in welchem Gesetz ist es zu finden?
Das Sachenrecht regelt das Recht von Personen an Sachen.
Art. 641 ff. ZGB.
Nennen Sie 6 Prinzipien des Sachenrechts.
- Typengebundenheit (Numerus clausus) und Typenfixierung
- Publizitätsprinzip (Offenlegungsprinzip, Grundsatz der Offenkundigkeit)
- Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuches
- Traditionsprinzip oder Übergabeprinzip
- Eintragungsprinzip für dingliche Rechte oder Buchungsgrundsatz
- Kausalitätsprinzip oder Legalitätsprinzip
- Akzessionsprinzip
- Prinzip der Alterspriorität
- Prinzip der Öffentlichkeit des Grundbuchs
- Antragsprinzip oder Anmeldungsprinzip im Grundbuchrecht
Nennen Sie die dinglichen Rechte.
1. Eigentum
2. Beschränkte dingliche Rechte (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Pfandrechte)
Welche Formen des gemeinschaftlichen Eigentums gibt es?
Nennen Sie die dazugehörenden Gesetzesartikel
1. Miteigentum = Art. 646 ff. ZGB
2. Gesamteigentum = Art. 652 ff. ZGB
Was ist der Unterschied von Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten?
Was ist bei beiden Dienstbarkeiten immer gleich?
Unterschied:
Grunddienstbarkeiten = berechtigtes Grundstück;
Personaldienstbarkeit = berechtigte Person;
Gleich:
Belastet ist immer ein Grundstück.
Was bedeutet positive Dienstbarkeit und was negative Dienstbarkeit? Gibt es eine gesetzliche Grundlage dazu?
Positive Dienstbarkeit = dulden.
Bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen.
Negative Dienstbarkeit = unterlassen
Zugunsten des Berechtigten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben
Art. 730 ZGB
Welche Formvorschrift gilt bei Reservationsvereinbarungen von Grundstücken?
Nennen Sie den dazugehörenden Gesetzesartikel.
Öffentliche Beurkundung
Grundstückkauf Art. 216 Abs.1 OR.
Welchen Zweck haben Vormerkungen?
Die vertragliche Abmachung zur Sicherung von Rechten und Rechtsverhältnissen zwischen zwei Parteien.
Bsp: Vorkaufsrecht, Mietvertag vormerken
Das Sachenrecht ist der vierte Teil des ZGB
Die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen bestehen ohne Eintragung im Grundbuch
Miteigentümer haben kein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt
Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums
Die Nutzniessung kann nur an Grundstücken bestellt werden
Das Wohnrecht ist übertragbar und unvererblich
Das Grundpfand wird als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief bestellt.
Nennen Sie sämtliche Formvorschriften für Rechtsgeschäfte und je ein Beispiel.
1. Stillschweigende Einigung = Kauf bei Select-Automaten
2. Mündlicher Vertrag = möglich bei Mietvertrag
3. Einfache Schriftlichkeit = Arbeitsvertrag
4. Qualifizierte Schriftlichkeit = Lehrvertrag
5. Öffentliche Beurkundung = Kaufvertrag Grundstück
Nennen Sie 6 verschiedene Arten eines so genannten ausserbuchlichen Erwerbs von Grundeigentum.
1. Erbgang
2. Enteignung
3. Zwangsvollstreckung
4. Richterliches Urteil
5. Begründung / Aufhebung Gütergemeinschaft
6. Fusion zweier AG / Kommanditgesellschaften / Genossenschaften / Stiftungen
Welche Voraussetzungen für die Begründung von Miteigentum und Stockwerkeigentum bestehen
Miteigentum:
- Keine
Stockwerkeigentum:
- Bestehen eines Gebäudes, das in Stockwerkeinheiten aufgeteilt werden kann.
- Die Einheiten müssen in sich abgeschlossen sein.
- Einen Zugang vom gemeinschaftlichen Teil ausweisen.
In einem Dienstbarkeitsvertrag wurde vergessen, wie die Dienstbarkeitseinrichtung (z.B. Wegrechtsfläche) unterhalten werden soll. Ein beteiligter Eigentümer fragt Sie nun, wie die Kosten zu verteilen sind.
Art. 741 Abs. 1 ZGB = der Berechtigte.
Art. 741 Abs. 2 ZGB = der Berechtigte & der Belastete sofern die Vorrichtung auch den Interessen des Belasteten dienen, so tragen beide die Last des Unterhalts im Verhältnis ihrer Interessen.
Die Muster AG wird bei einem Verkauf ihrer Liegenschaft durch den kollektiv-zeichnungsberechtigten Präsidenten des Verwaltungsrates und einen Prokuristen vertreten. Ist dies möglich? Begründen Sie Ihre Antwort
Ja, aber nur dann, wenn dem Prokuristen die Befugnis zur Veräusserung und Belastung von Grundstücken erteilt wurde.
Nein, falls die Befugnis nicht ausdrücklich erteilt wurde.
Art. 459 Abs. 2 OR
Welche Gesetzestexte Regeln das Wohnrecht? Bitte um genaue Angabe.
Welchen Charakter hat das Wohnrecht und was bedeutet das?
Welche Pflichten hat der Wohnrechtberechtigte?
- Art. 776 ff. ZGB
- Persönlichen Charakter, weder übertragbar noch vererblich.
- Betriebskosten Anteilmässig und den „gewöhnlichen Unterhalt“ zu übernehmen
Welche Möglichkeiten gibt es, um als Besitzer in einem MFH wohnhaft bleiben zu können?
1. Stockwerkeigentum:
Vorteil: jederzeit verkäufliche Wohnung für Besitzer
Nachteil: für Insvestor wenig interessant
2. Nutzniessung:
Vorteil: laufende Netto-Erträge für Besitzer
Nachteil: Verkaufswert massiv weniger
3. lebenslängliches Wohnrecht:
Vorteil: Besitzer kann zeitlebens in seiner Wohnung bleiben
Nachteil: Verkaufswert massiv weniger
4. Mietverhältnis
Vorteil: Verkauf zum vollen Preis
Nachteil: keine Sicherheit für Wohnen
Erstellen Sie einen Verkaufsprozess.
- Erstellung Verkaufsexposé und Inserat
- Einholung „Gut zur Publikation“
- Besichtigungstermine vereinbaren
- Besichtigungen durchführen
Weitere mögliche Lösungen:
- Erste Angebotsrunde
- Besprechung mit Verkäufer
- Zweite Angebotsrunde inkl. Finanzierungsnachweis
- Besprechung mit Verkäufer
- Zuschlag
- Bestellung Vertragsentwurf
- Vereinbarung Notariats- und Grundbuchtermin
- Absagen
- Wahrnehmung Notariatstermin
Beschreiben Sie, wie Sie ein ansprechendes Verkaufsexposé aufbauen und welche Angaben Sie auf jeden Fall berücksichtigen.
- Ansprechender Titel
- Gute Foto der Hauptfassade
- Evtl. Factsheet als Executiveübersicht
- Beschreibung der Makrolage
- Beschreibung der Mikrolage
- Angaben zur Immobilie
- Katasterplan, Lageklasse, Angaben über Grundstückbelastung
- Grundrisse und repräsentative Fotos
- Mieterspiegel mit Angaben zur Vermietung, Nettomietzinsen pro Vermietungsob jekt, Nebenkosten, Bruttomiete, nach Möglichkeit Referenzzinssatz
- Renditeberechnungen
- Aussagen über Nutzungsmöglichkeiten, Zusatzangaben über Ausnützungsreserven etc.
- Kontaktangaben sowie Verkaufsablauf
Welche Komponente muss ein Kaufvertrag zwingend enthalten, wenn ein Wohnrecht vereinbart wurde?
1. Wohnrecht
2. Besitzesantritt
Erklären Sie den Unterschied zwischen Kaufs- und Vorkaufsrecht.
Geben Sie ausserdem eine besondere zeitliche Eigenschaft jedes dieser Rechte an.
Kaufrecht:
Es handelt sich um das Vorrecht, eine Sache zu kaufen. Niemand kann ohne die Zustimmung bzw. den Verzicht des Rechtinhabers eine mit diesem Recht belastete Liegenschaft kaufen. Maximale Dauer von 30 Jahren.
Vorkaufsrecht:
Es handelt sich um das Recht, eine Sache bei Verkauf vorrangig zu erwerben. Niemand kann die mit diesem Recht belastete Liegenschaft zu den vom Verkäufer festgelegten Konditionen ohne die Zustimmung bzw. den Verzicht des Rechtinhabers erwerben. Zeitlich unlimitiert.
Was ist der Unterschied zwischen Anmerkungen und Vormerkungen auf einem Grundbuchblatt?
Vormerkungen:
Rechtliche Wirkung. Betreffen dingliche Recht. Sicherstellung einer Sache über die Zeit hinweg. Bsp. Vorkaufsrecht
Anmerkungen:
Info Karakter. Ohne Eintragung im Grundbuch rechtsgültig. Bsp. STOWE-Protokoll
Was bedeuten die Begriffe: Bestandteile und Zugehör.
Nennen Sie je ein konkretes Beispiel für jeden der Begriffe.
Bestandteile: Sie können nicht von der Sache getrennt werden, ohne diese zu zer-
stören, zu beeinträchtigen oder deren Wert zu mindern.
Beispiel: Küchenmöbel, Spiegelschränke, sanitäre Einrichtungen usw.
Zugehör: Es handelt sich um bewegliche Sachen, die zu der Liegenschaft gehören,
aber von ihr unabhängig sind.
Beispiel: Nicht im Grundbuch eingetragener Gartenschuppen, nicht im Boden ver-
ankerter Steingrill, Pergola usw.
Einer Ihrer Freunde ist Immobilieninvestor. Er teilt Ihnen mit, dass er gerade über den Erwerb eines Grundstücks verhandelt, um dort STOWE-Wohnungen zu bauen und zu verkaufen.
Er ist nicht sicher, ob er die Zusammenarbeit mit einem Architekten über einen General- oder Totalunternehmensvertrag regeln soll. Was bedeutet das für Sie als Immobilienvermarkter?
Was empfehlen Sie ihm und warum?
Ein TU plant und führt aus / ein GU führt aus
Würde ein TU-Vertrag abgeschlossen, könnte die Vermarktung über den TU ausgeführt werden. In diesem Fall könnte Ihnen der Verkaufsauftrag entgehen. Es ist besser, ihm den Abschluss eines GU-Vertrags zu empfehlen
Ihr Kunde beauftragt Sie mit der Suche nach einer Renditeliegenschaft.
Welche Kriterien soll er Ihnen angeben, um die Suche so gezielt wie möglich zu gestalten und um die Vertraulichkeit der Ihnen von Ihren Auftraggebern anvertrauten Geschäfte sicherzustellen? Nennen Sie vier.
- Art der Renditeliegenschaft (nur Wohnnutzung, Geschäftsnutzung oder gemischte Nutzung)
- Mindestrendite
- neues oder älteres Objekt
- umfangreiche oder geringfügige Unterhalts-/Renovationsarbeiten
- Mieterqualität
- geografische Lage (Makrolage)
- belebtes Quartier oder eher Wohnquartier (Mikrosituation)
- Wohnungstypologie oder Grösse der Geschäftsräumlichkeiten
Welche Garantien können Sie Ihrem Käufer beim Wiederverkauf einer Liegenschaft bieten?
Nennen Sie gemäss Gesetz eine zwingende und eine dispositive Garantie sowie die vollständigen entsprechenden Gesetzesartikel
- Dispositive: Rechtsgewährleistung (Art. 192 ff. OR) und Sachgewährleistung (Art. 197 ff. und 219 OR)
- Zwingende: Arglistig oder absichtlich verschwiegene Mängel (Art. 199 OR)
Welchen Zweck die Öffentliche Beurkundung eines Vertrages?
1. Es soll den Parteien volle Klarheit über das zu tätigende Rechtsgeschäft geben
2. Es soll die Parteien vor unüberlegten Entschlüssen bewahren
3. Es soll eine zuverlässigen Grundlage für einen allenfalls erforderlichen Registereintrag (Grundbuch, Handelsregister) sein.
Erkären Sie den Unterschied zwischen Eigentumsübertragung und Besitzesantritt.
Eigentumsübertragungen = rechtliche Verfügung.
Eigentum + alle damit unmittelbar verbundenen Rechte, d.h. auch die beschränkten dinglichen Rechte (= Teilrechte an der Sache wie: Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechte) über.
Eigentumsantritt = tatsächliche Verfügung.
gehen nur noch die Rechte der tatsächlichen Verfügung über, d.h. des Bewohnens oder Vermietens, der baulichen Veränderung etc.
Sie werden einen Terminkaufvertrag über ein Baugrundstück abschliessen;
Voraussetzung ist der Erhalt einer Baubewilligung. In diesem Kaufvertrag verpflichtet
sich der Käufer, den Gesamtpreis des Grundstücks innert einer Frist von 30 Tagen
nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung zu zahlen. Gegen dieses Projekt
wurden keine Rechtsmittel eingelegt, und die Baubewilligung wird am 15. September
2020 von der zuständigen Behörde ausgestellt.
Ab welchem Zeitpunkt können Sie Ihr Honorar in Rechnung stellen? Bitte begründen Sie Ihre Antwort
Wenn die Baubewilligung am 15. September ausgestellt wurde, kann die Maklercourtage dem
Verkäufer ab diesem Datum in Rechnung gestellt werden, da die aufschiebende Bedingung
wirksam geworden ist. Die Zahlungsfrist des Käufers für das Grundstück hat keine
Auswirkungen auf die Fakturierung der Provision.
In der Schweiz gibt es zwei Arten gesetzlicher Pfandrechte, die nach
unterschiedlichem Recht gewährt werden.
Nennen Sie zwei Beispiele für jede dieser zwei Arten von Pfandrechten.
Gesetzliche Pfandrechte öffentlichen Rechts:
- Direkte Bundessteuern
- Prämie der kantonalen Feuerversicherung
Gesetzliche Pfandrechte des Privatrechts:
- Bauhandwerkerpfandrechte
- Stockwerkeigentümerpfandrechte
Worin besteht der Unterschied bei einem von "Share Deal" zu einem «traditionellen» Verkauf?
Share Deal (nur bei Gesellschaften möglich):
Beim Verkauf mittels «Share Deal» handelt es sich um einen Verkauf durch Übertragung von Anteilen; dabei überträgt der Verkäufer die Anteile der Gesellschaft, in deren Besitz sich die betreffende Liegenschaft befindet. Damit verbunden sind Aspekte der Besteuerung, die sich von denen des Verkaufs einer Liegenschaft in eigenem Namen unterscheiden.
Asset Deal (normale Verkaufsabwicklung):
Es handelt sich um einen Verkauf in eigenem Namen, der die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zugunsten einer natürlichen oder juristischen Person impliziert.
