Prüfung Immobilienbewirtschaftung 2019

Ausgangslage

Seit dem 1.1.2019 bewirtschaften Sie die im Jahr 2018 neu erstellte Gewerbe-Liegenschaft Industriepark 3, welche sich in einer aufstrebenden Agglomeration einer Schweizer Gross-stadt befindet.

Früher standen auf dem Grundstück alte Industriegebäude, welche jedoch in den letzten Jahren vollständig abgerissen wurden. Lediglich ein alter Brunnen musste stehen gelassen und saniert werden.

Industriepark 3:

Im Erdgeschoss befinden sich ein Restaurant sowie zwei Ladenlokale. In der 1. bis 3. Etage hat es Büros und eine Praxis und in der 4. Etage eine Attikawohnung mit einer 50 m2gros-sen Terrasse.

Die Liegenschaft war per 1. Juli 2018 bezugsbereit. Bis heute konnten für Büroflächen in der 1. Etage (360 m2) sowie in der 2. Etage (260 m2) keine Mieter gefunden werden. Die restlichen Gewerbe-und Büroflächen wurden per 1. Juli 2018 erfolgreich vermietet.

Die Attikawohnung in der 4. Etage wurde per 1. Juli 2018 an P. Flucht vermietet. Der Mieter bezahlte jedoch nur zwei Mietzinse und danach nichts mehr. Per 31. Dezember 2018 wurde ihm gekündigt.

Bewirtschaftung:

Die Erbengemeinschaft, welcher das Grundstück gehört, wollte die Liegenschaft selber bewirtschaften. Sie betreute die Erstellung des Gebäudes selbst und suchte auch die Mieter selber aus. Allerdings ist die Erbengemeinschaft zerstritten und nun doch überfordert mit der Arbeit, weshalb sie Sie mit der Bewirtschaftung beauftragt hat.

Seit dem 1.1.2019 sind Sie für die Bewirtschaftung der Liegenschaft zuständig.

Die Anlagekosten betragen CHF 12‘800‘000.00

Das Geschäftsjahr dauert von Januar –Dezember.

Nebenkostenabrechnungs-Stichtag ist der 30.06. Über folgende Kosten wird den Mietern eine Nebenkostenabrechnung erstellt: Heizkosten, Wasser, Abwasser, Strom, Lift und TV-Gebühren.

Die aktuellen Mieter sowie die Mietzinse können Sie dem nachstehenden Mieterspiegel entnehmen.

Fragen mit den nächsten Karteien

Der Mieter „Weltweit Reisen AG“ (Objekte Nr. 4, Nr. 205, Nr. 206) bezahlt seine Miete per Quartalim Voraus. Der Mieter hat am 5.1.2019 CHF 6‘660.00 bezahlt. (Siehe Mieterspiegel Seite 4) Wie wird der Mietzins für die ersten drei Monate 2019 verbucht, wenn der Ertrag gleichmässig über das Jahr verteilt werden soll?

Verwenden Sie sinnvolle Kontobezeichnungen.

Mit dem Mieter „Restaurant Bio Bio“ wurde ein Umsatzmietzins vereinbart. Unabhängig welcher Umsatz erzielt wird, muss ein Basismietzins von CHF 18‘720.00 pro Jahr bezahlt werden, welcher in monatlichen Teilbeträgen eingefordert wird. (Siehe Mieterspiegel Seite 4). Erzielt das Geschäft einen Jahres-Umsatz von mehr als CHF 320‘000.00 beträgt der Mietzins 6% des Umsatzes. Für die Miete vom 1.7.2018 bis 31.12.2018 gilt für die Berechnung des Mietzinses, ein Halbjahres-Umsatz von mehr als CHF 160‘000.00. Der Mieter bezahlte den monatlichen Basismietzins pünktlich und vollständig und meldet am 25.2.2019 einen Umsatz für die Monate Juli bis Dezember 2018 von CHF 175‘000.00.

Der Mieter Sports Lab hatte beim Einrichten der Ladenfläche die Hauseingangstüre beschädigt. Die Türe wurde im Auftrag der Verwaltung rasch repariert. Der Mieter muss die Kosten für die Reparatur jedoch übernehmen.

Per 1.10.2018 hat der Mieter Ryf Augenarzt seine Praxisräumlichkeiten bezogen.Bis heute ist der Mieter mit Umbauarbeiten beschäftigt.Das verursacht viel Lärm und Staub.

Der Mieter Grafik & Design AG welcher auf der gleichen Etage und ebenfalls per 1.10.2018 seine Büros bezogen hat, ist mit einem eingeschriebenen Brief an Sie gelangt und verlangt,aufgrund des unzumutbaren Zustandes,eine Inkonvenienzentschädigung. Die Parteien einigen sich auf eine Entschädigung inder Höhe von 20% der Nettomiete für die Monate Oktober bis Dezember 2018 (Betrag siehe Mieterspiegelauf Seite 4). Der Jahresabschluss für das Jahr 2018 ist noch nicht erfolgt. Sie verbuchen nun die Inkonvenienzentschädigungfür den Jahres-abschluss.

Geben Sie dafür zwei mögliche Buchungsvarianten an und füllen Sie dafür untenstehende Tabelle Variante 1 und Variante 2 aus.

Berechnen Sie die Bruttorendite der Liegenschaft Industriepark 3 per 1.1.2019. Verwenden Sie dazu die Beträge gemäss Mieterspiegel (Seite 4) sowie die Ausgangslage (Seite 3).

Der Mieter P. Flucht welcher ab 1.7.2018 in der Attikawohnung wohnte, hatte nur ein Depot von CHF 7‘000.00 geleistet sowie die Mietzinse für die Monate Juli und August 2018 bezahlt. Mitte September 2018 erhielt der Mieter eine Mahnung mit Kündigungsandrohung. Da jedoch weder September noch Oktober bezahlt wurden, hatte man dem Mieter fristgerecht per 31.12.2018 gekündigt. Der Mieter weigerte sich jedoch auszuziehen.

Mitte Januar 2019 hat er die Wohnung verlassen, ohne Angabe einer neuen Adresse. Die Wohnung wurde in einem katastrophalen Zustand zurückgelassen.

Es wurden Möbelstücke, Pflanzen sowie viel Abfall liegen gelassen. Gereinigt wurde die Wohnung in den Monaten Juli 2018 bis Januar 2019 anscheinend nie.

Die Eigentümerschaft möchte heute (Mitte Februar 2019) wissen:

Damit für die Attikawohnung sowie auch für die Büros so rasch als möglich Mieter gefunden werden, bittet Sie die Erbengemeinschaft aufzuzeigen, welche Massnahmenergriffen werden sollen.Bitte zählen 8 mögliche Massnahmen auf.

Erstellen Sie einen Kontoplan mit dem Budget für die Erfolgsrechnung für das Jahr 2019. Die Nebenkosten müssen Sie nicht berücksichtigen. Es steht Ihnen dafür das Belegjournal vom Januar 2019 (siehe nächste Seite) zur Verfügung, welches Hinweise auf die notwendigen Konten enthält.

Füllen Sie dafür die untenstehende Tabelle mit der Kontobezeichnung und den Budgetbeträgen 2019 aus. Es sollen nur Themen aufgeführt werden, welche im Belegjournal vorkommen. Die Beträge sind auf CHF 100.00 zu runden.

Aufgabe D2: Berechnung von Kennzahlen

Für einen Ihrer Hauswarte, beschäftigt bei der Immo-AG, 8050 Zürich,müssen Sie den Lohnausweis für das Jahr 2018 erstellen. Herr Peter Meier, (AHV-Nr. 756.1234.5678.00) und wohnhaft an der Bahnhofstrasse 25, 8001 Zürich war vom 01.04.2018 bis 31.12.2018 als vollamtlicher Hauswart tätig. Sein Monatslohn beträgt CHF 4‘000.00. Er erhielt im Dezember einen 13. Monatslohn pro Rata. Herr Meier ist verheiratet und hat einen 10-jährigen Sohn. Die Kinderzulage beträgt CHF 200.00 im Monat.Die Arbeitgeberbeiträge an die Pensionskasse betragen CHF 245.00 pro Monat. Die Sozialversicherungsbeiträge entsprechend dem Gesetz. Der NBUV-Abzug beträgt 1.00%.Die Firma verfügt über ein genehmigtes Spesenreglement, welches am 25.04.2010 von der kantonalen Steuerbehörde Zürich genehmigt wurde. Der Hauswart erhält eine pauschale Spesenvergütung für sein Natel in Höhe von CHF 40.00 pro Monat.Er erhielt im Januar 2019 einen Bonus in Höhe von CHF 300.00.Füllen Sie den beiliegenden Lohnausweis vollständig aus. Bitte führen Sie die Berechnung für die Position 9 und 10.1. auf.