Immobilienbewirtschafter / BEWI PF 2020, Karten gemäss Wegleitung, Teil 2

Transitorische Aktiven:Leistung ist bezahlt aber noch nicht erhaltenBeispiel: Versicherungsprämie im 2019 bezahlt, jedoch für im 2020TA / AufwandTransatorische Passiven:Leistung noch nicht bezahlt aber ausgeführtBeispiel: Maler hat die Arbeiten im 2019 abgeschlossen aber noch nicht verrechnet, jetzt ist ende JahrAufwand / TPMietervorausszahlungen gehen nicht wia TA sondern eigenes Konto

Geld für zukünftige Ereignisse beiseite legen (Gerichtskosten, a.O. Aufwand infolge Unfall)

Wertberechtigung des AnlagevermögensLineare Abschreibung:Mobil 5 JahreImmobil: 20 Jahre in % bis auf 0.-Degressive Abschreibung:Mit % vom Buchwert, jedes Jahr weniger, nie bis auf 0.-Direkte Abschreibung:•Die Wertverminderung (Abschreibung) wird direkt auf dem Aktivkonto (z.B. Maschinen) erfasst.•Die Bilanz zeigt nur den Buchwert der Aktivposten an. Über deren Anschaffungswert sagt sie nichts ausIndirekte Abschreibung:•Die Wertverminderung wird indirekt auf einem Wertberichtigungskonto (Minus-Aktivkonto) erfasst.•Bilanz zeigt Anschaffungswert, kumulierte Abschreibungsbeträge (Wertberichtigung) und Buchwert der Aktiven.

Mehrleistungen die dem Mieter überwälzt werden können

Bruttorendite:Mietzinseinnahmen x 100 /Anlagekostennicht mehr als 2% über dem ReferenzzinssatzNettorendite:Nettoertrag (Ertrag - Aufwand) x 100 / (teuerungsbereinigtes) Eigenkapitalnicht mehr als 0.5% über dem Referenzzinssatz

Mut zur Lücke

Lohnabrechnung für MA (NBU Verrechnen), Lohnabrechnung für AG (Mit FAK, Verwaltungskosten von 3% auf beiden AHV Beträgen, BU Versicherung, auch ALV) und Lohnausweis für MA (Arbeitsort nicht vergessen) erstellen können!

Mieter Fristansetzen, Künden, BetreibungseinleitenHauseigentümer informierennötigenfalls als Verlust abschreiben

Art 712a – 712t ZGB, StockwerkeigentumArt. 60ff ZGB, VereinrechtArt. 646ff ZGB, Miteigentum

Gemeinschaftliche Teile:Treppenhaus, Heizung, Lift, FF. KF => alles was gemeinsam genutzt wird.Teile im Sonderrecht:Terrasse, Balkon, Keller => alles was alleine genutzt wird jedoch nicht STOWE tauglich ist.Muss selber unterhalten werden.

Nicht STOWE Teile (sind keine Eigenständige Wirtschaftseinheit) die jedoch alleine genutzt werden.

Bei Stowe besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht, kann in der Begründung oder im Reglement aufgenommen werden. Art. 712c ZGBMiteigentum bestehe ein gesetzliches Vorkaufsrecht, Art. ??' ZGB

ParteienLiegenschaftAusscheidung was Allgemein, Sonderrecht und Sondernutzungsrecht ist.Wertquotenbenennung mit gemeinsamen Nenner X/1000

Formelle: WilleVerpflichtungsgeschäft => öffentlich Beurkundet => Eintragung im GrundbuchMaterielle:Grundstück oder Baurecht (dauernd = 30-100Jahre, selbständig = eigenes GB-Blatt)

Begründungsakt: Art 712d ZGBwird durch Eintragung im Grundbuch begründet, muss ein Verpflichtungsgeschäft mit öffentlicher Beurkundung gegeben, Ausscheidung der Teile und ein Grundstück/Baurecht.

Untergang: Art 712f ZGBLöschung im GrundbuchLöschung kann aufgrund folgender Tatsachen eingeleitet werden:Aufgebungsvereinbarung aller STOWE-EigentümerEinigung der EigentümerAuf verlangen, wenn die Hälfte des Wertes zerstört ist oder eine grosse Finanzielle Belastung bedeutet.STOWE Älter als 50 Jahre ist und in schlechtem Baulichen Zustand

Üben!

Sonderrecht muss abgeschlossen sein, eigener Zugang, eigene Wirtschaftlichkeitz.B. ein Hobby Raum, Waschküche, .Art. 712b Abs. 1 ZGBGewillkürte Allgemeine Räume:jeder Sonderrechtstaugliche Raum wird auch als Sonderrecht ausgeschieden ausser Räume die absichtlich der Allgemeinheit dienen sollen (gemeinsame Saune, Schwimmbad...)

Aus der Praxis

Art 712 i + k ZGBSäumigen Eigentümer kann betrieben werden.Pfandrecht auf die letzten 3 abgeschlossenen Betriebsjahre kann erstellt und im GB eingetragen werden. Danach Betreibung auf Pfändung einleiten.Retentionsrecht geltend machen.

Vorbereitung: Budget und Abschluss erstellen, Traktenden mitsenden, Ort + Datum mitteilen.Jeder Beschluss muss mit den Stimmen protokolliert werden. Einwände + Enthaltungen auch.

Zu besprechende Anliegen an der Versammlung.Unterlagen:EinladungTrakandenlisteVollmachtsbestätigungBudgetProtokoll der letzten VersammlungAbschluss

Wenn die Versammlung rechtlich fähig ist Beschlüsse zu fassen.1. Versammlung mit je 50% Kopf- und Wertquoten, mind. 2 Kopfstimmen2. Versammlung nach 10 Tagen wartezeit mit 1/3 Kopfstimmen ohne Wertquoten, mind. 2 Kopfstimmen

Einfaches Mehr: 51% aller KopfstimmenQualifiziertes Mehr: 51% aller Kopfstimmen und 51% aller WertquotenEinstimmigkeit: 100%aller Kopfstimmen und 100% aller WertquotenBei der Versammlung oder im Gesamten?

aus der Praxis und

Abwehr von Schaden: keine Bestimmungnotwenige Massnahmen: Einfaches Mehr: 51% aller Kopfstimmennützliche Massnahmen: Qualifiziertes Mehr: 51% aller Kopfstimmen und 51% aller Wertquotenluxeriöse Massnahmen: Einstimmigkeit: 100%aller Kopfstimmen und 100% aller Wertquoten oder Kostenübernahme der nicht willigen Eigentümer

meistens Vereinrecht ab Art. 64 ZGB

Dienstbarkeitsvertrag muss öffentlich beurkundet sein => voraussetzung ist ein rechtsgültiges Verpflichtungsgeschäft.Rechte: das etwas geduldet oder unterlassen wird, muss aber bezahlt werdenPflichten: etwas zu dulden oder zu unterlassen, Geld dafür zu erhalten

Gründe:Unmögliches Zusammenleben durch permanante Störungen, Drohungen, Gewaltanwendung, Schikanieren.Nie etwas finanzielles!Vorgehen:Traktandieren, An Versammlung den Ausschluss befassen, via Richter Ausschluss/Verkauf veranlassen

Versammlung einberufen, leiten und protokollierenTechnische VerwaltungAdministrative VerwaltungBuchführungInkassoBeschlüssse umsetzen

Rechnungsplausibilitäskontrolle

Eigentümer gegenüber Dritten/Aussenstehende zu vertreten

Tätigen tägliche Beschlüsse damit nicht die es tun Versammlung muss => um Handlungsfährig zu sein.

Steuervorteilum Eigentümer vor grossen Kosten und Pfändung zu bewahrenZweck: Finanzierung von Unterhalt und Erneuerungen