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Immobilienbewirtschafter / BEWI PF 2020, Karten gemäss Wegleitung, Teil 2

Prüfung 2020 Teil 2

Prüfung 2020 Teil 2

126
5.0 (1)

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Cartes-fiches 126
Utilisateurs 36
Langue Deutsch
Catégorie Matières relative au métier
Niveau Autres
Crée / Actualisé 18.01.2020 / 04.02.2025
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Étudier
die Wirkungen von Kündigungen aufzuzeigen und die Erstreckung des Mietverhältnisses durch den Mieter erklären

Wirkung: Beendigung des MietverhältnissesErstreckung:Wohnung: 2x 2 JahreGewerbe 2x 3 JahreBei Härtefall und wenn die Kündigung inner 30 Tagen angefochten wird.Damit soll dem Mieter Zeit gegeben werden um eine neue Wohnung zu suchen.

Mietvertrag erstellen können: befristete und unbefristete Mietverträge für Wohnungen, Geschäftsräume und unbewegliche Objekte wie Garagen, Parkplätze, Gartenanlagen etc. erstellen

von Hand schreiben können!Vertragsparteien inkl. VertretungSolidarhafterObjektadresseMietobjektNebenobjektFamilienwohnungMietzins und NebenkostenMietbeginnKündigungsfristennächster KündigungsterminHK-NK AuflistungHK-NK PeriodeSicherheitsleistungBasisberechnug (referenzzinssatz, LIK, Teuerung der Unterhaltskosten)BesonderesSalvatorische KlauselAllgemeine BestimmungenGerichtsstandOrt, Datum und UnterschriftS.12 / 87, Feusi Mietvertrag

spezielle Regelungen in Mietverträgen für Gastro- und Retailobjekten nennen

Umsatzmiete, 

Retentionsrecht

Rohbaumiete

 

die Wirkung einer Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch zu nennen.

Vormerkungen sog. Realobligationen geben dem Mieter z.B. das Vormiet, Vorkaufrecht auch dem neuen Eigentümer gegenüber. Der Vertrag gilt nun nicht nur zwischen den Parteien sondern gegenüber jedermann.

Anpassungen von Mietzinsen bei Index- oder Staffelmieten vorzunehmen

1x Jährlich, max. 4 Monate im Voraus und spätestens 30 Tage im Voraus. Auf dem amtlichen Formular mitteilen:3 Tage versand7 Tage Abholzeit (eingeschränkte Empfangstheorie)

Mietverhältnis mittels amtlichen Kündigungsformulars aufzulösen (ordentliche und ausserordentliche Kündigungen).

ganzes Formular schreiben können!
Möglichkeiten für Verlängerungsoptionen aufzuzählen

Nur wenn im Mietvertrag eine Option gewährt wurde.Echte Option:Weiterführung zur einer vereinbarten Zeit zu den selben Konditionen.Unechte Option:Weiterführung zur einer vereinbarten Zeit jedoch nich zu den selben Konditionen.

Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen erklären.

3 Jahre nach einer Schlichtungsverhandlung, sowie bei Aussergerichtlicher Einigung oder Vergleich.Kein Kündigungschutz wenn der Vermieter gewinnt OR Art?

die Kündigungsbestimmungen für Familienwohnungen zu nennen

an beide Ehepartner separat auf amtlichem Formular zustellenKündigungsandrohung auch separat zustellen

das Bestellen resp. die Höhe und die Auflösungsmodalitäten einer Mietzinssicherheit aufzuzählen (Bardepot, Bankgarantie, Bürgschaftsverpflichtung, Kautionsversicherung).

Wohnung: max 3. MonatsmietenGewerbe: Frei, meist 6 MonatsmietenAuflösung: 1 Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses via Mieter oder vorgängig mittels beider Unterschrift.S. 15/87, Mietvertrag
Anfangsmietzinse bei Neubauten kalkulieren können

…% von Anlagekosten (Risiko, Abgaben…)…% von Baukosten (Unterhalt, Abschreibung…

Mietzinse auf ihre Zulässigkeit im Sinne von OR Art. 269/269a überprüfen.

Bruttorendite nicht über 2% über Ref. Zinssatz, Nettorendite nicht über 0.5% über Ref. Zinssatz,Muss in Orts- und Quartiersüblichkeit liegen.Berechnung darf nicht auf offensichtlich übersetztem Kaufpreis stehen

eine Mietzinserhöhung aufgrund von wertvermehrenden Massnahmen berechnen

50-max. 70% gilt bei umfassender Sanierung als Wertvermehrend geteilt durch Lebensdauer- Amortisation + Risiko (1.5% +0.5% /2 = 1%) vom Wertvermehrenden Teil- Unterhalt (10% von Wertvermehrend und Amortisation) = X :12M = Monatserhöhung

zwischen Unterhalt – Erneuerungen – Änderungen zu unterscheiden.

Unterhalt = InstandhaltenErneuerung = auf technisch neuen StandstellenÄndern = den veränderten Bedürfnissen und neustem Technischen Stand gerecht werden.
Liegenschaftsunterhaltsarten gemäss OR Art. 256 Abs.1, Art. 259d, Art. 257h, Art. 260 erklären

Ordentlicher Unterhalt: normale Investitionen um das Gebäude in Stand zu halten, Kleinumbauten wie eine KüchensanierungAusserordentlicher Unterhalt: grössere Umbauarbeiten und Wertvermehrende Investionen

die Begriffe Werterhaltung und Wertvermehrung erklären

Werterhaltung:Investitionen um das Gebäude normal zu unterhalten damit es nicht zerfällt. Die Tauglichkeit sichergestellt ist.Wertvermehrung:Komfortsteigerung, resp. Investitionen um mehr Mietzins einnehmen zu können.

Mietzinsänderungen gemäss OR Art. 269d und VMWG zu berechnen und anwenden

Ausgang von NettomietzinsRef Zinssatz unter 4% wird pro 1/4 je 3% gerechnet (Senkung 3%*100 / 3*:100)Teuerung (Alter Stand - neuer Stand * 100 / Alter Stand)Kostensteigerung (0.5% pro Jahr)

zu erkennen wann und wo Mietzinsvorbehalte angebracht werden müssen und deren Wirkung erklären.

Bei Neubautennicht ausgeschöpfter Anpassungnicht weitergebene Wertvermehrende InvestitionMuss jedesmal angezeigt werden anstonsten ist es verwirkt und gilt als übernommen.
Mietzinsvorbehalte zu beurteilen, z.B. punkto Referenzzinssatz, nicht kostendeckender Bruttorendite und Erhöhung aus wertvermehrenden Investitionen.

Anfechtung erst bei Durchsetzung möglich!

Mietzinse unter Berücksichtigung des Ausbaustandards mit dem Ziel der Leerstandsminimierung festzulegen.

Aus der Praxis, schätzen

rechtliche Voraussetzungen über Ansetzung einer Zahlungsfrist, Betreibung und Retention im Sinne des Mietrechts, insbesondere OR Art. 257d und des SchKG anzuwenden.

Nichterfüllung der Mieterpflicht: Zins nicht gemäss Vertrag bezaht => ZahlungsverzugBetreibung kann ohne Voraussetzung eingeleitet werdenRetention mittels Betreibungsverfügung oder Verlustschein, keine Betreibsrelevanten Gegenstände

Fristenlauf, Zustell- und Abholfristen, eingeschränkte und uneingeschränkte Empfangstheorie aufzählen.

Uneingeschränkte Empfangstheorie:3 Tage PostwegEffektive Tage AbholungFrist beginnt am nächsten TagEingeschränkte Empfangstheorie:3 Tage Postweg7 Tage Abholzeit (maximale Abholfrist) wenn nicht abgeholt zählt es trotzdem als zugestelltFrist beginnt am nächsten Tag
die Elemente einer Vermietungsdokumentation den vier Marketinginstrumenten nach McCarthy zuordnen.

Price = wie ist der Preis dieses ProduktsProdukt = was für eine Produkt ist esPromotion = wie wird es beworbenPlace = wo wird es beworben(Preis, Vertreib, Werbung, Produkt)

Vermietungsdokumentationen für die Erstvermietung auf der Grundlage eines bestehenden Vermarktungskonzeptes erstellen.

logisches fachliches Wissen = keine einheitliche Antwort möglich Inhalt:TitelblattEinleitungMicro + MacrolageGrundrisseFotosAusbaustandartEntfernung zu Schulen und EinkaufsmöglichkeitenKontaktdatenVerfügbare WohnungenPreisangabe

zielgruppengerechte Print- und Onlineinserate für den Absatz von Mietwohnungen und Gewerberäumen zu texten und die verschiedenen Elemente eines Inserates den vier Marketinginstrumenten nach McCarthy zuzuordnen.

Wir vermieten in der Altstadt von Bern mit schöner Terasse und Ausblich eine 4.5 Zimmerwohnung im 3. Stock.Die Wohnung verfügt überLiftBalkoneigener Waschturm…Gerne zeigen wir Ihnen die Wohnung persönlich, vereinbaren Sie noch heute einer Besichtigungstermin mit uns!Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

AIDA Formel können

Attetion = Aufmerksamkeit erregenInteresst = Interesse schürenDesire = Verlangen erzeugenAction = sich melden

das Mieterselektionsverfahren und Auskunftskriterien definieren.

1/3 des LohnesReferenzenEindruck bei der BesichtigungBetreibungsregisterauszugKreditauskünfte bei Gewerbeob sie ins Hauspassen

mit welchen Dokumenten wird die Solvenz von potentiellen Mietern geprüft?

Referenzauskünfte, Auszüge aus dem Betreibungsregister, Bonitätsauskünfte von Dritten und KreditauskünfteHandelsregister-Auszüge von Firmen interpretieren.Buisnessplan

das Vorgehen bei einer Objektbesichtigung aufzählen

Der erste Eindruck zählt.Mit Namen begrüssenInteressent vorgehen lassen, spezeilles Erklären und jeden Raum sichten lasseninkl. Waschküche und Keller/ErstrichBewerbungsformular mitgeben und Betreibungregister, nid älter als 6 Monate erwähnen

Wohnungsabnahme/-übergabe, Schlüsselübergabe, Abnahmeprotokolle korrekt zu erstellen, Inhalt zu beschreiben, amtliche Befundaufnahme erklären

aus der PraxisAmtliche Befundaufnahme ist wenn ein Vertreter die Wohnung abnimmt. Dient als Grundlage für weitere Prozesse, ist neutral und Meihnungsfrei.

Mängelrechte des Vermieters und Schadenersatzpflicht des ausziehenden Mieters festhalten

Schadensersatzplfichtug für ausserordneliche Abnützung oder unsorgfältigen Gebrauch.Unterschriebenes Abnahmeprotokoll oder sofort (innert 3 Tagen) schriftlich Rügen

Schlussabrechnung bei Mieterwechsel aufgrund des Abgabeprotokolls erstellen

Praxiswissen

Hauswartungsvertrag und Pflichtenheft auf ihre Richtigkeit gemäss OR Art 319ff beurteilen.

AHV/IV/EO: 5.125% Alt, Neu 5.275%Verwaltung ist 3% von TOTAL AHV/IV/EO!NBU: 100% ArbeitnehmerBU: 100% ArbeigeberFAK: 100% ArbeitgeberBVG: 50/50ALV: bis 125.000 bei 1.1% aller über + noch 1%Spesen, Kinderzulagen, Handy: nicht AHV PflichtigÜberzeit, Auto für Privatgebrauch ist AHV Pflichtig

folgende Auskünfte zu den Sozialversicherungen zu erteilen:die gültigen Versicherungssätze für die 1. und 2. Säule sowie die Arbeitslosenversicherung und die Erwerbsersatzordnung zu nennen

BVG ab 21`330.-noch ergänzen!

die Versicherungspflicht (insbesondere auch im Bezug auf Unfälle) für Teilzeitmitarbeitende erklären

BU bei unselbständigen immerNBU Ab 8h Arbeitszeit pro Woche

die gesetzliche Höchstarbeitszeit für Hauswarte gemäss Arbeitsgesetz nennen und die mögliche Problematik aus Sicht des Arbeitgebers bei der Anstellung von Hauswarten im Nebenamt (Teilzeitangestellte) erklären.

45hProblematik:Bei Unfall zahlt der Eigentümer die Ausfallkosten, Lohnausfall… deshalb Taggeldversicherung machen

ein Pflichtenheft gemäss einer Vorlage der Trägerorganisationen (SVIT und USPI) für die Hauswartung erstellen das Hauswartinventar festlegen

aus der Praxis

FM-Dienstleistungen zu spezifizieren und auszuschreiben

aus der Praxis

Drittdienstleister zu koordinieren.

aus der Praxis

gesetzliche Grundlagen (OR/VMWG) der Nebenkosten erklären

OR Art. 257a, 257b und VMWG Art. 4 - 8 nun noch erklären

Étudier