Gebäudesanierung/Erneuerungen

Aufgaben Inbetriebsetzung:

• Planung & Durchführung der Bauwerkabnahme inkl. Anlagetests
• Abnahme Bauwerk
• Mängelbehebung & Abnahme derselben
• Durchführung Bezug
• Einführung Betriebspersonal
• Einsetzung Betriebs- & Verwaltungsorganisation

• Mieter suchen & Abschluss Mietverträge
• Abnahme Werk als Vertreter Bauherrschaft
• Übernahme Revisionspläne & Bauunterlagen
• Inbetriebnahme der Anlagen
• Abschluss Wartungs- & Serviceverträge
• Verpflichtung von Wartungspersonal & Protokoll
• Abschliessen von Haftpflicht- & Gebäudeversicherungen
  => Projektorganisation auflösen & Bankversicherung abschliessen

Grundsätze: Bauherr ist verpflichtet, vollendetes Bauwerk innert 1 Monat nach Anzeige Werksvollendung auf Vertragserfüllung zu prüfen. Verweigerung gilt nur bei groben Mängeln -> Unzumutbarkeit Übernahme

Zielsetzung: Vertragserfüllung ist zu überprüfen & nachzuweisen. Erfüllung ist gewährleistet wenn Werk mängelfrei & vollständig ist & wenn es termingerecht fertiggestellt wurde.

Zeitpunkt: 

• Innert 1 Monat nach Vollendungsanzeige 
• Frist von Bauherr verpasst, dann wird Abnahme stillschweigen als Zustande gekommen angenommen
• vorzeitige Teilabnahmen (verdeckte Anlageteile)

Durchführung:

• Unternehmer, Gesamtleiter, Fachbauleitung, Projektleiter, Bauherr, Fachingenieure
• festgestellte Mängel sofort rügen
• Abnahmeprotokoll mit Unterschriften
• Mängelbehebung innert angesetzter Frist, erneute Abnahme 

Übergang von Eigentum & Haftpflicht von Unternehmer an Bauherr. Bauübergabe so rasch wie möglich nach Bezug/Inbetriebnahme 
Voraussetzungen:

• Abnahme sämtlicher Anlage- & Werkteile
• Behebung aller gerügten Mängel
• Betriebsbereitschaft aller Anlageteile
• Übergabe aller Baudokumentationen & Bauwerksakten

OR: Art. 368 -> erhebliche & minder erhebliche Mängel, sofort bei Entdeckung rügen

SIA118: offene & verdeckte Mängel, Unterscheidung wesentliche/unwesentliche Mängel (Schönheitsfehler)
Mängelrüge hat innert Garantiefrist zu erfolgen, ausser es können Folgeschäden entstehen.

Offene Mängel: Feststellung Mängel bei Abnahme, muss sofort gerügt & Beseitigung verlangt werden. Mängel die ersten 2 Jahre nach Abnahme -> Mängelliste wenn keine Folgeschäden entstehen (Gesamtrüge).

Verdeckte Mängel: Mängel zw. 3 & 5 Jahren nach Abnahme, sofort rügen. Arglistige Verschweigung durch Unternehmer = Verjährungsfrist 10 Jahre

Wesentliche Mängel: Werkabnahme bis zur Behebung zurückgestellt

unwesentliche Mängel: = Schönheitsfehler -> Werk gilt trotzdem als abgenommen

Möglichkeiten:

1. Nachbesserung -> Mängelbehebung innert vereinbarter Frist
2. Ersatz -> wenn Mangel durch Nachbesserung nicht behoben werden kann
3. Minderwert -> wenn Nachbesserung oder Ersatz nicht zumutbar, unverhältnismässig oder nicht möglich ist. Minderwert im Umfang von entstandenem Schaden.

Gewährleistungsfristen nach SIA 118:

• 2 Jahre -> offene Mängel, technische Geräte
• 5 Jahre -> verdeckte Mängel (sofort rügen)
• 10 Jahre -> absichtlich verschwiegene Mängel / Böswilligkeit

Garantieleistungen: Garantieschein von Versicherung oder Bank (keine Unternehmergarantie) über 10 % der Netto-Abrechnungssumme (> Fr. 300'000 = 5%). Werkgarantie ist mit Schlussrechnung des Unternehmers einzureichen.

• Mängelrechte nach 5 Jahren nach Abnahme Werk
• Verjährungsfrist kann vertraglich geändert werden (zw. 1 bis 10 Jahren)
• Gesetz: Mängelrechte verjähren immer nach 10 Jahren
• rechtzeitig gerügter Mangel muss innert Verjährungsfrist durchgesetzt werden
• Durchsetzung hat innert Verjährungsfrist zu erfolgen -> sonst Verfall

Nur durch Mängelanzeige wird Verjährungsfrist nicht unterbrochen.

Frist wirde unterbrochen bei:

• Gerichtsentscheid
• Betreibung eingeleitet
• Verzicht auf Verjährungseinrede von Unternehmer verlangen (mit Mängelrüge)

Architekt/Bauleiter ist gem. SIA 102 verpflichtet, eine Gebäudedoku zu erstellen. Gem. SIA 118 bzw. Werkvertrag sind alle Unternehmer verpflichtet, ihre Arbeit zu dokumentieren. Nach Erneuerungsarbeiten müssen die Anpassungsarbeiten in der Doku ergänzt bzw. geändert werden.

• komplette Baupläne
• Haustechnikinstallationen
• Handwerkerlisten
• Betriebtechnische Anlagen
• Funktionsbeschriebe
• Checklisten/Wartungen
• Garantiescheine
• Artikel-Nr./Produktelisten
• Baubewilligungen
• Schliessplan/Schlüsselquittungen
• Werkverträge
• Schlussabrechnungen
• Schlussbericht/Garantieabnahmen
• Belegungs- & Betriebspläne
• Stahlbau- & Armierungspläne
• technische Gebäudeausrüstung

zu beachten, laufend nachzuführen & zu dokumentieren sind:

• Erneuerungen, Sanierungsarbeiten, grössere Rep.
• wertvermehrende Investitionen
• Unternehmerliste Erneuerung/Sanierung
• Planunterlagen Sanierung
• Handwerkerliste laufende Unterhaltsarbeiten
• Mängel/Mängelmanagement
• Betriebsanleitungen für techn. Einrichtungen
• gesetzliche Neuerungen/Veränderungen
• bestehende/neue Wartungs- bzw. Serviceverträge
• Gebäude- & Betriebsversicherungen

• Vorprojektphase
  -> Grobschätzung: Genauigkeit +/- 25%
  -> Hilfsmittel: Flächen- & Volumenrichtwerte (SIA)
• Bauprojekt
  -> detaillierter KV: Genauigkeit +/- 10%
  -> detaillierte Beschreibung & Berechnung mit Richtofferten
• Realisierungsphase
  -> Stadium Werkverträge 
  -> Genauigkeit +/- 3-5%

Erfahrungszahlen für Kostenermittlung sind:

• aktuell
• projektverwandt
• regional zutreffend
• basierend auf gefordertem Ausbaustandart

Ausmasszuschläge:
Neubauten ca. 3-5%
Umbauten ca 5-10%

Begründung Kostenabweichung nach Abschluss Werkverträge:

• Korrektur am Vorausmass
• Unvorhersehbare Ereignisse/Störungen
• Fehler in Projektierung
• Projektänderungen
• Änderung Materialisierung

Unvorhergesehenes:
Neubauten ca. 5%
Umbauten ca. 10%

Flächenberechnung: 
für erste Kostenschätzung -> Grobkostenschätzung
BKKS -> Baukosten-Kennzahlensystem (Fr./m2)

Volumenberechnung:
Errechnung Gebäudekosten in Vorprojekt- + Projektphase, Kostenvergleich mit ähnlichen Objekten -> Fr./m3

=> SIA 416

Offerte=Angebot=Willenserklärung Vertrag abzuschliessen / Antrag angenommen = Bestellung

2 Angebotsarten:

• Unternehmer-Offerte i.d.R. in Konkurrenz mit mehreren Mitbewerber, Unternehmer berechnet, kalkuliert ganze Arbeit in eigener Regie -> keine Ausschreibung, höchstens Beschrieb Grundlage = Offerttext durch Unternehmer
• Submission/Ausschreibung durch Planer in Auftrag von Bauherr -> Preiskalkulation durch Unternehmer auf vorgegebenem Ausschreibungstext = Offerttext durch Planer

• Titelblatt
• Angaben Unternehmer
• Grundlagen Offertberechnung
• Angaben zum Objekt
• Anlagebeschrieb
• Materialspezifikation/Leistungsverzeichnis
• Nebenleistungen/bauseitige Leistungen
• Prospekte
• Pläne
• Allg./spezielle Geschäftsbedingungen

Private Ausschreibung: Unternehmer werden einzeln & nach Wahl eingelade, eine Offerte zu erstellen.

Öffentliche Ausschreibung: Chancengleichheit für alle Unternehmer; Arten:
- offenes Verfahren > Fr. 500'000 = jeder darf offerieren
- selektives Verfahren > Fr. 500'000 = jeder darf sich bewerben - Auswahl
- freihändiges Verfahren < Fr. 300'000 = direkte Vergabe mit Begründung
- Einladungsverfahren < Fr. 500'000 = direkte Vergabe auf Einladung an versch. Unternehmer 

mögliche Vergabekriterien:

• Preis
• Erfahrung
• Kapazität
• Anz. Mitarbeiten
• Ausbildung Lernende
• Bonität
• Werkvertrag nach Ausmass
• Werkvertrag mit pauschalen Festpreis
  Pauschalpreis / Einheitspreis (Preis pro Leistung)
• Globalpreis
  Pauschalpreis unabhängig von tatsächlichen Erstellungskosten & ausgeführten Leistungsmengen ausser bei: Unvorhersehbarbarkeiten & ausserordentliche Umstände 

• Dämmung Gebäudehülle -> neuste Technologien bei Fensterersatz wählen
• Heizung -> Wechsel erneuerbare Energieträger
• Lüftung & Kühlung -> neue Technologien vergleichen
• Sanitäre Installationen -> erneuerbare Energie
• Beleuchtung -> Energiespar-Leuchtmittel
• Elektrogeräte -> A+ A++ A+++ wählen
• Benutzerverhalten verbessern -> kontrol. Wohnungslüftung

• Heizungszeiten richtig eingeben
• Thermostatventile kontrollieren
• Wärmeabgabe Heizkörper -> keine Gegenstände oder Vorhäne davor
• Heizung ausserhalb Heizperiode ausschalten
• Energiebedarf für Warmwasser reduzieren 55-60 °C
• Heizraum sauber halten
• richtig lüften
• Energieverbrauch erfassen & kontrollieren
• Heizung durch Fachmann einstellen lassen

• Minergie ist der wichtigste Energiestandard in der Schweiz für Niederenergiehäuser
• Minergie ist eine weltweit geschützte Marke für nachhaltiges Bauen
• Standarts im Bereich der Gebäudeenergieverbrauchs
  => Minergie, Minergie P, Minergie A, Minergie-ECO -> GEAK

• keine Aussage über den Energieverbrauch, nur über geplanten Wert
• oft Verkaufsargument für Nicht-Fachleute beim Liegenschaftsverkauf
• muss nicht, aber kann wirtschaftlich sein -> höhere Investitionskosten, geringere Betriebskosten
• Energieverbrauch pro m2 sagt nichts über Energieverbrauch pro Kopf d.h. wenige Personen auf grosser Wohnfläche leben nicht ressourcenschonend

• freiwilliger Baustandard
• Anforderungen:
  - Primäranforderung an Gebäudehülle
  - Komfortlüftung
  - MINERGIE R-Grenzwert -> Energiekennzahl
  - Nachweis thermischer Komfort im Sommer
  - Evtl. Zusatzanforderungen
  - Begrenzung Mehrkosten ggü. konventionellen Vergleichsobjekten auf max. 10%
  - Ziel wird als Grenzwert im Energieverbrauch definiert
  => evtl. kant. Förderbeiträge oder bei Hypotheken Vorzugszinsen

1. Antrag -> bei kant. Minergiezertifizierungsstelle
2. provisorische Zertifizierung
   -> Zertifizierungsstelle prüft Unterlagen sofern sämtliche Anforderungen erfüllt sind
3. Baubestätigung -> Abschluss Baumasssnahmen an Zertifizierungsstelle melden
4. definitive Zertifizierung -> Zertifizierungsstelle Minergie händigt Label aus

Anforderungen:

• Primäranforderung an Gebäudehülle
• spezifischer Wärmeleistungsbedarf
• Komfortlüftung
• MINERGIE-P-Grenzwerte
• Nachweis thermischer Komfort im Sommer
• Luftdichtigkeit Gebäudehülle
• Haushaltgeräte (A-Geräte)
• Begrenzung Mehrkosten ggü. konventionellen Vergleichsobjekten auf max. 15%
  => Prozess gleich wie Minergie-Standard

• Ergänzung zu Minergie & Minergie-P
• nebst Komfort & Energieeffizienz sind Anforderungen einer gesunden & ökologischen Bauweise massgebend
• anwendbar für Verwaltungsbauten, Schulen & Mehrfamilienhäuser
• Planungswerkzeuge: BKP-Merkblätter, eco-devis, Innenraumklima -> keine Schadstoffe, SIA-Normen

• Licht -> viel Tageslicht
• Lärm -> Schallschutz-Massnahmen
• Raumluft -> Minimierung Schadstoffemmission
• Rohstoffe -> lokale, gut verfügbare Rohstoffe
• Herstellung -> keine Umweltbelastende Schadstoffe in Baumaterialien
• Rückbau -> recyclierbare Baustoffe
  => Ausschlusskriterien: Holzmittelschutz, lösemittelhaltige Produkte, schwermetallhaltige Baustoffe, Schallschutzverglasung mit SF6 Füllung, Montage- & Füllschäume

gänzliche Deckung des Restbedarfs durch erneuerbare Energien

=> Nullenergie-Häuser

GEAK zeigt wie viel Energie Gebäude bei standartisierter Benutzung für Heizung, Warmwasser, Beleuchtung & andere elektrische Verbraucher benötigt. Er schafft Vergleich zu anderen Gebäuden & gibt Hinweise für Verbesserungsmassnahmen -> Klassen A-G

• Effizienz der Gebäudehülle
  -> Wärmedämmung Wand, Dach, Boden, Qualität Fenster bezgl. Dichtigkeit & Wärmedämmung & Sonnenenergiegewinn
• Gesamtenergieeffizienz
  -> Energieeffizienz bezgl.Wärmeerzeugung & Elektrizitätsbedarf
  -> Einsatz erneuerbare Energien führen zu besseren Kategorieneinteilung
  => Neubau mit Einhaltung gesetzl. Grenzwerte = Kat. B