Gebäudesanierung/Erneuerungen

• Anpassung -> Anpassung an neue Anforderungen ohne wesentliche Eingriffe in Bauwerk; Anpassung an Vorschriften
• Umbau -> Anpassung an neue Anforderungen z.B. Änderung Raumaufteilung oder Nutzung
• Erweiterung -> bestehendes Bauwerk erhalten & durch neue Bauteile neue Anforderungen erfüllen (z.B. Anbau, Aufstockung, Balkonvergrösserung, Wohnzimmererweiterung)

Allgemeines

• Immobilienbestand CH = Volumen von über 2'000 Mia. CHF
• Anteil Instandhaltung: 1.5 - 2 % = ca. 30-40 Mia. CHF
• Anteil Instandsetzung: 1.5 - 3 % = ca. 30-60 Mia. CHF

Gefragt sind

• unternehmerisches Denken & Handeln
• Betriebswirtschaftliche Grundsätze & Erkenntnisse

Ziele

• Verzinsung & Amortisation Kapital
• Betrieb & Unterhalt Anlage sicherstellen
• Erhalt Funktionstüchtigkeit der Bausubstanz
• Zeitgerechte Anpassung an Marktbedürfnisse & unternehmerische Zielsetzung

Abhängigkeit

• verwendetes Material
• Eignung der Komstruktion
• Sorgfalt der Arbeit
• Art & Umsicht der Benützung
• Qualität der Bewirtschaftung

Technische Alterung

• natürliche Alterung, Zersetzung, wetterbedingte Zerstörung
• Abnützung / Verschleiss durch Nutzung & Gebrauch
• Vernachlässigung Pflege & Unterhalt

Soziale / wirtschaftliche Alterung (Demodierung)

• unzeitgemässer Ausbau
• einfache Bauart, fehlende Isolation
• neue Wohnansprüche (Fläche, Mobilität, Technologie) -> Qualitätsdefizite ggü. heutigem Standart

• wie Bauteil konstruiert ist & wie es ins Bauwerk eingefügt wurde
• wie exponiert Bauteil ist (WItterung, Sonne, Regen, Wind, Temperaturen)
• wie das Bauteil genutzt bzw. benutzt wird (Abnützung)
• wie Bauteil instand gehalten wird (Wartung, Unterhalt)

10-15 Jahre
Teppiche, Tapeten, Küchenapparate, Malerarbeiten

20-30 Jahre
Heizanlage, sanitäre Apparate & Installationen, Kücheneinbauten, elektrische Installationen, Flachdächer, Fenster- & Sonnenschutz, Gebäudehülle, energietechnische Verbesserungen

nach 40 Jahren
Steildach, Fassade, Kamine, Balkone

ca. 75 Jahre
Rohbau

BSp. Migros-PK Aufwand in % des Nettomietzins:
Instandhaltung                      6.6%
Personal, HW, Reinigung     5.2%
Betriebskosten                      4.8%
Verwaltung                            4.4% 
Steuern                                 1.1%
Abschr. Mobiliar                    0.4%
Rückstellungen (Fonds)       12.2%

Total aus Netto-MZ               34.7%

• Instandhaltung ca. 1.3%
• Instandsetzung ca. 2.6%

• periodische Kontrolle & Wartung technischer Anlagen & damit verbunden eine grösstmögliche Betriebssicherheit
• laufender Unterhalt durch Fachpersonal
• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften
• Verlängerung Lebensdauer

Abschluss Serviceabo vorgeschrieben oder empfehlenswert:

• Aufzüge
• Heizanlage
• Wasserenthärtungsanlage
• Lüftungs- & Klimaanlagen
• Leckwarngeräte bei Heizöltanks
• Gaswarnanlagen
• automatische Tür- & Torantriebe
• Feuerlöscher, Brandmelder, Rauchabzugsanlagen
• Flachdachkontrollen

• Raumplanungsgesetz & Verordnung
• Bundesgesetz über den Umweltschutz
  -> Luftverunreinigung, Lärm, Erschütterungen, Strahlen, Gewässerverunreinigung
  -> Ort des Einwirkens = Immission
• Lärmschutzverordnung - legt Grenzwerte fest
• Gewässerschutzgesetz
  -> Plan für Sanierung von Abwasserleitungen
  -> Vorschriften für lagern & umschlagen von Heizöl
  -> Vorschrift Zeitabstand für Tankrevision

• Bundesgesetz über Verkehr mit Giften
• Bundesgesetz für elektrische Schwach- & Starkstromanlagen
• Verordnung über Unfallverhütung beim Graben- & Schachtbau
• Verordnung über Wasserleitungen
• kantonale Feuerpolizei - Vorschriften
• kantonale Bahnvorschriften
• Gasleitsätze des schweizerischen Vereins des Gas- & Wasserfachs
• Reglemente der schw. Unfallversicherungsanstalt (SUVA)
• Richtlinien des schw. Elektriker-Verband
• Richtlinien der versch. Hersteller & Lieferanten im Bereich des Sach- & Personenschutzes

• Aufzüge müssen innerhalb von 30 Tagen ab dem Inverkehrbringungsdatum dem eidg. Inspektorat für Aufzüge gemeldet werden
• gesetzliche Grundlagen für Aufzugsanlagen obliegt den Kantonen
• Anzahl Serviceeinsätze pro Jahr laufend prüfen 6-12 Wartungen
  -> Anzahl abhängig von Bauart, Fahrtenzahl, Haltestellen, Last, Geschwindigkeit

• Blitzableiter -> Kontrolle alle 10 Jahre
• Notbeleuchtung -> 3-monatliche Kontrollen durch Nutzer
• Brandmeldeanlage -> 3-monatliche Kontrollen durch Nutzer 
• Rauch- & Wärmeabzüge -> 1 x jährlich
• Handfeuerlöscher -> alle 3 Jahre revidieren
• Sprinkleranlagen -> Druck wöchentlich
• Notbeleuchtung
• Fluchtwege
• Brandgefahren
• Evakuationskonzept
• Evakuationsanlage

• feste & flüssige Brennstoffe
  unter 20 kW -> 1 x jährlich
  zw. 20 & 70 kW -> 2 x jährlich 
  über 70 kW -> 3 x jährlich
• Gasförmige Brennstoffe -> 1 x jährlich
• elektrisch
  - 1 x jährlich: Explosionsgefahr, Baustellen
  - alle 5 Jahre: Medizin, Gewerbe, Industrie, Tankstelle
  - alle 10 Jahre: Landwirtschaft, Büro, Werkstatt, Restaurants
  - alle 20 Jahre: Wohnzwecke
  - Kontrolle z.L. Eigentümer
  - braucht Installationsbewilligung
  - Zustandsbericht -> Mängel innert 3 Monaten beheben, ansonsten wird Stromzufuhr eingestellt

Erhaltungsmassnahmen vom Gesetz vorgeschrieben:

Heizungsanlagen: jährliche Überprüfung der Klein- & Grossluftanlagen & Heizölausfluss, Dichtigkeit

Heizkessel & Kamine: mind. 1 x jährlich

Druckluftbrenner: Rauchgaskontrolle -> Kontrollfrist kantonal unterschiedlich - Servicevertrag empfohlen

Behälter / Tanks: Kontrollintervalle 5, 7, 10 Jahre, je nach Risiko

Heizöl-/Gasverlust - Defektoren: 1 x jährlich obligatorisch

Leckanzeigesystem: 
Bewilligungspflichtige Tankanlagen = alle 10 Jahre
Leckanzeige für doppelwandige Tanks = alle 2 Jahre
für einwandige Tanks & Rohrleitungen = 1 x jährlich obligatorisch 
 

• einfacher Abzug
  -> monatliche Kontrolle Zähler
  -> jährlich Ausbau & Reinigung Abluftventilatoren
  -> alle 10 Jahre Reinigung Luftzufuhr
• Filter
• Ventilatoren -> jährliche Reinigung
• Zerstäbungsluftbefeuchter -> Leerung Behälter alle 3 Monate
• Dampfluftbefeuchter -> Kontrolle alle 3 Monate
• Lufterhitzer -> Kontrolle jährlich
• Motorangetriebene Klappen -> jährliche Kontrolle + Reinigung
• Zu-/ Abluftöffnung -> jährliche Reinigung
• Regelung -> jährliche Funktionskontrolle 
• Vorwärmer -> jährliche Kontrolle

• Kaltwasser -> kein Unterhalt
• Überdruckanlage -> evtl. Unterhaltsvertrag
• Warmwasser:
  - kein Gesetz für Unterhalt
  - kein stagnierendes Wasser (Temperatur)
  - Warmwasser periodisch auf >60 Grad
• Boiler -> Reinigung & Entkalkung alle 2 Jahre
• Wasserbehandlung oder -aufbereitung 
  - Wasser wird mit Silikat behandelt = Unterhaltsvertrag mit Fachfirma

Unter Projektmanagement versteht man die Planung & Leitung eines Projekts sowie die Lösung aller auftretenden Probleme & Konflikte.

Analyse 
Absicht/Ziele von Kunde

Aufgabe
Welche Aufgaben ergeben sich daraus? Beeinflussung / Störung der ZIele

Budget
Kosten aus Zielsetzung - Wirkung Zielsetzung auf Kosten

Zeitablauf
Zeit für einzelne Arbeitsschritte - Reihenfolge Arbeiten & Termine

Ergebnisse
Gliederung Ablauf in Teilergebnisse & deren Terminierung

S pezifisch

M essbar

A usführbar

R esultatorientiert -> Ziel beschreibt Resultat

T erminiert -> Zeitprogramm

• Standortentscheidungen:
  -> Lage & Grösse / Baugrundverhältnisse / Erschliessung / Planungs- & Baugesetze / Bauordnung & Zonenplan / GB-Einträge / Altlasten / Immissionsgesetze / Image / Preis / Marktchancen
• Nutzungsplanung
  -> Betriebsprojekt für Gewerbebauten / Raumprogramm / Qualität wie Ausbaustandart / Energiekonzept / Nutzlastenkataster / Verkehrskonzept / Bezug / Inbetriebsetzung / Instandhaltung

• Finanzierung - finanzielle Machbarkeit
  Ausbaustandart, Gesetze, Bauverfahren, Konstruktion
• technische Durchführbarkeit / Machbarkeit
  versch. Lösungsmöglichkeiten prüfen
• Gesetzgebung - gesetzliche Machbarkeit
  Gesetze, Normen, Vorschriften
• politische Machbarkeit - pol. / gesell. Umfeld
  Nachbarn, Behörden, Interessenverbände
• Nachhaltigkeit
  nicht regenerierbare Umweltgüter auf nachhaltiges Mass beschränken

• wirtschaftliche Rahmenbedingungen
  Investitionsplanung: Grobterminplan / Kostenschätzung, Nutzen-/ Kostenüberlegung / FK / EK
• technische Rahmenbedingungen
  Erschliessung / Bausubstanz / Baugrund / Altlasten
• rechtliche Rahmenbedingungen
  Einschränkungen durch Gesetz / Verordnung
• betriebliche Rahmenbedingungen
  Sicherheitsaufforderungen, Bauen unter weiterlaufendem Betrieb
• terminliche Rahmenbedingungen
  Zwischentermine / Meilensteine / Nutzungsdauer / gesamte Lebensdauer / Instandsetzungsintervalle

• rationelle Arbeits- & Entscheidungsabläufe
• Koordination aller Beteiligten, Aufgaben, Massnahmen
• Modifikationen auffangen & einbeziehen
• gute Zusammenarbeit zw. Auftraggeber & Projektorganisation 
• Informationsflüsse sicherstellen & kontrollieren
• Konflikte vermeiden & überwinden 
• keine Einzelinteressen oder nur im Rahmen des Gesamtprojektes
• Prioritäten gemeinsam setzen
• optimales Aufwand/Nutzen- Verhältnis
• eindeutige Zuordnung Aufgaben/Kompetenzen

• Beschränkung auf das Wesentliche
• Flexibilität/Anpassungsfähigkeit
• Vorausplanung sicherstellen
• Projektrisiken voraussehen
• Arbeitsteilung planen
• Entscheidungsfremde Mitarbeiter fördern
• Verminderung Projektrisiken
• koordinierte, zielgerichtete & wirtschaftliche Projektabwicklung

• unklare Zielsetzung betr. Leistung / Termine / Kosten
• unklare Führungsverhältnisse
• mangelhafte Kostenplanung /-überwachung
• unrealistische Terminplanung /-überwachung
• unsystematische Leistungsüberachung (Quantiät / Qualität)
• Vernachlässigung Projektumwelt 
• zu späte Problemerkennung -> reagieren statt agieren
• keine/zu wenig Gesamtoptimierung Projekt

• optimale Gestaltung des Projektablaufes
• Start- & Endtermine definieren
• Meilenstein & Ecktermine festlegen
• Vorgehensreihenfolge festlegen
• Abhängigkeiten erkennen & festlegen

Die Projektdefinition soll als Zielsetzung das Vorgehen & die Organisationsform festlegen. Sie soll die Projektierungsgrundlagen liefern & muss die Machbarkeit nachweisen. => Die Projektdefinition umschreibt das zu realisierende Bauwerk & legt das weitere Vorgehen in der Planung fest.

1. Allgemeines -> Auftraggeber, Projektbezeichnung
2. Projektanstoss -> Absichten, Wünsche, konkrete Bedürfnisse
3. Ausgangslage -> Vorgeschichte / IST-Zustand
4. Definition der Projektziele -> Bauwerksbezogen und Bauprozessbezogen
5. Projektbeschrieb
6. Rahmenbedingungen
7. Risikobeurteilung
8. Projektorganisation
9. weiteres Vorgehen

Ziel -> Projektanforderungen & Machbarkeitsstudie nachweisen

Es beinhaltet:

• Projektbezeichnung
• Auftraggeber
• Ersteller Projektdefinition
• Datum Projektdefinition

Absichten, Wünsche & konkrete Bedürfnisse sind:

• betriebliche Zielsetzungen
• renditeträchtige Kapitalanlagen
• Notwendigkeit einer Instandsetzung
• gesetzliche Auflagen etc.

Vorgeschichte rekapitulieren, um aktuelle Ausgangslage zu dokumentieren z.B.:

• Projektgegenstand / Aufgabe umschreiben
• IST-Zustand mit Beurteilung Schwachstellen & Mängel
• Vorgeschichte aufarbeiten / Erneuerungen auflisten
• vorhandene Studien / Berichte aufarbeiten

• Bauwerksbezogene Ziele
  -> Funktion, Termine, Kosten, Ästhetik etc.
• Bauprozessbezogene Ziele
  -> Aufbau- & Ablauforganisation, Mitteleinsatz etc.

Vorteile

• gut geführt
• leicht verständlich
• übersichtlich
• Abhängigkeiten dargestellt
• EDV unterstützt

Nachteile

• Zusammenhänge nur beschränkt ersichtlich
• Dringlichkeiten fehlen
• Umfang begrenzt
• Auswirkung von "Störungen" nur bedingt ersichtlich

• Einzelleistungsträger
  -> Unternehmer / Architekt / Ingenieure
• Planergemeinschaft
  -> Unternehmer / Architekt -> Ingenieure
• Architekt als Gesamtleiter
  -> Gesamtleiter -> Architekt, Ingenieure
• General- & Totalunternehmer
  -> Architekt -> Ingenieure / Generalunternehmer-> Unternehmer (1 Vertrag!)