Immobilienvermarktung / Verkauf und Vermarktungsaktivitäten
dipl. Immotreuhänder
dipl. Immotreuhänder
Kartei Details
| Karten | 159 |
|---|---|
| Lernende | 23 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Marketing |
| Stufe | Universität |
| Erstellt / Aktualisiert | 07.07.2019 / 18.08.2024 |
| Weblink |
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Erkläre den Unterschied zwischen Gewährleistungspflichten / Garantien bei einer Bestandesliegenschaft
Bestandesmitgliedschaft: Der Verkäufer haftet für keine Mängel, ausser für arglistig
verschwiegene
Erkläre den Unterschied zwischen Gewährleistungspflichten / Garantien bei einem Neubau
Neubauprojekte: Haftung nach SIA 118 – 2 Jahre für offene, 5 Jahre für verdeckte Mängel
Nenne objektiv/wesentliche Vertragspunkte beim Grundstückkaufvertrag
- Vertragsparteien
- Bestimmbarkeit des Grundstücks
- Grundbuchliche Einträge
- sich auf dem Grundstück befindliche Bauten
- Hinweis auf bestehende Mietverträge
- Kaufpreis
- Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück zu übertragen und diejenige des Käufers, das Grundstück zu erwerben
vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen Interesenten viele Unterlagen. Welche Dokumente beziehen sich konkret auf ein Neubau?
- beteiligte Handwerker, Handwerkerverzeichnis
- Höhe Budgetpositionen
- Finanzkraft Bauherr, wer ist GU/TU
- Mängelrechte/Garantien nach SIA
- Sicherheit in Bezug auf Bauhandwerkerpfandrecht
- Baubewilligung
vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen Interesenten viele Unterlagen. Welche Dokumente beziehen sich konkret auf ein Bestandsliegenschaft?
Bestandesliegenschaft:
- Beschlüsse der STWE-Eigentümer
- Höhe Erneuerungsfonds
- aktueller Sanierungsbedarf allgemeiner Teile (Dach, Heizung etc.)
- laufen noch Garantiefristen
- Zustand Wohnung/Haus/Tiefgarage/Umgebung
im jedem Grundstückskaufvertrag wird die Rechts- und die Sachgewährleistungspflicht thematisiert. Erkläre den Begriffe Rechtsgewährleistungspflicht
Rechtsgewährleistungspflicht:
Der Verkäufer haftet dafür, dass kein Dritter Rechte aus der Liegenschaft ableitet, die das Eigentum in irgendeiner Art schmälern würden, ausser den im Kaufvertrag erwähnten.
Z.B.: Ein Dritter hat ein Baurecht auf der Parzelle, welche der Verkäufer dem Käufer verkauft.
im jedem Grundstückskaufvertrag wird die Rechts- und die thematisiert. Erkläre den Begriffe Sachgewährleistungspflicht
Sachgewährleistungspflicht:
Der Verkäufer haftet dafür, dass das Grundstück keine körperlichen oder wirtschaftlichen Sach-mängel aufweist, die den Wert und die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch erheblich mindern.
Z.B.: Das Wohnhaus verfügt nicht über eine Heizanlage, weshalb es im Winter nicht bewohnt werden kann.
Die zuständige Maklerin hat ihm gesagt, dass für den Wohnungssitzplatz ein
ausschliessliches Benützungsrecht begründet wurde. Ihr Freund hat Bedenken. Er
hat gelesen, dass ein solcher Teil rechtlich der Allgemeinheit gehöre und nicht ihm.
Er möchte an seinen Sitzplatz jedoch das volle Eigentumsrecht, also ein Sonderrecht.
Was antworten Sie ihm?
Die Maklerin hat Recht. Der Sitzplatz gehört rechtlich gesehen der Allgemeinheit. Der Freund ist aber mit einem ausschliesslichen Benutzungsrecht genügend stark abgesichert. Die Begründung eines Sonderrechts wäre nicht möglich, da der Sitzplatz nicht die Erfordernisse eines Sonderrechts erfüllt (wirtschaftliche Einheit, in sich abgeschlossen, eigener Zugang).
Die Maklerin weist Ihren Freund darauf hin, dass das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht im Grundbuch angemerkt worden sei. Es sei aber trotzdem für ihn verbindlich, wenn er die Wohnung kauft. Ihr Freund sieht das anders und beruft sich aufs Publizitätsprinzip des Grundbuches. Wer hat Recht und
warum?
Die Maklerin hat Recht. Anmerkungen wie STWE-Reglemente gelten auch ohne deren Anmerkung im Grundbuch. Publizitätsprinzip: Grundbuch soll dingliche Rechte an Grundstücken nach aussen erkennbar machen. Anmerkungen sind jedoch keine dinglichen Rechte.
Im Reglement wurden u.a. auch die Parkplätze in der Tiefagarage den Wohnungen
zugewiesen. Ihr Freund stellt die Rechtssicherheit bei einer reglementarischen
Zuweisung in Frage und möchte von Ihnen wissen, welche anderen Varianten es
gegeben hätte, die Parkplätze zuzuteilen. Nennen Sie zwei.
- Begründung von Miteigentum, Parkplatz als Miteigentumsanteil ausscheiden
- selbstständige und dauernde Benützungsreche begründen (Dienstbarkeiten) Seite
Im Kanton Zürich haftet der Verkäufer für die Grundstückgewinnsteuer unter soli-darischer Haftbarkeit des Käufers. Das heisst es besteht ein Risiko für den Käufer für den Fall, dass der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt.
Zur Sicherheit des Käufers ist eine Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuern in den meisten Fällen zu empfehlen.
Welche zwei Sicherstellungsmöglichkeiten kommen häufig zur Anwendung?
• Einschätzung des Steuerbetrages durch das Steueramt und Bezahlung des Schätzbetrages an das Steueramt durch den Käufer auf Anrechnung an den Kaufpreis.
• Übergabe einer Bankgarantie des Verkäufers an den Käufer über den mutmasslichen Steuerbetrag.
Wo liegen die grossen Unterschiede zwischen einem Kaufvertrag mit echtem Werkvertrag und einem Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden (unech-ter Werkvertrag)?
Kaufvertrag mit echtem Werkvertrag:
Der Käufer wird Bauherr und hat Weisungsrecht (z.B. Auswahl der Handwerker etc.). Der Käufer tritt als Werkbesteller auf.
Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden:
Der Käufer hat kein Weisungsrecht, abgesehen von üblichen Käuferwünschen (Auswahl der Küche, Bodenbeläge etc.) Der Verkäufer tritt als Werkbesteller auf.
Welche Formvorschrift gilt für:
b1) den (echten) Werkvertrag
b2) den Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden
Welche Formvorschrift gilt für:
b1) den (echten) Werkvertrag
b2) den Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden
Sie beauftragen den Notar mit der Erstellung der Begründungsurkunde. Welche Informationen und Unterlagen - neben den Aufteilungsplänen - benötigt der Notar von Ihnen? Nennen Sie 4.
• Wertquotenberechnung
• Reglement für STWE
• (Informationen zur) Nutzungs- und Verwaltungsordnung für ME
• Sonderrechtsbeschriebe zu den einzelnen StWE / Nutzungsbestimmungen
• Eigentümer mit vollständigen Personalien
• Gemeinde, in der das Grundstück liegt und Parzellennummer (GB-Auszug ist nicht erforderlich, da für jede Urkundsperson elektronisch verfügbar)
Was gilt es bei der Einreichung der Aufteilungspläne zu beachten? Welche Merkmale müssen sie idealerweise aufweisen? Nennen Sie 4 Merkmale.
• klare Unterscheidung durch Kolorieren: Sonderrecht / ausschliessliche
Benützungsrecht resp. Sondernutzungsrecht / allgemeine Teile
• Angabe Massstab (z.B. 1:100)
• Nordpfeil
• Bezeichnung STWE-Einheit, ev. mit Angabe von m2, Zimmergrösse etc.
• Angabe Stockwerk
• Ev. kleiner Schemaschnitt vom Gebäude
In der Tiefgarage befinden sich 30 Parkplätze und 10 separat abschliessbare Parkboxen. Der Eigentümer möchte, dass die Parkplätze und Parkboxen frei handelbar sind und somit beliebig verkauft werden können.
Welche Möglichkeiten bieten sich bei der Aufteilung der Garage in Bezug auf die 30 offenen Parkplätze an?
• Aufteilen zu Miteigentum
• selbstständige und dauernde Benützungsrechte im Sinne von Dienstbarkeiten
• reglementarische, ausschliessliche Benützungsrechte
• separate Stockwerkeinheiten (sofern die Parkboxen die Anfor- derungen von Art 712b ZGB erfüllen)
Erklären Sie ihm den Unterschied zwischen einer Konventionalstrafe und dem
Haftgeld/Reuegeld.
Die Konventionalstrafe wird zur Sicherung der Übertragung des Grundeigentums
bzw. der Bezahlung des Kaufpreises vereinbart.
Durch das Haftgeld/Reuegeld wird der Rücktritt vom Vertrag geregelt und gleichzeitig
erschwert.
Welcher Unterschied besteht zwischen dem Haftgeld und dem Reuegeld?
Bei Einseitigkeit spricht man von einem Haftgeld, bei Gegenseitigkeit von einem
Reuegeld.
Es gibt bekanntlich positive und negative Dienstbarkeiten.Nennen Sie den Hauptunterschied zwischen diesen beiden Dienstbarkeiten.
Inhalt einer positiven Dienstbarkeit ist ein Dulden.
Inhalt einer negativen Dienstbarkeit ist ein Unterlassen.
Es gibt bekanntlich positive und negative Dienstbarkeiten.
Mach je ein Beispiel
Positive Dienstbarkeit: Fuss- und Fahrwegrecht, Durchleitungsrecht, Mitbenützungsrecht
etc.
Negative Dienstbarkeit: Bauverbot, Gewerbeverbot etc.
Ihre Freundin kauft eine Wohnung in der neuen Überbauung «Dorfstrasse» und
erhält den Kaufvertrag. Sie bittet Sie um Rat, da sie sich unter gewissen Formulierungen
im Kaufvertrag nur wenig vorstellen kann.
«Der Käuferschaft ist bekannt, dass die Aufteilungspläne nicht die Wirkung
von Grundbuchplänen haben. »
Man kann sich nicht auf die Angaben in den Plänen verlassen. Es ist Sache der
Käuferschaft, diese Pläne auf die Übereinstimmung mit den tatsächlichen Verhältnissen
zu überprüfen.
Ihre Freundin kauft eine Wohnung in der neuen Überbauung «Dorfstrasse» und
erhält den Kaufvertrag. Sie bittet Sie um Rat, da sie sich unter gewissen Formulierungen
im Kaufvertrag nur wenig vorstellen kann.
«Das eidgenössische Grundbuch ist für das Gebiet Dorfstrasse noch nicht eingeführt.
»
Es kann sich niemand darauf verlassen, dass die eingetragenen Rechte und Lasten
auch tatsächlich bestehen und dass keine weiteren Rechte und Lasten ausser
den eingetragenen bestehen.
Ihre Freundin kauft eine Wohnung in der neuen Überbauung «Dorfstrasse» und
erhält den Kaufvertrag. Sie bittet Sie um Rat, da sie sich unter gewissen Formulierungen
im Kaufvertrag nur wenig vorstellen kann.
«Die Gewährleistung und Haftung der Verkäuferschaft für Sach- und Rechtsmängel
an Grund und Boden des Verkaufsobjekts wird hiermit wegbedungen.
»
c1) Erklären Sie Ihrer Freundin den Unterschied zwischen der Sach- und der
Rechtsgewährleistung.
Bei der Rechtsgewährleistungspflicht haftet der Verkäufer dafür, dass kein Dritter
Rechte aus der Liegenschaft ableitet, die das Eigentum in irgendeiner Art schmälern
würden, ausser die im Kaufvertrag erwähnten.
Bei der Sachgewährleistungspflicht haftet der Verkäufer dafür, dass das Grundstück
keine körperlichen oder wirtschaftlichen Sachmängel aufweist, die den Wert und die
Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch erheblich mindern.
Machen Sie je ein Beispiel für die Sach- und die Rechtsgewährleistung.
Rechtsgewährleistung: Ein Dritter hat ein Baurecht auf der Parzelle, welche der Verkäufer dem Käufer verkauft.
Sachgewährleistung: Das Wohnhaus verfügt nicht über eine Heizanlage, weshalb
es im Winter nicht bewohnt werden kann.
Neben der Gewährleistung und Haftung für Grund und Boden ist diese für
die Baute sehr bedeutend. Auf welche SIA-Norm wird sich in den meisten
Kaufverträgen für einen Neubau bezogen?
SIA-Norm 118
Im Kaufvertrag wird auch die «Überbindungspflicht» resp. Die «Pflicht zur
weiteren Überbindung» genannt.
e1) Was ist darunter zu verstehen, erläutern Sie.
e2) Machen Sie ein Beispiel dazu.
Die Käuferschaft verpflichtet sich, sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag
einem allfälligen Rechtsnachfolger zu überbinden.
Z.B. Eintritt in Verträge, die die Verkäuferschaft abgeschlossen hat (z.B. Contractingvertrag, Verwaltungsvertrag etc.).
Welche Auskünfte erhält jedermann eines bestimmten Grundstückes im Grundbuch?
- bezeichnung des Grundstückes und die Grundstückbeschreibung
- Name und Identifikation des Eigentümers
- Eigentumsform und Erwerbsdatum
- Dienstbarkeiten und Grundlasten
- Anmerkungen (mit Ausnahme GVB 26)
Zähle Anmerkungen im zusammenhang mit öffentlich-rechtlichen Verhätlnisse auf
- Reverse aus Baukredit (Beseitigungsreverse)
- Konkurseröffnung
- Kanzleisperre
Zähle Anmerkungen im zusammenhang mit privatrechtliche Verhätlnisse auf
- Reglement
- Miteigentum an Strassen
- Zugehör
Zähle Beispiele für persönliche Rechte (Vormerkungen) auf
- Kaufs-Rückkaufs und Vorkaufsrechte
- Mietvertrag
Zähle Beispiele für Verfügungsbeschränkungen (Vormerkungen) auf
- Pfändungen
- Nacherbeeinsetzung
Zähle Beispiele für vorläufige Eintragungen (Vormerkungen) auf
- Bauhandwerkerpfandrecht
Welcher Zweck hat eine Vormerkung im zusammenhang mit persönlichen Rechte?
Das Recht wird mit Vormerkung zur Realobligation
Welcher Zweck hat eine Vormerkung im zusammenhang mit der Verfügungsbeschränkung?
Nachträgliche Verfügungen werden unwirksam
Welcher Zweck hat eine Vormerkung im zusammenhang mit einer vorläufigen Eintragung?
Sicherung Daten und Rang
Was ist eine Dienstbarkeit
Privatrechtliche Vereinbarungen über bestimmte Eingriffe «Dulden» oder Einschränkungen in der Ausübung des Eigentumsrechtes «Unterlassen»
zwischen welchen Arten wird bei der Dienstbarkeit unterscheidet?
- grunddienstbarkeit
- personaldienstbarkeit
erkläre den Begriff Personaldienstbarkeit
nur die belastete Partei ist zugleich Eigentümer es betroffenen grundstückes
erkläre den Begriff Grunddienstbarkeit
Beteiligte Parteien sind immer auch Eigentümer der beteiligten Grundstücke (zugunsten und Zulasten)
welche Arten von Grundpfandrechten gibt es?
- gesetzliche Grundpfandrechte
- vertragliche Grundpfandrechte
