Immobilienvermarktung / Verkauf und Vermarktungsaktivitäten
dipl. Immotreuhänder
dipl. Immotreuhänder
Kartei Details
| Karten | 159 |
|---|---|
| Lernende | 23 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Marketing |
| Stufe | Universität |
| Erstellt / Aktualisiert | 07.07.2019 / 18.08.2024 |
| Weblink |
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Ihr Auftraggeber ist aufgrund des einbrechenden Vermarktungserfolges verunsichert
und bittet Sie um ein ausführliches Vermarktungsreporting.
Welche 10 essentiellen Punkte muss dieses beinhalten?
1. Eingesetzte Marketinginstrumente
2. Geplante Marketinginstrumente
3. Anzahl bestehender Kontakte
4. Anzahl neu hinzugekommener Kontakte
5. Angaben zu den Kontakten, wie z.B. Name, Branche, Wünsche,….
6. Information, wie die Interessenten auf das Projekt aufmerksam wurden
(Homegate, Immoscout, Zeitung, Tag der offenen Tür,…..)
7. Gründe, weshalb sie sich interessieren
8. Anzahl der Besichtigungen
9. Anzahl vermarkteter Einheiten insgesamt
10. Anzahl vermarkteter Einheiten nach Wohnungstypen
Die Tiefgarage verfügt insgesamt über 73 Einstell- und sechs Motorradabstellplätze,
wovon 40 Garagenplätze und zwei Motorradabstellplätze den Eigentumswohnungen
zugeteilt werden sollen. Diese sollen zukünftig frei handelbar sein und
beliebig verkauft werden können.
Welche 3 Möglichkeiten gibt es in Bezug auf die Aufteilung der Garagenplätze?
1. Aufteilen zu Miteigentum
2. Selbstständige und dauernde Benützungsrechte im Sinne von Dienstbarkeiten
3. Reglementarische, ausschliessliche Benützungsrechte
Nennen Sie die drei Formen der integrierten Kommunikation.
Die Abstimmung der einzelnen Kommunikationsinstrumente gegenüber
der Zielgruppen.
• inhaltlich
• formal
• zeitlich
Was versteht man unter Sonderimmobilien?
Sonderimmobilien sind Bauten, die nicht als Wohn- oder Arbeitsstätte genutzt werden.
Nennen Sie vier Anforderungen an eine Marke.
• Eigenständig
• Merkfähig
• Strategisch passend
• Prägnant
Nennen Sie vier Megatrends, die die nächsten Jahrzehnte prägen werden und er-läutern Sie diese.
• Nachhaltigkeit
Energie / Platzverbrauch / Ressourcennutzung
• Überalterung
Wohnen im Alter / Finanzierung der Altersrenten
• Mobilität
urbanes Wohnen ohne Auto / neue Formen der Mobilität
• Individualisierung der Gesellschaft
Neue Lösungen für gemeinschaftliche Aufgaben
Marketingorganisation: Welche drei Organisationsformen gibt es?
Beschreiben Sie die jeweiligen Formen kurz und prägnant.
• Funktionsorientierte Marketingorganisation
Marketingabteilung wird nach ihren Funktionen gegliedert.
• Produktorientierte Marketingorganisation
Marketingabteilung wird nach Produktsparten, Produkten oder Marken gegliedert.
• Matrixorientierte Marketingorganisation
Marketingabteilung wird nach zwei Dimensionen gegliedert, die gleichwertig nebeneinander stehen.
Im Kanton Zürich haftet der Verkäufer für die Grundstückgewinnsteuer unter solidarischer Haftbarkeit des Käufers. Das heisst es besteht ein Risiko für den Käufer für den Fall, dass der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt. Zur Sicherheit des Käufers ist eine Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuern in den meisten Fällen zu empfehlen. Welche zwei Sicherstellungsmöglichkeiten kommen häufig zur Anwendung?
• Einschätzung des Steuerbetrages durch das Steueramt und Bezahlung des Schätzbetrages an das Steueramt durch den Käufer auf Anrechnung an den Kaufpreis.
• Übergabe einer Bankgarantie des Verkäufers an den Käufer über den mutmasslichen Steuerbetrag.
Wo liegen die grossen Unterschiede zwischen einem Kaufvertrag mit echtem Werkvertrag und einem Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden (unech-ter Werkvertrag)?
Kaufvertrag mit echtem Werkvertrag:
Der Käufer wird Bauherr und hat Weisungsrecht (z.B. Auswahl der Handwerker etc.). Der Käufer tritt als Werkbesteller auf.
Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden:
Der Käufer hat kein Weisungsrecht, abgesehen von üblichen Käuferwünschen (Auswahl der Küche, Bodenbeläge etc.) Der Verkäufer tritt als Werkbesteller auf.
Welche Formvorschrift gilt für:
b1) den (echten) Werkvertrag
b2) den Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden
b1) (echter) Werkvertrag: einfache Schriftlichkeit
b2) Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden: öffentliche Beurkundung
Sie beauftragen den Notar mit der Erstellung der Begründungsurkunde. Welche Informationen und Unterlagen - neben den Aufteilungsplänen - benötigt der Notar von Ihnen? Nennen Sie 4.
Wertquotenberechnung
• Reglement für STWE
• (Informationen zur) Nutzungs- und Verwaltungsordnung für ME
• Sonderrechtsbeschriebe zu den einzelnen StWE / Nutzungsbestimmungen
• Eigentümer mit vollständigen Personalien
• Gemeinde, in der das Grundstück liegt und Parzellennummer (GB-Auszug ist nicht erforderlich, da für jede Urkundsperson elektronisch verfügbar)
Was gilt es bei der Einreichung der Aufteilungspläne zu beachten? Welche Merkmale müssen sie idealerweise aufweisen? Nennen Sie 4 Merkmale.
• klare Unterscheidung durch Kolorieren: Sonderrecht / ausschliessliche
Benützungsrecht resp. Sondernutzungsrecht / allgemeine Teile
• Angabe Massstab (z.B. 1:100)
• Nordpfeil
• Bezeichnung STWE-Einheit, ev. mit Angabe von m2, Zimmergrösse etc.
• Angabe Stockwerk
• Ev. kleiner Schemaschnitt vom Gebäude
Sie reichen korrekte Aufteilungspläne ein. Trotzdem vermerkt der Notar in der Begründungsurkunde, dass die Pläne nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs partizipieren. Was bedeutet das?
Die Aufteilungspläne haben eine verminderte Beweiskraft, da sie nicht von einer staatlichen Stelle sondern vom Eigentümer selber erstellt/eingereicht werden. Zu-dem wird Stockwerkeigentum oft bereits in der Planungsphase eines Neubaus begründet. Es ist denkbar, dass sich in der Ausführung da und dort noch kleine Änderungen ergeben. Der Käufer hat sich selber von den tatsächlichen Verhält-nissen zu überzeugen. Er kauft die Wohnung, wie sie gebaut wurde und nicht, wie sie auf den Aufteilungsplänen dargestellt ist.
Nennen Sie sechs externe Datenquellen sowie deren Indikatoren, die Sie für die Recherche Ihrer Marktanalyse heranziehen.
- Bundesamt für Statistik:
- Wohnungsbestand, Leerwohnungsziffer, Neubauinvestitionen, Bevölke-rungsstruktur, Altersentwicklung, Einwohnerentwicklung, Wanderung
- • Staatssekretariat für Wirtschaft - SECO:
- Bruttoinlandsprodukt, Konsumentenstimmung
- • Bundesamt für Kultur – BAK: diverse Konjunkturindikatoren
- • Credit Suisse Economic Research Suisse Issues Immobilien: Trends des Immobilienmarktes
- IAZI: Diverse Preisindizies
- • Wüest & Partner: Preisspektren
- • CSL Immobilien: Wohnmarktbericht
- • Immocompass.ch: Marktinformationen und Preisvergleiche
- • Baublatt: Baubewilligungen und -gesuche
- • Synthesestatistik von Stand und Struktur der Bevölkerung (ESPOP - BFS):
- Einwohnerentwicklung, Wanderung
- • Eidg. Steuerverwaltung: Steuerbelastung
Sie haben ein erstes Look & Feel in Ihr Vermarktungskonzept integriert. Welchen zehn weiteren Kommunikationsinstrumenten setzen Sie für die Vermarktung die-ses Projektes ein?
1) Visualisierungen
2) Digitale Wohnungsrundgänge
3) Flyer
4) Virtual Reality
5) Grundrissaufbereitung
6) Internetbanner
7) Tag der offenen Tür
8) Vermarktungstafel/Banner vor Ort
9) Onlineinserate
10) Plakataktion
Welche sechs Verhaltensweisen sollten Sie während des Gespräches vermei-den, da diese als störend empfunden werden?
6 Verhaltensweisen:
• fehlender Augenkontakt
• schweifender Blick
• nervöses Auf- und Abgehen
• steife Körperhaltung
• unruhiges Gestikulieren
• Spielen mit Gegenständen
Dank Ihrer guten Vorbereitung ist die Präsentation sehr gut verlaufen. Allerdings empfindet der Bauherr Ihr Mietzinsniveau als gewagt. Er bittet Sie, ihm mitzuteilen, welche Recherchen Sie diesbezüglich vorgenommen haben.
Nennen Sie drei Analysequellen, die Sie zur Mietzinsermittlung hinzuziehen.
• Aktuelle Angebote vergleichbarer Objekte
• Statistiken zu Durchschnittsmieten (z.B. Wüest & Partner, Fahrländer, Bun-desamt für Statistik, Banken,..)
• Realmatch (was sind die Interessenten bereit an dieser Lage zu bezahlen?)
• Schätzung
• Akzeptanztest bei einer Zielgruppen-Stichprobe
Sie empfehlen Ihrem Auftraggeber eine Vorvermarktungsphase vorzusehen. Wel-che zwei allgemeinen Vorteile hat eine Vorvermarktungsphase und welchen spezifi-schen Vorteil in Bezug auf die Mietzinsbestimmung?
Marktforschung in Bezug auf die Nachfrage kann betrieben werden
• Interessenten werden bereits auf das Projekt aufmerksam gemacht und war-ten allenfalls mit dem Mietentscheid eines anderen Projektes
• Marke kann bei Interessenten bereits verinnerlicht werden
• Vorteil Mietzinsbestimmung:
Marktforschung in Bezug auf die Mietzinse kann betrieben werden und im Bedarfsfall vor Vermarktungsstart eine entsprechende Mietzinskorrektur (nach oben oder nach unten) vorgenommen werden.
Nun stehen Sie kurz vor dem Ziel und Sie können zuversichtlich sein, den Auftrag zu erhalten. Die Bau AG möchte jedoch noch das Honorar verhandeln. Sie sind allerdings von Ihrem Honorar überzeugt und möchten dieses soweit wie möglich durchsetzen. Wie gelingt es Ihnen, Herrn Bauer von der Bau AG das Gefühl zu geben, dass Sie ihn ernst nehmen, aber dennoch keine wesentlichen Preiseinge-ständnisse gewähren zu müssen? Nennen Sie 3 Punkte, die Sie bei der Preisver-handlung beachten sollten.
• Honorar in Verbindung mit der Leistung hervorheben
• Den Kundennutzen in den Vordergrund stellen
• Verschiedene Varianten mit unterschiedlichen Preisen anbieten
• Nicht den Preis reduzieren, allenfalls jedoch den Leistungsumfang
anpassen
• Keinen vorschnellen Rabatt gewähren, sondern das Honorar verteidigen um den Wert der Leistung zu verdeutlichen.
Sie haben den Erstvermietungsauftrag für das Projekt erhalten. Welche zehn es-sentiellen Punkte müssen Sie im Maklervertrag regeln?
• Parteien
• Projekt
• Inhalt des Auftrages/vom Vermarkter zu erbringende Dienstleistungen
• Dauer
• Provision und deren Fälligkeit
• Exklusivklausel
• Drittkostenregelung
• Vollmacht und Auftrag zur Erledigung aller für das Zustandekommen
des Geschäftes erforderlichen Arbeiten
• Gerichtsstand
• Kündigungsmodalitäten
• Ungefähres Mietzinsniveau
Wie erreicht eine Immobilienunternehmung eine sogenannte “Alleinstellung” (Unique
selling proposition)?
Das Unternehmen wird zur führenden Anbieterin von Einfamilienhäusern in der oberen Preisklasse in einer bestimmten Region.
Ein Unternehmen erhält den Vermarktungsauftrag für sämtliche Wohn- Immobilien einer grossen Pensionskasse.
Nennen Sie vier Faktoren, durch welche sich der Immobilienmarkt von anderen
Gütermärkten unterscheidet und wie sich diese Faktoren auswirken.
Immobilien sind statisch:
Die Lage einer Immobilie ist unveränderlich und kann veränderten Marktbedürfnissen nicht angepasst werden.
Immobilien sind unverzichtbar:
Es kann beinahe jeder zum Kundenkreis gezählt werden.
Immobilien sind Unikate:
Der Vergleich einzelner Immobilien im entsprechenden Marktsegment ist erschwert.
Immobilien sind politisch beeinflusst:
Raumplanung, Steuergesetze, Bauvorschriften etc. Dies hat Auswirkungen auf den Preis.
Der Marketing-Mix ist üblicherweise in vier Gruppen eingeteilt.
Machen Sie zu jeder Gruppe folgende Angaben:
- Die korrekte Fachbezeichnung
- Die allgemeine Beschreibung der Fachbezeichnung
- die Verwendung / Auswirkung der jeweiligen Gruppe im Bereich des Immobilienmarketings.
Produktegestaltung:
Die Produktegestaltung erfolgt aus dem Kernprodukt.
Die Art des Kernproduktes (Immobilie) ergibt die Zielgruppe, welche für das Objekt angesprochen werden kann.
Preisgestaltung:
Der Preis ist von zahlreichen Faktoren abhängig.
Die Preisgestaltung ergibt sich aus der Lage und aus der Art des Immobilienobjektes.
Distribution:
Wie erreicht das Produkt den Käufer.
Durch direkten Weg vom Produzenten zum Käufer oder durch indirekten Weg, z.B. vom Immobilienhändler zum Käufer.
Kommunikation:
Wie kann die Zielgruppe über das Angebot informiert werden.
Verschiedene Kommunikationsinstrumente können im Immobilienmarketing eingesetzt werden, z.B. Werbung oder persönlicher Verkauf.
Die Gült wurde per 1. Januar 2012 aufgehoben.
Die Umwandlung eines Papier-Schuldbriefes in einen Registerschuldbrief ist nicht möglich, da der Registerschuldbrief kein Wertpapier ist.
Vormerkungen sind dingliche Rechte, die gegenüber jedermann durchgesetzt werden können.
Zweck der Vormerkung ist die Kundbarmachung und die Sicherung von Rechten oder Rechtsverhältnissen.
Bei einer Personaldienstbarkeit fehlt ein herrschendes Grundstück.
Ein Nutzniessungsrecht kann nur als Personaldienstbarkeit eingetragen
werden.
Im Beurkundungsverfahren werden drei Stufen unterschieden: das Vorverfahren, das
Hauptverfahren und das Nachverfahren. Welche Tätigkeiten gehören zum Vorverfahren?
Nennen Sie 4 objektiv-wesentliche Vertragspunkte beim Grundstückkaufvertrag.
- Vertragsparteien
- Bestimmbarkeit des Grundstücks
- Grundbuchliche Einträge
- sich auf dem Grundstück befindliche Bauten
- Hinweis auf bestehende Mietverträge
- Kaufpreis
- Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück zu übertragen und diejenige des Käufers, das Grundstück zu erwerben
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen die Interessenten viele Unterlagen
und treffen verschiedenste Abklärungen. Welche Informationen sind speziell bei
einem Neubau und welche speziell bei einer Bestandesliegenschaft von Interesse?
Nennen Sie je vier Dokumente/Informationen, die sich klar auf einen Neubau resp.
auf eine Bestandesliegenschaft beziehen.
- beteiligte Handwerker, Handwerkerverzeichnis
- Höhe Budgetpositionen
- Finanzkraft Bauherr, wer ist GU/TU
- Mängelrechte/Garantien nach SIA
- Sicherheit in Bezug auf Bauhandwerkerpfandrecht
- Baubewilligung
Bestandesliegenschaft:
- Beschlüsse der STWE-Eigentümer
- Höhe Erneuerungsfonds
- aktueller Sanierungsbedarf allgemeiner Teile (Dach, Heizung etc.)
- laufen noch Garantiefristen
- Zustand Wohnung/Haus/Tiefgarage/Umgebung
A) Die zuständige Maklerin hat ihm gesagt, dass für den Wohnungssitzplatz ein
ausschliessliches Benützungsrecht begründet wurde. Ihr Freund hat Bedenken. Er
hat gelesen, dass ein solcher Teil rechtlich der Allgemeinheit gehöre und nicht ihm.
Er möchte an seinen Sitzplatz jedoch das volle Eigentumsrecht, also ein Sonderrecht.
Was antworten Sie ihm?
Die Maklerin hat Recht. Der Sitzplatz gehört rechtlich gesehen der Allgemeinheit. Der Freund ist aber mit einem ausschliesslichen Benutzungsrecht genügend stark abgesichert. Die Begründung eines Sonderrechts wäre nicht möglich, da der Sitzplatz nicht die Erfordernisse eines Sonderrechts erfüllt (wirtschaftliche Einheit, in sich abgeschlossen, eigener Zugang).
welche bariablen Vertragsarten für eine öffentliche Beurkundung stehen zur Verfügung
Variante 1: Kaufrechtsvertrag mit Anzahlung
Variante 2: Kaufvertrag mit Bedingungen – Anzahlung als Haft- oder Reuegeld
Welches sind die Risiken des Grundeigentümers, wenn er vertraglich auf die zeitlichen Voraussetungen des Käufers eingeht.
Risiko, dass er in Bezug auf den Grundstückverkauf Zeit verloren hat, wenn der Käufer die
Bedingungen gegenüber seiner Bank nicht erfüllen kann.
Welche Risiken hat der Käufer?
Kaufrechtsvertrag mit Anzahlung oder mit Beginungen
Zeitverzögerungen wegen Einsprachen zum Bauprojekt, Marktveränderungen (schleppender
Verkauf), Quorum wird nicht innert der vorgegebenen Zeit erfüllt.
Die Immobilienwirtschaf ist von speziellen Eigenschaften des Marktes bzw. seiner Objekte und Subjakte geprägt.
Nenne sechs Eigenschaften
Grund und Boden sind nicht vermehrbar
Grundbesitz ist ein unbewegliches Rechtsgut
Immobilien befriedigen ein Grundbedürfnis des Menschen
Immobilien haben eine lange Lebensdauer
Hoher Kapitaleinsatz
Geringer Handel
Enge Vernetzung mit Raumplanung, Städtebau, Baugesetzen, Umweltschutz
Der immobilienmarkt kann hinsichtlich seiner strukturen in verschiedene Teilmarktkategorien gegliedert werden.
Teilen sie den Baulandteilmarkt in sechs verschiedene Stufen ein, welche sich hinsichtlich ihres Entwicklungsgrades unterscheiden und einen Zyklus wiedergeben
Agrarland
Bauerwartungsland
Rohbauland
Baureife Grundstücke
Neu bebaute Grundstücke
Modernisierter Altbau
Abbruchobjekte
das Bundesgesetz über die Raumplanung legt für das ganze Land die Ziele und Grunsätze für die Raumplanung fest, Oberziel ist der haushälterische Umgang mit dem nicht vermehrbaren Boden.
Beschreiben sie in einigen Sätzen, welche beide Gesichtspunkte das ziel der haushälterischen Bodennutzung verfolgt werden.
Ziel 1: Angesichts der anhaltenden und raschen Ausdehnung der Siedlungen in den letzten
Jahrzehnten muss der Flächenverbrauch eingeschränkt werden. Im Vordergrund stehen die
Verdichtung und die Umnutzung im bestehenden Siedlungsgebiet
Ziel 2: Haushälterische Bodennutzung meint aber auch eine optimale räumliche Zuordnung der
verschiedenen Bodennutzungen. Eine Konzentration der Bauten in einem gut erschlossenen Siedlungsgebiet gewährleistet die haushälterische Bodennutzung weit besser als die Schaffung
verstreuter Kleinsiedlungen mit je einer eigenen Erschliessung
