Immobilienvermarktung / Verkauf und Vermarktungsaktivitäten
dipl. Immotreuhänder
dipl. Immotreuhänder
Kartei Details
| Karten | 159 |
|---|---|
| Lernende | 26 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Marketing |
| Stufe | Universität |
| Erstellt / Aktualisiert | 07.07.2019 / 26.10.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/cards/20190707_immobilienvermarktung_verkauf_und_vermarktungsaktivitaeten?max=40&offset=80
|
| Einbinden |
<iframe src="https://card2brain.ch/box/20190707_immobilienvermarktung_verkauf_und_vermarktungsaktivitaeten/embed" width="780" height="150" scrolling="no" frameborder="0"></iframe>
|
zähle die möglichen Beispiele für gesetzliche Grundpfandrechte auf
- verkäuferpfandrecht
- bauhandwrkerpfandrecht
- kantonal geregelte Grundpfandrechte (z.B. Grundstückgewinn-- und Handänderungssteuern)
zähle die möglichen Beispiele für vertragliche Grundpfandrechte auf
- grundpfandverschreibung
- schuldbriefe (Papier- oder Registerschuldbrief)
was ist bei einem Kaufrecht zu beachten?
- hächstens für 10 Jahre zu vereinbaren
- Kann im Grundbuch vorgemerkt werden (Realobligation)
- öffentliche Beurkungdung /Kaufpreis bestimmbar
- kaufvertragsbestimmungen bereits regeln
- obtion der Käufers
- mit Abgabe Ausübungserklärung entsteht der Kaufvertrag
Was ist beim Rückkauf und Vorkaufsrecht zu beachten?
- für höchstens 25 Jahre vereinbar, ebenfalls Möglichkeit der Vormerkung im Grundbuch
- Berechtigter tritt bei Ausübung im Vorkaufsfall an die Stelle des Käufers
- Limitiert -> Beurkundung / unlimitiert -> schriftlich / evt. auf 1. Vorkaufsfall beschränkt
- Gesetzliche Vorkaufsrechte beachten: Miteigentümer / Baurechtsparteien
was sind die Vorteile bei der ausscheidung von Häuser zu Stockwerkeigentum
- Diversifizierung im Projekt – es können unterschiedliche Zielgruppe angesprochen werden
- Es besteht kein Klumpenrisiko (71 Mietwohnungen sind eine grosse Absatzmenge)
- Quersubventionierung für die Bau AG
was sind die Nachteile bei der ausscheidung von Häuser zu Stockwerkeigentum
- Grösserer Vorbereitungsaufwand für die Vermarktung
- Es sind zahlreiche Neubauprojekte (STOWE) auf dem Markt
- Grösserer Aufwand im Hinblick auf die Betreuung der Kaufinteressenten
- Höhere Transaktionskosten
Als primäre Zielgruppe haben Sie Senioren, Familien und junge Paare definiert und die Wohnungen haben bei diesen Segmenten sehr guten Anklang gefunden. Seit einiger Zeit stagniert die Vermietung allerdings und Sie konnten keinen weiteren Vermietungserfolg mehr erzielen. Eine interne Analyse zeigt, dass Sie hauptsächlich 2.5 und 3.5 Zimmerwohnungen in den Häusern 3 bis 5 abgesetzt wurden. Sie beschliessen deshalb, eine weitere Zielgruppe anzusprechen.
Welche ist das? Begründen Sie Ihre Aussage.
Wohngemeinschaften.
Aufgrund der Zimmeranzahl und der grosszügigen Grundrisse sind die
Wohnungen ideal für eine WG. Hinzu kommt, dass der Mietzins für Schaffhausen
eher hoch ist und somit die Mietkosten in einem attraktiven Rahmen
gehalten werden können.
welchen Grund kann es haben dass die Vermietung stagniert?
Weitere Neubauprojekte sind auf den Markt gekommen
Der Mietzins ist vergleichsweise recht hoch
Der Markt ist gesättigt
Mietvertragsmodalitäten
Trotz intensiver Vermietungsbemühungen gemäss dem beiliegenden Vermarktungsplan
zeigt auch die Vermarktung der Gewerbeflächen keinerlei Erfolg und die Bau AG erwartet, dass die Flächen innerhalb der nächsten zwölf Monate vermietet sind. Hierzu offeriert die Bau AG, die Flächen nach den Wünschen der zukünftigen Zielgruppe auszubauen.
Nennen Sie 6 lage- und projektadäquate Zielgruppen.
- Kinderkrippe
- Arztpraxis
- (Tier-) Arzt
- Physiotherapie
- Coiffeur, Maniküre, Pediküre…
- Bäckerei/Café/Snackbar
- sportstudio
- Reinigung
- Atelier/Büro
Nennen Sie 6 weitere Vermarktungsmassnahmen inkl. deren Kosten,
1. Inserate im Immoscout CHF 1’200
2. Kontaktaufnahme zum Gewerbeverein keine Kosten
3. Ausweitung der APG Plakataktion CHF 3'000
4. Buswerbung CHF 5’000
5. AdWords CHF 1'000
6. Internetbanner CHF 3'000
Newsletter an potenzielle Interessenten CHF 0 CHF 2’500
Social Media Kampagne CHF 1'000 CHF 2’500
Flyeraktion/Streuwurfsendung in der Region CHF 1'000 CHF 3’000
Messeteilnahme CHF 5’000
Visualisierung unter Berücksichtigung der ZG CHF 5’000
Professionelle Fotos CHF 2’000
was muss ein ausfühliches Vermarktungsreporting beinhalten?
Eingesetzte Marketinginstrumente
2. Geplante Marketinginstrumente
3. Anzahl bestehender Kontakte
4. Anzahl neu hinzugekommener Kontakte
5. Angaben zu den Kontakten, wie z.B. Name, Branche, Wünsche,….
6. Information, wie die Interessenten auf das Projekt aufmerksam wurden
(Homegate, Immoscout, Zeitung, Tag der offenen Tür,…..)
7. Gründe, weshalb sie sich interessieren
8. Anzahl der Besichtigungen
9. Anzahl vermarkteter Einheiten insgesamt
10. Anzahl vermarkteter Einheiten nach Wohnungstypen
Weitere Lösungsvorschläge:
Anzahl vermarkteter Einheiten nach Wohnungstypen
Absagegründe und Anzahl der Absagen
Restbudget
Übersicht, wie die Drittkosten eingesetzt wurden
Individuelle Erfahrungen
Korrekturvorschläge
welche Unterlagen und Informationen m¨saten beim Notar zur Erstellung der Begründungsurkunde eingereicht werden? STWEG
1. Wertquotenberechnung
2. Aufteilungspläne
3. Reglement für STWE
4. (Informationen zur) Nutzungs- und Verwaltungsordnung für ME
5. Sonderrechtsbeschriebe zu den einzelnen StWE / Nutzungsbestimmungen
Welche 3 Möglichkeiten gibt es in Bezug auf die Aufteilung der Garagenplätze?
1. Aufteilen zu Miteigentum
2. Selbstständige und dauernde Benützungsrechte im Sinne von Dienstbarkeiten
3. Reglementarische, ausschliessliche Benützungsrechte
Nenne sechs externe Datenquellen sowie deren Indikatoren, die für die Recherche einer Marktanalyse herangezogen werden
- Bundesamt für Statistik:
Wohnungsbestand, Leerwohnungsziffer, Neubauinvestitionen, Bevölke-rungsstruktur, Altersentwicklung, Einwohnerentwicklung, Wanderung
• Staatssekretariat für Wirtschaft - SECO:
Bruttoinlandsprodukt, Konsumentenstimmung
• Bundesamt für Kultur – BAK: diverse Konjunkturindikatoren
• Credit Suisse Economic Research Suisse Issues Immobilien: Trends des Immobilienmarktes
IAZI: Diverse Preisindizies
• Wüest & Partner: Preisspektren
• CSL Immobilien: Wohnmarktbericht
• Immocompass.ch: Marktinformationen und Preisvergleiche
• Baublatt: Baubewilligungen und -gesuche
• Synthesestatistik von Stand und Struktur der Bevölkerung (ESPOP - BFS):
Einwohnerentwicklung, Wanderung
• Eidg. Steuerverwaltung: Steuerbelastung
Welchen zehn Kommunikationsinstrumenten setzen Sie für die Vermarktung die-ses Projektes ein?
- 1) Visualisierungen
2) Digitale Wohnungsrundgänge
3) Flyer
4) Virtual Reality
5) Grundrissaufbereitung
6) Internetbanner
7) Tag der offenen Tür
8) Vermarktungstafel/Banner vor Ort
9) Onlineinserate
10) Plakataktion
In welche drei Phasen gliedert sich die Durchführung Ihrer Präsentation? Nennen Sie zu jeder Phase zwei entsprechende Verhaltensregeln.
Eröffnung:
• gepflegte, angemessene Kleidung
• positive Einstimmung
• pünktlicher Beginn
Hauptteil:
• freies Sprechen anhand von Stichworten, kein Ablesen von Manuskripten
• Hauptteil mit einer Grobgliederung beginnen
• kurze, verständlich Sätze
Schluss:
• kurze, prägnante Zusammenfassung der wesentlichen Punkte
• Apell, Aufforderung zum Tun
• nichtssagende Schlussformel vermeiden
Welche sechs Verhaltensweisen sollten Sie während des Gespräches vermei-den, da diese als störend empfunden werden?
- fehlender Augenkontakt
• schweifender Blick
• nervöses Auf- und Abgehen
• steife Körperhaltung
• unruhiges Gestikulieren
• Spielen mit Gegenständen
Nennen Sie drei Analysequellen, die Sie zur Mietzinsermittlung hinzuziehen.
• Aktuelle Angebote vergleichbarer Objekte
• Statistiken zu Durchschnittsmieten (z.B. Wüest & Partner, Fahrländer, Bun-desamt für Statistik, Banken,..)
• Realmatch (was sind die Interessenten bereit an dieser Lage zu bezahlen?)
• Schätzung
• Akzeptanztest bei einer Zielgruppen-Stichprobe
Sie empfehlen Ihrem Auftraggeber eine Vorvermarktungsphase vorzusehen. Wel-che zwei allgemeinen Vorteile hat eine Vorvermarktungsphase und welchen spezifi-schen Vorteil in Bezug auf die Mietzinsbestimmung?
• Marktforschung in Bezug auf die Nachfrage kann betrieben werden
• Interessenten werden bereits auf das Projekt aufmerksam gemacht und war-ten allenfalls mit dem Mietentscheid eines anderen Projektes
• Marke kann bei Interessenten bereits verinnerlicht werden
• Vorteil Mietzinsbestimmung:
Marktforschung in Bezug auf die Mietzinse kann betrieben werden und im Bedarfsfall vor Vermarktungsstart eine entsprechende Mietzinskorrektur (nach oben oder nach unten) vorgenommen werden.
Nun stehen Sie kurz vor dem Ziel und Sie können zuversichtlich sein, den Auftrag zu erhalten. Die Bau AG möchte jedoch noch das Honorar verhandeln. Sie sind allerdings von Ihrem Honorar überzeugt und möchten dieses soweit wie möglich durchsetzen. Wie gelingt es Ihnen, Herrn Bauer von der Bau AG das Gefühl zu geben, dass Sie ihn ernst nehmen, aber dennoch keine wesentlichen Preiseinge-ständnisse gewähren zu müssen? Nennen Sie 3 Punkte, die Sie bei der Preisver-handlung beachten sollten.
• Honorar in Verbindung mit der Leistung hervorheben
• Den Kundennutzen in den Vordergrund stellen
• Verschiedene Varianten mit unterschiedlichen Preisen anbieten
• Nicht den Preis reduzieren, allenfalls jedoch den Leistungsumfang
anpassen
• Keinen vorschnellen Rabatt gewähren, sondern das Honorar verteidigen um den Wert der Leistung zu verdeutlichen.
Sie haben den Erstvermietungsauftrag für das Projekt erhalten. Welche zehn es-sentiellen Punkte müssen Sie im Maklervertrag regeln?
• Parteien
• Projekt
• Inhalt des Auftrages/vom Vermarkter zu erbringende Dienstleistungen
• Dauer
• Provision und deren Fälligkeit
• Exklusivklausel
• Drittkostenregelung
• Vollmacht und Auftrag zur Erledigung aller für das Zustandekommen
des Geschäftes erforderlichen Arbeiten
• Gerichtsstand
• Kündigungsmodalitäten
• Ungefähres Mietzinsniveau
welche sind die häufigsten angewandten Segmentierungstechniiiken im Immobilien-Marketing
- Segmentierung nach demografischen Kriterien
- Segmentierung nach Wohnbedürfnissen
- Segmentierung nach psychografischen Kriterien
Zähle Beispiele für die demografischen Kriterien auf
Befökerungsgruppen nach alter, geschlecht, staatsangehörigkeit, ausbildung beruf usw.
Wie erreicht eine Immobilienunternehmung eine sogenannte “Alleinstellung”
(Unique Selling Proposition)?
1) Ein Unternehmen erhält den Vermarktungsauftrag für sämtliche Wohnimmobilien
einer grossen Pensionskasse.
2) Das Unternehmen wird zur führenden Anbieterin von Einfamilienhäusern in der
oberen Preisklasse in einer bestimmten Region.
Definieren Sie Kommunikation.
Kommunikation ist ein Instrument im Marketingmix, um der Zielgruppe das Unternehmen
und die angebotenen Leistungen darzustellen und mit ihnen in Interaktion
zu treten.
Was ist eine Swot-Analyse?
Analyse von Stärken und Schwächen sowie der Chancen und Gefahren.
Durch welche Faktoren wird die Positionierung einer zu vermarktenden Liegenschaft
beeinflusst?
1. Die Lage
2. Die Architektur
3. Die Zielgruppe
4. Der Preis
Nennen Sie 4 Faktoren, durch welche sich der Immobilienmarkt von anderen Gütermärkten
unterscheidet und wie sich diese Faktoren auswirken.
1. Immobilien sind statisch:
Die Lage einer Immobilie ist unveränderlich und kann veränderten Marktbedürfnissen
nicht angepasst werden.
2. Immobilien sind unverzichtbar:
Es kann beinahe jeder zum Kundenkreis gezählt werden.
3. Immobilien sind Unikate:
Der Vergleich einzelner Immobilien im entsprechenden Marktsegment ist erschwert.
4. Immobilien sind politisch beeinflusst:
Raumplanung, Steuergesetze, Bauvorschriften etc. Dies hat Auswirkungen
auf den Preis.
Erklären Sie ihm den Unterschied zwischen einer Konventionalstrafe und dem
Haftgeld/Reuegeld.
Die Konventionalstrafe wird zur Sicherung der Übertragung des Grundeigentums
bzw. der Bezahlung des Kaufpreises vereinbart.
Durch das Haftgeld/Reuegeld wird der Rücktritt vom Vertrag geregelt und gleichzeitig
erschwert.
Welcher Unterschied besteht zwischen dem Haftgeld und dem Reuegeld?
Bei Einseitigkeit spricht man von einem Haftgeld, bei Gegenseitigkeit von einem
Reuegeld.
Es gibt bekanntlich positive und negative Dienstbarkeiten.
a) Nennen Sie den Hauptunterschied zwischen diesen beiden Dienstbarkeiten.
b) Machen Sie je 1 Beispiel dazu.
Inhalt einer positiven Dienstbarkeit ist ein Dulden.
Inhalt einer negativen Dienstbarkeit ist ein Unterlassen.
Positive Dienstbarkeit: Fuss- und Fahrwegrecht, Durchleitungsrecht, Mitbenützungsrecht
etc.
Negative Dienstbarkeit: Bauverbot, Gewerbeverbot etc.
«Der Käuferschaft ist bekannt, dass die Aufteilungspläne nicht die Wirkung
von Grundbuchplänen haben. »
Bitte erläutern Sie.
Man kann sich nicht auf die Angaben in den Plänen verlassen. Es ist Sache der
Käuferschaft, diese Pläne auf die Übereinstimmung mit den tatsächlichen Verhältnissen
zu überprüfen
«Das eidgenössische Grundbuch ist für das Gebiet Dorfstrasse noch nicht eingeführt.»
Bitte erläutern Sie.
Es kann sich niemand darauf verlassen, dass die eingetragenen Rechte und Lasten
auch tatsächlich bestehen und dass keine weiteren Rechte und Lasten ausser
den eingetragenen bestehen.
«Die Gewährleistung und Haftung der Verkäuferschaft für Sach- und Rechtsmängel
an Grund und Boden des Verkaufsobjekts wird hiermit wegbedungen. »
c1) Erklären Sie Ihrer Freundin den Unterschied zwischen der Sach- und der Rechtsgewährleistung.
c2) Machen Sie je ein Beispiel für die Sach- und die Rechtsgewährleistung.«Die Gewährleistung und Haftung der Verkäuferschaft für Sach- und Rechtsmängel an Grund und Boden des Verkaufsobjekts wird hiermit wegbedungen. »
c1) Erklären Sie Ihrer Freundin den Unterschied zwischen der Sach- und der
Rechtsgewährleistung.
Bei der Rechtsgewährleistungspflicht haftet der Verkäufer dafür, dass kein Dritter
Rechte aus der Liegenschaft ableitet, die das Eigentum in irgendeiner Art schmälern
würden, ausser die im Kaufvertrag erwähnten.
Bei der Sachgewährleistungspflicht haftet der Verkäufer dafür, dass das Grundstück
keine körperlichen oder wirtschaftlichen Sachmängel aufweist, die den Wert und die
Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch erheblich mindern.
Machen Sie je ein Beispiel für die Sach- und die Rechtsgewährleistung.
Rechtsgewährleistung: Ein Dritter hat ein Baurecht auf der Parzelle, welche der Verkäufer
dem Käufer verkauft.
Sachgewährleistung: Das Wohnhaus verfügt nicht über eine Heizanlage, weshalb
es im Winter nicht bewohnt werden kann.
Neben der Gewährleistung und Haftung für Grund und Boden ist diese für die Baute sehr bedeutend. Auf welche SIA-Norm wird sich in den meisten
Kaufverträgen für einen Neubau bezogen?
SIA-Norm 118
Im Kaufvertrag wird auch die «Überbindungspflicht» resp. Die «Pflicht zur weiteren Überbindung» genannt.
e1) Was ist darunter zu verstehen, erläutern Sie.
e2) Machen Sie ein Beispiel dazu.
Die Käuferschaft verpflichtet sich, sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag einem allfälligen Rechtsnachfolger zu überbinden.
Z.B. Eintritt in Verträge, die die Verkäuferschaft abgeschlossen hat (z.B. Contractingvertrag,
Verwaltungsvertrag etc.).
Sie sondieren die Unterlagen und empfehlen im Hinblick auf das angestrebte Vermarktungsziel, zwei Häuser zu Stockwerkeigentum auszuscheiden.
Nenne zwei Vorteile
1. Diversifizierung im Projekt – es können unterschiedliche Zielgruppen
angesprochen werden
2. Es besteht kein Klumpenrisiko (71 Mietwohnungen sind eine grosse
Absatzmenge)
Quersubventionierung für die Bau AG
Sie sondieren die Unterlagen und empfehlen im Hinblick auf das angestrebte Vermarktungsziel, zwei Häuser zu Stockwerkeigentum auszuscheiden.
Nenne zwei Nachteile
1. Grösserer Vorbereitungsaufwand für die Vermarktung
2. Es sind zahlreiche Neubauprojekte (STOWE) auf dem Markt
Grösserer Aufwand im Hinblick auf die Betreuung der Kaufinteressenten
Höhere Transaktionskosten (Stowe-Begründung, Handänderungsgebühren,
etc.)
Welchen Grund kann es haben, dass die Vermietung stagniert?
Weitere Neubauprojekte sind auf den Markt gekommen
Der Mietzins ist vergleichsweise recht hoch
Der Markt ist gesättigt
Mietvertragsmodalitäten
