OR + ZPO, Mietrecht

= Untergang des Rechts selbst infolge Ablauf einer Frist -> von Amtes wegen zu berücksichtigen Verwirkungsfristen:

• sofortige Mängelrüge bei Geltendmachung v. Mängel -> d.h. Frist von wenigen Tagen /1-3 Tage) rechtzeitige Rüge = gestehen Mängelrechte & können jahrelang eingefordert werden -> bis zur Verjährung
• bei Willensmängeln (Irrtum, Täuschung, Furchterregung) innerhalb 1 Jahr seit Entdeckung
• Ausübung Vorkaufsrecht innert 3 Monaten beim Grundstückkauf

=Vertragsstrafe bei Vertragsverletzung. Konventionalstrafe muss auch bezahlt werden, wenn kein Schaden entstanden

• meist Bestandteil vom Hauptvertrag -> beliebige Höhe kann festgelegt werden -> es muss nicht über Höhe des Schadens gestritten werden: Nur Vertragsverletzung ist zu beweisen, nicht aber der Schaden
• ist erlittene Schaden höher als die Konventionalstrafe, so kann Gläubiger den Mehrbetrag verlangen, sofern der Schuldner ein Verschulden nachweisen kann

• exklusive Konventionalstrafe -> Schuldner kann sich durch Zahlung Konventionalstrafe von vertraglicher Leistungspflicht einseitig befreien -> gestaltet 1 Vertragspartei Rücktritt vom Vertrag gegen Verzicht auf der Gegenpartei bezahlte Geldsumme
• alternative Konventionalstrafe -> Wahlrecht für Gläubiger:
  1. Verlangung Vertragserfüllung von Schuldner
  2. Verlangung Konventionalstrafe 

Gläubiger kann Konventionalstrafe verlangen auch wenn kein Schaden entstanden ist.

• kumulative Konventionalstrafe -> Gläubiger kann nebst Konventionalstrafe auch nachträgliche Vertragserfüllung durchsetzen -> kumulative Wirkung muss ausdrücklich so vereinbart werden oder durch Gesetz angeordnet sein

Schuldner bezahlt Gläubiger bei Vertragsabschluss eine Geldsumme, dafür kann Schuldner unter Verzicht auf Rückzahlung des Betrages vom Vertrag zurücktreten, ohne dass Gläubiger weitere Entscheidungsansprüche geltend machen kann. Gläubiger ist wiederum zum Vertragsrücktritt berechtigt, wenn der Schuldner den doppelten Betrag zurückzahlt

• Voraussetzung zur Durchsetzung von Reugeld = gültiger Vertrag

• rechtsgeschäftliche Übertragung einer Forderung gegen Schuldner von alten Gläubier (zedent) auf neuen Gläubiger (Zessionar)
• Schuldner ist nicht beteiligt - muss nicht informiert werden
• abtretbar sind nur Forderungen, nicht Schuldverhältnis selbst
• künftige Forderungen sind auch abtretbar
• Vertragsparteien können Abtretung Forderung ausschliessen oder an bestimmte Voraussetzungen knüpfen
• Abtretungsvertrag muss schriftlich sein
• alter Gläubiger haftet für Bestand der Forderung zur Zeit der Abtretung; nicht für Zahlungsfähigkeit v. Schuldner
• weiss Schuldner nichts von Abtretung, befreit er sich von Schuld wenn er im guten Glauben Leistung ggü. bisherigen Gläubiger vornimmt
• erst mit Anzeige an Schuldner kann er nur noch neuen Gläubiger befreiend leisten
• Schuldner wird nicht schlechter gestellt
• Einrede gegen neuen Gläubiger möglich

• interne Schuldübernahme -> Schuldübernahme verpflichtet sich ggü. Schuldner, ihn von Schuld ggü. Gläubiger zu befreien -> z.B. durch Zahlung - Zustimmung Gläubiger nicht nötig
• kumulative Schuldübernahme -> neuer Schuldner verpflichtet sich ggü. Gläubiger, ganze geschuldete Leistung von altem Schuldner zu erbringen - alter Schuldner wird nicht von Verpflichtung befreit -> alter+neuer Schuldner haften für ganze Forderung.
• private Schuldübernahme -> nur mit Zustimmung Gläubiger -> neuer Schuldner tritt an Stelle von altem Schuldner
• Vermögens- & Geschäftsübernahme -> keine Zustimmung von Gläubiger - muss ihm jedoch mitgeteilt werden; Haftung: bisheriger Vermögensinhaber + neuer solidarisch während 3 Jahren
• Abtretung Geschäftsmietverhältnis ->braucht Zustimmung Gläubiger (Vermieter) - Zustimmungsverweigerung nur aus wichtigen Gründen. Bisheriger Schuldner haftet bis nächster Kündigungstermin, max. aber 2 Jahre

• Hauptpflicht: Bezahlung Kaufpreis -> mit Übergabe der Sache fällig (Zug um Zug)
• Pflicht für Käufer den Gegenstand anzunehmen
• Nebenpflichten: Bezahlung Transportkosten; Bezahlung Kosten für Beurkundung & Abnahme

Voraussetzungen für Verzug des Käufers:
- mit Ablauf von bestimmten Verfalltag
- kein Verfalltag -> Mahnung (Art. 102 OR) / Nachfrist anzusetzen ausser relatives Fixgeschäft -> Zeitpunkt sehr wichtig, Geschäft fällt bei Nicheinhaltung dahin

1. Wahlrecht:
- Festhalten an Leistung -> Klage auf Erfüllung + Schadenersatz
- Verzicht auf Leistung -> 2. Wahlrecht (an Vertrag festhalten)

2. Wahlrecht:
- Schadenersatzforderung wegen Nichterfüllung
- Rücktritt von Vertrag + Schadenersatz bei Verschulden

• Übergabe erfolgt am Ort, an dem Speziessache zum Zeitpunkt von Vertragsabschluss befand
  - wenn nichts anderes vereinbart
  - Holschuld
• Gattungsschulden = Leistungsort am Wohnsitz von Verkäufer
• Verkäufer muss Käufer unbelastetes Eigentum am Kaufgegenstand beschaffen
• Verkäufer hat Kosten der Übergabe zu tragen
• Pflicht zur sorgfältigen Aufbewahrung der Sache bis zur Übergabe

• Verkäufer haftet dafür, dass Sache die Eigenschaft aufweist, die er dem Käufer zugesichert hat & dass sie keine Mängel aufweist, die vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder erheblich minden:
  - zugesicherte Eigenschaft fehlt
  - für vorausgesetzten Gebrauch nicht geeignet
• Käufer hat Sache sofort zu prüfen & Mängel zu rügen -> Art. 201 OR - tut er dies nicht, sind Mängelansprüche verwirkt
• Gewährleistung kann wegbedungen werden, aber Verkäufer haftet trotzdem für arglistig verschwiegene Mängel
• Verkäufer haftet nicht für Mängel, die Käufer kannte oder hätte kennen sollen -> Art. 200 OR

• macht Drittperson dingliches Recht (z.B. Eigentum oder Pfandrecht) an Kaufsache geltend, hat Verkäufer dem Käufer im Prozess beizustehen oder ihn zu vertreten.
• wird Käufer Kaufgegenstand entzogen, gilt Kaufvertrag als aufgehoben & Käufer kann Rückerstattung Kaufpreis & Schadenersatz beim Verkäufer fordern

• Wandelung -> Kauf rückgängig machen
• Minderung
• Ersatzlieferung bei Gattungsware wie Getreide, Heizöl, Beton

-> von Gesetzeswegen kein Anspruch auf Mängelbehebung durch Käufer ausser bei geringfügigem Mängel

-> erreicht gefordeter Minderwert den Betrag des Kaufpreises, so kann Käufer nur Wandelung verlangen Art. 205 OR

Käufer gerät in Verzug:

• bei Mahngeschäft durch Mahnung
• bei Verfalltagsgeschäft mit Ablauf Termin
  ist Kaufpreis vor Lieferung fällig oder bei Übergabe, so kann Verkäufer
  1. auf Erfüllung beharren & Verzugsschaden fordern
  2. vom Vertrag zurückzutreten wenn unverzüglich erklärt bzw. am Vertrag festhalten, aber auf nachträgliche Leistung verzichten & Schadenersatz wegen Nichterfüllung fordern
• bei Kreditkauf (zlg. nach Lieferung) Rücktrittsrecht Verkäufer nur wenn ausdrücklich vorbehalten -> Vereinbarung Eigentumsvorbehalt
• Grundstücke: Eigentumsvorbehalt verboten - daher nur Möglichkeit für Kaufpreis Grundpfandverschreibung im GB eintragen - während 3 Mt. seit Eigentumsübergang möglich

• öffentl. Beurkundung
• Übergang Eigentum mit Eintrag im GB
• N&S-Datum & sonst Übergang Nutzen & Gefahr mit Vertragsabschluss
• Grundstückmängel vergehen wie bei Fahrniskauf -> Haftung Grundstückgrösse anders geregelt -> Art. 219 OR
• Verjährungsfrist beträgt 5 Jahre -> nicht zwingend -> kann verlängert/verkürzt werden

• Handschenkung
  -> Verpflichtungsgeschäft erfolgt gleichzeitig mit Verfügungsgeschäft
  -> Schenkung wird direkt mit Übergabe der Sache vollzogen
• Schenkungsversprechen
  -> nur in schriftlicher Form gültig
  -> Grundstücke oder dingliche Rechte Inhalt der Schenkung braucht er öffentl. Beurkundung
  -> Schenkung wird in Zukunft versprochen

Unternehmer verpflichtet sich zur Herstellung eines Werkes & der Besteller zur Verfügung der Leistung.

• Unternehmer hat Herstellungs- & Ablieferungspflicht
• Grundmerkmal von Werkvertrag ist die Leistung von Arbeit mit einem bestimmten Arbeitserfolg

• kommt Unternehmer mit Ausführung des Werkes in Verzug, so kann Besteller vor Eintritt Ablieferungstermin vom Vertrag zurücktreten
• Voraussetzungen für Ersatzvornahme -> Übertrag Ausführung auf einen Dritten:
  - mangelhafte/vertragswidrige Erstellung vorhersehbar
  - mangelhafte/vertragswidrige Erstellung beruht auf Verschulden Unternehmer
  - Besteller hat angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt
  - Frist ist unbenützt abgelaufen

• Feste Übernahme
  - Pauschalpreis: zum Voraus genau bestimmte Geldsumme
  - Globalpreis: Pauschalpreis mit vertraglichem Teuerungsvorbehalt
  - Einheitspreis: Preis aus Menge der geleisteten Einheiten
• Übernahme ohne festen Preis
  - keine Preisfestsetzung im Voraus = Vergütung aufgrund Aufwand

• Wandelung (Vertragsaufhebung)
  - erhaltene Vergütung Zurückleisten, empfangenes Werk zurückgeben
• Minderung (Herabsetzung der Vergütung)
• Nachbesserung 
  - gem. OR muss Besteller nicht Nachbesserung verlangen
  - gem. SIA 118 hat Unternehmer Nachbesserungsanspruch 
• Schadenersatz
  - tritt kumulativ zur Wandelung, Minderung & Nachbesserung hinzu
  - Unternehmer muss Unschuld beweisen

Mäkler hat Auftraggeber die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen oder Abschluss des Vertrages zu vermitteln
- Gelegenheit zum Abschluss = Nachweismäklerei
- Aktive Begleitung Vertragsabschluss = Vermittlungsmäklerei

• Mäklerlohn (=Provision) ist verdient wenn Vertragsabschluss aufgrund Mäklertätigkeit Zustande gekommen ist -> Lohn = Erfolgsbedingt
• Vergütung Auslagen nur geschuldet wenn ausdrücklich vereinbart
• Exklusivmäklervertrag bzw. Ausschliesslichkeitsrecht -> nur 1 Mäkler ist beauftragt

• Bardepositum -> Hinterlegung Betrag z.G. Gläubiger
• Zession -> Schuldner tritt Gläubiger Forderung ab, um Hauptforderung zu sichern
• Retentionsrecht Vermieter -> nur Geschäftsräume für verfallenen Jahreszins & laufenden Halbjahreszins
• Pfandrechte -> Grundpfandverschreibung & Registerschuldbrief
• Eigentumsvorbehalt -> Sicherheit bei Kauf auf Kredit - Verkäufer hat bei Verzug von Käufer Rücktrittsrecht - nur an beweglichen Sachen möglich - muss im Eigentumsvorbehaltsregister eingetragen werden

• Bürgschaft
  - einfache Bürgschaft: Anspruch bei Bürger nur wenn Schuldner erfolglos gemahnt 
  - Solidarbürgschaft: Gläubiger kann Erfüllung direkt bei Bürge verlangen - bis Fr. 2'000 einf. Schriftlichkeit, ab Fr. 2'000 öffentl. Beurkundung
• Garantievertrag/Bankgarantie -> Bank gibt Vermieter unwiderrufliches Zahlungsversprechen bis zu vereinbarter Maximalsumme
• Solidarschuldner -> mehrere Mieter in Mietvertrag
• Schuldübernahme
  - Konventionalstrafe
  - Reugeld