Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet -> einseitiges oder zweiseitiges Rechtsgeschäft muss vorliegen:

1. Vertrag Miteigentümer über Ausgestaltung ihrer Miteigentumsanteile zu STWEG

2. Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft oder Baurechts über Bildung von Miteigentumsanteilen & deren Ausgestaltung zum STWEG

öffentliche Beurkundung

Begründung von Stockwerkeigentum kann jederzeit erfolgen, auch vor Baubeginn aufgrund Plänen, in Bauphase oder nach Beendigung Baute. -> Vor Baubeginn: Aufteilungspläne müssen eingereicht werden.

- klarer Wille zur Bildung von Miteigentum an einem Grundstück & Ausgestaltung dieses Miteigentums zu Stockwerkeigentum

- genaue Bezeichnung der Stockwerke mit Angabe ihrer Anteile am Gesamtgrundstück in Bruchteilen mit gemeinsamen Nenner (Wertquote)

- räumliche Ausscheidung jedes Stockwerkes

- Bestimmung von Sonderrecht (eingefärbt)

- Bestimmung von gemeinschaftlichen Teilen (weiss; nicht eingefärbt)

- Bestimmung von ausschliesslichem Benutzungsrecht (schraffiert)

-> Aufteilungsplan nicht vorgeschrieben (ausser Begründung vor Erstellung des Gebäudes) & nicht Teil des Grundbucheintrages

-> Plan nimmt an öffentlichen Glauben des Grundbuches nicht teil (Pläne können ändern)

- Bezeichnung Grundstück, Grundbuchblatt-Nr., Kataster-Nr., Grundbuchplan-Nr.

- Art & Grösse des Grundstückes

- Eigentümer

- Gebäude-Nr.

- Anmerkungen

- Vormerkungen

- Dienstbarkeiten & Grundlasten

- Grundpfandrechte & deren Bemerkungen

Grundlast: Man muss etwas geben bzw. bekommt etwas.

Dienstbarkeit: Man muss etwas dulden bzw. hat ein Recht.

- Personaldienstbarkeit: Person ist berechtigt

- Grunddienstbarkeit: Auf Grundstück muss etwas gedultet oder unterlassen werden, z. B. Wegrecht (Berechtigter ist jeweiliger Eigentümer des begünstigten Grundstückes)

Ist zwingend gemeinschaftlich & kann nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden (Art. 712 ZGB).

- Boden oder Baurecht

- Bauteile, die für Bestand, konstruktive Gliederung & Festigkeit von Gebäude von Bedeutung sind oder äussere Gestalt & Aussehen bestimmen

- alle Anlagen & Einrichtungen, die auch andern STWE-Eigentümer in Benutzung ihrer Räume dienen

Damit Baurecht als Stammgrundstück dienen kann, muss es selbständig & dauernd sein & ins Grundbuch eingetragen werden. Zudem muss es bebaubar sein.

- Begründung mit Dienstbarkeit (Dienstbarkeitsvertrag) -> bedarf öffentliche Beurkundung

- Damit es selbständig & dauernd ist, muss es mind. 30 Jahre eingeräumt (dauernd) & als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden (selbständig)

- Höchstdauer beträgt 100 Jahre 

Alles was zu Boden gehört, ist zwingend gemeinschaftlich: Pflanzen, Spielplätze, Terrassen, Einrichtungen, Fahr- & Fusswege.

Boden gehört zu Stammgrundstück, welches im GB aufgenommen wird.

• Fundament: gemeinschaftlich
• Boden:
  -Bodenteile mit tragender Funktion (gemeinschaftlich)
  -Beläge auf tragenden Böden, z.B. Parkett (Sonderrecht)
• Mauerwerk:
  -tragende Mauern (gemeinschaftlich)
  -nicht tragende Wände (Sonderrecht möglich)
• Dach/Dachterrasse: zwingend gemeinschaftlich
• Isolation & Abdichtungen: zwingend gemeinschaftlich -> Festigkeit des Gebäudes

• Balkon, Veranda, Loggia: prägen Aussehen & können meist nicht im Sonderrecht sein - beim Inneren ausschl. Benutzungsrecht möglich
• Fenster, Rollläden, Storen: sonderrechtsfähig - Fenster darf aber nicht baulich geändert werden, da sonst äussere Gestalt von Gebäude verändert
• Wohnungstüre: darf nur gewechselt werden, wenn die Neue in äusserer Gestaltung gleich ist wie bisherige

Dienen allen STWE-Eigentümer & somit gemeinschaftlich

• Treppenhaus
• Lift
• zentrale Heizungs-, Warmwasser- & Klimaanlagen
• Leitungen -> bis zur Abzweigung zur Wohnung gemeinschaftlich
• Zivilschutzräume (bei Frieden im Sonderrecht & bei Krieg ist gemeinschaftlich)

Jeder STW-Eigentümer darf gemeinschaftliche Teile nach ihrer Zweckbestimmung & ohne einzelnen Entgelt benutzen (entstehende Kosten sind gemeinschaftlich).

• STW-Eigentümer verfügen über identisches, wertquotenabhängiges Benutzungsrecht an gemeinschaftlichen Teilen (Benutzung wird im Reglement oder in Hausordnung geregelt)

1. Nebenräume -> z.B. Keller-, Estrich-, oder Garagenabteil lässt sich Sonderrecht begründen - auch wenn sie sich ausserhalb STWE-Einheit befinden -> einzige Bedingung: wirtschaftliches oder funktionelles Subordinationsverhältnis zu Wohnung

2. z.B. nichttragende Wand zw. 2 STWE-Einheiten -> grundsätzlich Sonderrecht, jedoch Befugnisse eingeschränkt (Rücksichtspflichten)

STWEG-Gemeinschaft kann Gebäudeteile, welche sonderrechtsfähig wären, für gemeinschaftlich erklären: Hauswartwohnung, Garagenbox, Kellerabteil, Hallenbad/Sauna/Fitness

-> Bedarf einstimmiger Beschluss, öffentliche Beurkundung & Eintrag ins GB

-> evtl. Änderung Wertquoten

• Unterhalt des Grundstückteils auf eigene Kosten
• Recht auf alleinige Benützung eines gemeinschaftlichen Raumes oder einer zum gemeinschaftlichen Teil gehörenden Bodenfläche, nicht aber zu dessen Verwaltung & Ausgestaltung
• Recht wird durch Reglement bzw. Nutzungsordnung verliehen

• Bei Begründungsakt sind räumliche Ausscheidungen & Anteil jedes STW-Eigentümers am Wert der Liegenschaft oder Baurecht in Bruchteilen mit gemeinschaftlichen Nenner anzugeben
• Wertquote -> abstrakte Verhältniszahl; Umfang der Berechtigung im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt
• Wertquote drückt Rechtsposition des einzelnen STW-Eigentümer im Vergleich zu den anderen aus (Rechte/Pflichten)

• Eigentumsverhältnis an Gesamtliegenschaft 
• Rechte -> Bemessung Stimmrecht; massgebend für finanzielle Leistungen von Dritten z.G. der Gemeinschaft (z.B. Zinsen); massgebend für Aufteilung GVL-Versicherungssumme die ausbezahlt wird, wenn Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird
• Pflichten -> Verteilung Kosten z.L. Gemeinschaft nach Wertquote (gemeinschaftliche Kosten) wenn im Reglement nichts anderes vereinbart ist

- keine gesetzlichen Vorgaben zur Berechnung der Wertquote

- Faktoren für Berechnung in Praxis:

• Kalkulationsflächen: Grundfläche Wohnung; Nebenräume (Keller, Estrich); Teile im ausschl. Benutzungsrecht (Terrasse)
• wertbeeinflussende Faktoren: Lage der Whg. (Stockwerk); Aussicht; Besonnung; Lärmimmissionen; Zugang/Benutzbarkeit

KF x WF = Wertquote

Innenausbau ist für Berechnung der Wertquote nicht massgebend!

• Änderung der WQ bedarf Zustimmung aller Beteiligten & der Genehmigung der Versammlung der STWEG
• Jeder STW-Eigentümer hat Anspruch auf Berichtigung WQ wenn irrtümlich falsch festgesetzt oder bauliche Veränderung vorgenommen wurde & deshalb WQ unrichtig geworden ist -> bei Nichteinigung
• Jede Änderung der WQ stellt Übertragung von Grundeigentum dar, da Miteigentumsanteil ändert, deshalb öffentliche Beurkundung & Eintrag in GB bei WQ-Änderung

• STWEG grundsätzlich auf Dauer ausgerichtet
• gem. Art. 712f ZGB endet STWEG mit Untergang der Liegenschaft oder des Baurechts & mit Löschung im GB
• Löschung im GB aufgrund Aufhebungsvereinbarung mit Zustimmung aller STWE-Eigentümer & allen Berechtigten (Dienstbarkeiten etc.)
• Aufhebung kann von jedem STWE-Eigentümer verlangt werden wenn:
  - Gebäude zu mehr als 1/2 des Wertes zerstört ist & Wiederaufbau für ihn schwer tragbare Belastung 
  - Gebäude seit mehr als 50 Jahre in STWE aufgeteilt ist & wegen schlechten baulichen Zustand nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann

Damit Baurecht als Stammgrundstück dienen kann, muss es selbständig & dauernd sein & ins GB eingetragen werden. Zudem muss es bebaubar sein.

• Begründung mit Dienstbarkeit (Dienstbarkeitsvertrag) -> bedarf öffentliche Beurkundung
• Damit es selbständig & dauernd ist, muss es mind. 30 Jahre eingeräumt (dauernd) & als Grundstück ins GB aufgenommen werden (selbständig)
• Höchstdauer beträgt 100 Jahre

relativer Untergang: Rechtsgeschäft -> einzelner STW-Eigentümer verliert Eigenschaft - STWEG bleibt bestehen
- Veräusserung, Verzimt, Enteignung, Zwangsverwerfung der STWE-Einheit, Ausschuss aus Gemeinschaft, Aufhebung STWE-Einheit

absoluter Untergang: STWEG wird aufgehoben
- Untergang Liegenschaft oder Baurecht, Aufhebungsvereinbarung, Aufhebungserklärung, Aufhebung durch Aufhebungsklage, Zwangsverwertung Stammliegenschaft, Enteignung Stammliegenschaft

• gem. Gesetz vor Löschung im GB bei Untergang der Liegenschaft oder Baurecht & bei Enteignung. Mit Löschung im GB Untergang bei Aufhebungsvereinbarung, -erklärung . -klage
• Entschädigung z.B. GVL-Prämie bei Untergang wird im Verhältnis der WQ verteilt ausser gem. Reglement anders

• STWEG ist keine juristische Person
• STWEG-Versammlung ist oberstes & einziges gesetzlich vorgeschriebenes Organ -> Art. 712m ZGB
• Buchführungspflicht -> 1x pro Jahr genehmigt Versammlung die Rechnung + das Budget
• gem. ZGB keine Versicherungspflicht -> Gebäudeversicherung z.T. ogligatorisch (kantonal)

• Stockwerkeigentümerversammlung
• Verwalter
  -> nicht zwingend
  -> jeder Eigentümer + bestimmte Dritte (Bank, Vers.) können Verwalter gerichtlich verlangen
• Abgeordneter/Delegierter
  -> Bindeglied zw. STWEG + Verwalter mit bestimmten Kompetenzen / Aufgaben
• Ausschuss
  -> nicht zwingend
  -> besteht aus STWEG-Eigentümer
• Revisor
  -> nicht zwingend

• STW-Eigentümer können sich an Versammlung durch Drittperson mit Vollmacht vertreten lassen -> keine Formvorschrift
• Einladung an: Eigentümer, Nutzniesser, Wohnrechtsnehmer
• Rechte STW-Eigentümer
  - Einberufungsrecht
  - Antragsrecht
  - Teilnahmerecht
  - Diskussionsrecht
  - Stimmrecht (1Kopfstimme pro Person)
  - Kontrollrecht

Art. 712n ZGB

• wird von Verwalter einberufen wenn nichts anderes bestimmt
• kein Verwalter: jeder Eigentümer kann Versammlung einberufen
• Beschlüsse sind zu protokollieren & Protokoll aufzubewahren
• muss mind. 1x jährlich stattfinden -> keine Einberufungsfrist; Frist gem. Reglement (mind. 10 Tage)

Art. 64 ZGB

• Einberufung möglich wenn 1/5 der Mitglieder dies verlangt 

Art. 67 ZGB

• über Anträge die nicht traktandiert sind, darf nur Beschluss gefasst werden, wenn Statuten dies ausdrücklich gestatten

Versammlung ist beschlussfähig wenn:

• die Hälfte aller STWE-Eigentümer (mind. 2) & die Hälfte aller Wertquoten
  -> Anwesenheit Hälfte & NICHT Mehrheit!
• wird Beschlussfähigkeit nicht erreicht, muss eine 2. Versammlung einberufen werden
  -> darf nicht vor Ablauf von 10 Tagen seit 1. Versammlung stattfinden
  -> beschlussfähig wenn mind. 1/3 aller STWE-Eigentümer mind. jedoch 2 anwesend oder vertreten sind
• Beschlussfähigkeit muss für ganze Versammlung bzw. jeden Beschluss gegeben sein
• Beschlussfähigkeit kann erschwert aber nicht erleichtert werden

• Stimmrecht ist unverzichtbar & unentziehbar
• hat Eigentümer mehrere Einheiten, hat er gem. Gesetz nur 1 Kopfstimme - ausser in Reglement wurde es geändert (1 Kopfstimme pro STWE-Einheit)
• Miteigentum & Gesamteigentum haben 1 Kopfstimme
• Eigentümer & Nutzniesser haben zusammen 1 Kopfstimme
  falls keine Einigung:
  -> Nutzniesser hat bei allen Fragen ausser nützlichen + luxuriösen Massnahmen das Stimmrecht (gem. Gesetz)

Grundsätzlich hat STWE-Eigentümer kein Stimmrecht wenn übrige STWE-Eigentümer über seinen Ausschluss beschliessen.

• Interessentenkonflikt (Art. 68 ZGB)
  -> bauliche Massnahme mit Firma eines Eigentümers
  -> Beschlüsse über Einleitung von Rechtsstreiten gegen STWE-Eigentümer, dem Ehepartner oder Verwandte in gerader Linie
  -> Eigentümer der gleichzeitig Verwalter ist & es um seine Wahl, Vertragsverlängerung, Entlassung oder seine Abberufung geht

• an einer STWEG-Versammlung
• durch einen Zirkularbeschluss
• durch Urabstimmung (absolute Ausnahme)
  
  Voraussetzungen, damit Beschlüsse an Versammlung gefasst werden können:
• rechtzeitige Einladung
• ordnungsgemässe Traktandierung
• Beschlussfähigkeit im Bezug auf Köpfe & Wertquoten

• Einstimmigkeit
• schriftlich
• Möglichkeit besteht von Gesetzeswegen
• Möglichkeit kann im Reglement ausgeschlossen werden