Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum

bauliche Massnahmen, die für Erhaltung des Wertes & Gebrauchsfähigkeit notwendig sind

• Reparatur defekter gemeinschaftlicher Teil (Fenster, Heizung, Dach, Lift)
• Massnahmen um Dritte vor Schäden zu bewahren -> Sicherung Ziegel, Sanierung Treppe

-> kann gerichtlich durchgesetzt werden
-> einfaches Mehr

bezwecken Wertsteigerung, Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit ohne notwendig zu sein. Bei Unterbleibung entsteht kein Schaden

• Erneuerung funktionierende Heizung
• Ausbau ungenutzter Dachstock
• Verbesserung Wärme-/ Schallschutz

-> kann nicht gerichtlich durchgesetzt werden

-> qualifiziertes Mehr

3 gesetzliche Ausnahmen zum Beschluss mit qualifiziertem Mehr:

• wenn Massnahme zweckmässigen Gebrauch von gemeinschaftl. Teilen objektiv erheblich & dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen, könne sie von benachteiligten STWE-EIgentümer abgelehnt werden
• beeinträchtigt Massnahme wirtschaftlichen Nutzen der Sache, können sie nicht gegen Willen von betroffenem Eigentümer durchgesetzt werden (Art. 647d Abs. 2)
• wenn Änderung unzumutbare Aufwendungen von STWE-Eigentümer verlangt, kann sie nicht gegen seinen Willen durchgeführt werden, ausser wenn andere STWE-Eigentümer unzumutbare Kostenanteile übernehmen (Art. 647d Abs. 3)

Bauarbeiten die lediglich der Verschönerung, der Ansehlichkeit oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen

• Einbau Lift in 2-stöckiges Gebäude
• Ausschmückung Fassade mit Mosaik
• Einbau Wellnessanlage in älteres Wohnhaus

-> Einstimmigkeit

Mit qualifiziertem Mehr können luxuriöse Massnahmen beschlossen werden wenn kumulativ:

• Gegner der geplanten Massnahme nicht in ihrem Nutzungs-& Gebrauchsrecht dauernd beeinträchtigt werden
• übrige STWE-Eigentümer für vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten
• übrige STWE-Eigentümer den Kostenanteil der Gegner der geplanten Massnahme übernehmen

• Reglement, Begründungsakt

• Reglement, Begründungsakt oder Gesetz wird verletzt
• Anfechtungsfrist innert 30 Tagen seit Kenntnis (Verwirkungsfrist)
  - für Anwesende ab Beschluss
  - für nicht Anwesende nach Erhalt von Protokoll
• Klage beim Richter am Ort der Sache
• Klagen können nur Eigentümer die nicht zugestimmt haben (nein/Enthaltung)
• Richter kann Beschluss nur aufheben & nicht verbessern oder ersetzen

• unwillentliches Versäumnis einen Eigentümer einzuladen
• Beschluss mit qualifiziertem Mehr für luxuriöse bauliche Massnahme
• zu später Versand Einladungen für Versammlung
• Beschlüsse über nicht traktandierte Geschäfte
• Beschlüsse die von nicht beschlussfähiger Versammlung gefasst wurden

• krasser Rechtsmissbrauch, unmöglich, unmoralisch, gegen Persönlichkeitsrecht
• von Anfang an unwirksam
• kann auch bei Zustimmung geltend gemacht werden
• keine Klagefrist
  - allg. Verbot zum Verkauf STWEG-Einheit
  - Verzicht künftige Beschlüsse anzufechten
  - Entzug von Stimmrechten
  - Zuteilung Sonderrecht auf zwingend gemeinschaftlichen Teil
  - Änderung WQ ohne Zustimmung betroffener STWE-Eigentümer
  - Beschlüsse die nicht protokolliert wurden entfalten keine Wirkung

• gem. Art. 712h Abs. 2 ZGB sind Beschlüsse zu protokollieren
• Verwaltung hat Aufbewahrungspflicht
• Protokoll ist Urkunde, Beweismittel, Informationsmittel & Arbeitspapier
• Schriftform wird verlangt
• für Zustellung gibt es keine gesetzliche Frist
• Inhalt: Antrag + Beschluss inkl. Quorum + Namen "Nein-Stimmen"
• Unterschrift gem. Gesetz nicht verlangt
• Aufträge & Termine notieren

• kein zwingendes Organ
• kann gerichtlich verlangt werden
• Aufgaben Ausschuss: Beratung Bewirtschafter, Zwischeninstanz zw. Eigentümer & Bewirtschafter, Antragstellung an Versammlung, Kontrollfunktion bei Umbauten & Sanierungen
• Aufgaben Revisor: Prüfung Jahresrechnung, Vollständigkeit Belege, Kontrolle Bankbelege, Kontrolle TA/TP

• STWE-Gemeinschaft entsteht mit Begründung STWEG
• STWE-Gemeinschaft ist keine JP
• eingeschränkte Handlungsfähigkeit
• Reglement nicht zwingend - Inhalt/Form/Struktur frei wählbar, jeder Eigentümer kann Erlass verlangen, Reglement ist bindend, als Anmerkung im GB möglich, Änderung Reglement braucht qualifiziertes Mehr
• Hausordnung nicht zwingend, kann mit einfachem Mehr erlassen/aufgehoben/geändert werden, kann nicht richterlich verlangt werden

• eingesetzt von Versammlung oder Richter
• Bewirtschafter nicht zwingend 
• Wahl mit einf. Mehr, ausser andere Regelung in Reglement
• Anordnung durch Richter kann von jedem Eigentümer, Pfandgläubiger, Versicherer, Steuerverwaltung verlangt werden 
  -> Abberufung ohne Zustimmung von Richter nicht möglich
• Bewirtschaftungsvertrag formfrei
  -> einfacher Auftrag; jederzeit ausser zu Unzeit kündbar (kann im Vertrag nicht wegbedungen werden; richterliche Absetzung kann verlangt werden)

• Vollzug Verwaltungshandlungen
• Ergreifung von dringlichen Massnahmen
• Finanzielle & Buchführungsaufgaben
• Aufsicht
• Vertretung der Gemeinschaft
• Entgegennahme von Zustellungen
  -> Grundhonorar + Betrag pro Einheit
  -> Unterlagen: Stammakten; Pläne etc. / Gemeinschaftsakten; Reglement, Protokolle etc. / Verträge; Service, HW, Versicherungen

• Vereinsrecht fordert Buchführung -> gilt für STWEG - Art. 712m verlangt Kostenvoranschlag (Jahresrechnung + Budget muss vorliegen)
• Rechnung + Budget muss jährlich von Versammlung genehmigt werden
• Verteilung gemeinschaftl. Kosten gem. WQ -> Art. 712h Abs. 1 ZGB (kann im Reglement durch qualifiziertes Mehr geändert werden - weitere Verteilschlüssel: effektiver Verbrauch, Lage Wohnung, Anzahl Einheiten, Zweckbestimmung
• Beiträge: Höhe & Periodizität für Beitragsforderungen gesetzlich nicht bestimmt

4 Fälle gesetzliche Verteilung anders weder WQ vorgeschrieben:

• Art. 647d Abs. 3
  -> nützliche bauliche Massnahmen
• Art. 647e Abs. 2
  -> luxuriöse bauliche Massnahmen gegen Zustimmung Eigentümer
• Art. 712h Abs. 3
  -> Ausschluss Kosten wenn kein Nutzen
• Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6
  -> zusätzlicher Prämienanteil z.L. Eigentümer

• keine gesetzliche Verpflichtung
• für Finanzierung künftiger, umfangreicher, baulichen Massnahmen
• Gesamtbetrag oft anteilig an Gebäudeversicherungswert (0,2% - 0,5%) -> Bestimmung gem. Reglement oder Versammlungsbeschluss (einf. Mehr)
• Entnahme aus Fonds -> qualifiziertes Mehr
• Miteigentum aller Eigentümer im Verhältnis ihrer WQ -> kann bei Verkauf nicht zurückgefordert werden
• Versteuerung durch jeden einzelnen Eigentümer nach WQ-Anteil

• gesetzliches Grundpfandrecht -> Eintrag im Grundbuch notwendig
• Rang Pfandrecht aufgrund Alterspriorität
• Voraussetzung: unbezahlte Forderung an gemeinschaftl. Kosten die zu Zeitpunkt GB-Anmeldung fällig ist
• Bei Bestreitung der Forderung -> vorläufige Eintragung als Vormerkung & Durchlauf Rechtsweg
• Sicherstellung Forderungen der letzten 3 Jahre 
• Grundpfandford. unterliegen keiner Verjährung
• definitive Eintragung -> Verwerfung Pfand bzw. STWEG-Einheit kann verlangt werden

Gründe für Löschung im GB:

• belasteter Eigentümer leistet Sicherheit in der Höhe der eingetragenen Beitragsforderungen
• Zwangsversteigerung STWEG-Einheit 
• STWE-Gemeinschaft verzichtet einseitig auf Gemeinschaftspfandrecht
• Vereinbarung zur Löschung zw. STWEG-Eigentümer & Gemeinschaft
• STWEG & damit Gemeinschaft gehen durch Löschung im GB unter

• für Beitragsforderungen der letzten 3 Jahre
• Begehren beim BA an Ort der STWEG-Einheit um Aufnahme Retentionsverzeichnis -> Aufnahme Verzeichnis; nur Gegenstände Eigentümer & nicht Mieter falls vermietet
• nach Zustellung Retentionsverzeichnis innert 10 Tagen Pfandverwertungsverfahren einleiten
• Pfandausfallschein für ungedeckte Forderungen

• kant. Gebäudeversicherung (GVL)
• Haftpflichtversicherung
• Sachversicherung -> Wasser/Glas
• Unfallversicherung Hauswart
• evtl. Erdbeben / Vandalismus

Wasser: Freilegungskosten & Schäden gedeckt, Reparatur jedoch nicht!

• gem. Gesetz Art. 649b ZGB nur 1 Sanktionsmassnahme: Ausschuss aus Gemeinschaft
• Ausschluss kann nur erfolgen, wenn Pflichtverletzung so schwer ist, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft der übrigen Miteigentümer nicht mehr zugemutet werden kann
• unzumutbar: dauernd streitsüchtig, gewalttätig oder arglistig & friedliches Zusammenleben verhindert
• Nichtbezahlung Beiträge kein Ausschlussgrund

• Verletzung Pflicht zur Instandhaltung 
• Widersetzen gegen Erneuerungsarbeiten die absolut notwendig oder beschlossen sind
• vertragswidirge Nutzung / ordnungswidriger Gebrauch
• Vornahme nachteilige Änderungen an gemeinschaftlichen Teilen
• Beleidigungen & Tätlichkeiten
• dauernde Ehrverletzung
• Duldung unsittlicher Zustände/Einrichtungen
• wiederholte Störung der sachlichen Verwaltung & Widerspruch gegen Massnahmen

• Ausschluss nur durch richterliches Urteil
• Klage nur durch einzelne Eigentümer oder Gruppe -> nicht Gemeinschaft
• wer klagen will, muss durch Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft dazu legitimiert werden -> Auszuschliessender Eigentümer ist an Versammlung einzuladen, ist aber nicht stimmberechtigt
• Richter beurteilt Klage & Beweise, bei Gutheissung muss Eigentümer innert Frist Einheit verkaufen -> Missachtung Frist: öffentl. Versteigerung
• Unterlassungsklage damit Eigentümer seine verkaufte Einheit anschliessend nicht mieten kann

• bei STWEG kein gesetzliches Vorkaufsrecht
• Vorkaufsrecht kann in Begründungsakt vereinbart werden
• folgendes ist bei vertraglich vereinbarten Vorkaufsrecht zu beachten:
  - Vorkaufsrecht ist zeitlich unbegrenzt
  - Vorkaufsrecht kann in GB solange vorgemerkt werden, als es besteht
  - es kann in Zwangsvollstreckung nicht geltend gemacht werden
  - Vorkaufsberechtigte Personen namentlich nicht bekannt. Vorkaufsberechtigte sind sämtliche Stockwerkeigentümer

• Möchten mehrere STWEG-Eigentümer Vorkaufsrecht ausüben, so erwerben sie an Einheit Miteigentumsanteil im Verhältnis ihrer WQ (falls nichts anderes vereinbart)
• Vorkaufsfälle: Kaufvertrag, freiwillige Versteigerung, Verkauf infolge Ausschluss
• kein Verkaufsfall: Schenkung, Einbringung in Gesellschaft, Errichtung Stiftung, Leibrentenvertrag, Erbgang, Enteignung, Zwangsverwertung, Urteil
• Untergang Vorkaufsrecht: Aufhebungsvereinbarung, Untergang STWEG, Enteignung oder Urteil welches Vorkaufsrecht aufhebt

Veräusserer ist verpflichtet, STWEG-Eigentümer über erfolgten Vertragsabschluss zu orientieren auch wenn Vorkaufsrecht nicht in GB eingetragen ist. Ist Vorkaufsrecht in GB eingetragn, wird GB-Verwalter nach erfolgter GB-Anmeldung allen Eigentümer eine Mitteilung machen. Mitteilung muss wesentliche Vertragspunkte & Kaufpreis enthalten. Ausübung muss innert 3 Monate seit Kenntnis vom Abschluss & Inhalt des Vertrages geltend gemacht werden. Schriftform besteht nicht, wird aber aus Beweisgründen empfohlen. 

• Damit soll verhindert werden, dass nicht Personen Mitglied der Gemeinschaft werden
• Einspracherecht nur durch Gemeinschaft aufgrund Versammlungsbeschluss zudem muss ein wichtiger Grund vorliegen
• Einspracherecht kann im Begründungsakt verankert sein oder durch einstimmigen Versammlungsbeschluss entstehen.
• Einspracherecht erfasst gleiche Rechtsgeschäfte wie Vorkaufsrecht. Veräusserungsfälle können aber durch Vereinbarung unter STWEG-Eigentümer rechtsgültig eingeschränkt werden.

• Unterstellt ist dem Einspracherecht zudem die Belastung STWE-Einheit mit Wohn- oder Nutzniessungsrecht sowie die Vermietung.
• Versammlung muss Beschluss innert 14 Tagen nach erfolgter Mitteilung fassen -> innert nützlicher Frist Versammlung einberufen (kürzere Einladungsfrist in Reglement festhalten)
• Beschluss durch einfaches Mehr ausser andere Vereinbarung
• Betroffenen STWE-Eigentümer einladen - ist disskussionsberechtigt aber kann nicht abstimmen
• betroffener STWE-Eigentümer kann gegen Einsprachebeschluss Klage erheben wann Formmangel oder kein wichtiger Grund vorliegt.

1. Ausschliessliches Benützungsrecht
   - Tauschen innerhalb Gemeinschaft möglich
   - nicht handelbar an Dritte
    
2. Miteigentum
   - Vorkaufsrecht
   - Aussenstehende können EHP erwerben
   - Aussenstehende haben Zutritt zu STWEG & nehmen an Versammlung teil
    
3. Dienstbarkeit
   - Grunddienstbarkeit -> Veräusserung EHP nur mit WHG
   - Personaldienstbarkeit -> nicht übertragbar & vererblich
   - Dienstbarkeit z.G. Drittperson möglich
   - kann nicht sep. verkauft werden

7 Wohnungen
10 PP

Grundhonorar              2'000            3'000
7 Whg.                              300                500
10 PP                                 40                  80