Liegenschaftsverkauf (Finanzierung)
Dipl.Immobilientreuhänder
Dipl.Immobilientreuhänder
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 178 |
|---|---|
| Utilisateurs | 22 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Finances |
| Niveau | Université |
| Crée / Actualisé | 13.04.2019 / 21.01.2025 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/20190413_liegenschaftsverkauf_finanzierung
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| Intégrer |
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per 1.9.14 wurden die Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen von der FINMa neu angepasst.
Wie viel beträgt heute der Mindestanteil an Eigenmittel in % welche nicht aus dem Guthaben der 2. Säule stammen?
Mindestanteil beträgt 10 %.
wie ist heute die Hypotekharschuld gemäss den gesetzlichen Richtlien zu amortisieren?
Die Hypothekarschuld ist innert maximal 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren. Diese Amortisation hat linear zu erfolgen, beginnend spätestens 12 Monate nach der Auszahlung
Nennen sie zwei Vorteile der indirekten Amortisationn gegenüber der direkten Amortisation?
- Abzug beim steuerbaren Einkommen
- Höhere Verzinsung auf 3. Säulenkonto
- Zinsertrag nicht einkommenssteuerpflichtig
Die Höhe des Hypothekarzinsfusses wird hauptsächlich bestimmt durch:
die schweizerische Nationalbank (SNB)
Die Höhe des Hypothekarzinsfusses wird hauptsächlich bestimmt durch:
durch Angebot und Nachfrage
Die Höhe des Hypothekarzinsfusses wird hauptsächlich bestimmt durch:
durch die Geschäftsbanken
Die Höhe des Hypothekarzinsfusses wird hauptsächlich bestimmt durch:
durch den Bundesrat
Das Agio von Schweizer Liegenschaften Fonds wird durch zahlreiche Faktoren beeinflusst,
unter anderem auch durch die allgemeine Situation an den Finanzmärkten.
Welche der untenstehenden Aussagen haben Ihrer Meinung nach unmittelbar einen
Einfluss auf das Agio von Liegenschaften Fonds?
Anlagenotstand
Das Agio von Schweizer Liegenschaften Fonds wird durch zahlreiche Faktoren beeinflusst,
unter anderem auch durch die allgemeine Situation an den Finanzmärkten.
Welche der untenstehenden Aussagen haben Ihrer Meinung nach unmittelbar einen
Einfluss auf das Agio von Liegenschaften Fonds?
Neue allgemeingültige Bauvorschriften
Das Agio von Schweizer Liegenschaften Fonds wird durch zahlreiche Faktoren beeinflusst,
unter anderem auch durch die allgemeine Situation an den Finanzmärkten.
Welche der untenstehenden Aussagen haben Ihrer Meinung nach unmittelbar einen
Einfluss auf das Agio von Liegenschaften Fonds?
tiefere Rohstoffpreise
Das Agio von Schweizer Liegenschaften Fonds wird durch zahlreiche Faktoren beeinflusst,
unter anderem auch durch die allgemeine Situation an den Finanzmärkten.
Welche der untenstehenden Aussagen haben Ihrer Meinung nach unmittelbar einen
Einfluss auf das Agio von Liegenschaften Fonds?
Marktzinsneveau
Nennen Sie vier mögliche Gründe, für die regionalen Unterschiede der Leerstandsquoten
in der Schweiz. (Bei Mehrfachnennungen werden nur die ersten vier
Antworten berücksichtigt).
- Stadt & Land
- Preissegment der Mietpreise
- Einkommen
- Steuern
Nennen Sie zwei Gründe, weshalb die schweizweite Leerstandsquote bei Wohnliegenschaften
nicht auf 0% fallen kann. (Bei Mehrfachnennungen werden nur die
ersten zwei Antworten berücksichtigt).
- Neubauwohnungen
- Mieterwechsel
Aktuell zählen die Mieten in Zürich zu den höchsten der Schweiz. Wie erklären Sie
sich diese Tatsache, obwohl die Leerstandquoten leicht höher liegen als in anderen
Regionen der Schweiz?
Die Leerstandsquoten in Zürich sind vor allem im höheren Preissegment. In den letzten Jahren war es schwierig, solch teure Wohnungen zu vermieten.
Die Einkommen in der Stadt Zürich sind höher als in anderen Regionen, weshalb die Mietpreise generell höher sind.
In den Medien ist immer wieder vom Schweinezyklus zu lesen. Woher entstammt
dieser Begriff ursprünglich? Was bedeutet der Begriff allgemein?
Hervorgerufen wird der Schweinezyklus durch eine verzögerte Anpassung des Angebots an den Marktpreis (Lag). Ein hoher Preis für Schweinefleisch führt zu gesteigerter Aufzucht; das größere Angebot erscheint nach etwa 18 Monaten (drei Monate Reaktionsverzögerung der Landwirte, 15 Monate zwischen Ferkelzeugung und Schlachtreife) auf dem Markt, kann aber bei geringer variierender Nachfrage nur zu niedrigen Preisen abgesetzt werden. Darauf sinkt das Angebot, und die Preise steigen, bis ein neuer Schweinezyklus beginnt.
Welche Bedeutung hat der Schweinezyklus konkret im Zusammenhang mit dem
Immobilienmarkt?
1. Der Zyklus beginnt mit der Marktbereinigung (2. Phase). Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass aufgrund des Überangebots an Wohnraum zu viel Leerstand herrscht und die Immobilienpreise und Mieten in den Keller rutschen. Dadurch werden aber auch die Investitionen zurückgefahren und weniger Neubauten errichtet.
2. Das verringert das Wohnraumangebot, der Preisverfall schwächt sich ab und der Markt stabilisiert sich (3. Phase). Fehlende Investitionen und das Herunterfahren des Wohnungsbaus führen nach einer gewissen Zeit zum Wohnungsmangel und somit zur vermehrten Nachfrage. Die Preise für Wohnraum steigen und Immobilien werden wieder lukrativ.
3. In der Projektentwicklungsphase (4. Phase) investieren Anleger daher wieder verstärkt in den Wohnungsbau. Die Zeitverzögerung bis zur Fertigstellung sorgt dafür, dass die Nachfrage relativ lange konstant bleibt und mit einem Schlag wieder viel Wohnraum verfügbar ist.
4. Das Angebot ist dann wieder größer als die Nachfrage und der Schweinezyklus erreicht schließlich die Phase der Überbauung (1. Phase).
Man weiss nie in welcher Phase man sich genau befindet.
Bei den Grundpfandrechten haben Sie sich mit dem Zugehör beschäftigt. Nennen Sie die drei Voraussetzungen welche erfüllt sein müssen, damit eine Sache als Zugehört gilt?
- selbständige bewegliche Sachen
- nach Ortsgebrauch oder dem Willen des Grundeigentümers
- dauernd
- für dessen Bewirtschaftung, Benutzung oder Verwahrung bestimmt sind und
durch Verbindung, Anpassung oder sonst wie in eine räumliche Beziehung zum Grundstück, dem sie dienen sollen, verbracht wurden.
Nennen Sie drei mögliche Beispiele für ein Zugehör. (Grundpfandrecht)
- Kühlschränke in Mietwohnungen
- Nicht dem Hoteleigentümer gehörendes Hotelmobiliar
- Mobiliar eines Metzgereibetriebes
- Registrierkasse in einem Gastgewerbebetrieb
- Offsetdruckmaschine einer Druckerei
Ausgangslage:
Mit den Neukunden Herr und Frau Bissig haben Sie heute einen Termin vereinbart.
Das Ehepaar (er ist 55, vorgesehene Pensionierung mit 65; sie ist 53jährig, nicht erwerbstätig) ist aus
einer Erbschaft heraus Eigentümer von einer 600m2 grossen Baulandparzelle geworden. Der Wert
eines m2 beträgt heute CHF 700.00. Mit einem befreundeten Architekten haben sie ihr Traum von
einem Eigenheim projektiert. Der BKP 1-9 beträgt CHF 1‘200‘000.00.
Das Einkommen von Bissigs beträgt CHF 290‘000.00 p.a. Herr Bissig zahlt monatliche Alimente von
CHF 1‘600.00 für seine 9jährige Tochter aus seiner ersten Ehe.
Berechnen Sie die Belehnung
Anlagekosten:
Grundstück: CHF 420'000.00 (600m2 * 700.00)
BKP 1-9: CHF 1'200'000.00
= CHF 1'620'000.00
Eigenmittel: CHF 420'000.00 (26%)
1. Hypothek: CHF 1'053'000.00 (65%)
2. Hypothek: CHF 147'000.00 (9%)
(1'200'000*100)/1'620'000= 74.1%
Belehnung: 74%
Ausgangslage:
Mit den Neukunden Herr und Frau Bissig haben Sie heute einen Termin vereinbart.
Das Ehepaar (er ist 55, vorgesehene Pensionierung mit 65; sie ist 53jährig, nicht erwerbstätig) ist aus
einer Erbschaft heraus Eigentümer von einer 600m2 grossen Baulandparzelle geworden. Der Wert
eines m2 beträgt heute CHF 700.00. Mit einem befreundeten Architekten haben sie ihr Traum von
einem Eigenheim projektiert. Der BKP 1-9 beträgt CHF 1‘200‘000.00.
Das Einkommen von Bissigs beträgt CHF 290‘000.00 p.a. Herr Bissig zahlt monatliche Alimente von
CHF 1‘600.00 für seine 9jährige Tochter aus seiner ersten Ehe
berechne die Tragbarkeit :technischer Zinssatz 5%, Unterhalt 1%,
Amortisation gemäss Gesetz und heutiger Praxis). Für die volle Punktzahl muss
der Rechnungsweg ersichtlich dargelegt werden.
Tragbarkeit:
1% Nebenkosten: CHF 16'200.00
Amortisation 2. Hypothek (10 Jahre): CHF 14'700.00
5% Zins: CHF 60'000.00
= CHF 90'900.00
Einkommen: CHF 290‘000.00 abz. CHF 19‘200.00 Alimentenzahlung an Tochter Total: CHF 270‘800.00
(90'900*100)/270'800 Tragbarkeit: 33%
Auf welchen Zeitpunkt muss die Zahlung der ersten Amortisationsrate erfolgen?
Die erste Amortisationsrate nach Konsolidierung vom Baukredit geschuldet.
Welche Unterlagen verlangen Sie für Ihre Dokumentation und Prüfung des Baukredits?
Nennen Sie vier relevanten Unterlagen.
- Approximativer Baukostenplan
- Baupläne
- Baubewilligung
- Grundbuchauszug
- Versicherungsnachweis (Bauherrhaftpflicht, Bauversicherung)
Gehen wir davon aus, dass der Baukredit bereits abgeschlossen ist und die Konsolidierung
heute stattfindet. Da Herr Bissig selbst Finanzchef ist, verfolgt er den
Zinsmarkt sehr genau. Er möchte von den sehr tiefen Zinsen profitieren und ist
risikofreudig.
Welches Hypothekarprodukt empfehlen Sie in der jetzigen Zinssituation.
Libor-Hypothek
Herr Bissig hat davon Kenntnis genommen, dass die Banken nach dem Niederstwertprinzip
vorgehen. Erklären Sie Herrn Bissig den Begriff Niederstwertprinzip
und leiten Sie zwei mögliche Folgen davon ab.
Als Belehnungswert gilt der tiefere Wert zwischen dem Kaufpreis und dem Marktwert.
Folgen:
- Differenz zwischen Markt- und Kaufpreis
- Erschwerte Fremdfinanzierung (Belehnungsnormen)
Banken bieten momentan die attraktivsten Konditionen im Hypo-thekarbereich.
Die Zinsen für Hypotheken sind weiter stark am Sinken.
Der kalkulatorische Zinssatz liegt momentan deutlich über den Hy-pothekarzinsen.
Eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes birgt keine Risiken für die Bank.
Freie Detailhandelsflächen sind momentan besonders stark ge-sucht.
Ihre aktuelle Hypothek läuft in 6 Monaten aus.
Es ist bereits heute möglich den Zinssatz der neuen Hypothek zu fixieren.
(richtig/falsch)
Ihre aktuelle Hypothek läuft in 6 Monaten aus.
Die Laufzeit der neuen Hypothek sollte der ursprünglichen Laufzeit der alten Hypothek entsprechen.
(richtig/falsch)
Ihre aktuelle Hypothek läuft in 6 Monaten aus.
Hypotheken können grundsätzlich nur bei Banken und Versicherungen abgeschlossen werden.
(richtig/falsch)
Ihre aktuelle Hypothek läuft in 6 Monaten aus.
Grundsätzlich sind Hypotheken bei Versicherungen immer günstiger als bei Banken.
(richtig/falsch)
Mit Immobilienfonds können Anteile an Immobilien zu Marktpreisen erworben werden.
Die Mehrzahl der an Schweizer Börse kotierten Immobilienfonds verfügen über ein Disago
Immobilienfonds sind neben direkten Immobilienbesitz die einzige Möglichkeit am Immobiienmarkt zu partizipieren.
Der Vorteil an Immobilienfonds besteht darin, dass höhere Zinsen keinen Einfluss auf deren Preise haben.
Je höher die Immobilienpreise, desto weniger lohnt sich der Kauf. Doch gerade der stete Preiszuwachs der vergangenen Jahre lässt Käufer glauben, dass Immobilien eine sehr sichere Anlage sind und die Preise stabil bleiben.
Nenne 3 Risiken die von den Investoren momentan ausgeblendet werden.
- Rezession
- Bauboom mit einem folgendem Überangebot an Immobilien
- Einbruch der Einwanderung
Grundsätzlich gilt die Meinung, Je länger eine Absicherung desto besser.
Nenne 3 mögliche Gründe weshalb eine langfristige Hypothek (z.B. 10 Jahre) vorzeitig aufgelöst werden müssen.
- Scheidung
- Job im Ausland
- Liegenschaftsverkauf
- Zahlungsunfähigkeit
Sie haben vor 2 Jahren eine 10- jährige 3% Festhypothek über CHF 500'000 abgeschlossen. Leider sind sie nach 2 Jahren in einer Situation in welcher Sie die Hypothek vorzeitig auflösen mussen. Die Bank weist sie darauf hin, dass der Wiederanlagesatz bei 0.8% liegt.
Mit welchen Ausstiegskosten müssen sie rechnen?
Zinssatz Festhypo 3%
Wiederanlagessatz für 8 Jahre 0.8%
Differenz pro Jahr 2.2 %
Differenz total für 8 Jahre 17.6%
Hypothekbetrag CHF 500'000
Ausstiegskosten = 500'000 *17.6% =88'000
