Liegenschaftsverkauf (Finanzierung)
Dipl.Immobilientreuhänder
Dipl.Immobilientreuhänder
Set of flashcards Details
| Flashcards | 178 |
|---|---|
| Students | 22 |
| Language | Deutsch |
| Category | Finance |
| Level | University |
| Created / Updated | 13.04.2019 / 21.01.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20190413_liegenschaftsverkauf_finanzierung
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| Embed |
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welche unterlagen werden für die Prüfung des Pfandobjektes und der Finanzierung benötigt?
Allgemeine Unterlagen:
- Grundbuchauszug, Pläne, Kaufvertrag
Projektunterlagen:
- Baupläne, Baubeschrieb, Baubewilligung, Kubische Berechnung, Handwerkerverzeichniss, Kostenvoranschlag, Finanzierungsplan
Welche Unterlagen werden benötigt um die Tragbarkeit zu beurteilen?
- Nachweis über Vermögens und Einkommensverhältnisse
- Bilanz und Erfolgsrechnung
- Rendite und Ertragswertschätzung
was bedeutet konsolidierung des Baukredits?
Der Baukredit wird in ein Hypothekdarlehen überführt
Der Registerschudlbrief ersetzt mehr und mehr der traditionele Schuldbrief
Beim traditionellen Schuldbrief kann gewählt werden zwischen der Papier und der papierlosen Version
Beim Verlust des Registerschuldbriefs ist eine KRaftloserklärung nötig
Der Registerschuldbrief entsteht mit der Eintragung in das Grunbuch
Geben sie an,ob die Aussagen eher zu höheren oder tieferen Immobilienpreisen führen:
Rückgang der Bevölkerung
Geben sie an,ob die Aussagen eher zu höheren oder tieferen Immobilienpreisen führen:
Tiefe Arbeitslosigkeit
Geben sie an,ob die Aussagen eher zu höheren oder tieferen Immobilienpreisen führen:
Strengere Eigenkapitalvorschriften
Geben sie an,ob die Aussagen eher zu höheren oder tieferen Immobilienpreisen führen:
höhere Steuern
Der Schweizer Immobiliensektor hat sich in den letzten Jahren stark veränder. Nennen sie sechs Gründ weshalb eine derartige Preisentwicklung stattgefunden hat.
- Tiefere Zinsen = billige Hypotheken
- abzugsfähigkeit des Zinsaufwandes bei den Steuern
- Immigration von gut ausgebildeten und gut verdienenden Menschen
- Unsicherheiten in anderen Vermögensklassen
- Suche nach inflationsgeschützten Anlagen
- Steuerbegünstigungen
- Anlagenotstand bei instutionellen Kunden
Nenne die Unterschiede und die Gemeinsamkeiten des Darlehens und Fester Vorschuss
Gemeinsamkeiten: Beides sind Geldkredite, bei beiden erfolgt die Auszahlung einmalig
Unterschiede: Rückzahlung unterschiedlich, beim Darlehen in Raten beim festen Vorschuss am ende der Zeit
Dahrlehen weisen in der Regel längere laufzeiten als der Feste Vorschauss auf
Erkläre den Unterschied zwischen Kreditwürdig und Kreditfähigkeit
Bei der KReditwürdigkeit wird geprüft ob der Kreditnehmer hanldungsfähig ist und Ruf /CHarakter in Ordnung ist. Bei der Kreditfähigkeit prüft die Bank die finanziellen Verhältnisse des Kundens
Nenne drei Eigenschaften in welchen sich eine zweite Hypothek von der ersten Hypothek unterscheidet.
- Zweite Hypo hat höheren Zinssatz
- Zweite Hypo muss amortisiert werden
- zweite Hypo hat kleineres Kreditvolumen
Fall: Kauf Eigentumswohnung
Frau nicht berufstätig mann verdient CHF 180'000brutto. Einmaliger Bonus CHF 20'000.
Kaufpreis der Wohnung CHF 1'020'000 zwei Einstellplätze je C 35'000.Ehepaar hat CHF 300'000 eigene Mittel in Form von Kontoguthaben (CHF 200'000) und 3. Säule CHF 100'000.
Wie sieht die mögliche Finanzierung aus?
Anlagewert CHF 1'090'000.00 (100%)
Eigenkapital CHF 300'000.00 (28.5%)
Fremdkapital CHF 790'000.00 (72.5 %)
Die Belehnung beträgt 72.5%
Fall: Kauf Eigentumswohnung
Frau nicht berufstätig mann verdient CHF 180'000brutto. Einmaliger Bonus CHF 20'000.
Kaufpreis der Wohnung CHF 1'020'000 zwei Einstellplätze je C 35'000.Ehepaar hat CHF 300'000 eigene Mittel in Form von Kontoguthaben (CHF 200'000) und 3. Säule CHF 100'000.
Berechne die Tragbarkeit
Technischer Zinssatz 5% unterhalt 1% vom Kaufpreis , Amortisation 1% der Hypothek
790'000 à 5% Zins = 39'500
1090'000 à 1% Unterhalt =10'900
790'000 à 1% Amortisation = 7'9000
Total = 58'300 /180'000= 32.4 % Tragbarkeit
Was sind die Voraussetzungen, dass die Tragbarkeit gegeben ist
Die technische Kalkulation der Belastung sollte 1/3 des Einkommens nicht überschreiten
Was für Unterlagen benötigen sie aus sicht der Bank für die Prüfung der Hypothek?
- Grundrissplan, Berechnung der Nettowohnfläche
- Situationsplan
- Nutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümergesellschaft
- Begründungsakt StWE mit Angabe der Wertquotenaufteilung
- Fotos
- Einkommensnachweis / Steuererklärung
- Evtl. Verkaufsdokumentation
- Evtl. PK Ausweis
- Evtl. Betreibungsauskunft
- Evtl. Entwurf Kaufvertrag
Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle.Zählen sie die heut ammeisten angebotenen Hypothekarprodukte und Laufzeiten
Festhypothek 1-10 Jahr
Liborhypothek 1,3, 6 und 12 Monte
Variable Hypoethek
Zähle die Merkmale der Festhypothek auf
- gleich bleibender Zinssatz während bestimmter Laufzeit
‐ Ordentliche Kündigung nur auf Laufzeitende möglich
‐ Amortisationen müssen bei Abschluss vereinbart werden, während Laufzeit grundsätzlich nicht möglich
Zähle die Merkmale der Liborhypothek auf
- günstigste Hypothek jeweils bei Abschluss
‐ Grundsätzlich sehr flexibel bezüglich (Teil)Rückzahlung
‐ Zinssatzanpassung alle 1, 3, 6 oder 12 Monate
‐ Zinsschwankungen müssen in Kauf genommen werden
‐ sehr transparent (Marge teils ausgewiesen im
Zähle die Merkmale der variablen Hypothek auf
willkürlicher“ Zinssatz; Zinssatz wird nach Konkurrenzsituation und nach
eigener Refinanzierung bestimmt
Grundsätzlich sehr flexibel bezüglich (Teil)Rückzahlung
Welche Finanzierungslösung (Hypothekarprodukte) würden sie Empfhelen ?
Die Interessenten sind konservativ und mögchten nur moderate Zinsschwankunegn in Kauf nehmen.
Max. 25-35 % Liborhypothek (max. 280‘), Rest Festhypotheken (510‘)
Festhypothek kurz- (max. 280‘) und langfristig (510‘)
Nach Einführung der Nagativzinsen durch die SNB sind die Hyposätze entgegen den Prognosen nicht gesunken sondern oftmals gestiegen. geben Siie an ob die Aussagen zu den veränderten Finanzierungskosten beigetragen haben.
Erschwerte Refinanzierung bei den Hypothekargebern
Nach Einführung der Nagativzinsen durch die SNB sind die Hyposätze entgegen den Prognosen nicht gesunken sondern oftmals gestiegen. geben Siie an ob die Aussagen zu den veränderten Finanzierungskosten beigetragen haben.
Vertragliche Bedingungen in welcher der LIBOR nicht unter die Marke von 0% fallen kann
Nach Einführung der Nagativzinsen durch die SNB sind die Hyposätze entgegen den Prognosen nicht gesunken sondern oftmals gestiegen. geben Siie an ob die Aussagen zu den veränderten Finanzierungskosten beigetragen haben.
Stark gefallener Erdölpreis
Nach Einführung der Nagativzinsen durch die SNB sind die Hyposätze entgegen den Prognosen nicht gesunken sondern oftmals gestiegen. geben Siie an ob die Aussagen zu den veränderten Finanzierungskosten beigetragen haben.
Ausweitung der bankenmargen
ist die aussage hinsichtlich der Definition des Begrifs Hypotehk korrekt?
Hypotheken sind keine Darlehen
ist die aussage hinsichtlich der Definition des Begrifs Hypotehk korrekt?
Die Hypothek kann mit einem grundpfandrecht sichergestellt werden
ist die aussage hinsichtlich der Definition des Begrifs Hypotehk korrekt?
Eine Hypothek ist ein faustpfandgesicherter Kredit
ist die aussage hinsichtlich der Definition des Begrifs Hypotehk korrekt?
Eine Hypothek ist ein Sicherungsmittel für Kredite
Studieren sie die Grafik und nenen sie vier Erkentnisse die sie daraus gewinnen.
- Die höchste Überbewertung findet in der Region Genfersee statt
- Die tiefste Überbewertung ist in der Region Bern ersichtlich
- Am stärksten durch die Spekulation getrieben sind die Märkte der Region Zürich und der Zentralschweiz.
- Die Überbewertung am Genfersee ist auf die Angebotsknappheit zurückzuführen
- Die Nordwestschweiz hat keine spekulative Komponente
- Die Zinseffekt bewegt sich in jeder Region im gleichen Rahmen
seit dem1. September 2014 gelten in der Schweiz verschärfte Vorschriften was ide Benutzung von selbstbewohntem Eigenheim betrifft. Unter anderem wird zwischen sogenanten Hartem und weichen Eigenkapital. unterscheiden Erklären sie was die unter diesen Eigenkapitalarten versehen,
Hartes Eigenkapital = die frei verfügbaren liquiden Mittel des Hypothekarsuchenden (Bargeld)
Weiches Eigenkapital = Bezug von Pensionskassengeld
Welche Strategie verfolgt der Gesetzgeber mit dieser Verschärfung (Harten und weiche Eigenkapital )
Der Gesetzgeber möchte damit die Nachfrage nach Immobilien drücken
Erklären sie was unter einer negativen Hypothekarklausen verstanden wird und was das das Problem bei der Umsetzung dieser Einschränkung ist.
Negative Hypothekenklause ist, dass die Bank den Kreditnehmer verpflichtet, das bereits verpfändete Grundstück nicht weiter zu belasten.
Da das Grundbuch nicht gesperrt ist, kann der Gläubiger eine weitere Verschreibung grundsätzlich nicht verhindern.
Fall: Kauf Eigentumswohnung
Frau nicht berufstätig mann verdient CHF 180'000brutto. Einmaliger Bonus CHF 20'000.
Kaufpreis der Wohnung CHF 830'000 zzgl Ausbau CHf 40'000 zwei Einstellplätze je CHF 35'000.Interessent hat CHF 95'000 Salär. seine Ehefrau ebenfalls berufstätig zu 60% Einkommen CHF 42'000.-. Ehepaar verfügt über CHf 130'000 Sparguthaben weitere Eigenmittel con CHf 60'000 können aus der PK bezogen werden.
Berechne die Belehnung.
Anlagekosten 940'000(100%)
EK 190'000 (20.2%)
FK 720'000 (79.8%)
Fall: Kauf Eigentumswohnung
Frau nicht berufstätig mann verdient CHF 180'000brutto. Einmaliger Bonus CHF 20'000.
Kaufpreis der Wohnung CHF 830'000 zzgl Ausbau CHf 40'000 zwei Einstellplätze je CHF 35'000.Interessent hat CHF 95'000 Salär. seine Ehefrau ebenfalls berufstätig zu 60% Einkommen CHF 42'000.-. Ehepaar verfügt über CHf 130'000 Sparguthaben weitere Eigenmittel con CHf 60'000 können aus der PK bezogen werden.
Berechne die Tragbarkeit.
Zins 5%= 36'000
Unterhalt 1%= 9'400
Amortisation 15Jahre ( 740'000= 78.72% -65%) =128'973.577 / 15= 8'598.23
Worauf ist zu achten, wenn gelder aus der zweiten Säule für selbstbewohntes Eigenheim bezogen werden. Nennen sie vier Punkte?
Versicherungsschutz
- Kürzung von zukünftigen Vorsorgeleistungen
- Wiedereinzahlung möglich aufgrund des persönlichen Budgets?
- Steuern
- Bezugsjahr (Zeitpunkt)
- Alter beim Bezug
- Kündigungsfristen
Was ist bezüglich des Höchstbetrages bei Personen über 50 Bei Vorbezug zu beachten ( zweite Säule)?
Ab Alter 50 entspricht der maximale Vorbezug der Freizügigkeitsleistung im Alter 50 oder der Hälfte der aktuellen Freizügigkeitsleistung – je nachdem, welcher Betrag höher ist.
