Bau- und Immobilienrecht (privates Recht)
Dipl. Immobilientreuhänder
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| Cartes-fiches | 174 |
|---|---|
| Utilisateurs | 81 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Droit |
| Niveau | Autres |
| Crée / Actualisé | 09.03.2019 / 05.05.2025 |
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Wie können Sie die getätigten Investitionen in der Steuererklärung deklarieren?
Die Kosten zur Verbesserung der Energieeffizienz der Liegenschaft können wie Unterhalt vollumfänglich als Liegenschaftskosten in Abzug gebracht werden
Gibt es im Hinblick auf die mietrechtliche Beurteilung der (mehrheitlich wertvermehrende) Investition etwas zu beachten? Nennen Sie den entsprechenden Gesetzesartikel.
VMWG ART 14, Abs 2, a-c Investitionen zur Verringerung des Energieverbrauchs + -verlustes, rationellen Energienutzung, Verringerung von Emissionen, Einsatz erneuerbaren Energien gelten explizit als Mehrleistung des Vermieters
Wie hoch beurteilen Sie den wertvermehrenden Anteil der Investitionskosten zur Verbesserung der Energieeffizienz für eine spätere Mietzinsanpassung maximal?
100%
Erklären Sie den Unterschied zwischen Globalpreis und Pauschalpreis?
Global-und Pauschalpreis werden beide als feste Geldbeträge vereinbart. Im Gegensatz zum Pauschalpreis gelten für den Globalpreis die Bestimmungen über die Teuerungsabrechnung (SIA 118, Art. 64-68), d.h. der Globalpreis kann der Teuerung angepasst werden, der Pauschalpreis nicht.
In welcher Norm sind die Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten geregelt?
SIA Nrom 118
Der Baukostenplan (BKP) ist in Hauptgruppen aufgeteilt. Wie heissen diese Gruppen.
BKP 0: Grundstück
BKP 1: Vorbereitungsarbeiten
BKP 2: Gebäude
BPK 3: Betriebseinrichtung
BPK 4: Umgebung
BKP 5: Baunebenkosten und Übergangskonten
BPK 6-8: Rerservepositionen
BKP 9: Ausstattung
Aufgabe A8 Die umfassenden Planungs- und Bauabläufe mit deren Bewirtschaftung sind für den Architekten in der SIA Norm 102 in Phasen gegliedert?
welches ist die 4 Phase?
4 Ausschreibung
Aufgabe A8 Die umfassenden Planungs- und Bauabläufe mit deren Bewirtschaftung sind für den Architekten in der SIA Norm 102 in Phasen gegliedert?
welches ist die 5 Phase?
5 Realisierung
Aufgabe A8 Die umfassenden Planungs- und Bauabläufe mit deren Bewirtschaftung sind für den Architekten in der SIA Norm 102 in Phasen gegliedert?
welches ist die 1 Phase?
1 strategische Planung
Aufgabe A8 Die umfassenden Planungs- und Bauabläufe mit deren Bewirtschaftung sind für den Architekten in der SIA Norm 102 in Phasen gegliedert?
welches ist die 6 Phase?
6 Betrieb
Welche Zonen kennt das Raumplanungsgesetz? Nennen Sie die drei Zonen sowie den entsprechenden Artikel des Raumplanungsgesetzes.
- Bauzonen
- Landwirtschaftszonen
-Schutzzonen
RPG Art. 14
Aufgabe A10 Die Bauherrschaft ist sich unschlüssig ob Sie Ihr Projekt über einen Generalunternehmer (GU) oder einen Totalunternehmer (TU) ausführen sollen. Erklären Sie der Bauherrschaft die beiden Begriffe bzw. den Unterschied.
GU: Ein Vertragspartner für die Ausführung (ein Werkvertrag zwischen Bauherr und GU; der GU schliesst je Verträge mit seinen Subunternehmern ab), die Planerverträge werden separat zwischen Bauherr und Planern abgeschlossen (einzeln oder als Generalplanervertrag). Der GU haftet nicht für Planungsfehler.
TU: Ein Vertragspartner für Planung und Ausführung. Der TU haftet für Planungsfehler
Welches ist der Mindestinhalt des Richtplanes des Kantons und gegenüber wem sind Richtpläne verbindlich?
Jeder Kanton erstellt ein Richtplan, worin er mindestens festlegt:
- wie der Kanton sich räumlich entwickeln soll
-wie die raumwirksamen Tätigkeiten im Hinblick auf die anzustrebenden Entwicklungen aufeinander abgestimmt werden.
- in welcher zeitlichen Folge und mit welchen Mitteln vorgesehen ist, die Aufgaben zu erfüllen.
Vorhaben mit gewichtigen Auswirkungen auf Raum und Umwelt bedürfen einer Grundlage im Richtplan.
Herr Müller hat ein Grundstück mit einem demodierten Wohnhaus erworben. Nennen Sie vier Gründe, weshalb ein Neubau wirtschaftlicher als eine Sanierung sein könnte.
- Durch einen Neubau kann Vollausnützung des Grundstücks erreicht werden
- Ein Anbau oder eine Aufstockung zur Erreichung der Vollausnützung ist nicht oder nur mit erheblichen Kosten realisierbar, welche den Neubau rechtfertigen
- Das Gebäude ist in schlechtem baulichem Zustand respektive es stehen grosszyklische Sanierungen an
- Durch zeitgemässe Grundrisse/Aussenräume können höhere Mietzinsen pro m2 generiert werden.
Herr Müller schliesst mit dem Architekten Meyer einen Generalplanervertrag ab. Nennen Sie drei Vorteile dieses Generalplanervertrages für den Bauherrn?
- Ein Ansprechpartner für den Bauherrn und nur ein Vertrag
- Der Generalplaner koordiniert sämtliche Fachplaner
- Der Generalplaner haftet für alle Planungsleistungen
Was umfassen die Phasen 1 + 2 und weshalb werden diese separat vereinbart?
Phasen 1 und 2 umfassen die Strategische Planung und die Vorstudien, d.h. es werden in der Regel mehrere Varianten geprüft und verglichen. Erst nach Abschluss von Phase 2 ist klar, welche Variante weiterverfolgt wird. Der Aufwand lässt sich in den Phasen 1 und 2 schlecht abschätzen; er ist abhängig von der Anzahl möglicher resp. gewünschter Varianten, daher werden Phasen 1 und 2 i.d.R. nach Aufwand vergütet.
Ab Phase 3 kann der Aufwand des Architekten ungefähr abgeschätzt werden, auf Basis einer Kostenschätzung und der Ermittlung der honorarberechtigten Bausumme
Die Parteien vereinbaren Mängelhaftung nach SIA 118. Muss eine solche Haftung speziell vereinbart werden und weshalb? Was bedeutet SIA?
Die Mängelhaftung muss nicht, aber kann nach SIA 118 vereinbart werden. Andernfalls gelten die Bestimmungen des OR.
SIA bedeutet Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein
Was ist ein Mangel nach den Bestimmungen der SIA 118?
Ein Mangel ist nach SIA118 Art. 166 eine Abweichung vom Vertrag. Der Mangel besteht darin, dass das Werk eine zugesicherte oder sonst wie vereinbarte Eigenschaft nicht aufweist, oder darin, dass ihm eine Eigenschaft fehlt, die der Bauherr auch ohne besondere Vereinbarung in guten Treuen erwarten durfte.
Wie unterscheidet sich die Beweispflicht bei den Bestimmungen über die Rügefrist zwischen OR und den Bestimmungen der SIA?
Nach OR muss ein Mangel immer umgehend gerügt werden, nach SIA 118 kann während der 2-jährigen Rügefrist jederzeit gerügt werden, bis Ablauf der 5-jährigen Rügefrist dann ebenfalls umgehend.
Nach SIA 118 liegt die Beweislast – also der Nachweis, dass es sich tatsächlich um einen Mangel handelt - während der 2-jährigen Rügefrist beim Unternehmer, während der 5-jährigen Rügefrist beim Bauherrn. Nach OR liegt die Beweislast prinzipiell bei derjenigen Partei, welche aus dem Beweis Rechte ableitet.
Wann endet die 2-jährige Rügefrist nach SIA 118?
2 Jahre nach Übergabe des Werks (Abnahme) respektive eventuell 2 Jahre nach Ingebrauch-nahme des Werks.
Welche Kostengarantien leistet ein Generalunternehmer?
Pauschaler Werkpreis
Zählen Sie die verschiedenen Enteignungsarten auf und erläutern Sie diese.
Enteignungsarten:
formelle Enteignung
materielle Enteignung
Bei der formellen Enteignung wechselt das Grundstückeigentum vom Privaten zur öffentlichen Hand.
Bei der materiellen Enteignung gibt es keinen Eigentumswechsel, sondern nur eine Beschränkung / Einschränkung auf dem Grundstück.
Es bestehen Unterschiede zwischen Richtplanung und Nutzungsplanung. Ergänzen Sie die unten aufgeführte Tabelle
Richtplanung: Nutzungsplanung:
- Planungsziel 20 – 25 Jahre - Planungsziel 15 Jahre
- Grobplanung mit Unschärfen - Parzellenscharfe Planung
- (nur) behördenverbindlich - (auch) grundeigentümerverbindlich
- nicht mit Rekurs/Beschwerde anfechtbar - mit Rekurs/Beschwerde anfechtbar
Was ist ein landwirtschaftliches Grundstück?
Als landwirtschaftliches Grundstück gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
Die Bauherrschaft eines Spekulationsobjektes weigert sich, die Kosten für eine Hangsicherung zu übernehmen, obschon ihn die Fachplaner (Architekt, Geologe, Bauingenieur und Bauleitung) von der dringenden Notwendigkeit dieser Massnahme zu überzeugen suchen.
1) Kann der Architekt sein Mandat niederlegen? In welcher SIA-Norm ist das geregelt? 2) Ist der Architekt gegenüber dem Auftraggeber Schadenersatzpflichtig? In welcher SIA-Norm ist das geregelt?
1) Beharrt der Auftraggeber trotz Abmahnung darauf, Sicherheitsregeln nicht ein-zuhalten, können die Fachplaner, um ihre Haftung auch gegenüber Dritten aus-zuschliessen, ihr Mandat niederlegen, da eine Ausführung nach der Regel der Baukunst ist nicht mehr gegeben, SIA 102
2) Eine Schadenersatzpflicht gegenüber dem Auftraggeber wegen Kündigung zur Unzeit ist in diesem Fall ausgeschlossen, SIA 102.
Welche Merkmale können zwischen den Wohnungstypen (Verkauf/Miete) bezüg-lich Qualität des Ausbaus abweichen? Machen Sie vier Beispiele.
1) Elektrische/manuelle Storen
2) Küchengeräte/Dampfgarer etc.
3) Preiskategorie Bodenbeläge
4) Sonnerie (mit/ohne Videogegensprechanlage)
Weiterer Lösungsvorschlag:
• Standard Bad / Möbel / Dusche Badewanne
Einen Monat nach Bezug aller Wohnungen des Hauses 5 zeigt sich, dass die Fas-sade des Hauses 5 mangelhaft verarbeitet wurde. Der Verputz bröckelt im Bereich des Sitzplatzes der Wohnung EG 1.01. ab. Sie sind als Bewirtschafter für die Be-treuung der Stockwerkeigentümergemeinschaft gewählt. Anlässlich der Antrittsver-sammlung hat ein Eigentümer dieses Traktandum rechtzeitig bei Ihnen angemeldet und stellt die Frage, wer grundsätzlich nach Feststellung dieses Mangels tätig wer-den muss.
Beantworten Sie ihm, wer in welcher Frist den Mangel rügen muss.
Auch wenn es sich um einen gemeinschaftlichen Gebäudeteil handelt, muss jeder Stockwerkeigentümer einzeln seine Mängelrechte wahrnehmen.
Der Mangel muss sofort nach Entdeckung gerügt werden (Mangelfolgeschaden).
Viele der Anwesenden an dieser ersten Stockwerkeigentümerversammlung, die un-mittelbar nach Bezug stattfindet, werden das erste Mal mit dem Thema Mängel konfrontiert. Daher erklären Sie theoretisch, was ein Mangel (in der 2-jährigen Rü-gefrist) ist. Zudem erklären Sie das Thema Mangel 2-jährige Rügefrist anhand je eines Beispiels im Sonderrecht und am gemeinschaftlichen Eigentum.
Mangel theoretisch: Jeder Stockwerkeigentümer hat einen Vertrag, in welchem ihm ein mängelfreies Objekt zugesichert wurde. Liegt eine Vertragsabweichung vor oder weist das Objekt eine zugesicherte nicht auf, liegt ein Mangel.
Mangel praktisches Beispiel Sonderrecht: Ein Mangel kann z.B. ein nicht funktio-nierender Rollladen sein, Parkett mit Kratzern, Fensterglas zerkratzt.
Beispiel für Mangel an gemeinschaftlichem Eigentum: Verputz an Fassade löst sich, Lift defekt.
Die Nettowohnfläche ist die Summe sämtlicher begehbarer Bodenflächen innerhalb einer Wohnung inkl. der durch Einbauschränke und Küche belegten Flächen. Nicht dazu gehören Wandquerschnitte, Installationsschächte, Kamine, Tür- und Fensternischen
Die Wirtschaftlichkeitsrechnung eines Projektes geht rein von
objektiven Zahlen aus und ist daher eine exakte Berechnungsform.
Diskontieren bedeutet, den Projektstandort nach seiner Lageklasse
gemäss Wüst und Partner zu werten.
Das Wohnungs- Bewertungssystem ist eine vom Bundesamt
entwickelte Methode um Wohnbauten zu planen, zu beurteilen
und zu vergleichen.
In welcher Norm / Gesetz sind die Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten geregelt?
Beurteilen Sie folgende Normen / Gesetze
Welche der folgenden Aussagen zum Vorprojekt ist richtig?
Beurteilen Sie folgende Aussagen:
Welche der folgenden Aussagen zum Vorprojekt ist richtig?
Beurteilen Sie folgende Aussagen:
1) Unterscheidung Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen
2) Nutzungszonen
3) Lärmempfindlichkeitsstufen
Was wird bei einer Umweltverträglichkeitsprüfung UVP geprüft?
Nennen Sie 4 zu prüfende Teilbereiche.
Mit der UVP wird geprüft, ob die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden.
Zu prüfende Teilbereiche sind folgende:
1) Luftreinhaltung
2) Lärm
3) Erschütterungen / abgestrahlter Körperschall
4) Nichtionisierende Stahlung
In welcher Norm ist die Berechnung der Geschossflächen definiert?
In welche weiteren Flächen gliedert sich die Geschossfläche?
Nennen Sie 2 mögliche Flächen.
Die SIA 416 definiert die Geschossfläche.
Mögliche Antworten:
Nettogeschossfläche NGF
Konstruktionsfläche KF
Welches Gesetz und welche Behörde beurteilt Bauen ausserhalb der Bauzone?
Bitte nennen Sie in der Antwort auch den dazugehörigen Gesetzesartikel.
Zuständige Kantonale Behörde
Art. 25 Abs. 2 RPG
Der Investor Meyer zweifelt seine Entscheidung für einen Generalplanervertrag an
und fragt Sie an, ob ein Generalunternehmervertrag nicht besser gewesen wäre.
Erläutern Sie ihm die Begriffe «Generalplaner» und «Generalunternehmer», dass
die Definition wie auch der Unterschied daraus hervorgeht.
Mit einem GP erhält der Auftraggeber einen einzigen Ansprechpartner, der die
Verantwortung für die Ausführung und sämtliche Planungsbereiche übernimmt.
Der GU übernimmt die gesamte Ausführung jedoch ohne Planungsleistung.
Investor Meyer hat Probleme mit der Mängelbehebung und fragt Sie an, was seine
Rechte sind für den Fall, wenn der Unternehmer allfällig vorhandene Mängel trotz
angesetzter Frist nicht behoben hat?
Weiter möchte er von Ihnen wissen, ob die Durchsetzung eines Rechtes die Wahrnehmung
weitere Rechte ausschliesst?
Er bittet Sie, Ihre Antwort zu begründen.
Der Bauherr hat folgende Rechte:
Beharrung auf Verbesserung
Minderwert
Rücktritt vom Vertrag
JA
Sollte eine Minderung ausdrücklich vereinbart worden sein, kann z.B. keine Verbesserung
verlangt werden. In jedem Falle hat der Unternehmer gem. SIA 118 das
Recht auf Nachbesserung.
