Bau- und Immobilienrecht (privates Recht)
Dipl. Immobilientreuhänder
Dipl. Immobilientreuhänder
Set of flashcards Details
| Flashcards | 174 |
|---|---|
| Students | 81 |
| Language | Deutsch |
| Category | Law |
| Level | Other |
| Created / Updated | 09.03.2019 / 05.05.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20190309_bau_und_immobilienrecht_privates_recht
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Das Grundstück von Investor Meyer liegt in der Zone W2 / AZ 0.6.
Er bitten Sie, ihm die Begriffe «W2» und «AZ 0.6» zu erläutern und deren Bedeutung
aufzuzeigen.
W2:
Wohnzone 2= Wohnnutzung und max. zwei Vollgeschosse (allenfalls plus Attika)
möglich.
AZ:
Die Ausnutzungsziffer beträgt 0.6. Dies ist das Verhältnis zwischen der anrechenbaren
Geschossfläche und der anrechenbaren Grundstückfläche.
Ist die NWF (Nettowohnfläche) die geeignete Fläche zur Berechnung der verkaufbaren
Fläche?
Die Nettowohnfläche keine Fläche welche in SIA 416 definiert ist und deshalb ist
die Berechnungsart der Flächen nicht geklärt, was sie mit anderen Objekten nicht
vergleichbar macht.
Wie beurteilen Sie die Fläche der 3.5- Zimmerwohnung im Erdgeschoss, ist
diese gut verkäuflich? (90m2)
Die 3.5-Zimmerwohnung ist von der Grösse her richtig, sofern sie über einen geeigneten
Grundriss verfügt.
Wie viele Parkplätze berechnen Sie in einem Neubauprojekt pro Wohnung
und weshalb (ohne Besucherparkplätze und ohne Berücksichtigung der behördlichen
Vorschriften)?
In einer Überbauung mit 3.5 und 4.5 – Zimmerwohnungen ca. 1.7 – 1.8 Parkplätze
pro Wohnung, da gewisse Wohnungskäufer 2 Parkplätze und die Käufer der kleineren
Wohnungen teilweise nur 1 Parkplatz nehmen.
Welche Punkte haben Sie geklärt, bevor Sie das Verkaufsmandat der letzten Wohnung
übernommen haben?
Nennen Sie 2 Punkte und begründen Sie diese.
Marktabklärungen, damit klar ist, wo sich das Preisniveau im Gesamtmarkt
befindet;
Objektabklärungen, Qualität und Standard der Wohnung prüfen, damit der
Verkaufspreis verifiziert werden kann;
Bisherige Verkaufsbemühungen, damit ausgeschlossen werden kann, dass
der Verkauf aufgrund von mangelhaften Aktivitäten der Vermarktung nicht erfolgen
konnte.
Herr Rogenmoser, als Eigentümer der 3.5-Zimmerwohnung fragt sie anlässlich
der 2-jährigen Garantieabnahme, welche Bewilligungen er für die Erstellung eines
Wintergartens einholen muss.
Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung.
Rechtskräftige Baubewilligung
Mängelbehebung und Garantiefristen- wann kommt das OR zur geltung?
wo keine anderweitige Regelung vereinbart wurde, gelten die Vorschriften des OR's.
Mängelbehebung und Garantiefristen- wann kommt die SIA-Norm zur geltung?
Die Regelung der SIA Norm 118 gelten bei den Verträgen, in denen die Anwendung der Norm durch Verweis im Vertrag explizit vereinbart wurde.
Welche Mängelrechte gelten beim Besteller nach OR?
dem Besteller stehen alternativ folgende Mängelrechte zu:
- Nachbesserung
- Minderung
- Wandelung
Welche Mängelrechte gelten beim Besteller nach SIA 118?
Zunächst hat der Besteller nur Recht auf Nachbesserung. Wenn der Unternehmer nicht oder nicht rechtzeitig Mängel behebt, stehen dem Besteller weitere Rechte zu:
- Ausführung durch Bestller oder Dritten
- Minderung
- Rücktritt vom Vertrag
Wann beginnt die Garantiefrist (SIA 118)?
Mit der Abnahme oder Teilabnahme (=Übergabg des Werkes in die Obhut des Bauherrn)
Wann beginnt die Garantiefrist (OR)?
Mit der Abnahme = Prüfung nach Ablieserung des Werkes "sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist"
Wie lange dauert die Garantiefrist im Normalfall (SIA 118)?
Offene Mängel : 2 Jahre
Verdeckte Mängel: 5 Jahre
Wie lange dauert die Garantiefrist im Normalfall (OR)?
Für bewegliche Bauwerke 1 Jahr
für unbewegliche Bauwerke: 5 Jahre
Wie lange dauert die Garantiefrist bei Arglist (SIA 118)?
für absichtliche verschwiegene Mängel (auch von Subunternehmern) haftet der Unternehmer insgesamt 10 Jahre lang, allerding muss der Bauherr das arglistige Verschweigen des Mangels nachweisen.
Wie lange dauert die Garantiefrist bei Arglist (OR)?
für absichtliche verschwiegene Mängel (auch von Subunternehmern) haftet der Unternehmer insgesamt 10 Jahre lang, allerding muss der Bauherr das arglistige Verschweigen des Mangels nachweisen.
was dient der Voraussetzung für die Abnahme des Werkes gemäss SIA 118?
Voraussetzung für die Abnahme des Werkes ist die effektive Vollendung (Art. 157 SIA 118)
Stellt der Bauherr fest, dass gewisse vertragliche Arbeiten nicht ausgeführt wurden ist zu unterscheiden:
A) fehlen nur kleinere Arbeiten zur Vollendung des Werkes, erfolgt die Abnahme trotzdem. denn ansonsten würde die Verweigerung der Abnahme als missbräuchlich erscheinen.
B) sind wesentliche Arbeiten nicht ausgeführt, kann die Abnahme nicht stattfinden.
wann oder wie findet eine Anzeige der Vollendung des Werkes statt (SIA 118)?
der Unternehmer leitet die Abnahme dadurch ein, dass er der Bauleitung die Vollendung des Werkes oder eines in sich geschlossenen Werkteils anzeigt. die Anzeige erfolgt mündlich oder schriftlich. Nimmt indessen der Bauherr ein vollendetes ganzes Werk von sich aus in den Gebrauch, so wird es gleich gehalten, wie wenn die Anzeige in diesem Zeitpunkt erfolgt wäre.-
Die Anzeige der Vollendung ist eine Mitwirkungsobliegenheit des UNternehmers. Unterlässt er diese, findet keine Abnahme statt.
Erläutere "Werkabnahme mit gemeinsamer Prüfung des Werkes" SIA 118
Der Hauptfall der Abnahme des Werkes stellt die gemeinsame Prüfung des Werks durch die Bauleitung (Bauherr) einerseit un den Unternehmer anderseits dar. Die gemeinsame Prüfung muss innert Monatsfrist seit der Vollendungsanzeige erfolgen.
Erläutere den Begriff Werkpreis
Der Werkpreis ist der Geldwert einer Leistung. Er kann einerseits ein Festpreis oder anderseits ein Regiepreis sein.
Erläutere den Begriff Festpreis
Der Festpreis ist ein im Voraus genau bestimmter Preis für eine bestimmte Leistung.
Erläutere den Begriff Regiepreis
Der Regiepreis ist der Ansatz für eine Leistung, welche nach Aufwand abgerechnet wird.
Erläutere den Begriff Vergütung (Werklohn)
die Vergütung (Werklohn) ist das Entgeld des Bauherrn für die Leistung des Unternehmers. Die Vergütung wird bemessen nach den vereinbarten und erbrachten Leistungen des Unternehmers und den dafür vereinbarten Preisen.
Zähle die verschiedenen Formen des Festpreises gemäss Art. 38 SIA 118 auf
- Pauschalpreis
- Globalpreis
- Einheitspreis
Die Leistung zum Festpreis muss sachlich, örtlich, zeitlich und mengenmässig bestimmt oder bestimmbar sein.
Aus welchen Gründen kann der Festpreis angepasst werden?
- Besondere Verhältnisse
- Teuerung bei Einheits- und Globalpreisen
- Aussergewöhnliche Umstände
- Unvollständige Angeben des Bauherrn zur Leistung des Unternehmers
- Bauablaufstörung
- Bestellungsänderungen
Wie hoch ist die Toleranz des Richtpreises?
Als Faustregelt gilt für Bauarbeiten eine Tolaranz von 10%
Nenne die 6 Teilbereiche, die in der SIA Norm 118 geregelt werden.
- Werkvertrag im allgemeinen
-Vergütung der Leistung des Unternehmers
-Bestellungsänerung
-Bauausführung
-Ausmass, Abschlagzahlung
-Abnahme des Werkes und Haftung für Mängel
- Vorzeitige Beendigung des Werkvertrages und Zahlungsverzug
Nenne sechs verschiedene Arten von Hochbauten hinsichtlich ihrer späteren Nutzung.
-Wohnsiedlungen
-Gemeindezenteren
-Alterssiedlungen und Residenzen
-Verwaltungsbauten
-Gewerbe und Industriebauten
-Spitäler
-Kläranlagen
-Kehrichtverbrennungsanlagen
Nenne die chronologische Abfolge dir verschiedenen Phasen in einem Bauprojekt
-strategische Planung
-Vorstudien
-Projektierung
-Ausschreibung
-Realisierung
-Bewirtschaftung
In welchen Punkten unterscheidet sich der General- vom Totalunternehmer?
Der GU übernimmt die gesamte Ausführung ohne Planungsleistungen. Der TU plant, projektiert und erstellt das Bauwerk
Die Bauherrschaft einer- vor drei Jahren erworbenen- Wohnung stellt fest, dass im Schlafzimmer an einer Stelle die Aussenwand Feuchtigkeit aufweist und der Weissputz verienzelt dunkle Stellen anzeigt. Af Anraten der Verwaltung warteten Sie weitere 2 Monate ab, da diese davon ausging dass zu wenig gelüftet wurde und sich daher Kondenswasser bildete. Auch wollte sie die Entwicklung bei starkem Regenfall beobachten. 2 Monate später hat sich zusätzlich der Parkettboden in diesem bereich gelöst. und der Flecken wurde grösser. Gehen sie davon aus, dass es sich im Zeitpunkt des Erwerbes um einen Neubau handelte. Wie ist die Regelung nach SIA 118? Wer kommt für den Schaden auf?
Sämtliche Mängel,, die nach der 2-Jährigen Garantieabnahme entdeckt werden, müssen als verdeckte Màngel dem Unternehmen direkt durch die Bauherrschaft angezeigt werden. Gem SIA 118 Art. 179 Abs 2 haftet der Unternehmer nur für Mängel, die der Bauherr sofot nach der Entdeckung rügt. In Bezug auf den vorliegenden Fall hat die Bauherrschaft die Anzeige nicht sofot angezeigt. Der Schaden muss von der Bauherrschaft übernommen werden.
Der Kund möchte ein Grundstück kaufen, welches sich in einer Bauzone befindet. Die Verkäuferschaft, eine Erbengemeinschaft, sagt, das die Wiese an einen Bauer verpachtet ist, der dort jedes Jahr seine Schafe weiden lässt und das Gras ansonsten als Heu für die Schafe verwendet. Der bauer wohnt in einem Weiler ausserhalb der Bauzone.
Welche Gesetze müssen Sie beim Kauf genau prüfen?
Zu beachten sind Art. 7 und Art. 8 BGBB sowie das Bundesgesetz über die landwirtschafliche Pach mit den dazugehörigen Verordnungen.
Der Kund möchte ein Grundstück kaufen, welches sich in einer Bauzone befindet. Die Verkäuferschaft, eine Erbengemeinschaft, sagt, das die Wiese an einen Bauer verpachtet ist, der dort jedes Jahr seine Schafe weiden lässt und das Gras ansonsten als Heu für die Schafe verwendet. Der bauer wohnt in einem Weiler ausserhalb der Bauzone.
Auf welche Fragestellung müssen sie das BGBB und Verordnung landwirtschaftliche Pacht genau prüfen oder prüfen lassen?
Es stellt sich insbesondere die Frage, ob die grüne Wiese als landwirtschaftliches Grundstück gilt, welches zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe beim Weiler ausserhalb der Bauzone gehört. was insbesondere der Fall sein könnte, wenn die Pacht schon über 6 Jahre dauerte.
Was können sie als Grundeigentümer tun, wenn die kantonale zuständige Bewilligungsbehörde des BGBB ihr Grundstück als landwirtschaftliches gewerbe eingestuft hat, sie damit aber nicht einverstanden sind?
- eine Feststellungsverfügung verlangen nach Art. 84 BGBB
- bei Unzufriedenheit, Anfechtung der kantonalen ersten Verwaltungsbehörde
- zweitinstanzlich Anfechtung beim Verwaltungsgericht ihres Kantones
. Drittinstanzlich beim Bundesgericht mit Beschwerde Anfechtung in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Herr Meier hat sich entschlossen, auf seiner Bauparzelle ein EFH zu bauen. er hat das Architekturbüro Bayard gebeten, die Pläne für das Haus auszuarbeiten. Der Bau soll später durch die Bauunternehmung Xaver AG ausgeführt werden. Herr Meier stellt ihnen als seinen Rechtsvertreter folgende Frage
Welcher Vertrag wwurde zwischen Bauherr Meier und Architekt Bayard abgeschlossen?
Nach bundesgerichtlichen Rechtsprechung werden das Erstellen von Plänen und Protokollen, die Ausarbeitung von Kostenvoranschlägen, Gutachten und das Erstellen von Schlussrechnungen durch Archtitekten als Werkvertrag qualifiziert. Werden mehrer zu erbingende Leistungen in ein und demselben Vertrag zusammengefasst, so handelt es sich beim entsprechenden Vertarg um ein gemischtes Vertragsverhältnis, das werkvertragliche und auftragrechtliche Elemente umfasst.
in welcher Norm / Gesetz sind die Allgemeinen Bedinungen für Bauarbeiten geregelt?
Der Architekt (als Generalplaner) will noch eine Reihe von Spezialisten beziehen. Welche Honorare gehen zu Lasten Bauherren?
Die Leistung des Architekten ist in der SIA-Norm 102 in 6 Phasen und deren Teilphasen gegliedert.
Phase 1 Strategische Planung: Teilphase 11 Bedürfnisformulieren / Lösungsstrategie
