MR

- Regel in 269 OR: übersetzter Ertrag oder offensichtlich übersetzter Kaufpreis (bei Wohn- und Geschäftsmieten)

- Ausnahme: 

1. Luxuswohnungen oder Einfamilienhäuser mit 6 oder mehr Wohnräumen (253b II OR iVm 2 I VMWG)
2. Ferienwohnungen (253b II OR)
3. Mietverhältnisse über Immobilien, die weder Wohn- noch Geschäftsräume und nicht mit solchen zusammen vermietet sind (einzelne Garagen, Parkplätze, 253ba I OR e contrario)
4. durch öffentliche Hand bereit gestellte Wohnräume (Sozialwohnungen, 253b II OR iVm 2 II VMWG)

- 270e OR: Grundsatz der Weitergeltung des Mietvertrags während Anfechtungsverfahren, d.h. während Schlichtungs- und allfälligem Gerichtsverfahren

- nur bei neuen Mietverhältnisen möglich

- Voraussetzungen: 

1. persönliche oder familiäre Notlage (270 I a OR): faktischer Zwang zum Vertragsschluss
2. Verhltniss auf dem örtlichen Markt (270 I a OR): Wohnungsmangel (Leerbestand unter 1.5%)
3. Erhebliche Erhöhung des Mietzinses gegenüber Vormietverhältnisses (270 I b OR: mehr als 10% - Wenn der Vermieter Mehrleistungen bietet, dann sachlich gerechtfertigt (gilt bei Erstvermietunen nicht)

- Verfahren: 

1. Geltungsbereich: Wohnungs- und Geschäftsräume
2. Anfechtung innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache (270 I OR) - Verwirkungsfrist!!
3. Überprüfung nach absoluter Methode (z.B. Orts- oder Quartiersüblichkeit, indexierter oder gestaffelter Mietzins, Bruttorendite

Alternative zu 270 OR: 21 OR - Übervorteilung oder Willensmängel nach 23 f. OR (Achtung: Jahresfrist!!)

- Mieter hat die Beweislast, aber der Vermieter trifft eine Mitwirkungspflicht, d.h. der Mieter kann die Unterlagen des früheren Mietverhältnisses edieren 

- Rückforderungsrecht (67 OR) oder Verrechnung (120 OR)

1. Wesentliche Veränderung der Berechnungsgrundlage (Änderung der Kosten, z.B. Hypothekarzinssenkung, Teuerung)

- Kriterium im Sinne eines Umkehrschlusses ist jeder Umstand, der eine Erhöhung als zulässig erscheinen lassen würde

- grds. nur relative Anpassungsgründe, aber auch Einreden des ungenügenden (Netto-)Ertrags und ungenügenden Bruttorendite oder der Orts- und Quartiersüblichkeit seitens der Vermietersschaft

- relative Methode, d.h. ob Mietzins missbräuchlich geworden ist seit letzter Feststellung (Vorgeschichte beachtlich). 

- Ausnahme: absolute Methode bei Neubauten während der Mietdauer

- Ja, Senkungsbegehren auchh für NK möglich (z.B. wenn im Mietzins inbegriffen oder regelmässiger NK-Saldo zu Gunsten des Mieters)

- Nein, keine Rückwirkung möglich, weil Anfechtung des Anfangmietzinses durch absolute Anpassungsgründe angefechtet werden und während dem Mietverhältnis grds. nur relative Anpassungsgründe geltend gemacht werden können. 

1. schriftliches Herabsetzungsbegehren an den Vermieter (270a II OR)
   1. Herabsetzungsbegehren muss beziffert werden (CHF oder %) und gleichzeitig begründet werden. Zudem muss der Mieter dem Vermieter eine 30 tätige Frist zur Beantwortung ansetzen. Stellungnahme des Vermieters ist formlos möglich. 
2. Wenn innert 30 tägiger Frist keine Einigung vorhanden ist, dann kann der Mieter innert weiterer 30 Tagen ein Herabsetzungsbegehren an die Schlichtungsstelle richten (270a II OR) - max. 60 Tage

- Ja, 270a III OR - 2 Klagebewilligungen

Mieter, aber Mitwirkungspflicht des Vermieters und Beweislast des Vermieters für Einreden (ungenügende Nettorendite, Bruttorendite oder Orts- und Quartiersüblichkeit)

- Ja, dies ist möglich (vgl. 317 ZPO)

- Weitergeltung des vertraglich vereinbarten Mietverhältnises (270e OR)

- Rückforderungsrecht (67 OR) oder Verrechnung (120 OR)

- Anfechtung einer Mietzinserhöhung nach 270b OR ist nur bei unbefristeten Mietzinsverhältnissen möglich

- Vorgehen: 

1. amtliches Formular (unterschrieben)
   1. amtliches Formular eines anderen Kantons unzulässig (nichtig, vgl. 19 I c 2 VWMG)
   2. Inhalt: 19 VMWG
2. Begründung (im Begleitbrief möglich) - konkrete Begründung (269d I OR, 19 I a 4 und 20 I VMWG)
3. Einhaltung Kündigungsfrist (269d I OR)
4. zusätzliche Bedenkfrist von 10 Tagen
5. keine Kündigungsandrohung

- Ja, nach BGer ist dies möglich und es kann auf das amtliche Formular verzichtet werden, wenn: 

1. Erhöhung von Mieter vollumfänglich akzeptiert
2. Mieter über Anfechtungsmöglichkeiten vollumfänglich informiert ist
3. Mieter im Voraus auf Anfechtung des Mietzinses verzichtet
4. kein Druck auf den Mieter ausgeübt wurde

Inkrafttreten des neuer Mietzins kann auf einen anderen als Kündigungstermin vereinbart werden

- mehrere relative Anpassungsgründe (19 I a 4 VMWG), ausnahmsweise absolute Anpassungsgründe (Nettorendite, Bruttorendite oder Orts- und Quartiersüblichkeit)

269d iVm 266a OR: nächstmöglicher Kündigungstermin

- 269d II OR: fehlendes amtliches Formular, fehlende Begründung, Kündigungsandrohung, Kündigung

- Wichtig nach BGer: Anfechtung nach 270b OR auch, wenn Nichtigkeit gegeben ist. Grds. muss aber die Nichtigkeit nicht angefochten werden. BGer empfielt dies aber, damit die Schlichtungsstelle die Nichtigkeit feststellen kann. 

- Nein, nach 266a II OR gilt die Mietzinserhöhung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin

- öffentliche Beiträgte könne z.B. für Photovoltaikanlagen erhalten werden

- diese Beiträge müssen auf dem amtlichen Formular deklariert werden und in Abzug gebracht werden bei der Mietzinserhöhung. Ist eine solche Betragsleistung nicht auf dem amtlichen Formular aufgeführt, ist dies nichtig. 

- Anfechtungsfrist innert 30 Tagen (270b I OR) = Verwirkungsfrist

- Anfechtung bei der Schlichtungsstelle

- Beweislast Vermieter, aber Kompensationseinrede des Mieters

- Weitergeltung des bisherigen Mietzinses (270e OR)

- Rückforderungsansprüch (67 OR) oder Verrechnung (120 OR)

- ja, 270c OR kann der Anfangsmietzins angefechtet werden (vgl. 270 OR)

- Er muss das amtliche Formular verwenden (19 II VMWG). Dann muss mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende die Anpassung angekündigt werden (17 III VWMG)

- analog Mietzinserhöhung (269d OR)

- Ja, ein Herabsetzungsbegehren durch den Mieter bei sinkender Teuerung ist möglich (270c OR)

- nein, eine rückwirkende Geltendmachung des erhöhten Mietzinses ist nicht möglich. 

- Ja, 270d iVm 270 OR

- der gestaffelte Mietzins kann während der Mietdauer nicht angefechtet werden (270d OR)

- Die Stufenerhöhung muss mittels amtlichen Formular angezeigt werden, ansonsten wäre die Stufenerhöhung nichtig (19 II VWMG) und spätestens einige Tage vor Eintritt (weil die Staffelung von Anfang an bekannt ist)

- verspätete Anzeige nächster Stufe: höhere Mietzins gilt ab Zeitpunkt Anzeige. Es gibt keine Rückwirkung

- Grundsatz der tatsächlichen Kosten: Die Kosten müssen mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen oder sich aus dem Gebrauch ergeben. Es darf kein Gewinn aus NK resultieren (vgl. 5 I VWMG)

- 4-8 VMWG und 257a ff. OR

- Der Mieter hat ein Einsichtsrecht in sämtliche Belege (257b II OR iVm 8 II VMWG). Es können die Belege nicht herausverlangt werden. 

- Die NK-Abrechnung kann durch individuelle Abrechnung (Grund- und Verbrauchskosten mit Lageausgleich und Zwangswärmekonsum) oder mit Verteilschlüssel (Kubikinhalt oder Grundfälche)

- fehlende NK-Abrechnung: Mieter kann bei der Schlichtungsbehörde eine Leistungsklage (NK-Abrechnung erstellen) machen, wonach der Vermieter die NK-Abrechnung erstellen muss. 

- mangelhafte NK-Abrechnung: Mieter kann bei der Schlichtungsbehörde die NK-Abrechnung anfechten, sie sei zu berichtigen (Feststellung der Missbräuchlichkeit der NK-Abrechnung) - Rückforderung / Verrechnung

- Achtung: Vermieter kann bei ausbleibender NK-Zahlung Verzug geltend machen, folglich sollte nicht mit der Anfechtung zugewartet werden

- Fristen: im Gesetz gibt es keine Fristen zur Anfechtung von Heiz- und NK-Abrechnungen. Oftmals wird im Mietvertrag vereinbart, dass NK-Abrechnung innert 30 Tagen nach Erhalt angefechtet werden müssen. 

- Verjährung: 128 Ziff. 1 OR - 5 Jahre

- Wenn neue NK eingeführt werden während dem Mietverhältnis handelt es sich um eine einseitige Vertragsänderung, d.h. nach 270b I u. II OR kann innert 30 Tagen nach Mitteilung  der neuen NK diese angefechtet werden bei der Schlichtungsbehörde.

- dauernde Änderung des Mietvertrags durch den Vermieter zu Lasten der Mieterschaft

1. bisherige Vermieterleistungen werden vermindet, erhöht oder verändert
2. neue Leistungen oder NK werden eingeführt
3. Auch Vertragsänderungen, die nicht eine Erhöhung des Mietzinses zur Folge haben

- Voraussetzung:

1. zwingende Verwendung des amtlichen Formulars (19 I b u. c VMWG)
2. Umschreibung der Änderung
3. Zeitpunkt der Wirksamkeit
4. Klare Begründung

• neue NK
• Änderung Verteilschlüssel
• Änderung NK-Abrechnung von Pauschal zu Akonto
• Erhöhung Akontozahlung Heiz- und NK
• Einführung Sicherheitsleistung
• Verminderung bisherige Leistungen (Wegfall Hauswart)
• Änderung der Kündigungstermine, -fristen
• Einführung von AVB
• Widerruf Zustimmung Untermiete

Wichtig: im Zweifel amtliches Formular verwenden

Fall: hierbei handelt es sich um eine einseitge Vertragsänderung nach 270b OR und muss innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde angefechtet werden. Es sollte dieser Fall nicht als fehlerhafte NK-Abrechnung angefechtet werden. 

- Sicherheitsleistung nach 257e OR ist eine vereinbarte Bezahlung von Bargeld oder Übergabe von Wertschriften durch den Mieter auf ein in seinem Namen geführtes Bankkonto oder -depot für Mietzinsrückstände, NK-Saldi zugunsten Vermieterschaft, Schadenersatzforderungen, die bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehen

- Es kann während der Mietdauer nicht verrechnet werden (125 Ziff. 1 OR)

- Das Zinsguthaben gehört ins Vermögen des Mieters

- Vermieter: 257e III OR - durch (schriftliche) Zustimmung Mieter, rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Zahlungsbefehl

- Mieter: 257e III OR - durch (schriftliche) Zustimmung Vermieter, rechtskräftiges Urteil, rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder Zeitablauf (1 Jahr)

- Rechtlich geltend machen heisst, dass der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch mittels Betreibung, Verfahren vor Schlichtungsbehörde oder Klage geltend gemacht

- ein irreguläres Depot ist eine Sicherheitsleistung nach 257e OR, die der Mieter dem Vermieter "cash" bezahlt und die nicht auf einem Bankkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt wird

- BGer: dieses Depot geht vollumfänglich an den Mieter zurück, unabhängig ob Mietrückstände, NK-Saldi zu Gunsten Vermieter oder Schadenersatzansprüche bestehen. Zudem muss noch der Schadenszins von 5% nach 104 I OR bezahlt werden.