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- Ja, nach 256a II OR kann der Mieter verlangen, dass ihm der vorherige Mietzins mitgeteilt wird. Der Vermieter muss also nicht freiwillig den vorherigen Mietzins offenlegen. Es besteht aber kein Einsichtsrecht in den vorherigen Mietvertrag.

- Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, können keine Sanktionen gegen ihn ergriffen werden. In einem allfälligen Gerichtsverfahren wird dies aber bei der Beweiswürdigung berücksichtigt. Er kann die Anfechtung des Anfangsmietzins (270 OR) machen, damit er den vorherigen Mietzins erfährt. Prozesskosten sind vom Vermieter zu tragen (107 I b ZPO), weil der Mieter im guten Treuen zur Prozessführung veranlasst war. 

- dieses Recht besteht, damit nach 270 I OR eine Anfechtung des Anfangsmietzinses gemacht werden kann innert 30 Tagen seit Übernahme der Mietsache

- Nein, weil kein Vormietverhältnis besteht

- Ja, Anwendung von 256a II OR

- Der Vermieter macht sich der Urkundenfälschung nach 251 ff. StGB strafbar

unbefristet (Regel), befristet (Ausnahme): 255 I OR

- Beendigung des Mietverhältnises ohne Kündigung (266 I OR) / a.o. Kündigung weiterhin möglich (vgl. 266g OR)

-- SPEZIALITÄTEN: Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages kann explizit (31. August 2019) oder aus dem Umständen bestimmbar sein (z.B. 3 Wochen nach Erhalt der Baubewilligung). Weiter können Resolutivbedingungen (154 OR) einen befristeten Mietvertrag darstellen, d.h. ein sicher vorhersehbares Ereignis tritt ein (z.B. Eigentümerwechsel, Baubewiligung)

- Mietzinsanspassungen sind bei einem befristeten Mietverhältnis nicht möglich, weil der nächstmögliche Kündigungstermin der Endtermin ist

- nach 266 II OR wird der befristete in einem unbefristeten Mietvertrag umgewandelt, wenn er stillschweigend fortgesetzt wird. 

- Mietvertrag muss mittels ordentlicher oder a.o. Kündigung beendet werden (266 ff. bzw. 266g OR)

- Einseitiges Gestaltungsrecht betreffend einer Verlängerung des Mietverhältnisses eines befristeten Mietverhätnisses (v.a. bei Geschäftsmieten)

- echte Optionsrecht: die berechtigte Partei hat die Möglichkeit, durch einseitge Willenserklärung unmittelbar ein inhaltlich bereits festgelegtes Vertragsverhältnis herbeizuführen oder ein bestehendes verlängern zu lassen. Ein echtes Optionsrecht setzt also voraus, dass eine Einigung über alle wesentlichen Konditionen (Mietsache, Mietzins) bereits stattgefunden hat. 

- unechtes Optionsrecht: Weinn eine Neuverhandlung von wesentlichen Elementen des Mietvertrags gemacht werden muss, d.h. die Weiterführung des Mietverhältnisses ist von der Neuverhandlung abhängig 

- Mindestlaufzeit, d.h. "...erstmals kündbar am..."

- keine befristeten Mietverträge

- Der Mietzins ist das Entgelt für die Überlassung der Mietsache (257 OR)

- Bringschuld nach 74 OR am Wohnort des Gläubigers zu bezahlen

- Barzahlung ist möglich, Mieter kann eine Quittung nach 88 OR verlangen. Quittiert der Vermieter nicht, kommt er in Annahmeverzug nach 91 ff. OR

- Betreibung nach SchKG

- a.o. Kündigung (266g OR)

- Bei Geschäftsmieten: Retentionsrecht (268 OR)

- Beanspruchung der Sicherheitsleistung (257e OR, Achtung nicht während MIetverhältnis beanspruchen, erst nach Ablauf des Mietverhältnisses)

- 128 Ziff. 1 OR: 5 Jahre

- 127 OR: 10 Jahre

- 257c OR: Ende Monat bzw. Ende der Mietzeit- aber: anderer Zeitpunkt möglich (grds. Anfangs Monat)

- Ja, 265 OR: Parteien können nicht im Voraus auf Verrechnung verzichten

- Voraussetzungen: 

(1) Gleichartigkeit der Forderungen (v.a. Geldforderungen)

(2) gleiche Parteien

(3) gleichzeitig beide Parteien Gläubiger und Schuldner

(4) Fälligkeit der Forderung des Schuldners

- 257d OR: Wenn der Mieter nach Übernahme der Sache in Zahlungsrückstand mit Mietzins oder Nebenkosten gekommen ist, dann kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Frist ansetzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Verhältnis gekündigt wird.

- Die Frist muss mind. 30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen betragen (257d II OR)

- Wenn der Mieter innert Frist nicht bezahlt, dann kann der Vermieter fristlos, d.h. bei Wohn- und Geschäftsräumen innert 30 Tagen dem Mieter kündigen auf Ende eines Monats

- 266h OR: Der Vermieter kann Sicherheiten (Geld) verlangen. Er muss dem Mieter und der Konkursverwaltung eine schriftlich eine angemessene Frist ansetzen.(idR 7-14 Tage max.) 

- Wenn der Vermieter innert Frist keine Sicherheit erhält, dann kann er dem Mieter fristlos kündigen. 

- 268 OR: Retentionsrecht, d.h. ein gesetzliches Pfandrecht. 

- Der Vermieter hat an sämtlichen beweglichen Sachen in der Mietsache ein Pfandrecht

- Sachen müssen auf eine gewisse Dauer hin mit der Mietsache verbunden sein (keine Sachen von Kunden)

- Unpfändbar sind Kompetenzstücke (92 SchKG)

- Nebenkosten sind das Entgeld für Leistungen des Vermieters, die mit der Mietsache zusammenhängen

- Grds. muss der Vermieter die Nebenkosten bezahlen (257a II OR), ausser es besteht eine besondere Vereinbarung zu Lasten des Mieters und genaue Umschreibung, ansonsten gilt die Annahme, dass die NK im Mietzins enthalten sind

- Grundsatz der tatsächlichen Kosten (257b OR) - mit den Nebenkosten darf kein Gewinn erwirtschaftet werden

-  257b OR: Heizungs-, Warmwasser- und andere Betriebskosten, Hauswartung, Lift, Service für Waschmaschine oder Tumbler, öffentliche Abgaben (z.B: Abfallgebühren)

- Keine NK: ordentlicher Unterhalt (Ersatz oder Erneuerung), Gebäudeversicherung, Steuern

- pauschal oder Akontozahlung (4 I u. II VMWG)

- Pauschal: auf den Zeitraum von 3 Jahren müssen diese im Durchschnitt berechnet werden

- Akontozahlung: Vorauszahlung - pro Jahr muss eine NK-Abrechung erstellt werden und dem Mieter vorgelegt werden (4 I VMWG)

- Nein, nach 7 I VMWG trägt der Vermieter die NK der unvermieteten Wohnung

- individuelle Abrechnung (Grund- und Verbrauchskosten mit Lageausgelich und Zwangswärmekonsum)

- Verteilschlüssel (Kubikinhalt oder Grundfläche)

- 257b II OR iVm 8 II VMWG: Einsichtsrecht in die NK-Abrechung (Originalunterlagen)

- Nein, weil nach dem Grundsatz der tatsächlichen Kosten dürfen dem Mieter keine Kosten verrechnet werden, die für ihn nicht tatsächlich anfallen

- anders verhält es sich bei freiwilliger Nichtbenützung von Infrastruktur. Diese NK sind durch den Mieter zu tragen. 

- Sicherheit in Geld oder Wertpapiere; auf einer Bank (Sparkonto oder Depot) im Namen des Mieters hinterlegen

- Mietzinsrückstände, Nebenkostensaldi zu Gunsten Vermieterschaft, Schadenersatzforderungen

- Bei Beendigung des Mietverhältnises, nicht vorher

- max. 3 Monatsmietzinsen

- Zinsguthaben gehören ins Vermögen des Mieters

- Alternative: Bürgschaft, Garantieversprechen, Bankgarantie

- Nichtübergabe der Mietsache bzw. Auflösung Mietverhältnis (82 OR, 107 II OR)

- Betreibung nach SchKG, Klage oder Kündigung

Nein, nach 125 Ziff. 1 OR darf nicht verrechnet werden, erst bei Beendigung des Mietverhältnisses

- Zustimmung Mieterschaft; rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Zahlungsbefehl (257e III OR)

- 257e III OR: Zustimmung Vermieterschaft, rechtskräftiges Urteil, rechtskräftiger Zahlungsbefehl, Zeitablauf (1 Jahr gemäss 257e III OR)

es gibt keine Frist, in der Praxis spätestens bei Schlüsselübergabe. 

- Mangel = Abweichung vom Vertrag (Ist-Zustand ist nicht Soll-Zustand)

- Aber: Relativität des Mangelbegriffs, d.h. es muss im Einzelfall geprüft werden, ob ein Mangel vorliegt (Lage, Höhe Mietzins, Alter der Liegenschaft) - objektive Berücksichtgung aller konkreten Umstände

- fehlt eine zugesicherte Eigenschaft: Anwendung von 256 I OR

- Wenn der Mieter Verursacher eines Mangels ist, dann haftet er dem Vermieter nach 97 ff. OR

- leichter Mangel (259 OR): "kleiner Unterhalt" oder Reinigungen muss vom Mieter selber getragen werden

- mittlerer Mangel (258 III a OR): Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ist vermindert, aber nicht ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt. Nicht durch "kleinen Unterhalt" oder Reinigung behebbar. Mittlerer Mangel ist anzunehmen, wenn die Mietsafhe eine in Geld quantifizierbare Qualitätsminderung erleidet und eine Mietzinsherabsetzung als Folge eintritt. 

schwerer Mangel (258 I OR): Tauglischkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ist ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt (z.B. wesentliche Räume einer MIetsache sind unbenützbar). Dem Mieter ist es objektiv nicht zuzumuten in den Mieträumen zu wohnen. Massgeben sind dabei die Dauer der Beeinträchtigung und die Kosten der Behebung. Weiter kann ein schwerer Mangel gesundheitsgefährdend sein. 

- materieller (Mangel aufgrund physischer Gegebenheit (z.B: Bausubstanz, defekte Einrichtung) / immaterieller: rechtlicher (Bewilligung fehlt), wirtschaftlicher (kein Umsatz erzeugbar) oder ideeler (Ruf) Mangel

- anfänglicher (Mangel bei Mietantritt bereits vorhanden (Rechte nach 258 OR) / nachträglicher (nach Übergabe der Sache (Vorgehen nach 259a-259i OR)

- offener (bei Prüfung ersichtlich) / verdeckter (bei ordnungsgemässer Prüfung nicht entdeckbar)

- Allgemein: 259a I a OR / Voraussetzungen nach 259b OR: Kenntnis des Vermieters vom Mangel und angemessene Frist angesetzt

- Zweck: Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands der Mietsache

- Unmöglichkeit: dauerhaften Herabsetzungsanspruch des Mietzinses

- 259b OR: 

lit. a: fristlose Kündigung bei schweren Mängeln

lit. b: Ersatzvornahme bei mittleren Mängeln, ev. Ermächtigung durch Gericht (98 OR)

- Ausnahme: 259c OR - kein Beseitigungsanspruch, wenn vollwertiger Ersatz durch den Vermieter angeboten wird (Ersatzobjekt muss nicht vollends identisch sein, aber bzgl. Grösse (Anzahl Zimmer, Wohnfläche), Mietzins und Lage vergleichbar und gut unterhalten)

- 257h OR

- Dulden von Arbeiten zur Beseitigung von Mängeln oder Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig (z.B. Arbeiten im Hinblick auf die Wiedervermietung sind nicht notwendig und nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmen). 

- Besichtiung für Unterhalt, Verkauf oder Wiedervermietung

- Vorausserzung: rechtzeitige Anzeige und Rücksichtnahme auf Mieter bei der Durchführung,d .h. dem Mieter muss Beginn und Ende der Arbeiten, Dauer und Namen der Handwerker mitgeteilt werden. Ob Rechtzeitigkeit vorliegt, bestimmt sich nach der Dringlichkeit und Umfang der Arbeiten. Je umfangreicher die Arbeiten, desto längere Frist.