MR

- Hinterlegung  künftig fälliger Mietzinses ohne in Zahlungsverzug zu kommen (259g OR)

- vom Kanton bezeichneten Stelle (Schlichtungsstelle für Mietsachen, Kantonalbank usw.)

- Voraussetzungen: 

1. unbewegliche Sache (Wohnung oder Haus)
2. Mietsache vom Mieter übernommen
3. Mangel (mittlerer oder schwerer, keinen leichten Mangel)
4. Kenntnis des Mangel durch Vermieterschaft
5. Mängelbehebung erfolglos verlangt
6. schriftliche Androhung an Vermieter und angemessene Fristansetzung

- ja, NK können auch hinterlegt werden

- Erneuerungen: Verbesserung oder zusätzlicher Komfort (Mehrwert), dauerhaft und substantieller Eingriff. Vermieter verändert die Mietsache gegenüber dem ursprünglichen Zustand (z.B. Totalsanierung, Liftanbau)

- Änderungen: bisheriger Gebrauch wird tangiert, Veränderung, dauerhaft, substantieller Eingriff. Mietsache wird derart umgestaltet, dass deren Gebrauch definitiv geändert oder eingeschränkt wird (z.B. Änderung der Mietfläche)

- reinen Unterhalt (256 I OR) bzw. notwendigen Unterhaltsarbeiten

- Unterhalt (256 I OR) ist Sache des Vermieters und dient dazu, die Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch zu erhalten (Folgen von Abnützung oder Behebung von Mängeln)

- Einseitige Vertragsänderungen nach 269d III OR durch Vermieter

- 260 OR

- Zumutbarkeit für Mieter und ungekündigtes Mietverhältnis

(1) Zumutbarkeit: Umfang der Umbauarbeiten, Dauer, Nützlichkeit (überflüssige Umbauten sind nicht zumutbar), Auswirkungen auf den MIetzins (wenn hoher Mietzins nachher geschuldet, unzumutbar), Dringlichkeit, Interessenabwägung muss vorgenommen werden. 

- im gekündigten Mietverhältnis sind notwendiger Unterhalt immer zulässig. Während Kündigungsfrist muss Mieter einen Umbau an der MIetsache nicht akzeptieren. 

- Grundsatz: grds. übernimmt der Mieter die Mietsache und darf daran nichts ändern

- Voraussetzungen: 

1. vorgängige schriftliche Ermächtigung des Vermieters

- Entschädigungsanspruch besteht für den Mieter, wenn die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert aufweist (erheblich heisst, dass 20% mehr Mietzins verlangt werden kann) (260a III OR). Weitergehende Entschädigungsansprüche vorbehalten. Jedoch kann vereinbart werden, dass auf ein Entschädigungsanspruch verzichtet wird (dispositiv)

- Mieter hat bei Beendigung des Mietverhältnises die Pflicht den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen (Rückbau)

- ev. Schadenersatzpflicht 257f OR oder 260a II OR e contrario

- 254 OR
- Ein Koppelungsgeschäft würde vorliegen, wenn ein Arbeitsvertrag und ein Mietvertrag so verknüpft sind, dass bei Kündigung des Arbeitsvertrags auch der Mietvertrag gekündigt werden muss. 

- geltend nicht für Luxuswohnungen und Einfamilienhäusern mit 6 oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche)

- Ferienwohnung von max. 3 Monten Mietdauer

- Mietverhältnisse über Immobilien, die weder Wohn- noch Geschäftsräume und nicht mit solchen zusammen vermietet sind (Art. 253a Abs. 1 OR e contrario) d)

- Durch die öffentliche Hand bereit gestellte Wohnräume (Art. 253b Abs. 3 OR / Art. 2 Abs. 2 VMWG) 

- OR AT z.B: Übervorteilung 21 OR oder Wucher 20 OR iVm 157 StGB)

- Mietzins ist nicht missbräuchlich, wenn der Vermieter einen Mietzins verlangt, der die Kosten deckt und einen angemessenen Ertrag auf das investierte Eigenkapital ermöglich. 

- In CH gilt Kostenmiete

Nettoertrag

- 269 OR iVm 10 VMWG: erheblich übersetzter Ertragswert durch Vergleich von orts- und quartierüblichen Mietzinsen für gleichwertige Objekte

Mietzinseinnahmen - Nebenkosten = Bruttoertrag

Mietzinseinnahmen / gesamte Anlagekosten (Kauf-, Notariatskosten) * 100

Mietzinseinnahmen - Vermieterkosten (Zins Fremdkapital, Unterhaltskosten im Durchschnitt der letzten 3-5 Jahren, Betriebskosten, Verwaltugnskosten (Liegenschaftskosten))

Nettoertrag / teuererungsbereinigtes Eigenkapital * 100

- Anlagekosten (15 VMWG): Kaufpreis, Beschaffungskosten (Notariats- und Grundbuchgebühren), Erstellungskosten (Baukreditzinsesn, Erschliessungsgebühren, Baubewilligungsgebühren)

Anlagekosten

- Fremdkapital (Bank, Versicherung)

+ Teuerung auf Eigenkapital (269a lit. e OR, 16 VWMG)

+ eigenfinanzierte wertvermehrende Investitionen (269a lit. b OR, 14 VMWG)

= massgebendes Eigenkapital

- BGer: es sind die orts- und quartiersüblichen Mietzinsen massgebend

- BGer: Rendite darf max. 0.5% über Referenzzinssatz sein, d.h. eine zulässige Nettorendite nach 269 OR darf max. 0.5% über Referenzzinssatz sein. D.h. aktuell ist der Referenzzinssatz 1.5%, d.h. max. 2 % auf dem Eigenkapital gelten als nicht missbräuchlich. 

- Liegeschaftskosten sind vom Vermieter zu tragende Ausgaben für die Liegenschaft

- Inhalt:

1. Kapitalkosten Fremdkapital: Zinsen für Hypothek, Darlehen
2. Betriebskosten 12 I VMWG: Versicherungen, Wasser, Strom, Abwasser, Verwaltungskosten
3. Unterhaltskosten: ordentlicher Unterhalt

Anteil für investiertes Eigenkapitl (2%) + Anteil Liegenschaftskosten

Anteil für Eigenkapital (3.5%: 1.5% RZS + 2% Bruttorendite) + Anteil Liegenschaftskosten

1. Orts- und Quartiersüblichkeit (269a lit. a OR iVm 11 VMWG)
2. Kostensteigerung oder Mehrleistungen
   1. Hypothekar- bzw. Referenzzinssatz (269a lit. b OR iVm 12a und 13 VMWG)
   2. Betriebs- oder Unterhaltskosten (269a lit. b OR iVm 12 VMWG)
   3. Mehrleistung des Vermieters (269a lit. b OR iVm 14 VMWG)
3. Kostendeckende Bruttorendite bei neueren Bauten (269a lit. c OR iVm 18 VMWG)
4. Zahlungsplan (269a lit. d OR) und Rahmenmietvertrag (269a lit. f OR)
5. Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital (269a lit. e OR iVm 16 VMWG)

- Absoluter Anpassungsgrund aufgrund Marktmiete

- BGer: 

1. 5 wirklich vergleichbare Mietobjektie
2. am selben Ort bzw. Quartier
3. Grösse
4. Ausstattung
5. Zustand
6. Bauperiode

- relativer Anpassungsgrund

- Zur Mietzinssenkung und Mietzinserhöhung gebraucht werden

- 13 VMWG

- Nicht zu Anwendung: Zahlungsplan (269a lit. d OR) und Rahmenmietvertrag (269a lit. f OR)

- relativer Anpassungsgrund

- Tatsächliche Kosten, d.h. nur solche Kosten dürfen verrechnet werden und sie müssen im Zeitpunkt der Mietzinserhöhung bereits angefallen sein. Pauschalierung widerspricht dem Grundsatz 20 I VMWG (Begründung der Kostensteigerung)

- relativer Anpassungsgrund

- wertvermehrende Verbesserungen und Vergrösserungen, d.h. bisher nicht vorhandene Einrichtungen, die den Wert der Mietsache erhöhen und deren Qualität  oder Gebrauchswert verbessern. Keine wertvermehrende Verbesserungen sind Unterhaltsarbeiten nach 256 I OR. 

- Erfasst sind v.a. Arbeiten nach 260 OR: Vergrösserung der Mietsache, Verbesserung der Mietsache (neue Gadgets)

- Umfassende Sanierung kann teilweise wertvermehrend sein (Überwälzung zu 50-70% pauschal)

- auch wenn der Mieter indirekt einen Nutzen der Verbesserung oder Vergrösserung hat (z.B. Fassadenerneuerung) kann dies auf den Mietzins überwälzt werden. 

- absoluter Anpassungsgrund

- effektive Anlagekosten (15 VMWG) (Aber: offensichtlich übersetzte Anlagekosten 15 II VMWG werden nicht beachtet; weil keine Vormietvertragsverhältnisse bestanden

- Förderung von Neubautätigkeiten

- Neubauten sind nicht älter als 10 Jahre

- Vollumfängliche Überwälzung der Erstellungs- und Erwerbskosten auf den Mietzins 

- max. 2% über Referenzzinssatz (Mieteinnahmen im prozentualen Verhältnis zu Anlagekosten)

- Formelle Voraussetzungen des Mietzinsvorbehaltes:

1. Mietzinsvorbehalt muss im Mietvertrag klar zum Ausdruck gebracht werden
2. präzise Begründung des Mietzinsvorbehaltes, d.h. Vermieter muss vorbehaltene Anpassungsgründen nennen
3. ziffernmässige Bestimmtheit des Mietzinsvorbehaltes (CHF oder in %);
4. Ausschluss stillschweigender Vorbehalte, d.h. wenn es der Vermieter unterlässt, einen Erhöhungsgründe geltend zu machen, besteht keine Vermutung, dass dieser Anpassungsgrund vorbehalten wird
5. Vorbehalt muss auf der Erhöhungsmitteilung erwähnt und in einem Begleitbrief begründet werden (19 Ibis VMWG). 

- Wirkung:Mietzinsvorbehalt gilt nur zwischen den Parteien. Bei einer Übertragung des Mietverhältnisses an einen Dritten (263 OR) oder Ersatzmieter (264 OR) bleibt der Mietzinsvorbehalt bestehen. 

- Mietzinsvorbehalt kann weder bei Vertragsschluss noch wenn er später angebracht wird, angefochten werden. Mieter kann sich erst dann wehren (durch Anrufung der SBM), wenn die vorbehaltenen Anpassungsgründe in eine Mietzinserhöhung umgewandelt wird (270b OR).  

- Zahlungsplan dient dem anfänglicher Mietzinsverbilligung durch rückzahlbare Bundeshilfe

- absoluter Anpassungsgrund

- Zahlungsplan ist im Voraus bekannt (Erhöhung über lange Periode)

- Anfechtung jeder einzelnen Erhöhung möglich

- Anfangsmietzins ist beim Zahlungsplan anfechtbar 

- relativer Anpassungsgrund

- LIK (Landesindex der Konsumentenpreise)

- max. 40% der Teuerung dürfen überwälzt werden

- Aufgrund der Vertragsfreiheit nach 19 OR sind solche Mietzinsvereinbarung zulässig. Es genügt, wenn der Mietzins bestimmbar ist

- Ein umsatzabhängiger Mietzins ist abhängig vom Umsatz (Bilanz und ER müssen abgegeben werden) kommt v.a. bei Geschäftsmieten vor, d.h. es sind meist befristete Mietverträge und eine Mietzinsänderung ist nicht anfechtbar, weil sie ursprünglich bestimmbar und bekannt ist (Ausnahme: Anfechtung des Anfangsmietzins 270 OR). Zur Änderung des Mietzinses ist kein Formular notwendig

- ein einkommensabhängiger Mietzins (v.a. beim Liegenschaften der öffentlichen Hand) muss jährlich aufgrund der Steuererklärung festgelegt werden. Eine Anfechtung des Anfangsmietzinses ist möglich (270 OR). spätere Anfechtungen der Erhöhung sind möglich, weil sie nicht bestimmbar bzw. bekannt sind. Für eine Erhöhung des Mietzinses muss das amtliche Formular verwendet werden. Grenze ist zulässiger Ertrag nach 269 OR: 

- Bei einem indexierten Mietzins vereinbaren die Parteien im Voraus, dass der Nettomietzins (ohne NK) ausschliesslich den Veränderungen des LIK angepasst werden. Die Laufzeit muss mind. 5 Jahre betragen. Erhöht sich der LIK kann 100% auf den Mietzins überwälzt werden. 

- absoluter Anpassungsgrund

- Beim indexierten Anpassungsgrund kann der Anfangsmietzins angefechtet werden (270 OR), eine spätere Anfechtung von Mietzinserhöhung ist nur noch eingeschränkt möglich

- Der indexierte Mietzins (absoluter Anpassungsgrund) kann ausnahmsweise mit dem relativen Anpassungsgrund der Mehrleistung (269a lit. b OR) kombiniert werden, wenn dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (AGB genügen nicht)

- Ja, ein indexierte Mietzins kann jederzeit während dem Mietverhältnis eingeführt werden, dafür muss der Vermieter aud den nächstmöglichen Kündigungstermin (mind. 10 Tage vor Beginn Kündigungsfrist) auf einem amtlichen Formular dies dem Mieter mitteilen und begründen (269d III OR). Hierbei kann der Mieter dies anfechten nach 270b OR.