MR

- Kündigung wirkt nur im Aussenverhältnis

• Gesamteigentümer (e.G., Erbengemeinschaft): Alle müssen dem Mieter kündigen
• Miteigentümer: Mehrheit der Miteigentümer und grösster Teil der Mietsache muss dem Mieter kündigen

- Form: Mehrheit bzw. alle Unterschriften müssen eigenhändig auf dem amtlichen Formular enthalten sein

- nachträgliche Genehmigung, d.h. bis zum Beginn der Kündigungsfrist

- Kündigung ist unwirksam (Kündigung nicht einstimmig, oder Mehrheit oder amtliches Formular)

- Nennung aller Vermieter (70 I OR) in einem einzigen Kündigungsschreiben

- Zustellung an Vertreter möglich (wenn Vertretung bekannt)

- Mehrzahl von Mieter bilden idR e.G.

- Unterzeichnung durch alle Personen der Mieterschaft in einem einzigen Kündigungsschreiben

- nachträgliche Genehmigung bis zum Beginn der Kündigungsfrist möglich,d.h. wenn die fehlenden Unterschriften bis zum Beginn der Kündigungsfrist nachgereicht werden

- Der Mitmieter haftet im Aussenverhältnis solidarisch weiter dem Vermieter, auch wenn er ausgezogen ist. In der Praxis muss dann im Mietvertrag vorgesehen sein, dass wenn ein Mitmieter auszieht, die übrigen Mitmieter dessen Anteil des Mietzinses übernehmen. Ansonsten muss allen Mieter gekündigt werden. 

- Mitmieter kann entlassen werden aus dem Mietverhältnis, wenn die MItmieter und der Vermieter zustimmen

- grds. gilt im Mietrecht die absolute Empfangstheorie, d.h. Zugrifftsmöglichkeit im Machtbereich des Empfängers. Zugriffsmöglichkeit, nicht tatsächliche Kenntnisnahme ist vorausgesetzt

- Die Kündigung gilt als zugestellt, ab dem Zeitpunkt, in welchem die Abholung normalerweise angenommen werden kann, d.h. am Folgetag nach Deponierung der Abholungseinladung

- Ausnahme: relative Empfangstheorie, d.h. nicht Zugriffsmöglichkeit, sondern tatsächliche Kenntnisnahme ist massgebend und löst die Frist aus. Wurde die Kündigung nicht abgeholt, gitl die Zustellfiktion nach dem 7 Tag. Gilt bei: 

• Mietzinserhöhung / einseitige Vertragsänderung (269d OR)
• Zahlungsaufforderung bei Zahlungsverzug (257d OR)

- Nein eigentlich nicht möglich, sondern stellt eher eine einseitige Vertragsänderung (269d OR) dar. 

- Jedoch kann eine Teilkündigung gemacht werden, wenn ein Mietvertrag mit mehreren Bestandteilen vorliegt, wobei für jeden Bestandteil an sich ein einzelener Mietvertrag hätte abgeschlossen werden können. 

- Wenn aber ein Abschluss von mehreren Mietverträgen über Mietsachen, die inhaltlich zusammenhängen (Haupt- und Nebensache): Teilkündigung nicht möglich

- grds. ist eine Kündigung bedingungsfeindlich

- Durchbrechnung ist möglich, soweit der Eintritt der Bedingung von einem Tun oder Unterlassen des Empfängers der Kündigung abhängt (Zahlungsverzug, Sorgfaltspflichtverletzung, Mängelbehebung etc.) und Kündigung ohnehin wirksam ist (Bedingung stellt quasi ein Entgegenkommen dar)

- grds. ist die Kündigung ein unwiderrufliches Gestaltungsrecht

- Widerruf möglich nach 9 I OR, d.h. Widerrufserklärung muss vor oder gleichzeitig mit der Kündigung den Empfänger erreichen

- Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis endet

- 266b-266e OR: Ende Monat oder anderer Tag 

- für Mieter und Vermieter können unterschiedliche Kündigungstermine gelten

- Rangordnung: Vertrag, Ortsgebrauch, Gesetz (Vertrag darf aber Gesetz nicht widersprechen)

- Kündigungsfristen im OR sind gesetzliche Frist und somit Minimalfristen, d.h. es können längere Fristen vereinbart werden. 

- Unterschiedliche Fristen sind zulässig, aber es müssen die Minimalfristen nach OR beachtet werden

- Regel: nächstmöglicher Kündigungstermin (266a II OR), d.h. die Kündigung ist nicht nichtig, sondern gilt einfach auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Diese Regel gilt für: 

1. ordentliche Kündigung
2. a.o. Kündigung
3. Mietzinserhöhung, wenn die zusätzlichen 10 Tage nicht eingehalten wurden (269d OR)

- ja, umgekehrt ist dies nicht möglich (von ord. in a.o. Kündigung)

- es gilt immer die längere Kündigungsfrist

- nichtig ist eine Kündigung, wenn sie gegen Art. 266I-266n OR verstösst (266o OR). Eine nichtige Kündigung entfaltet keine Rechtswirkungen und muss vom Richter nicht festgestellt werden (aber empfohlen). Kündigung kann jederzeit formgültig wiederholt werden. 

- anfechtbar ist eine Kündigung, die zwar formell gültig ausgesprochen wurde, aber ein Anfechtungsgrund nach 271 ff. OR vorliegt (materielle Mängel). Hier kann eine Sperrfrist ausgelöst werden. 

- abschliessende Liste: 

1. aus wichtigen Gründen (266g OR)
2. Konkurs Mieter (266h OR)
3. Tod des Mieters (266i OR)
4. Zahlungsrückstand (257d OR)
5. Sorfaltspflichtverletzung (257f OR)
6. Eigentümerwechsel (261 OR)

- Anfechtung der a.o. Kündigung ist möglich (273 OR)

- das Mietverhältnis kann bei einer a.o. Kündigung nicht erstreckt werden (272a OR)

- a. o. Kündigung muss mittels amtlichen Formulars ausgesprochen werden und falls es eine Familienwohnung ist, muss eine separat zugestellte Kündigung erfolgen für beide Ehepartner. 

- Sperrfristen nach 271a I lit. e OR gelten nach 271a III e bei a.o. Kündigungen nicht

- Voraussetzungen: 

1. Nach Übernahme der Mietsache
2. Zahlungsrückstand fälliger Mietzinsen und NK
3. Ansetzung schriftlicher Zahlungsfrist verbunden mit Androhung der fristlosen Kündigung (Zahlungsfrist muss auch dem Ehepartner bei Familienwohnung separat mitgeteilt werden, vgl. 266n OR)
4. Frist 30 Tage

- Hier gilt die relative Empfangstheorie, d.h. tatsächliche Kenntnisnahme der Zahlungsfristansetzung, d.h. 30 Tage Frist beginnt mit Kenntnisnahme des Empfängers. 

- Vorgehen: 

1. Kündigung muss mittels amtlichen Formular mitgeteilt werden (Achtung Familienwohnung!!) auf Ende des Monats unter Beachtung von mind. 30 Tage Kündigungsfrist

- Anfechtung der a.o. Kündigung möglich (271 / 273 OR) innert 30 Tagen ab Kenntnisnahme der Kündigung

- grds. stellt sich dann die Frage, ob nicht auch hätte ordentlich gekündigt werden können und ev. liegt eine bedingte Kündigung vor

- Eine Erstreckung kann nicht verlangt werden, wenn die Kündigung formell und materiell gültig erfolgt (272a I a OR)

- VOR Übernahme der Mietsache kann nicht nach 257d OR vorgegangen werden, sondern muss nach 102 ff. (107 II OR) vorgegangen werden (z. B. Rücktritt vom Vertrag)

- Nein, 271a I e und III b OR - keine Sperrfrist, d.h. es kann sofort eine neue formell korrekte a.o. Kündidung ausgesprochen werden. 

- Grundsatz: Nach 257f I OR muss der Mieter die Sache sorgfältig gebrauchen und muss auf andere Mitbewohner Rücksicht nehmen

- Voraussetzungen: 

1. Sorgfaltspflichtverletzung von gewisser Schwere: auch Untermieter, Familienmitglieder, Mitmieter betroffen; Nicht nur der Gebrauch der Wohnung, sondern auch das Verhalten ist massgebend (z. B. Ruhestörung, unanständiges Verhalten, Nichteinhaltung der Benutzungsordnung)
2. schriftliche Abmahnung (eingeschrieben):
   1. Familienwohnung nicht gesondert!!
   2. ev. verbunden mit Fristansetzung zur Beseitigung des vertragswidrigen Zustands
   3. Es muss die konkrete Pflichtverletzung bezeichnet werden
3. weitere Sorgfaltspflichtverletzung nach erfolgter Abmahnung (zeitlich und sachlicher Zusammenhang)
4. Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (Abwägung)

- vermieter kann dem Mieter fristlos (ohne 30-Tage Kündigungsfrist und ohne schriftliche Abmahnung) kündigen (257f IV OR)

- Beispiele: 

• schwere Verletzung der Anzeigepflicht betr. Mängel (257g I OR)
• unbewilligter Umbau der Mieträume
• starke Überbelegung
• schwerer Verstoss gegen Sitten und Moral (Tier schlachten in der Mietwohnung)
• Verhinderung der Umbauarbeiten des Vermieters
• Halten von Tieren trotz Tierverbot in der Wohnung
• wiederholte Immissionen (Lautes Radiohören, eheliche Auseinandersetzungen, unerträgliche Gerüche)

1. schriftliche Abmahnung (eingeschrieben, keine gesonderte Zustellung an Ehepartner bei Familienwohnung)
2. Kündigung mittels amtlichen Formular (Familienwohnung gesonderte Zustellung) auf Ende eines Monats unter Beachtung der 30 Tage Kündigungsfrist

- Anfechtung einer a.o. Kündigung ist möglich nach 271 / 273 OR

- Erstreckung ist nicht möglich, wenn Kündigung formell und materiell gültig ist (272a I b OR)

- sofortige neue Kündigung möglich bei formeller Ungültigkeit (266I-266n OR) - keine Sperrfrist (271a I e und III c OR)

- Grundsatz: vorhandene Mietverhältnisse gehen auf den neuen Eigentümer über (261 I OR)

- Voraussetzungen der. a.o. Kündigung: 

1. dringender Eigenbedarf (261 II a OR): ernsthaft, aktuell und ausgewiesen (belegt). Es ist objektiv nicht zumutbar, mit dem Bezug des Mietobjekts zuzuwarten. Es setzt keine Notfalllage oder Zwangssituation voraus, sondern es genügen wirtschaftliche oder andere Gründe dafür
2. Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (266c-266e OR) ab Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch (Tagebuch)

- Vorgehen: Kündigung mittels amtlichen Formular (Familienwohnung!) 261 II a OR

- Anfechtung ist möglich nach 271 OR

- Erstreckung ist möglich nach 272a OR e contrario

- Keine Sperrfristen werden ausgelöst nach 271a I e und III a OR

- Grundsatz: "mietrechtliche clausula rebus sic stantibus", d.h. Störung des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung bei Eintritt eines unvorhersehbaren Ereignisses

- Subsidiarität, d.h. zuerst müssen die anderen a.o. Kündigungsgründe angewendet werden, weil nach 266g OR objektiv wichtige Gründe vorliegen müssen. 

- Voraussetzungen: 

1. objektiv wichtige Gründe, die aussergewöhnlich, bei Vertragsschluss unbekannt und als nicht vorhersehbar zu qualifizieren sind und die dauerhaft sein müssen und vom Vermieter nicht verschuldet sind
2. Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietverhältnisses

Beispiele: 

• Naturkatastrophen, schwere Wirtschaftskrise, schwere Krankheit oder Unfall und der Vermieter benötigt die Mietwohnung

- Kündigung mittels amtlichen Formular (Familienwohnung!) auf einen beliebigen Kündigungstermin unter Angabe des Kündigungsgrunds (266g II OR

- Anfechtung ist möglich (271 OR)

- Erstreckung ist möglich (272a OR e contrario)

- Keine Sperrfrist nach 271a I e und III e OR

- Entschädigungspflicht gemäss 266g II OR (Verschulden ist keine Voraussetzung)

- Verhältnis: 266h OR lex specialis zu 83 OR

- Sicherheit leisten für künftige Mietzinsen (266h I OR)

- zwei Wochen

- Umfang:

• befristetes MV: Sicherheiten bis zum Ablauf des Mietverhältnisses
• unbefristetes MV: Sicherheiten bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin

- frislose Kündigung (266h II OR) mittels amtlichen Formular (Familienwohnung!)

- Anfechtung ist möglich 271 ff. iVm 273 OR

- Erstreckung ist nicht möglich (272a I c OR)

- Gründe: 

• Kündigung aus wichtigem Grund (266g OR)
• Tod (266i OR)
• Rücktritt vom Vertrag (258 OR)
• Kündigung wegen Mängel an der Mietsache (259b lit. a OR)
• Vorzeitige Rückgabe der Mietsache (264 OR)
• Kündigung während Erstreckung (272d OR)

- ja

- Vermieter kann die Kündigungen anfechten nach 271 OR (Achtung 271a OR)

- Ehegatten müssen schriftlich die Wohnung kündigen und unterschreiben

- verhältnis: subsidiarität

- Voraussetzungen: 

- objektiv wichtiger Grund, ausserordentlich, bei Vertragsschluss nicht bekannt und unvorhersehbar, von gewisser Schwere, dauerhaft, Unzumutbarkeit, kein Verschulden Mieter

- schriftliches Kündigungsschreiben (Familienwohnung!) mit entsprechener Begründung

- natürliche Personen (auch für e.G.)

- Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht. Es kann eine Vereinbarung getroffen werden, dass das MIetverhältnis mit dem Tod des Mieters endet (iSv einem befristeten Vertrag)

- Erbe muss schriftlich kündigen mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten Kündigungstermin (266i OR). Praxis kennt eine Überlegungsfrist = nächstmöglicher Kündigungstermin

- keine Übergabe der Mietsache oder schwere Mängel bei Übergabe (258 I OR)

• hierbei kann der Mieter nach 107-109 OR vorgehen

- Der Mieter kann sich auf Nichtigkeit / Unverbindlichkeit des Mietvertrages nach den Regeln nach 20 ff. OR berufen

- Voraussetzungen: 

• Mietobjekt weist erheblichen Mangel auf
• Mangel nicht innert angemessener Frist beseitigt (259b lit. b OR)

- Rechtsfolge: fristlose ausserordentliche Kündigung durch den Mieter

- Form: Schriftlichkeit der Kündigung (Familienwohnung!)

- Anfechtung der Kündigung durch den Vermieter möglich (271 I OR)
 

- die vorzeitige Rückgabe der Mietsache liegt vor, wenn der Mieter ohne Einhaltung der Kündigungsfrist oder -termin die Mietsache vorzeitig an den Vermieter zurückgibt (264 OR)

- Voraussetzungen: 

1. Erklärung der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache durch den Mieter
2. Vermittlung eines zumutbaren Nachmieters 
3. Rückgabe Mietobjekt (insb. Schlüsselrückgabe und Mieträume leeren)

- Zumutbar ist ein Nachmieter, wenn er zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu gleichen Bedingungen zu übernehmen. Zudem muss er persönlich und objektiv in das MV passen. 

- Wenn der Vermieter einen tauglichen Nachmieter ablehnt, dann wird der bisherige Mieter von der Bezahlung des Mietzinses befreit

- einseitges Recht des Mieters während der Erstreckung zu kündigen

- Schriftliche Kündigung (Familienwohnung!)

- Keine Anfechtung durch Vermieter