SVIT immobilienbewirtschaftung
Querbeet
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Fichier Détails
| Cartes-fiches | 435 |
|---|---|
| Utilisateurs | 149 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Gestion d'entreprise |
| Niveau | Autres |
| Crée / Actualisé | 02.11.2017 / 18.06.2025 |
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Wichtigere Verwaltungshandlungen?
• Alle nicht notwendigen oder dringlichen Massnahmen, welche auch nicht nur dem Werterhalt dienen und kostspieliger sind
• Alle baulichen Massnahmen sind davon ausgeschlossen
Dringliche Massnahmen? (STWE)
Feuer löschen
Reparatur von Wasserschäden
Reparaturen an der Gebäudehülle
Bezahlung von Baurechtszins, Hypothekarzins, Versicherungsprämien, Liegenschaftensteuern, etc.
Was sind notwendige Massnahmen (STWE)?
Wiederkehrende Kleinreparaturen (Lift def, Sonnerie def etc)
Bauliche Massnahmen gegen Naturereignisse (Lawinenschutz, Wassereinbrüche, etc.)
Zahlung zur Abwendung einer Zwangsvollstreckung
Was sind wichtige Verwaltungshandlungen? (STWE)
• Wichtige Massnahmen:
• Änderung / Umgestaltung im Stockwerkeigentum
• Abschluss und Aufhebung von Miet- und Pachtverträgen von der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Erwerb von teurem Betriebsmaterial
welche bauliche Massnahmen gibt es (STWE)?
Notwendige bauliche Massnahmen ZGB Art. 647c (Werterhalt)
Nützlichebauliche Massnahmen ZGB Art. 647d (stellt eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit dar)
Luxuriöse bauliche Massnahmen ZGB Art. 647e
Die Unterscheidung der baulichen Massnahmen ist in der Praxis oft sehr schwierig und „schwammig“
Der Sitz der juristischen Person ist wo?
Art. 56 ZGB
Der Sitz der juristischen Person befindet sich, wenn ihre Statuten es nicht anders bestimmen, an de Orte, wo ihre Verwaltung geführt wird.
Ist der Kanton St.Gallen eine juristische Person?
Art. 52 ZGB
Die körperschaftlich organisierten Personenverbindungen und die einem besonderen Zwecke gewidmeten und selbständigen Anstalten erlangen das Recht der Persönlichkeit durch die Eintragung in das Handelsregister
Keiner Eintragung bedürfen die öffentlich-rechtlichen Körpperschaften und Anstalten sowie die Vereine, die nicht wirschaftliche Zwecke verfolgen.
wer ist handlungsfähig?
Die Handlungsfähigkeit besitzt, wer volljährig und urteilsfähig ist.
Ist die STWEG eine juristische Person wie der Verein?
Die Stockwerkeigentümer bilden von Gesetzes wegen eine Gemeinschaft (Miteigentümergemeinschaft).Sie ist eine körperschaftlich organisierte Personenverbindung.
Die Stockwerkeigentümer sind gemeinsam und unmittelbar Eigentümer des ganzen zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstücks. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist aber keine juristische Person (wie z.B. ein Verein). Dennoch ist die Gemeinschaft von Gesetzes wegen beschränkt vermögens- und handlungsfähig, d.h. sie kann in eigenem Namen Rechte erwerben, besitzen und geltend machen.
Grundstücke im Sinne des Gesetzes sind?
Ar.t 655 ZGB
- Liegenschaften
- die in das grundbuch aufgenommen selbständigen (übertragbar (veräusserlich und vererblich) z.B. Baurecht) und dauernden Rechte
- Bergwerk
- die Miteigentumsanteile an Grundstücken (z.b.STWEG)
Was sind Forderungs- und Gestaltungsrechte?
Forderungsrechte: Man fordert von jemandem etwas ein (z.B. Geld für verkaufte Sache)
Gestaltungsrechte:
- Rechtsbegründende (Annahme Offerte)
- Rechtsändernde (Mietzinserhöhung)
- Rechtsaufhebende (Kündigung)
Was wenn der Restkaufpreis von CHF 300'000 vom Käufer nach 2.5 Monaten nach erfolgter Eigentumsübertragung im Grundbuch immer noch ausstehend ist?
Als Verkäufer des Hauses ist Paul Klausner zunächst zu raten, für die ausstehende Forderung an dem verkauften Grundstück ein sog. Verkäuferpfandrecht gerichtlich eintragen zu lassen.Die Eintragung muss spätestens drei Monate nach der Übertragung des Eigentums erfolgen, was vorliegend noch möglich ist. Das Pfandrecht gibt dem Verkäufer im Falle der Nichtbezahlung das Recht, den ausstehenden Betrag durch Verwertung des Grundstücks erhältlich zu machen. Dazu muss er Frau Müller-Zwahlen in einem zweiten Schritt auf Pfandverwertung betreiben.
Erkläre Sie anhand von 4 Merkmalen was einee Nutzniessung ist.
1. Die Nutzniessung ist eine Personaldienstbarkeit.
2. Sie verleiht dem Berechtigten, wo es nicht anders bestimmt ist, den vollen Genuss eines Gegenstands.
3. Der Nutzniesser hat den Gegenstand in seinem Bestande zu erhalten und Ausbesserungen und Erneuerungen, die zum gewöhnlichen Unterhalte gehören, von sich aus vorzunehmen.
4. Die Dienstbarkeit endigt mit dem Tod des Berechtigten und für juristische Personen mit deren Auflösung.10 Sie kann jedoch für diese höchstens 100 Jahre dauern.
Was ist ein "Verpflichtungsgeschäft"?
Rechtsgeschäft, durch das die Verpflichtung zu einer Leistung begründet wird
Welche Immissionen verbietet das ZGB? Umschreiben Sie zwei weitere Immissionsarten.
Rauch und Lärm sind materielle Immissionen.
Das ZGB verbietet „übermässige“ Immissionen (Art. 684 ZGB).
Ideelle Immissionen: Einwirkungen, die eine Störung des psychischen Empfindens des Nachbarn oder unangenehme psychische Eindrücke verursachen. (z.B. Schlachthaus)
Negative Immissionen: Liegen vor, wenn dem Nachbargrundstück die Zuführung von Stoffen, Personen oder Energien ferngehalten wird der wenn ideelle Eindrücke durch den Nachbarn behindert werden.
Schlichtungsverfahren immer, ausser..
- Streitwert über 100'000 + Parteien verzichten
- Aufenthalt Beklagter unbekannt + Kläger verzichtet
- summarisches Verfahren (insb. Ausweisung bei "klarem Recht" bzw. "liquiden Verhältnissen" und rechtsöffnung etc).
- Zuständigkeit Handelsgericht
grundsätzlich persönliche Erscheinungspflicht an schlichtungsverhandlung - Ausnahmen:
- ausserkantonaler / ausländischer Wohnsitz
- Krankheit, Alter, andere wichtige Gründe
- bis 30'000 + im Kernbereich des Mietrechts streitwertunabhängig kann sich Vermeiter durch Verwaltung vertreten lassen, wenn schriftlich zum Abschluss eines Vergleiches ermächtigt
Gegenpartei ist über Vertretung vorgängig zu orientieren.
Beim gewöhnlichen Miteigentum gibt es ein gesetzliches Vorkaufsrecht, bei Stockwerkeigentum auch?
Nein. ZGB 712c
doch kann es im begründungsakt oder durch nachherige Vereinbarung errichtet und im Grundbuch vorgemerkt werden.
Vorkausfälle (nicht jede Handänderung löst einen Vorkaufsfall aus. welche schon?
- Kaufvertrag
- Kaufrechtsvertrag
- freiwillige Versteigerung
- Verkauf infolge eines Ausschlussverfahrens
Welche Handänderungen lösen keinen Vorkaufsfall dar?
- Schenkung
- Einbringung in eine Gesellschaft
- Errichten einer Stiftung
- Leibrenten- oder Verpfründungsvertrag
- Erbgang
- Wohnungszuweisung infolge Scheidung
- Enteignung
- Zwangsverwertung
- Urteil
Wie geht das Vorkaufsrecht unter?
- Aufhebungsvereinbarung zwischen den Beteiligten
- Untergang des Stockwerkeigentums bzw. des belasteten Stockwerkanteils
- Einteignung oder Urteil, welches das Vorkaufsrecht aufhebt
Mängelrechte beim Werkvertrag
Wandelung (Art. 368 Abs. 1 OR, nicht bei Bauwerken
Minderung (Art. 368 abs.2
Nachbesserung (wenn dies nicht übermässige Kosten verursacht Art. 368 Abs. 2 OR)
Welche Rechtsgebiete umfasst das öffentliche Recht?
Staatsrecht, verwaltungsrecht (z.b. Polizei-,bau-, steuerrecht), strafrecht, Prozessrecht, schkg, völkerrecht
Was bedeutet billigkeit?
Gerechtigkeitsempfinden
Wer ist rechtsfähig?
Jedermann, bedeutet die fähigkeit, Träger von Rechten und Pflichten (rechtsunjekt) zu sein
Wer ist urteilsfähig?
Ist derjenige, welcher aufgrund der Umstände (zu beachten sind Faktoren wie alter, geistge behinderung, psychische Störungen, rausch etc.) vernunftgemäss zu handeln. Tragweite seiner Handlungen erkennt
Wer ist voll handlungsUNfähig?
UrteilsUNfähige personen
Wer ist beschränkt handlungsunfähig?
Urteilsfähige minderjährige oder Personen unter beistandschaft - sind deliktfähig und verantwortlich für unerlaubte handlungen, können selbständig rechtsgeschäfte abschlessen & Schenkungen annehmen
was ist subjektives Recht
Rechte des einzelnen; z.b Forderung aus einem Vertrag
Was ist eine Obligation?
Obligation = Verpflichtung
Forderung / Schuld; je nach Perspektive
Zwei beteiligte Personen:
- Gläubiger
- Schuldner
• Ein- und zweiseitige Schuldverhältnisse
Wie entsteht eine Obligation?
Drei Entstehungsgründe gemäss OR:
- Vertrag (OR 1-40)
- Unerlaubte Handlung (OR 41-61)
- Ungerechtfertigte Bereicherung (OR 62-67)
Wo hat die Vertragsfreiheit ihre Grenzen?
Grenzen (OR 20 I):
- Unmöglichkeit (anfänglich objektiv)
- Unsittlichkeit
- Widerrechtlichkeit
Folge: Nichtigkeit oder Teilnichtigkeit
was sind Rechtsgeschäfte anfechtbar?
Anfechtungsgründe
- Willensmängel (Irrtum,Täuschung,Drohung) - Unrichtige Übermittlung - Übervorteilung
Gem. Raumplanungsgesetz stimmen Bund, Kantone und Gemeinden ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinader ab. Nenne 4 wichtige Aufgaben und Zuständigkeiten der Kantone.
- Erlass von Raumplanungsgesetz u. -verordnungen
- Erlass von Richtplänen
- Erlass von Nutzungsplänen
- Prüfen und Genehmigen der Richtpläne der Gemeinden
Nenne 4 wichtige Bereiche, für welche vom Bund Konzepte und Sachpläne erstellt wurden.
-Bahnen
-Schifffahrt
-Flugverkehr
-Nationalstrassen
Im Raumplanungsgesetz wird verlangt, dass in der Nutzungsplanung Schutzzonen augeschieden werden sollen. Nenne 4 Bereiche, welche der Schutzzone zugewiesen werden soll.
-Gewässer
-Besonders schöne und kulturgeschichtlich wertvolle Landschaften
-Bedeutende Ortsbilder
-Lebensräume für bedrohte Tierarten
Nenne Ziel und Zweck sowie mind. 2 Arten von Sondernutzungsplänen.
Ziel: Besondere Ausgestaltung des Nutzungsplans für Teilräume
Zweck: Ermöglichung einer von der Grundordnung abweichenden Überbauung
Arten: Bebauungsplan Gestaltungsplan
Das Bundesrecht schreibt vor, welche Gebiete als Landwirtschaftszonen auszuscheiden sind. Nennen Sie 2 Gebiet, die als Landwirtschaftszone auszuscheiden sind.
- Acker- und Gemüseanbau
- Milch- und Fleischproduktion
müssen Richtpläne zwingend vom Bundesrat genehmigt werden?
ja.
Nenne 3 Methoden zur Regelung der Nutzungsdichte (z.B. Ausnützungsziffer) und erläutern Sie deren Berechnungsweise
Methode: Überbauungsziffer
Berechnungsweise:Verhältniszahl zwischen der überbaubaren Grundstückfläche und der anrechenbaren Grundstücksfläche
Methode: Baumassenziffer
Berechnungsweise:Verhältniszahl zwischen dem oberirdisch umbauten Raum (Kubus) und der anrechenbaren Grundstücksfläche
Methode: Grünflächenziffer
Berechnungsweise: Verhältnis zwischen der Grünfläche und der anrechenbaren Grundstücksfläche
