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Gesetz
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Kartei Details
| Karten | 54 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Finanzen |
| Stufe | Universität |
| Erstellt / Aktualisiert | 02.01.2017 / 03.01.2017 |
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Beschreiben Sie das Wesen der Auflassungsvormerkung.
Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungsmittel eigener Art, die den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück schützt. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
(Bsp. Verkauf: in Kaufvertrag wird Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers bewilligt. erst nach Eintragung der Vormerkung wird Kaufpreis fällig, erst nach Kaufpreiszahlung erfolgt Eigentumsumschreibung im Grundbuch)
Unter welchen Voraussetzungen kann ein Darlehen im Rang nach einer Auflassungsvormerkung durch eine Grundschuld abgesichert werden?
Die Absicherung eines Darlehens im Rang nach einer Auflassungsvormerkung setzt zunächst voraus, dass der Vormerkungsberechtigte der Grundschuldeintragung zustimmt. Des Weiteren sind Wirksamkeitsvermerke bei der Vormerkung und bei der Grundschuld im Grundbuch einzutragen, damit die Rechtsbeständigkeit der Grundschuld grundbuchersichtlich ist, insbesondere für den Fall der Zwangsversteigerung des Grundstücks.
Unter welchen Voraussetzungen ist ein Grundstück mit einer vorrangigen Vormerkung zur Sicherung eines Wiederkaufsrechts beleihbar?
Ein Grundstück ist im Rang nach einer Vormerkung zur Sicherung eines Wiederkaufsrechts beleihbar, wenn
– die öffentliche Hand vormerkungsberechtigt ist,
– die öffentliche Hand die Grundschuld im Wiederkaufsfall übernimmt (Wiederkaufpreisbelegungsklausel),
– für den Fall des Erlöschens der Vormerkung in der Zwangsversteigerung vereinbart ist, dass für die Vormerkung kein oder nur ein solcher Wertersatz beansprucht wird, der den Sicherungswert der Grundschuld nicht beeinträchtigt und
– der Anspruch auf Zahlung des Wiederkaufpreises an den Darlehensgeber abgetreten wird.
Vorlasten und Wertminderungsposition
In welchen Fällen sind Rechte an Grundstücken als Wertminderungsposition zu behandeln und wie wirken sie sich auf den BLW aus?
wenn sie aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder aufgrund Vereinbarung zwischen dem Inhaber des betreffenden Rechts und dem Grundschuldgläubiger (Vereinbarung über das Bestehenbleiben des Rechts in einer Zwangsversteigerung des Grundstücks) versteigerungsfest sind, sodass sie auch den Erwerber des Grundstücks belasten. Wertminderungspositionen führen zu einer Reduzierung des Beleihungswerts, weil die Übernahme der Positionen durch einen Erwerber zu einem ihrem Wert entsprechenden geringeren Verkaufspreis führt, der im gleichen Umfang den Beleihungswert mindert.
Erbbaurecht
Warum kann ein Darlehen nicht an einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück abgesichert werden.
Eine werthaltige Absicherung an einem Grundstück durch eine Grundschuld im Rang nach einem Erbbaurecht scheitert in der Regel daran, dass das Erbbaurecht auf dem gesamten Grundstück lastet, das Gebäude wesentlicher Bestandteil nicht des Grundstücks, sondern des Erbbaurechts ist und der Erbbauzins die Beeinträchtigung des Sicherungswerts der Grundschuld durch das vorgehende Erbbaurecht nicht kompensieren kann.
Dingliches Nutzungsrecht/Gebäudeeigentum
In welchem Fall ist die Bestellung der Grundschuld nur an dem Gebäudeeigentum gesetzlich verboten?
Das SachenRBerG verbietet die Belastung nur des Gebäudeeigentums mit einer Grundschuld, wenn das Gebäudeeigentum und das Eigentum am Grundstück ein und derselben Person zustehen. Möglich bleibt die Bestellung einer Gesamtgrundschuld.
Nießbrauch
1.) Beschreiben Sie den Inhalt des Nießbrauchs.
2. ) Wie wird der durch Zuschlag erloschene Nießbrauch in der Zwangsversteigerung des Grundstücks befriedigt
1.) Der Nießbrauch beinhaltet das umfassende Recht, ein Grundstück zu besitzen und die Nutzungen daraus im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu ziehen. Der Grundstückseigentümer ist zu keinen Leistungen verpflichtet, sondern muss nur die Ausübung des Nutzungsrechts dulden.
2.) aus dem Erlös wird ein Deckungskapital gebildet, das maximal den 25-fachen Jahreswert des Nießbrauchs betragen darf (ohne Abzug von Zwischenzinsen). Aus dem Deckungskapital erhält der Nießbraucher eine Geldrente nach dem Jahreswert des Nießbrauchs, zahlbar in Quartalsbeträgen im Voraus.
Grunddienstbarkeit
1.) Nennen Sie die 3 möglichen Rechtsinhalte der Grunddienstbarkeit.
2.) Erkläre die Bedeutung des Herrschvermerks im Grundbuch des herrschenden Grundstücks.
1.Eine Grunddienstbarkeit kann als Benutzungsdienstbarkeit, Verbotsdienstbarkeit oder Ausschlussdienstbarkeit ausgestaltet sein.
2. stellt sicher, dass das Grundbuchamt ohne Zustimmung des Gläubigers einer Grundschuld am herrschenden Grundstück keine Inhalts- oder Rangänderung oder Aufhebung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch einträgt.
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit
1 . Erläutern Sie den Zweck der sog. Mieterdienstbarkeit
2. Begründe, warum ein vom Dienstbarkeitsberechtigten zu zahlendes Entgelt eine Beeinträchtigung des Sicherungswerts der GS durch die vorrangige Dienstbarkeit nicht kompensiert.
1.) Die sogenannte Mieter-Dienstbarkeit soll eine langfristige Nutzung eines Grundstücks durch den Mieter absichern, insbesondere für die Fälle der Zwangsversteigerung des Grundstücks oder dessen Verkauf durch den Insolvenzverwalter. Der Erwerber kann aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts zwar einen Miet- oder Pachtvertrag kündigen, nicht aber das Nutzungsrecht aufgrund der Dienstbarkeit. Wichtig ist dies für den Mieter, wenn er Investitionen getätigt hat.
2.) Das von dem Dienstbarkeitsberechtigten zu zahlende Entgelt ist deshalb nicht geeignet, die Beeinträchtigung des Sicherungswerts der Grundschuld aufzuheben, weil der Grundschuldgläubiger hinsichtlich der Bezahlung des Entgelts in der Regel keine sichere Rechtsposition hat. Steht dem Dienst-barkeitsberechtigten z. B. ein Recht zur Aufrechnung zu, fließt das Entgelt nicht.
Reallast
Stellen Sie die dingliche Wertsicherung der Reallast dar.
Eine dingliche Wertsicherung der Reallast bedeutet, dass die Wertsiche-rung der aufgrund der Reallast zu erbringenden wiederkehrenden Leistun-gen als Inhalt der Reallast vereinbart ist. Die Eintragung der Erhöhungen der Leistungen im Grundbuch ist nicht erforderlich. (Wertsicherungsabrede ist Teil der Bewilligungsurkunde).
Allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung
Nenne Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung aus vollstreckbarer Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde.
Vollstreckungstitel setzt voraus, dass
– sich der Anspruch noch gegen den in der Grundschuldbestellungsurkunde ausgewiesenen Vollstreckungsschuldner richtet (sonst Erteilung einer Vollstreckungsklausel gegen den Rechtsnachfolger erforderlich),
– der Vollstreckungstitel dem Grundstückseigentümer zugestellt und
– die Wartefrist von zwei Wochen eingehalten ist.
Zwangsversteigerung
1. ) Welche Besonderheiten weist die Verkehrswertermittlung in der Zwangsversteigerung aus?
2.) Zähle die in den Rangklassen 3 und 4 in der ZV zu befriedigenden Ansprüche auf.
3.) Beschreibe die Wirkung des Zuschlags in der ZV im Bezug auf Miet- und Pachtverhältnisse.
1.) für jedes Grundstück im Rechtssinn muss ein gesonderter Wert festgesetzt werden.
Belastungen eines Grundstücks, Mietvorauszahlungen und Baukosten-zuschüsse dürfen nicht abgesetzt werden. Der Verkehrswert beweglicher Gegenstände, die mitversteigert werden, ist separat zu schätzen.
2.) Rangklasse 3: Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten (z.B. Grundsteuer, Erschließungsbeiträge); Rangklasse 4 alle dinglichen Rechte an dem Grundstück, die in den Abteilungen II und III des Grundbuchs eingetragen sind (Hauptanspruch und wiederkehrende Leistungen wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge).
3.) Ersteher tritt in alle bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse ein.
Aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts kann der Ersteher einen Miet- oder Pachtvertrag zum ersten zulässigen Termin nach Erteilung des Zuschlags unter Einhal-tung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Die Mieter von Wohn-raum genießen auch in diesem Fall den gesetzlichen Mieterschutz.
Zwangsverwaltung:
Inwiefern und aus welchem Grund unterscheidet sich die Beschlagnahmen in der Zwangsverwaltung von der in der Zwangsversteigerung?
Anders als in der Zwangsversteigerung erfasst die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung die Miet- und Pachtforderungen. Außerdem wird dem Eigentümer die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen.
Grund für den größeren Umfang der Beschlagnahme in der Zwangsverwal-tung ist, dass in diesen Verfahren die Gläubiger aus den Erträgen des Grundstücks befriedigt werden. In der Zwangsversteigerung erfolgt die Be-friedigung aus der Substanz, d. h. der Veräußerung des Grundstücks.
Kennzahlen Einzelhandel:
Netto-Umsatz je m² VK
Marktüblicher Mietanteil vom Netto-Umsatz
-Supermarkt (Rewe Nahkauf)
- Discounter
- Verbrauchermarkt (E-Center)
-SB-Warenhaus:
Netto-Umsatz je m² VK p. a.
Supermarkt: 3.500 – 5.000 €
Discounter: 3.000 – 5.000 €
Verbrauchermarkt: 3.500 – 4.500 €
SB-Warenhaus:3.500 – 4.500 €
Marktüblicher Mietanteil vom Netto-Umsatz:
Supermarkt: 3,5 – 5,0 %
Discounter: 3,0 – 4,0 %
Verbrauchermarkt: 3,0 – 4,5 %
SB-Warenhaus:3,5 – 4,5 %
