Werttheorie
CAS Immobilienbewertung / Basis
CAS Immobilienbewertung / Basis
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Flashcards
Welche Wertelemente gibt es beim MEV-System?
- positive pauschale Wertelemente
- negative pauschale Wertelemente
- positive Ertrags-Wertelemente
- negative Ertrags-Wertelemente
Wird die technische Entwertung bei Nutzobjekten ausgewiesen?
Ja, als negatives Ertrags-Wertelement nach dem MEV-System.
Negative pauschale Wertelemente sind...
Einmalige Geldbeträge wie zB Investitionsbetrag oder zukünftige Heimfallentschädigung etc.
Was sind Besitzobjekte?
- nicht überbautes und ertragloses Land
- abtrennbare Grundstückteile
- Gebäude- und Bauteile an bestehenden Bauten
- Kunstobjekte, Baudenkmäler, Verkehrsbauten, Brücken, Staudämme etc
- Objekte mit besonderen Vorteilen (aus Nutz- wird ein Besitzobjekt: zB Liebhaberobjekte)
- grundsätzlich alle Teile, die keinen Einfluss auf Nutzen und Ertrag der restlichen Immobilie haben
Merkmale von Besitzobjekten?
- nutzlos, ertragslos, aber nicht wertlos
- sie haben einene "Besitzwert"
- "ich will das Objekt haben"
- Besitzdenken ist stärker als Nutzungsabsicht
Mit welcher Methode werden Besitzobjekte bewertet?
Vergleichsmethode
Was sind Nutzobjekte?
- nicht überbaute Immobilien mit Bodenrenten
- Renditeobjekte
- selbstgenutzte Objekte
- Objekte mit öffentlicher Zweckbestimmung
- alle übrigen Objekte, die keine Besitzobjekte sind
Merkmale von Nutzobjekten?
- nutzbar, ertragsabwerfend, werthaltig
- Nutzobjekte haben einen "Nutzwert"
- "ich will das Objekt nutzen"
- der Nutzen ist wichtiger als der Besitz
Mit welcher Methode werden Nutzobjekte bewertet?
Ertragswertmethode
Hinblicklich einer Objektschätzung wird in folgende Kategorien unterschieden:
Besitz- und Nutzobjekte
Was ist der Preis einer Liegenschaft?
Der Preis entspricht dem Geldbetrag, der für ein bestimmtes Gut zu einem bestimmten Zeitpunkt bezahlt wird.
Was ist der Wert einer Liegenschaft?
Der Wert einer Liegenschaft entspricht dem zu einem bestimmten Gut zu einem bestimmten Zeitpunkt möglich zu erzielbaren Verkaufserlös.
Sind Wert und Preis gleich hoch?
Nein! Denn ein Verkauf/Kauf kommt nur zustande, wenn der angebotene Geldbetrag dem Verkäufer höher erscheint als der von ihm geschätzte Wert, und gleichtzeitig der verlangte Geldbetrag dem Käufer tiefer erschient als der von ihm geschätzte Wert!
Kann aus der blossen Existenz einer Immobilie ein Wert entstehen?
Kann aus früheren Kosten ein Wert entstehen?
Kann aus früher bezahlten Preisen ein Wert entstehen?
Kann aus Erstellungskosten ein Wert entstehen?
Was heisst MEV-System?
Multi Element Value-System
Ist das MEV-System eine Schätzermethode?
Nein!
Es ist lediglich ein System, das durch geeignete Schätungsmethoden berechnete Objektewerte zusammenzählt um einen Gesamtwert zu erhalten.
Positive pauschale Wertelemente sind...
Pauschalwerte aus Vergleichsmethoden wie zB Parkplätze
Positive Ertrags-Wertelemente sind...
- Ertragswerte resp. Barwerte bei Nutzobjekten (Mietzins)
- Ertragswerte resp. Barwerte aus geldwerten Vorteilen (zB bei Dienstbarkeiten)
Negative Ertrags-Wertelemente sind...
- Zahlungsverpflichtungen (zB Baurechtszins, Grundlast, Dienstbarkeitsentgelt etc.)
- Barwerte von Ertragsverlusten (befristete Leerstände)
Wird die technische Entwertung bei Besitzobjekten ausgewiesen?
Nein, da Besitzobjekte mit der Vergleichsmethode bewertet werden und in dieser die technische Entwertung automatisch schon berücksichtigt ist.
Arten von Gutachten/Bewertungen?
- Privates Parteigutachten
- Parteineutrales Gutachten (mehrere Parteien)
- Gerichtsgutachten, Schiedsgerichtsgutachten
- Untersuchung, Analyse, Abklärung, Studie (Szenarien)
Welche Schätzungsunterlagen werden zwingend gebraucht?
- Grundbuchauszug
- Situationsplan
- allfällige Verträge, Vereinbarungen, Verbindlichkeiten
- übersicht allfälliger Erträge (Mietverträge)
- Liegenschaftsrechnung
- Pläne und Beschriebe
IMMER AKTUELL AUSGESTELLT!
Empfohlener Aufbau einer Schätzung?
- Vorbemerkungen
- Beschreibungen/Beurteilung
- Berechnungen
- Resultate/Schlussbemerkungen
- Beilagen
Mindestanforderungen einer Schätzung?
- formelle korrekt und konkret
- klarer Aufbau und Gliederung
- logische begründete Annahmen
- nachvollziehbar/nachrechenbar
- gerichtstauglich
Welche Verkehrswertmethoden gibt es?
Statistische Methode und Ertragswertmethode
Welchen Wert erhält man durch das einsetzen der statistischen Methode?
Vergleichswert
Welche Bewertungsarten gibt es für Ertragswertmethode?
- Kapitalisierung
- Differenzwert
- Barwert
- Dicounted Cash Flow
Welche Hilfsmethoden gibt es?
- Lageklassen
- Realwert
- Kennwert
- Hedonisch
Definition "Verkehrswert"?
Als Verkehrswert gilt der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden.
Definition "Ertragswert"?
Der Ertragswert ist die Summe aller unbefristeten Erträgen.
Definition "Barwert"?
Der Barwert ist die Summe aller befristeten Erträgen.
Formel für direkte Kapitalisierung?
Ertrag diviert durch Zinssatz in % mal 100
Welche 3 Faktoren braucht es für eine Etragswert- oder Barwertberechnung?
- Geld (Ertrag)
- Zinssatz
- Zeit
Der Bruttoertrag wird in 3 Teile aufgeteilt. In welche?
- jährliche Liegenschaftskosten,
- Rückstellungen
- verbleibender Nettoertrag
Laufende Kosten einer Liegenschaft sind:
- Betriebskosten
- Gebühren
- Unterhalt
- Reparaturen
- Mietzinsausfälle
- Verwaltungskosten
- etc.
Für was werden vom Bruttoertrag Rückstellungen gemacht?
Um zukünftie grosszyklische Erneuerungen bezahlen zu können. So kann die Nachhaltigkeit gewährleistet werden.
Für was wird der Nettoertrag verwendet?
Deckung der Hypothekarkosten (Zins) und der Kapitalrisiken
