VM
Mietlieg.
Mietlieg.
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Flashcards
Inhalt des Bewirtschaftungsauftrages
- Parteien
- Objekt
- Vertragsbeginn
- Vertragsdauer, Vertragskündigung
- Aufgabenbereich und Vollmachten
- Abrechnungstermine
- Regelung des Zahlungsverkehrs
- Honorar und Spesen
- Gerichtsstand
- Ort, Datum und Unterschrift
Kündigungsfrist Bewirtschaftungsauftrag
Auftrag kann jederzeit gekündigt werden ausser zu Unzeit
wenn zu Unzeit gek. > schadenersatzpflichtig
Kündigungsklausel rechtlich nicht bindend aber in der Praxis trotzdem zu empfehlen
Kompetenzsumme für Ausgaben
In der Regel zwischen CHF 5'000.- bis 10'000.-
Formel Nettorendite
Nettoertrag x 100
____________________
Eigenkapital
darf 0,5% nicht übersteigen
(akt. Ref.-Zinssatz + 0.5%)
Formel Bruttorendite
MZ-Einnahmen x 100
____________________
Anlagekosten
darf 5,0% nicht übersteigen
(akt. Ref.-Zinssatz + 2%)
Dauer Erstreckung MV
- Wohnung > max. 4 Jahre
- Gewerbe > max. 6 Jahre
Im Rahmen der Höchstdauer können 1 oder 2 Erstreckungen gewährt werden
Erstreckung ist ausgesschlossen bei
- Zahlungsverzug 257d
- schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht 257f
- Konkurs 266h
Voraussetzungen Indexierte Mz
- MV muss für mind. 5 Jahre fest abgeschlossen sein (vorzeitige Kündigung z.G. Mieter möglich)
- Als Index ist nur er Landesindex der Konsumentenpreise des BfS zulässig
- Setzen die Parteien das MV über den 1. möglichen Auflösungstermin hinaus fort, ohne eine neue Mindestdauer festzulegen, gilt das MV als unbefristet
Voraussetzung gestaffelter MZ
- MV muss für mind. 3 Jahr abgeschlossen sein
- Betrag der Erhöhungen muss in CHF festgelegt werden
- MZ darf höchstens 1 x jährlich erhöht werden
- Mitteilung der Erhöhung frühestens 4 Mt vor Eintritt jeder MZ-erhöhung folgen
mögliche Zusatzvereinbarungen bei Geschäftsmietverträgen
- Nutzungsbeschrieb
- Konkurrenzklausel
- Ausbauten/Rückbauten
- Nebenkosten
- Versicherungen
- Beschilderung (Reklame)
- Inventarlisten
- Vormerkung GB
- Vorkaufsrechte
- Vormietrechte
Was bedeutet Option
einseitiges Recht z.G. Mieters auf Verlängerung des Vertrages um eine weitere bestimmte Dauer ohne Verpflichtung bei Vertragsabschluss
"Echte Option"
MV um weitere 5 Jahre verlängern zu den gleichen Bedingungen
Mieter muss spätestens 12 Mt vor Vertragsabschluss mittels eingeschriebenen Briefs Gebrauch machen
"Unechte Option"
MV um weitere 5 Jahre verlängern zu neu festgelegten Bedingungen
Mieter muss spätestens 12 Mt vor Vertragsabschluss mittels eingeschriebenen Briefs Gebrauch machen
Die neuen Bedingungen müssen vor Beginn der Kündigungsfrist schriftlich vereinbart werden
wann ist ein MZ missbräuchlich
- wenn übersetzter Ertrag aus Mietsacher erzielt wird
- wenn sie auf offensichtlich übersetztem Kaufpreis beruht
Mietzinserhöhung ist nichtig wenn
- nicht auf amtl. Formular
- nicht begründet (auf Wunsch des Mieters)
- mit Mitteilung Kündigung angedroht wird
Wann muss Mietzinserhöhung bei Mieter sein
mind. 20 Tage vor Kündigungstermin
Postzustellung 3 Tage
Abholfrist Einschreiben 7 Tage
Bedenkfrist für Mieter 10 Tage
Formular für Mitteilung MZ-erhöhung muss enthalten
- alter Netto-MZ + Belastung für NK
- neuer Netto-MZ + Belastung für NK
- Zeitpunkt der Erhöhung
- Begründung der Erhöhung
- ges. Voraussetzungen der Anfechnung
- Verzeichnis Schlichtungsbehörden
Kündigungsfristen bei Verletzung Sorgfaltspflicht
mit einer Frist von mind. 30 Tage auf Ende des Mt
Fügt der Mieter vorsätzlichen Schaden zu kann Vermieter fristlos kündigen
Kündigungsfrist infolge Konkurs
Vermieter kann für künftige Mietzinse Sicherheit verlagen (schriftlich an Mieter u. KA), muss diese innert 7-14 Tg bezahlen ansonsten kann Vermieter fristlos kündigen 266h
Jährliche Wartung Rasenmäher
Winterschnitt Rasen
Ersatz Umdruckventil Brenner
Strom Treppenheusbeleuchtung
Fällen der 15 m hohen Fichte
Entkalkung Heizboiler
Spülung der Hauskanalisation
Kosten Ablesung Zähler VHKA
Streusalz Winterdienst
Gas für Heizung
Möglichkeiten der Verrechnung der NK
- Akonto
- Pauschal
- Bruttomietzins
- Direktzahlung an Leistungserbrringer (z.B. bei EFH)
Verteilschlüssel der NK
- nach m2
- nach m3
- zu gleichen Teilen
- verbrauchsabhängig
Der Mieter kann irrtümlich bez. NK wie viele Jahre zurückfordern
max. 10 Jahre
Entstehen an der Sache Mängel die der Mieter nicht zu verantworten hat, kann er vom Vermieter verlangen:
- den Mangel zu beseitigen
- den Mietzins verhältnismssig herabsetzten
- Schadenersatz leisten
- den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt
Beseitigt der Vermieter einen Mangel nicht innert Frist kann der Mieter
- fristlos kündigen
- auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen lassen
Voraussetzung für die hinterlegung des Mietzinses
- dem Vermieter schriftlich eine angemesse Frist setzen um Mangel zu beheben
- androhen dass bei unbenütztem Ablauf der Frist die Mietzinse hinterlegt werden
- muss die Hinterlegung schriflich ankündigen
- Mit hinterlegung gelten MZ als bez.
Herausgabe der hinterlegten Mietzinse
hinterlegte MZ fallen dem Vermiter zu, wenn Mieter seine Ansprüche nicht innert 30 Tg seit Fälligkeit des ersten hinterlegten MZ bei der Schlichtungsbehörde geltend macht
Der Vermiter kann die Herausgabe der hinterlegten MZ verlangen, sobald der Mieter die Hinterlegung angekündigt hat
Wann kann der Vermiter die Untermiete verweigern
- wenn sich Mieter sicher weigert die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben
- die Bedingungen missbräuchlich sind
- wenn Vermieter wesentliche Nachteile entstehen
Mieter von einem Geschäftsraum überträgt das Mietverhältnis auf einen Dritten, ist er nun von der Haftung befreit
nein er haftet solidarisch bis Vertrag endet oder beendet werden kann, höchstens aber für 2 Jahre
5 Kündigungsgründe
- Zahlungsverzug
- Verletzung Sorgflatspflicht
- Konkurs des Mieters
- Tod des Mieters
- Beseitigung eines Mangels
- Wechsel des Eigetümers
Was gehört zum ordentlichen Unterhalt
- kleine Reparaturen
- Unterhalts uns Wartungsarbeiten
z.B. Unterhalt WA und el. Anlagen, Rep. Gebäudehülle, Ersatz von Geräten z.B. GS, Umgebungs- und Gartenarbeiten
