VM

hinterlegte MZ fallen dem Vermiter zu, wenn Mieter seine Ansprüche nicht innert 30 Tg seit Fälligkeit des ersten hinterlegten MZ bei der Schlichtungsbehörde geltend macht

Der Vermiter kann die Herausgabe der hinterlegten MZ verlangen, sobald der Mieter die Hinterlegung angekündigt hat

• wenn sich Mieter sicher weigert die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben
   
• die Bedingungen missbräuchlich sind
   
• wenn Vermieter wesentliche Nachteile entstehen

nein er haftet solidarisch bis Vertrag endet oder beendet werden kann, höchstens aber für 2 Jahre

1. Zahlungsverzug
2. Verletzung Sorgflatspflicht
3. Konkurs des Mieters
4. Tod des Mieters
5. Beseitigung eines Mangels
6. Wechsel des Eigetümers

• kleine Reparaturen
   
• Unterhalts uns Wartungsarbeiten

z.B. Unterhalt WA und el. Anlagen, Rep. Gebäudehülle, Ersatz von Geräten z.B. GS, Umgebungs- und Gartenarbeiten

• grosse Reparaturen
• Sanierungen
• Ersatz von Anlagen u. Installationen
• bauliche Erneuerungen u. Verbesserungen

• Aufzüge
• Heizanlagen (Brener, Boiler)
• Flachdächer
• Feuerlöscher

wenn es sich um eine zusätzliche, also bisher nicht angebotene Leistung des Vermieters handelt z.B:

• Einbau Aufzug
• Anbau Balkon
• Geschirrspüler WaschmaschIine

oder wenn durch den Ersatz von alten Einrichtungen eine wesentliche Qualitätssteigerung erreichet z.B:

• Kühlschrankersatz gegen grösseres Model
• Ersatz von 3 Platten gegen 4 Platten
• Ersatz von DV gegen IV Fenster

Amortisation
40% der Gesamtkosten durch Lebensdauer

Verzugszins
40% der Gesamtkosten x (alt. Ref. + 0.5) durch 100

Unterhalt
10% des Zwischentotals

alles zusammenzählen durch 12 = MZ-erhöhung

3.5 bis 4 % der Nettomieten

oder

CHF 45.- bis 55.- pro Wohnung

Fr. 20'880.-

Fr. 2'000.- im Jahr

wenn HW mind. 8 Stund pro Woche arbeitet

In der Regel spätestens 3 Monate vor Vertragsablauf

• Bei Prämienerhöhung
  (Kündigung muss bis zum Tag der Prämielfälligkeit bei Vers. sein)
   
• Bei Handänderung (Eigentümerwechsel)
  (Kündigung innert 30 Tagen)
   
• Nach einem Schadenfall
  (Kündigung gem. allg. Bestimmungen, meistens 14 Tage nach Schadenfall)

Verjährungsfrist beträgt 2 Jahre (beninnt am Tag des Ereignisses zu laufen)

nach Abzug des Selbstbehaltes die Feuerversicherung

es besteht eine höchsthaftungslimite

Schäden die durch

• Brand
• Blitzschlag
• Explosion
• Elementarereignisse

Schäden an Gebäude und Gebäudebestandteilen wie

• Feuer
• Elementarereingnisse
• Wasser
• Glasbruch

• Genf
• Tessin
• Wallis
• Apenzell-Innerrhoden

Auftrag kann jederzeit gekündigt werden ausser zu Unzeit

wenn zu Unzeit gek. > schadenersatzpflichtig

Kündigungsklausel rechtlich nicht bindend aber in der Praxis trotzdem zu empfehlen

In der Regel zwischen CHF 5'000.- bis 10'000.-

Nettoertrag x 100
____________________
       Eigenkapital

darf 0,5% nicht übersteigen

(akt. Ref.-Zinssatz + 0.5%)

MZ-Einnahmen x 100
____________________
       Anlagekosten

darf 5,0% nicht übersteigen

(akt. Ref.-Zinssatz + 2%)

• Wohnung > max. 4 Jahre
• Gewerbe > max. 6 Jahre

Im Rahmen der Höchstdauer können 1 oder 2 Erstreckungen gewährt werden

• Zahlungsverzug 257d
• schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht 257f
• Konkurs 266h

• MV muss für mind. 5 Jahre fest abgeschlossen sein (vorzeitige Kündigung z.G. Mieter möglich)
• Als Index ist nur er Landesindex der Konsumentenpreise des BfS zulässig
• Setzen die Parteien das MV über den 1. möglichen Auflösungstermin hinaus fort, ohne eine neue Mindestdauer festzulegen, gilt das MV als unbefristet

• MV muss für mind. 3 Jahr abgeschlossen sein
• Betrag der Erhöhungen muss in CHF festgelegt werden
• MZ darf höchstens 1 x jährlich erhöht werden
• Mitteilung der Erhöhung frühestens 4 Mt vor Eintritt jeder MZ-erhöhung folgen

1. Nutzungsbeschrieb
2. Konkurrenzklausel
3. Ausbauten/Rückbauten
4. Nebenkosten
5. Versicherungen
6. Beschilderung (Reklame)
7. Inventarlisten
8. Vormerkung GB
9. Vorkaufsrechte
10. Vormietrechte

einseitiges Recht z.G. Mieters auf Verlängerung des Vertrages um eine weitere bestimmte Dauer ohne Verpflichtung bei Vertragsabschluss

MV um weitere 5 Jahre verlängern zu den gleichen Bedingungen

Mieter muss spätestens 12 Mt vor Vertragsabschluss mittels eingeschriebenen Briefs Gebrauch machen

MV um weitere 5 Jahre verlängern zu neu festgelegten Bedingungen

Mieter muss spätestens 12 Mt vor Vertragsabschluss mittels eingeschriebenen Briefs Gebrauch machen

Die neuen Bedingungen müssen vor Beginn der Kündigungsfrist schriftlich vereinbart werden

• wenn übersetzter Ertrag aus Mietsacher erzielt wird
• wenn sie auf offensichtlich übersetztem Kaufpreis beruht

• nicht auf amtl. Formular
• nicht begründet (auf Wunsch des Mieters)
• mit Mitteilung Kündigung angedroht wird

mind. 20 Tage vor Kündigungstermin

Postzustellung              3 Tage
Abholfrist Einschreiben 7 Tage
Bedenkfrist für Mieter  10 Tage

• alter Netto-MZ + Belastung für NK
• neuer Netto-MZ + Belastung für NK
• Zeitpunkt der Erhöhung
• Begründung der Erhöhung
• ges. Voraussetzungen der Anfechnung
• Verzeichnis Schlichtungsbehörden

mit einer Frist von mind. 30 Tage auf Ende des Mt

Fügt der Mieter vorsätzlichen Schaden zu kann Vermieter fristlos kündigen

Vermieter kann für künftige Mietzinse Sicherheit verlagen (schriftlich an Mieter u. KA), muss diese innert 7-14 Tg bezahlen ansonsten kann Vermieter fristlos kündigen 266h